中國房地產(chǎn)價格指數(shù)期貨的設(shè)計與定價

本文簡要介紹了灰色預(yù)測方法gm(1,1)模型的構(gòu)造與模型的檢驗。利用1999-2004年中國房地產(chǎn)價格指數(shù)建立了中國房地產(chǎn)價格指數(shù)預(yù)測模型。模型預(yù)測結(jié)果良好,能夠較真實反映中國房屋價格的動態(tài)變化趨勢,從而為預(yù)測中房指數(shù)提供科學(xué)依據(jù)。

最近幾年以來,房地產(chǎn)價格一直都是人們議論的熱門話題之一,基于2003—2012年房地產(chǎn)市場相關(guān)月度數(shù)據(jù)建立多元線性回歸模型,研究了居民收入水平、貨幣供應(yīng)量m2、資產(chǎn)價格和居民消費價格指數(shù)等宏觀經(jīng)濟(jì)因素對中國房地產(chǎn)價格的影響,并修正了回歸結(jié)果及多重共線性。結(jié)果表明,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和貨幣供應(yīng)量m2、居民消費物價指數(shù)和資產(chǎn)價格這四個因素對中國房地產(chǎn)價格影響較大,對此提出相關(guān)政策建議。

房產(chǎn)稅在事實上相當(dāng)于其法律上的所有權(quán)人支付給政府的一筆租金,這份租金的性質(zhì)相當(dāng)于永續(xù)年金。將這份年金折現(xiàn),即可發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格居高不下的原因。行政管制并非是遏制房價的好方法,相反增加交易才是使弱勢者實現(xiàn)居者有其屋的最好方法。因此,開征房產(chǎn)稅、增加交易才是降低房產(chǎn)價格的最好方法。

房地產(chǎn)價格指數(shù)期貨是金融領(lǐng)域和房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展互相結(jié)合的一個創(chuàng)新,對管理和防范房地產(chǎn)風(fēng)險,維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義,本文通過借鑒美國住房、商業(yè)地產(chǎn)價格指數(shù)期貨發(fā)展的經(jīng)驗,探索適合我國房指期貨發(fā)展的發(fā)展模式。

房地產(chǎn)價格指數(shù)對于反映房地產(chǎn)市場行情走勢、提供市場信息具有重要意義,然而當(dāng)前我國現(xiàn)行房地產(chǎn)價格指數(shù)在數(shù)據(jù)采集和模型計算等方面存在缺陷。本文綜合分析了特征價格法在房地產(chǎn)價格指數(shù)編制領(lǐng)域的理論和實證價值,針對我國房地產(chǎn)幾個編制過程中的缺陷提出了改進(jìn)的建議。

從2010年1月\"國十一條\

2011年1月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城住宅價格指數(shù)

2011年2月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城住宅價格指數(shù)

2011年9月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城住宅價格指數(shù)

揭秘美國cme房地產(chǎn)價格指數(shù)期貨 耿繼進(jìn)　余澤浩　(深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局　廣東　深圳　518000) 　　金融衍生工具被譽為現(xiàn)代金融業(yè)上世紀(jì)最重要的創(chuàng)新,其規(guī) 避市場風(fēng)險的功能已被越來越多的人所認(rèn)識。美國分別于06年5 月和07年10月在芝加哥商品交易所(cme,chicagomercantileex2 change)推出美國住房價格指數(shù)期貨、期權(quán)系列合約和美國商業(yè)地 產(chǎn)價格指數(shù)期貨、期權(quán)系列合約,引起經(jīng)濟(jì)界的廣泛關(guān)注和重視。 1　cme推出住房價格指數(shù)期貨期權(quán)的背景 在過去的20年中,美國的房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了超過21.6萬億 美元的資產(chǎn)。然而,房價的上漲帶動了一系列與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)品 的價格,增加了通貨膨脹的壓力,利率的頻繁上調(diào)又大大提高了房 屋建造和投資的成本;普通居民的購房能力在物價普遍上揚的面 前進(jìn)一步減弱;另外,美國經(jīng)濟(jì)走向

