基于實物期權(quán)的房地產(chǎn)投資項目實證

作為推動我國經(jīng)濟迅猛發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè),其顯著特點是高風險和高收益,因而制定科學的投資決策就顯得十分重要。本文將實物期權(quán)方法引入房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟評價中,彌補了傳統(tǒng)經(jīng)濟評價方法存在的缺陷,能夠使得管理者和決策者從戰(zhàn)略性的角度更好的審視當期以及未來市場的狀況,更多的利用靈活性工具進行決策。

根據(jù)實物期權(quán)理論和房地產(chǎn)開發(fā)投資中的實物期權(quán)理論,構(gòu)建了一個基于國內(nèi)市場環(huán)境的房地產(chǎn)開發(fā)投資實物期權(quán)決策模型,并以寫字樓開發(fā)為例,詳細介紹了房地產(chǎn)開發(fā)投資實物期權(quán)決策的實際應(yīng)用。

海外投資具有很高的風險性,特別是房地產(chǎn)投資項目具有較高的不確定性、投資大、開發(fā)周期長、不可逆轉(zhuǎn)等特點,并經(jīng)常受到政治風險、宏觀決策、投資風險、融資條件、投資預(yù)期收益、決策者等因素影響。傳統(tǒng)決策方法所具有的缺陷,在處理不確定性環(huán)境下的房地產(chǎn)投資決策問題時,往往低估項目價值,從而影響決策。將實物期權(quán)方法引入到海外房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策中,能夠彌補傳統(tǒng)評估方法的不足,正確評估項目價值,同時改進決策者的思維方式,使決策更加科學,使項目評估更加全面、充分、科學。

隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展與壯大,房地產(chǎn)類投資項目評估作為為企業(yè)帶來利潤、推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的一項重要工作,越來越受到投資人士的重視。在房地產(chǎn)類投資項目的評估過程中,房地產(chǎn)類項目投資的不可逆、可延遲等特性使得傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法出現(xiàn)了自身難以克服的缺陷,而實物期權(quán)在評估過程中的運用能夠使項目評估更加全面、充分、科學。

由于房地產(chǎn)投資具有較高的不確定性,運用傳統(tǒng)的投資項目決策的凈現(xiàn)值法則不能很好地解決房地產(chǎn)投資決策中面臨的較高不確定性問題。本文引入實物期權(quán)理論,并應(yīng)用凈現(xiàn)值法則和實物期權(quán)理論進行房地產(chǎn)投資決策案例對比分析,得出了在較高不確定性環(huán)境下,實物期權(quán)理論能夠發(fā)現(xiàn)不確定性的價值,較傳統(tǒng)投資決策方法具有一定的優(yōu)越性。

房地產(chǎn)項目投資具有較大風險和不確定性,而運用傳統(tǒng)投資評價方法已不能準確計算不確定性所帶來的價值。本文分析傳統(tǒng)投資評價方法在房地產(chǎn)投資決策中存在的缺陷,提出對于房地產(chǎn)項目投資而言,充分考慮房地產(chǎn)投資中的時間價值和管理柔性價值的實物期權(quán)法是一種更為科學合理的投資決策方法,最后利用b-s模型對實物期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用進行案例分析。

由于房地產(chǎn)投資項目的不確定性,影響著項目的投資決定。通過對房地產(chǎn)投資決策的不確定性分析,指出了決策的風險性,并對實物期權(quán)方法進行了的分析,將實物期權(quán)方法應(yīng)用到房地產(chǎn)投資決策中,解決房地產(chǎn)投資項目中可能出現(xiàn)的各種不確定因素,以期達到項目投資決策效益的最大化。

與傳統(tǒng)方法相比,應(yīng)用實物期權(quán)理論對房地產(chǎn)投資進行決策,更多體現(xiàn)了投資未來風險及機會的價值,從而更全面的反映了投資的實質(zhì)。本文在分析房地產(chǎn)投資期權(quán)特性的基礎(chǔ)上,并利用b-s期權(quán)定價理論,對延期投資策略進行了研究。

實物期權(quán)理論的引入彌補了傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資決策方法的局限性,使投資者能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目的價值進行更為準確的評估,投資決策趨向科學合理。闡述了實物期權(quán)的基本內(nèi)涵及其定價理論,分析了實物期權(quán)理論在房地產(chǎn)投資決策中的適用性以及基于該理論的幾種房地產(chǎn)投資方式。

實物期權(quán)是一種指導投資決策的思維方法,它考慮了項目投資中管理柔性和戰(zhàn)略投資的價值,是一種更為科學的估價方法。本文在分析房地產(chǎn)投資估價中的期權(quán)特性的基礎(chǔ)上,用實物期權(quán)理論對房地產(chǎn)投資中的等待期權(quán)進行估價,并通過案例分析說明其在實際中的應(yīng)用。

