加油站收購項目房屋建筑物評估說明

.... 學習.參考 一、房屋建筑物評估技術說明 (一)評估范圍 納入評估范圍的房屋建筑物類資產主包括：房屋建筑物、構筑物 及其他輔助設施等。房屋建筑物類資產評估基準日賬面價值如下表所 示： 金額單位：人民幣元 科目名稱賬面原值賬面凈值 房屋建筑物1,488,732.371,440,486.00 構筑物及其他輔助設施5,378,435.755,205,800.78 房屋建筑物類合計6,867,168.126,646,286.78 (二)房屋建筑物概況 納入評估范圍的房屋建筑物類資產主要建成于1996年至2013年， 共計為四個加油站，大石橋第一加油站的房屋建筑物分布于溝沿鎮(zhèn)溝 沿村岫水公路北側；大石橋平順加油站的房屋建筑物分布于官屯鎮(zhèn)何 屯村；鳳城第一加油站的房屋建筑物分布于鳳山區(qū)二龍山村；臺安盛 達加油站的房屋建筑物分

房屋建筑物評估勘察表 資產占有單位名稱：評估基準日:年月日編制人及日期: 明細表序號:復核人及日期: 抗震等級 注：現狀分級描述可劃分為全新、良好、一般、較差、劣。 竣工時間 長*寬 層高 吊車等級 資產編號 結構類型 建筑面積（平方米） 層數（地下/地上） 項目基本狀況 地基基礎柱基、滿堂、條形、筏片、砼、毛石 朝向 設計單位等級：甲、乙、丙、丁、自行設計 屋面板、瓦、防水 地面石、水泥、水磨石、彩釉地磚、木地板、花 承重構件板、梁、柱、磚、墻 非承重件磚、砼、預制砼 內墻涂料、墻磚、墻紙、布藝 結構部分 頂棚 吊頂：pvc板、纖維棉板、石膏板 龍骨：輕鋼、木、鋁合金 裝修部分 門窗開、推拉、木、鋼、鋁合金、塑鋼、單層、 外墻漿、水刷石、涂料、玻璃幕、鋁塑板、墻磚 耐用年限 檐高 跨度 軌高 節(jié)點明顯開裂 個別部位微裂梁板柱墻堅固 局部部

（一）房屋建筑物評估技術說明 1、評估范圍 本次委估的房屋建筑物類資產賬面原值2,371,500.00元，賬面凈 值*******元。賬面房屋建（構）筑物1項，總建筑面積700平方米。 2、房屋建筑物概況 房屋建筑物為產權持有單位開發(fā)完成后預留的商品房，位于西安 市曲江新區(qū)**小區(qū)。 評估對象位于**小區(qū)10302室，總建筑面積700平方米，簡單裝 修，配套設施齊全，由于評估對象是產權持有單位作為辦公用房使用 的，規(guī)劃用途為住宅、商業(yè)，實際用途為辦公。 截止評估基準日，評估對象房屋產權證正在辦理中，評估基準日 房屋建筑物均處于正常使用狀態(tài)。 3、評估過程 第一階段：準備階段 評估人員進入現場后根據委托方提供的資產明細表進行賬表核 對，同時對資產申報表中評估項目的工程量、結構特征與申報的建筑 物技術特征表所報數量和特征是否相符進行了核對并加以調整。 第二階段：現場

現如今,隨著經濟的發(fā)展,人們對問題的思考度與重視度逐漸提升,在資產評估方面亦是如此。隨著企業(yè)改制過程的不斷推進,人們也越來越關注房屋建筑物的評估。由于房屋建筑物升值較大,為了避免國有資產的流失,最大程度下保障企業(yè)員工的利益與權益,因此,這就要求房屋建筑物的評估必須要合理,從而使得為資產評估合理打好前期基礎,然后在進行方法的尋找,最后判斷出方法中應該注意的問題。本文分析了房屋建筑物進行精確估值的步驟,以及進行房屋建筑物評估的方法。

固定資產--房屋建筑物清查評估明細表 表5-1-1 共頁，第頁 金額單位：人民幣元 序權證建筑物結建成建筑面積成本單價帳面價值調整后帳面值評估價值增值率備注 號編號名稱構年月(m2)(元/m2)原值凈值原值凈值原值成新率%凈值% 本頁小計**** 合計**** 資產占有單位填表人：評估人員： 填表日期：年月日 資產占有單位名稱: 評估基準日：年月日