房地產(chǎn)市場的發(fā)展與穩(wěn)定需要金融衍生品支撐。對于購房者與房地產(chǎn)企業(yè)而言,房地產(chǎn)都存在價格風(fēng)險、政策風(fēng)險與金融風(fēng)險等,而且房地產(chǎn)業(yè)所顯露的高價格、高空置率、高不良貸款等問題在短時間內(nèi)也沒有得到有效的解決。我國的房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣,其波動勢必影響到各行業(yè)的發(fā)展,直接對我國國民經(jīng)濟(jì)造成影響。為此,我國更應(yīng)該大力房地產(chǎn)市場金融衍生品市場,為銀行、房地產(chǎn)企業(yè)、購房者等各類投資者提供避險工具。文章將從房地產(chǎn)指數(shù)發(fā)展的應(yīng)用及其必要性方面進(jìn)行論述。

房地產(chǎn)價格是我國價格體系中備受國民關(guān)注的價格變量,房地產(chǎn)價格是否合理,房地產(chǎn)價格水平與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是否相適等敏感問題直接關(guān)系到全社會物價和貨幣價值的穩(wěn)定。房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),關(guān)系國計民生,房價的漲跌會直接影響投資和消費。近年來,我國房價持續(xù)攀升,與諸多的社會因素、經(jīng)濟(jì)因素有關(guān),各地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速增長是引起我國近些年來房地產(chǎn)價格快速上升的主要動力,國家政策的導(dǎo)向、國內(nèi)貸款的增加、建筑成本的上升,也是引起房地產(chǎn)價格快速上升的重要因素。這些因素對房地產(chǎn)價格的影響程度雖然不盡相同,但卻形成了一股共同影響價格的合力,已成為整個房地產(chǎn)價格體系的重要組成部分。因此,對我國房地產(chǎn)價格的研究已刻不容緩,加強對房地產(chǎn)價格的研究,有著十分重要的現(xiàn)實意義。

本文就我國房地產(chǎn)價格指數(shù)編制進(jìn)行了探討。分析了我國目前房地產(chǎn)價格指數(shù)存在指標(biāo)不完善,未能消除異質(zhì)性,時間差較長等問題。認(rèn)為在改進(jìn)房地產(chǎn)價格指數(shù)編制時應(yīng)當(dāng)從數(shù)據(jù)選取、編制方法、模型選用等方面進(jìn)行改進(jìn)。

隨著十二五規(guī)劃的逐步實施,針對中國房地產(chǎn)業(yè)目前經(jīng)營方式,進(jìn)行變革的制度安排屢屢出現(xiàn)。一系列制度安排的出現(xiàn),其背后都有著深刻的政策意圖。受我國市場經(jīng)濟(jì)體制不完善因素的制約,導(dǎo)致尋租、投機(jī)性購買等活動大量出現(xiàn)。這就使得關(guān)乎民生的住房問題,由于房價的不斷攀升而無法解決。對中國房地產(chǎn)價格走向進(jìn)行一定的預(yù)測與分析,目的就在于:通過結(jié)論,明示出針對房地產(chǎn)價格的未來走向。

本文根據(jù)2007～2011年中國房地產(chǎn)市場價格和消費物價指數(shù)的月度數(shù)據(jù),通過建立var模型,使用協(xié)整檢驗和脈沖響應(yīng)函數(shù)研究房地產(chǎn)價格與通貨膨脹之間的關(guān)系。結(jié)果顯示:房地產(chǎn)價格與通貨膨脹間存在較高相關(guān)性,且存有長期穩(wěn)定的變動關(guān)系,該關(guān)系可能會引發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱和房價泡沫。在此基礎(chǔ)上,文章最后提出了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、管理通脹預(yù)期的對策建議。

房地產(chǎn)是關(guān)系到國計民生的行業(yè),集聚著眾多的資金,在一定程度上存在著重大的金融風(fēng)險,國家一般采用行政干預(yù)手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場,然而作為行政干預(yù)手段的一個補充,市場的作用又是不可忽視的。本文試圖利用用市場化的手段,不是推出單純的房地產(chǎn)商品期貨,而是把價格指數(shù)期貨引入房地產(chǎn)市場,從金融創(chuàng)新的角度來探討房地產(chǎn)價格指數(shù)期貨的意義和可行性,我國推出房地產(chǎn)價格指數(shù)存在的障礙,解決的途徑以及房地產(chǎn)價格指數(shù)期貨合約設(shè)計,以便對這個問題進(jìn)行一個初步的探討。

