開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為監(jiān)管重點(diǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收征管問(wèn)題研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從開(kāi)發(fā)立項(xiàng)、建設(shè)到銷(xiāo)售和使用,涉及了土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加等多個(gè)稅種,稅收成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資總額中所占的比例很高.而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益高低的重要因素之一,因此,有必要通過(guò)稅收籌劃的手段使企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化,從而降低其經(jīng)營(yíng)成本,增加經(jīng)濟(jì)效益,提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力.本文將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃進(jìn)行分析.

稅收是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中按照一定的政策法規(guī)向政府繳納的一種費(fèi)用,稅收具有強(qiáng)制性,但是企業(yè)在合理合法的經(jīng)營(yíng)前提下,可以進(jìn)行稅收籌劃,降低稅收的負(fù)擔(dān)。稅收籌劃是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)重要的活動(dòng),存在于一定的客觀前提條件下,首先對(duì)于政府的依法收取,是進(jìn)行稅收籌劃的前提,如果一個(gè)地區(qū)的稅收不能以現(xiàn)行的稅法為主要依據(jù),而是以其他類(lèi)似的不具有規(guī)范的指標(biāo)來(lái)作為收取的依據(jù),那么稅收籌劃就失去了本身的意義,在企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候,首先就要注意的就是這個(gè)問(wèn)題。其次,作為一種法律法規(guī),稅法既具有穩(wěn)定性又具有靈活性的特征。要進(jìn)行稅收的籌劃,就要時(shí)刻關(guān)注稅法的變動(dòng),根據(jù)稅法的調(diào)整來(lái)對(duì)企業(yè)的稅收籌劃制定相應(yīng)的策略和方案。

目前,我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展較為艱難,銷(xiāo)售環(huán)節(jié)受到國(guó)家政策的影響控制,很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂,整個(gè)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)受到很大的影響,怎樣才能在現(xiàn)在的形勢(shì)下走出困境,是很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都在思考的問(wèn)題,本文試圖從房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方面下手,幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在稅收方面進(jìn)行籌劃,以期獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益.

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中會(huì)經(jīng)歷項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目銷(xiāo)售三個(gè)重要階段,企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本主要產(chǎn)生于這三個(gè)階段,其中稅收是重要的成本之一。嚴(yán)格按照我國(guó)的稅法規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃,可以減輕企業(yè)稅負(fù),對(duì)優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有重要價(jià)值,為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造條件,

目前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都反映其所承受的稅收負(fù)擔(dān)相當(dāng)沉重,由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及到的稅種較多,這就使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理地利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行具體的稅收籌劃成為了可能。本文先明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的涵義,再根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)狀況,分別從房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立、開(kāi)發(fā)規(guī)劃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)品銷(xiāo)售等四個(gè)環(huán)節(jié)提出了相應(yīng)的稅收籌劃的辦法。

目前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都反映其所承受的稅收負(fù)擔(dān)相當(dāng)沉重,由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及到的稅種較多,這就使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理地利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行具體的稅收籌劃成為了可能。本文先明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的涵義,再根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)狀況,分別從房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立、開(kāi)發(fā)規(guī)劃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)品銷(xiāo)售等四個(gè)環(huán)節(jié)提出了相應(yīng)的稅收籌劃的辦法。

住房的問(wèn)題始終都是百姓關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。隨著房?jī)r(jià)的一路飆升,房地產(chǎn)行業(yè)日益受到關(guān)注。隨著內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,很多在一、二線城市從事房地產(chǎn)的企業(yè)已舉步維艱,于是非一二線城市的房地產(chǎn)行業(yè)被越來(lái)越多的人看好。這也必然導(dǎo)致新的房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)。面對(duì)國(guó)家在房地產(chǎn)方面的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)企業(yè)面臨著減緩價(jià)格上升趨勢(shì)的嚴(yán)峻形勢(shì),顯然,要想降低房?jī)r(jià),降低成本則是勢(shì)在必行。眾所周知,導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下的原因一個(gè)是生產(chǎn)的高成本,另一個(gè)則是稅費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)需要很大的投資資金,而且經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng),開(kāi)發(fā)成本高,想要在生產(chǎn)成本上大幅的減少開(kāi)支很困難,因此,稅收籌劃則成為房地產(chǎn)企業(yè)降低成本的一個(gè)重要手段。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)周期各個(gè)階段的籌劃方法的分析研究,得出在每一個(gè)階段的稅務(wù)籌劃思路。

房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)有很大的促進(jìn)作用。稅收成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)繼建筑安裝成本、土地取得成本之后的第三大成本,所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃以降低其稅收負(fù)擔(dān),進(jìn)而增加企業(yè)利潤(rùn)率對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)具有很大的意義。一、稅收籌劃的基本理論1.稅收契約理論契約理論是20世紀(jì)30年代以來(lái)形成的一種企業(yè)理論。契約理論認(rèn)為企業(yè)是由投資人、所有人、經(jīng)歷金額貸款人之間訂立的一系列契約組

筆者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃進(jìn)行了分析,指出合作建房的兩種方法,包括以物易物和成立合營(yíng)企業(yè);然后,又針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃進(jìn)行探討,包括利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃和利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃兩個(gè)方面;接下來(lái),又對(duì)其他稅種的稅收籌劃也進(jìn)行了一定的說(shuō)明。