索引編號 評估基準日 評估方法 執(zhí)行 附：1、固定資產-房屋建筑物盤點情況匯總表；2、房屋建筑物評估技術鑒定表；3、建筑物調查勘察表；4、產權證明資料 日期：日期： 項目經理：總評估師： 日期： 評估人員： 2、實際測量房屋建筑物，了解房屋建筑物的建設開工、竣工時間，維修和改、擴 建情況，房屋設計、建筑質量及現行狀況、使用效果。 5、房屋建筑物評估一般以一種方法為主，采用其他方法驗證。 3、注意房屋的附屬設備、設施，并注意與土地使用權項目相銜接，不要重復或遺 漏，尤其要注意租賃的、已攤銷完、未建帳和在異地的建筑物 4、選擇適用的評估方法，收集市場資料，選定合適的參數，計算評估值，撰寫評 估報告。 備注： 清查、核實、評估程序： 1、核對固定資產明細賬與總帳、報表余額是否相符 評估基準日評估值 明細賬帳面數 明細見清查評估明細表 總帳帳面數 報表帳面數 核定評估基準日

表5-1-1 共1頁第1頁 金額單位：人民幣元 原值凈值原值凈值原值成新率%凈值 評估人員： 評估單價 (元/m2) 合計 固定資產－房屋建筑物清查評估明細表 評估基準日：年月日 資產占有單位名稱： 序 號 權證編號建筑物名稱結構建成年月 資產占有單位填表人： 填表日期： 賬面價值調整后賬面值評估價值增值 率% 建筑面積 （m2） 成本單價 （m2）

原值凈值原值 xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx xxx-xxxx --- 賬面價值評 權證編號建筑物名稱建筑結構建成年月 建筑面積 （m2) 成本單價 (元/m2） 成新率凈值 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 取得方式用途 證載權利人 名稱 評估價值 增值率 重置單價 (元/m2）備注 詳細坐落地 址 跨數層數檐高（米）吊車噸位 吊車軌頂標 高（米） 層高（米） 柱距/開間 （米） 跨度/進深 （米）

房屋建筑物現場作業(yè)表 評估基準日：年月日 資產占有單位名稱： 工程名稱：資產編號耐用年限 竣工時間檐高 長×寬跨度 層高軌高 吊車等級抗震等級 甲、乙、丙、丁、自行一、二、三、四、非等級 足夠承載力少量沉降 局部部位開裂節(jié)點明顯開裂 梁板柱墻堅固個別部位微裂 局部部位開裂節(jié)點明顯開裂 節(jié)點堅固嚴實少量輕度裂縫 嚴重裂縫酥軟 完整無滲漏個別部位滲漏 較多部分漏雨嚴重漏雨 平整完好輕度磨損 局部斷裂不平殘破 完整無損輕度變形 一般翹裂腐朽殘破 平整完好輕度剝落 局部風化嚴重破損 平整完好輕度剝落 局部蝕落嚴重破損 吊頂：pvc板、纖維棉板、石膏板完整堅固無損輕度變形下垂 龍骨：輕鋼、木、鋁合金局部松裂老化嚴重翹裂剝落 使用良好輕度陳舊可用 局部破損基本無法使用 使用良好輕度陳舊可用 局部破損基本無法使用 使用良好輕度陳舊可用

房屋建筑物、構筑物檢查表 單位名稱： 檢 查 項 目 序 號 檢查內容檢查要求 檢查結果 符合（√） 不符合（×） 不符合及主要問題整改要求整改結果 建 筑 與 結 構 1室外墻面是否完好 室外墻面應完好，無裂縫、 滲水等現象。 2 建筑結構是否變 形、裂縫等現象。 建筑結構應無變形、裂縫 等現象 3 落水管和屋面是否 完好。 落水管和屋面應完好 4室內墻面是否完好 室內墻面應完好，無裂縫、 滲水等現象。 5室內頂棚是否完好室內頂棚應否完好 6 樓梯、踏步、護欄、 門廳門窗是否完好 樓梯、踏步、護欄、門廳 門窗應完好 7房屋門窗是否完好房屋門窗應完好，無破損。 建 筑 與 結 構 8 安全出口與通道是 否完好 安全出口與通道應完好 9 安全出口數目、標 示指明安全出口位 置是否完好 安全出口數目、標示指明 安全出口位置應完好 10 安全出口與通

采用成本法評估房屋建筑物時，常采用定額法計價（以下簡稱定額法）。自從2003年7月1日開始實施國家頒布的《建設工程工程量清單計價規(guī)范》（gb50500—2003）（以下簡稱規(guī)范）以來，采用工程量清單法計價（以下簡稱清單法）也已成為評估人員常用并需要深入研究的課題。