! "# "$ 統(tǒng)計與決策 !""#年第$期（總第%&#期） 一、引言 一直以來!"#$!%&"’%(%)&#*+,%- 法是標準的房地產(chǎn)投資項目決策方法， !"#等于項目未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流的貼現(xiàn) 值減去項目投資額的現(xiàn)值，當項目的 !"#為正值時項目可行。!"#法隱含了 三個前提假設(shè)：!決策具有剛性，即決策 者只有兩種選擇，立即投資或者拒絕該 項目，以后也不再投資該項目。"未來現(xiàn) 金流具有可預(yù)測性。#項目所有的不確 定性都已經(jīng)通過折現(xiàn)率（或資本機會成 本）予以反映。 現(xiàn)實中的房地產(chǎn)投資決策問題可以 分為兩大類，確定型的決策和存在靈活 性的決策。確定型的決策就是項目的投 資時間、投資規(guī)模等是確定的，一般!"# 法足以進行這類投資項目評價。存在靈 活性的投資決策是指管理者存在一定的 選擇權(quán)利，例如投資時間選擇

實物期權(quán)理論是金融期權(quán)理論在實物資產(chǎn)領(lǐng)域的延伸,它克服了傳統(tǒng)決策理論中的一些缺陷,其中的二項式模型與連續(xù)型期權(quán)模型能較好地解決房地產(chǎn)投資決策中的延遲決策問題,為提高房地產(chǎn)投資決策科學性提供了理論基礎(chǔ)。

在房地產(chǎn)項目投資評價中，貼現(xiàn)現(xiàn)金流模式是最普遍與最常用的方法。實物期權(quán)則是近年來關(guān)于項目評價的新理論，它克服了現(xiàn)金流方法的一些缺陷，從而得到了廣泛的應(yīng)用。實物期權(quán)是金融期權(quán)理論對實物（非金融）資產(chǎn)期權(quán)的延伸，即我們將標的資產(chǎn)為非金融資產(chǎn)的期權(quán)稱為實物期權(quán)。實物期權(quán)分析方法把金融市場與投資項目的決策聯(lián)系起來，它的思想理念就是：

文章討論了傳統(tǒng)的以貼現(xiàn)現(xiàn)金流為主體的房地產(chǎn)投資決策方法體系的缺陷,回顧了實物期權(quán)理論在房地產(chǎn)投資決策中的興起、應(yīng)用和發(fā)展,對實物期權(quán)理論在我國房地產(chǎn)投資決策的應(yīng)用進行了展望。

針對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法本身存在的缺陷,文章引入了項目投資決策的實物期權(quán)方法,詳細闡述了柔性期權(quán)、等待投資型期權(quán)和成長型期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用,對管理者在進行房地產(chǎn)項目投資決策時拓寬思維模式有一定的幫助和指導作用。

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資決策方法相比,實物期權(quán)方法考慮了房地產(chǎn)投資中的時間價值和管理柔性價值,是一種更為科學合理的評價方法。文章在對實物期權(quán)價值形成和房地產(chǎn)投資決策期權(quán)特性分析的基礎(chǔ)上,用實物期權(quán)理論計算房地產(chǎn)投資中的等待期權(quán)價值,并通過案例分析說明其在實際決策中的應(yīng)用。

實物期權(quán)是以期權(quán)概念定義的現(xiàn)實選擇權(quán),是金融期權(quán)理論在實物資產(chǎn)上的拓展和應(yīng)用。實物期權(quán)的價值來源于公司戰(zhàn)略和決策的相應(yīng)調(diào)整。本文分析了實物期權(quán)的特點,及它在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域應(yīng)用。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資評價方法具有一定的缺陷,應(yīng)該對其進行改進。實物期權(quán)方法是現(xiàn)代期權(quán)定價方法在具有期權(quán)性質(zhì)的實物投資中延伸和應(yīng)用。房地產(chǎn)投資項目符合實物期權(quán)的三個基本特征:靈活性、不確定性、不可逆性,因此實物期權(quán)方法可以應(yīng)用到房地產(chǎn)投資項目的評價里。將實物期權(quán)理論引入房地產(chǎn)項目投資評價,能提高項目評價結(jié)果的準確性,對保證項目的效益具有重要作用。

傳統(tǒng)的dcf方法存在缺陷,必須引出實物期權(quán)理論。通過運用實物期權(quán)分析方法與房地產(chǎn)投資決策的有機結(jié)合,根據(jù)幾何布朗運動、動態(tài)規(guī)劃貝爾曼方程,以及伊藤定理,建立期權(quán)定價模型,并結(jié)合房地產(chǎn)實際對模型中的參數(shù)進行分析,得出對投資項目決策時間的靈活性價值影響的結(jié)論。

實物期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用研究——實物期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用研究

針對貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法在房地產(chǎn)項目投資決策中的缺陷,引入實物期權(quán)理論,對房地產(chǎn)投資決策中的實物期權(quán)進行分類,提出了對應(yīng)各類實物期權(quán)的房地產(chǎn)投資策略,并用實物期權(quán)的定價方法對傳統(tǒng)的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法進行改進,以提高房地產(chǎn)投資決策的科學性

房地產(chǎn)項目投資具有不可逆性、高度不確定性和管理的靈活性,運用傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法不能挖掘出項目投資的這些性質(zhì)所帶來的價值,而應(yīng)用實物期權(quán)方法進行房地產(chǎn)投資決策研究,不僅考慮到了房地產(chǎn)投資的不確定性,還體現(xiàn)了投資決策者的柔性管理和戰(zhàn)略投資的價值。文章分析了傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法的一些不足,介紹了實物期權(quán)的基本理論,并采用了b-s期權(quán)定價模型對房地產(chǎn)投資決策過程中蘊含的增長期權(quán)進行了案例分析,使得房地產(chǎn)投資決策更加科學合理。