近年來(lái),為控制房地產(chǎn)投資過(guò)熱,國(guó)家陸續(xù)下發(fā)宏觀調(diào)控政策,使得房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間不斷壓縮,這就使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃具有戰(zhàn)略意義。本文就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃方式進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)有很大的促進(jìn)作用。稅收成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)繼建筑安裝成本、土地取得成本之后的第三大成本,所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃以降低其稅收負(fù)擔(dān),進(jìn)而增加企業(yè)利潤(rùn)率對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)具有很大的意義。一、稅收籌劃的基本理論1.稅收契約理論契約理論是20世紀(jì)30年代以來(lái)形成的一種企業(yè)理論。契約理論認(rèn)為企業(yè)是由投資人、所有人、經(jīng)歷金額貸款人之間訂立的一系列契約組

房地產(chǎn)企業(yè)的投資數(shù)額巨大、稅收負(fù)擔(dān)較重,使得房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真對(duì)待其涉稅問(wèn)題,把好稅收籌劃關(guān),通過(guò)科學(xué)合理的稅收籌劃途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)合法范圍內(nèi)的避稅和減稅,從而有效減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù),增加房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)額。本文主要介紹房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問(wèn)題,并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的有關(guān)策略提出見(jiàn)解。

（一）收入不入賬。1．同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，一般按樓盤(pán)成立項(xiàng)目部，有的項(xiàng)目部實(shí)行承包責(zé)任制，少數(shù)跨地區(qū)的項(xiàng)目部只向企業(yè)繳納占用資金利息、管理費(fèi)、核實(shí)利潤(rùn)等承包費(fèi)用，收支不入企業(yè)財(cái)務(wù)大賬。2．沒(méi)有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的經(jīng)營(yíng)者，只有向有資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納管理費(fèi)，借用其資質(zhì)，才能從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（即掛靠經(jīng)營(yíng)）。部分開(kāi)發(fā)企業(yè)賬面只反映收取的管理費(fèi)，不反映掛靠經(jīng)營(yíng)的收支．情況。3．開(kāi)發(fā)企業(yè)拆遷改造舊城區(qū)居民點(diǎn)時(shí)，對(duì)拆遷的房屋用一定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，并可以抵算安置房的房款，如被拆遷人購(gòu)買(mǎi)新房的價(jià)格大于拆遷補(bǔ)償費(fèi)，要繳納兩者的價(jià)差（即自籌資金）。

本文論述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收漏洞產(chǎn)生的原因,并指出了在審計(jì)過(guò)程中對(duì)企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等審查項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的方面。

目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及稅費(fèi)已達(dá)到了12種。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)具有復(fù)雜多樣性和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)性等特點(diǎn),這些特點(diǎn)決定了它生產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不確定等特性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是集房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理為一體的以第三產(chǎn)業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)部門(mén)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的復(fù)雜性,導(dǎo)致企業(yè)所得稅的征收還未兼顧房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn),不能保證房地產(chǎn)企業(yè)稅基的完整。本文中,筆者分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常發(fā)生稅收漏洞的原因,指出了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)中的稅收審查重點(diǎn)。

1．企業(yè)所得稅及營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅是偷漏稅“重災(zāi)區(qū)”。企業(yè)隱匿應(yīng)稅收入的主要手段有：將取得的商品房預(yù)售款長(zhǎng)期掛在“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等科目，不申報(bào)繳納應(yīng)交的稅金；以工程尚未決算和收入、成本、費(fèi)用無(wú)法確定為由，將已實(shí)現(xiàn)的商品房銷(xiāo)售款長(zhǎng)期掛在“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”和“預(yù)收賬款”等往來(lái)科目，不結(jié)轉(zhuǎn)或延期結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)稅銷(xiāo)售額；銷(xiāo)售車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室等附屬配套設(shè)施不開(kāi)具增值稅發(fā)票，隱匿和不申報(bào)應(yīng)稅收入；將自建房轉(zhuǎn)做經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、獎(jiǎng)勵(lì)、

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收特點(diǎn)1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及范圍廣。房地產(chǎn)行業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗(yàn)收、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售、物業(yè)管理、維修服務(wù)等?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨越生產(chǎn)和流通兩個(gè)領(lǐng)域，因此，精細(xì)而復(fù)雜的財(cái)稅管理模式才能適應(yīng)多樣化業(yè)務(wù)的需要。

規(guī)范建筑業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)稅收征管的探討

近年來(lái),國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)總體呈現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢(shì),但是受到各種主客觀因素的影響,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈.為了有效提升國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力與競(jìng)爭(zhēng)力,必須加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的研究,在對(duì)各類(lèi)問(wèn)題進(jìn)行綜合分析的前提下,才能制定行之有效的解決策略.

多年的實(shí)踐發(fā)現(xiàn),傳統(tǒng)的項(xiàng)目經(jīng)理制會(huì)造成公司不同程度的內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn),如項(xiàng)目經(jīng)理部的管理目標(biāo)有時(shí)會(huì)與公司戰(zhàn)略不一致,公司決策到了項(xiàng)目上的實(shí)現(xiàn)效率有時(shí)并不高。一方面公司各項(xiàng)目部之間信息交流與共享不暢;另一方面各項(xiàng)目部會(huì)與公司搶爭(zhēng)資源,造成公司資源統(tǒng)籌安排的難度,甚至

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理——能夠在同一時(shí)間同時(shí)運(yùn)作多個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)周期的項(xiàng)目，是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成熟的標(biāo)志，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)走向規(guī)?；谋亟?jīng)之路。然而多項(xiàng)目運(yùn)作管理相對(duì)單個(gè)項(xiàng)目管理要復(fù)雜得多，它需要企業(yè)在多個(gè)項(xiàng)目之間協(xié)調(diào)和分配現(xiàn)有資源...

企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對(duì)企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的對(duì)策與安排。因此,稅收籌劃不同于逃稅、偷稅,是企業(yè)的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn),分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)和銷(xiāo)售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃,具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。