本文首在分析房地產(chǎn)價格與通貨膨脹之間影響關(guān)系基礎(chǔ)上，借助兩類指數(shù)進(jìn)行單位根檢驗和格蘭杰因果檢驗，運用協(xié)整關(guān)系和引用虛擬變量的分段回歸模型。得出房地產(chǎn)價格與通貨膨脹之間存在穩(wěn)定的長短期均衡關(guān)系，提出了相關(guān)可實施的對策建議。

合作經(jīng)濟(jì)與科技!""#$!% &’(’)*+,-./*&’0’1234&.*0&* 56 宏觀經(jīng)濟(jì) 的轉(zhuǎn)軌機(jī)制在于：通過匯率的貶值，使得 本國產(chǎn)品在外國市場上變得相對便宜， 外國產(chǎn)品在本國市場上相對昂貴，這將 誘發(fā)本國居民將需求由外國產(chǎn)品轉(zhuǎn)向本 國的進(jìn)口替代品，從而減少進(jìn)口需求；同 時還刺激外國居民減少對自己國內(nèi)產(chǎn)品 的需求，增強對貶值國出口品的需求，這 些將對企業(yè)的投資決策產(chǎn)生直接的影 響，從而使這些企業(yè)對勞動力需求發(fā)生 變化。從許多國家特別是一些發(fā)展中國 家的實踐來看，本幣貶值肯定會有利于 促進(jìn)本國商品的出口，同時抑制外國商 品的進(jìn)口。我國也有很多學(xué)者對此進(jìn)行 了研究，結(jié)果表明，適度的本幣貶值可以 促進(jìn)本國的就業(yè)。俞喬認(rèn)為，人民幣貶值 有利于擴(kuò)大就業(yè)，他估計人民幣貶值 789:5"9可以增加!8"萬;87"

房地產(chǎn)價格指數(shù)(estatepriceindex,epi)是反映房地產(chǎn)價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。它是通過百分?jǐn)?shù)的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度。房地產(chǎn)價格指數(shù)的種類:房屋銷售價格指數(shù);房屋租賃價格指數(shù);土地交易價格指數(shù)。這三套指數(shù)的計算方法相似,均采用由下到上逐級匯總的方法。

一、什么是房地產(chǎn)價格指數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)是動態(tài)反映房地產(chǎn)價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。它是通過百分?jǐn)?shù)的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度,對于市場行情的波動具有直接、及時的表現(xiàn)力。房地產(chǎn)價格指數(shù)也是一種"純價格指數(shù)",即價格指數(shù)只反映由市場供求變化和貨幣購買力所引起的價格變化,而剔除由于房地產(chǎn)質(zhì)量等其他因素改變而引起的價格變化。這就要求用于比較

房地產(chǎn)價格指數(shù)（estatepriceindex，epi）是反映房地產(chǎn)價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。它是通過百分?jǐn)?shù)的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度。

一、房地產(chǎn)價格指數(shù)編制原則房地產(chǎn)是個體差異性非常大的特殊商品,不同于其他商品之處在于其異質(zhì)性,主要源自房地產(chǎn)的區(qū)位及結(jié)構(gòu)特點。尤其是區(qū)位特點,使得每處房地產(chǎn)都很獨特,找不到完全一樣的替代品。一套房子的價值,不僅取決于其直接包含的面積大小、房型結(jié)構(gòu)、建筑材料等內(nèi)部因素,更在于其所處地段位置、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等外部因素。同樣面積和結(jié)構(gòu)的房子,僅僅因為地段的不同,價值可能會相差數(shù)倍。因此,正確分析房地產(chǎn)的異質(zhì)性是準(zhǔn)確認(rèn)識房價變化的關(guān)鍵所在。