建筑物現場勘查表 名稱權證號 座落建成年月建筑面積 結構類型平面尺寸 總層數估價對象樓層朝向 層高/檐高間數占地面積 結構及裝修 跨度 基礎 外墻 內墻 天棚 樓地面 門窗 屋面 出廈 散水 安裝及設備 電 水 暖 消防裝置 其他 現場勘查人：時間：

建筑面積結構形式層次 建成時間使用年限層高 一地基、基礎1010 墻體 柱 承重梁板層架15 非承重構件10 樓地面7 屋面5 四門窗1010 內外裝飾5 其他3 水衛(wèi)5 電氣5 暖通5 特種設備5 進深（民）跨度（工）柱距（工） 開間（民）跨數（工）吊車梁類別 基本分值 鑒定分值 三 五 六 檐 高 鑒定內容鑒定記錄標準分值鑒定分值 現場勘察工程師：勘察日期：年月日 二 申報單位資產名稱資產編號 房屋建筑物勘察鑒定記錄 技術狀態(tài)系數=（鑒定分值/基本分值）*100%= 備注 15 40 12 8 20

近年來,我國房屋建筑規(guī)模和速度不斷增長,但是由于建設及后期維護不當,致使房屋建筑使用壽命由五十年逐漸縮短為平均三十年,這種重建設而輕維護造成資源的浪費,雖然物業(yè)維修基金在普及,但是效益不佳。如何進行房屋建筑物的維修管理,提高經濟社會及環(huán)境效益是一個值得探討的問題。

房屋建筑物現場勘察表 房屋建筑物評估現場勘察表 評估基準日：2013年2月28日 資產占有人：xxx勘查日期：2013年2月28日 資產名稱 xxx文昌路民辛巷x號x棟 x單元西x層xx室 房產證號xxxx土地證號 結構類型混合竣工時間2001耐用年限50竣工單方綜合造價 建筑面積（平方米）88.26長×寬檐高抗震等級 層數（地下/地上）地上6層層高跨度朝向坐北向南 項目基本狀況現狀特別說明 結構部分 地基基礎 柱基、滿堂、條形、筏片、 砼、毛石 足夠承載力少量沉降 局部部位開裂節(jié)點明顯開裂 承重構件板、梁、柱、磚、墻 梁板柱墻堅固個別部位微裂 局部部位開裂節(jié)點明顯開裂 非承重件磚、砼、預制砼 節(jié)點堅固嚴實少量輕度裂縫 局部部位開裂嚴重裂縫酥軟 屋

索引號：c10-1-2頁次： 資產占有單位名稱：評估基準日：年月日編制人及日期： 明細表序號：復核人及日期： 資產編號 結構類型竣工時間耐用年限 建筑面積（平方米）長×寬檐高 層數（地下/地上）層高跨度 吊車等級軌高抗震等級 設計單位等級：甲、乙、丙、丁、自行設計施工單位等級：一、二、三、四、非等級 足夠承載力少量沉降索引圖號： 局部部位開裂節(jié)點明顯開裂 梁板柱墻堅固個別部位微裂 局部部位開裂節(jié)點明顯開裂 節(jié)點堅固嚴實少量輕度裂縫 嚴重裂縫酥軟 完整無滲漏個別部位滲漏 較多部分漏雨嚴重漏雨 平整完好輕度磨損 局部斷裂不平殘破 完整無損輕度變形 一般翹裂腐朽殘破 平整完好輕度剝落 局部風化嚴重破損 平整完好輕度剝落 局部蝕落嚴重破損 完整堅固無損輕度變形下垂 局

第08講房地分估模式下房屋建筑物的評估 （三）房地分估模式下房屋建筑物的評估 房屋建筑物評估值 ＝重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值（4-19） 或房屋建筑物評估值 ＝單位面積重置成本×建筑面積×成新率＝重置成本×成新率（4-20） 1.確定重置成本 重置成本＝建安綜合造價＋前期費用及其他費用＋利息＋合理利潤（4-21） 涉及評估對象房屋建筑物是否可抵扣增值稅 企業(yè)價值評估中涉及 單項房屋 ①如果被評估企業(yè)是一般納稅人，則假定增值稅可以抵扣，房屋重置成本 按照不含稅考慮。 ②如果是小規(guī)模納稅人，可考慮包含增值稅，但稅率適用簡易征收稅率。 單項房屋評估 重置成本根據經濟行為情況，可以是含稅，也可以是不含稅，但不論哪種 處理，都需說明重置成本內涵。 （1）建安綜合造價的確定 房屋建筑物的建安綜合造價包括土建工程造價和安裝工程造價。 一般可根據實

企業(yè)改制過程中房屋建筑物評估應引起注意的若干問題

第08講房地分估模式下房屋建筑物的評估 （三）房地分估模式下房屋建筑物的評估 房屋建筑物評估值 ＝重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值（4-19） 或房屋建筑物評估值 ＝單位面積重置成本×建筑面積×成新率＝重置成本×成新率（4-20） 1.確定重置成本 重置成本＝建安綜合造價＋前期費用及其他費用＋利息＋合理利潤（4-21） 涉及評估對象房屋建筑物是否可抵扣增值稅 企業(yè)價值評估中涉及 單項房屋 ①如果被評估企業(yè)是一般納稅人，則假定增值稅可以抵扣，房屋重置成本 按照不含稅考慮。 ②如果是小規(guī)模納稅人，可考慮包含增值稅，但稅率適用簡易征收稅率。 單項房屋評估 重置成本根據經濟行為情況，可以是含稅，也可以是不含稅，但不論哪種 處理，都需說明重置成本內涵。 （1）建安綜合造價的確定 房屋建筑物的建安綜合造價包括土建工程造價和安裝工程造價。 一般可根據實

中國石油化工集團公司石油分公司 **第十六加油加氣站（加氣部分） 工程質量評估報告 工程總監(jiān)： 編制人： 山東**項目管理有限公司 精品文庫 歡迎下載1 一、工程概況 1、工程項目名稱：山東省**市第六站 2、工程建設單位：中國石油化工集團公司山東**石油分 公司 3、工程設計單位： 4、施工單位：聊城市**工程有限公司 5、工程項目地點：山東省**市東二環(huán)以東南環(huán)路以北 6、建筑面積：**平方米 二、工程監(jiān)理情況 本監(jiān)理公司依照法律、法規(guī)以及有關技術標準、設計文件 和工程建設承包合同，代表建設單位對施工質量實施了監(jiān)理。 為了確保工程結構安全和使用功能，重點抓了以下工作： 1、認真審閱了施工單位編制的施工組織設計，要求施工 單位按已審定的施工組織設計中確定的質量保證體系、質量目 標和質量措施，施工單位已認真貫徹執(zhí)行。 2、施工單位按照工程設計要求、施工技術

加油站作為一種商服用地，在我國現階段實際土地利用中具有明顯的 特殊性，即有明顯的超額壟斷利潤，根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，對 于具有壟斷性質的用地，評估中應考慮壟斷地租的修正。在加油站等 具有超額壟斷利潤特殊用地實際評估操作中（如抵押、作價出資等） 基本采用的評估方式是采用基準地價系數修正法與收益還原法進行 評估，在收益還原法評估中往往是采用扣除特許經營權費用的方式進 行壟斷地租的修正，這種評估方式就估價原理和估價原則看看似完全 合理的，但是就目前就國內外不動產評估理論和我國現實國情看，存 在較大問題：一是：不動產價值的本質是不動產權益（包括權力、利 益和收益），權益價值不可分割的部分或權益是不能割裂的，如一個 賓館的大堂，一個保齡球館的一個球道，一個高爾夫球場的一個球洞 是不能單獨評估作價進行抵押或進行其他經營運作，因為賓館的大 堂、保齡球館的一個球道、高爾夫球場的一個球洞離開

總則 責任追究 受約人簽 名： 發(fā)約人簽 名： 8、在經理授權范圍內，處理本班日常事務，重大問題及時向經理報告并協助處理。 9、完成經理交辦的其他工作。 責任人未能認真履行以上職責，因此造成工作滯后或其他嚴重后果的，本人愿承擔相應責任。 責任內容 與責任目 標 職務：中國石油內蒙古呼和浩特銷售分公司加油站前庭主管職務：中國石油內蒙古呼和浩特銷售分公司加油站經理簽署日期：2009年月日 2、負責當班期間加油站的正常營運，努力完成本班的油品銷售目標。 3、負責當班安全管理工作。落實各項安全制度，做好當班綜合巡檢工作，監(jiān)督現場各項安全措施的落實。 4、組織員工做好客戶服務工作。 5、負責對當班員工的考勤和考核工作。 6、負責組織本班員工交接班，及時、完整、真實、準確編制交接班記錄并按時歸檔。 7、了