在條件具備或物業(yè)管理企業(yè)早期介入充分、準備充足時,物業(yè)的承接查驗也可以和建設(shè)工程竣工驗收同步進行。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行查驗之后將發(fā)現(xiàn)的問題提交建設(shè)單位處理,然后同建設(shè)單位進行物業(yè)移交并辦理移交手續(xù)。
1.物業(yè)建成通過竣工綜合驗收
2.物業(yè)管理企業(yè)組織人員進行承接查驗
3.對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行處理
4.物業(yè)移交
物業(yè)的承接查驗是一項技術(shù)難度高、專業(yè)性強、對日后的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗前就應承接物業(yè)的類型、特點,與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組,各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。
物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗實施方案,能夠讓承接查驗工作按步驟有計劃地實施。
(1)與建設(shè)單位確定承接查驗的日期、進度安排;
(2)要求建設(shè)單位在承接查驗之前提供移交物業(yè)詳細清單、建筑圖紙、相關(guān)單項或綜合驗收證明材料;
(3)派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況,為承接查驗做好準備工作。
在物業(yè)的承接查驗中,應做必要的查驗記錄,在正式開展承接查驗工作之前,應根據(jù)實際情況做好資料準備工作,制訂查驗工作流程和記錄表格。
(1)工作流程一般有《物業(yè)承接查驗工作流程》、《物業(yè)查驗的內(nèi)容及方法》、《承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程》等;
(2)承接查驗的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡(luò)登記表》、《物業(yè)承接查驗記錄表》、《物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計表》等。
在物業(yè)承接查驗中要采取一些必要的檢驗方法來查驗承接物業(yè)的質(zhì)量情況,應根據(jù)具體情況提前準備好所需要的檢驗設(shè)備和工具。
物業(yè)承接查驗協(xié)議甲方: 乙方: 根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《物業(yè)承接查驗辦法》及相關(guān)法律、法規(guī),甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就小區(qū)物業(yè)承接查驗...
開發(fā)商、業(yè)主大會和原物業(yè)公司要做好承接驗收前的準備工作,并及時書面通知新物業(yè)公司進行承接驗收。新物業(yè)應當在接到通知后15個工作日內(nèi)做出書面回復并與開發(fā)商或業(yè)主大會約定承接驗收時間。 在約定時間...
更滑物業(yè)管理公司時,舊物管單位需要先和業(yè)委會進行管理材料交接,如小區(qū)圖紙、業(yè)主資料等。 新物管單位進場后,雙方要進行技術(shù)交底,如各項設(shè)備設(shè)施目前的狀況,上次維修保養(yǎng)時間、公共能源表結(jié)算時的數(shù)值、隱蔽工...
1、物業(yè)資料
在(二)物業(yè)查驗的方式辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,物業(yè)管理企業(yè)應接收查驗下列資料:
(1)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。
2、物業(yè)共用部位
按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時,應對物業(yè)共用部位進行查驗。主要內(nèi)容包括:
(1)主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面;
(2)共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗;
(3)公共衛(wèi)生間、陽臺;
(4)公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。
3、共用設(shè)施設(shè)備
物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多,各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同,共用設(shè)施設(shè)備承接查驗的主要內(nèi)容有:低壓配電設(shè)施,柴油發(fā)電機組,電氣照明,插座裝置,防雷與接地,給水排水、電梯,消防水系統(tǒng),通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),火災報警及消防聯(lián)運系統(tǒng),排煙送風系統(tǒng),安全防范系統(tǒng),采暖和空調(diào)等。
4、園林綠化工程
園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠(花)籬、花壇等,無林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗內(nèi)容。
5、其他公共配套設(shè)施
物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗的主要內(nèi)容有:物業(yè)大門、值班崗亭、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動中心(會所)、停車場(庫、棚)、游泳池、運動場地、物業(yè)標識、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設(shè)施、信報箱等。
承接查驗不同于工程項目建設(shè)的竣工驗收,是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗收的基礎(chǔ)上,對建設(shè)單位移交的物業(yè)資料,有關(guān)單項驗收報告,以及對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料,對物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)完成等進行核對查驗。承接查驗還應對設(shè)施設(shè)備進行調(diào)拭和試運行,還應督促建設(shè)單位及時解決發(fā)現(xiàn)的問題。
查驗的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供,物業(yè)管理企業(yè)主要是進行必要的復核。物業(yè)管理企業(yè)應督促建設(shè)單位盡快安排驗收。建設(shè)單位無法提供相關(guān)合格證明材料,物業(yè)存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷,影響物業(yè)正常使用人 ,物業(yè)管理企業(yè)可以拒絕承接物業(yè)。
物業(yè)管理的承接查驗主要以核對的方式進行,在現(xiàn)場檢查、設(shè)備等情況下還可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進行檢查。
1、觀感查驗
觀感查驗是對查驗對象外觀的檢查,一般采取目視、觸摸等方法進行。
2、使用查驗
使用查驗是通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗被檢查對象的安裝質(zhì)量和使用功能,以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。
3、檢測查驗
檢測查驗通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量,以檢測其是否符合質(zhì)量要求。
4、試驗查驗
試驗查驗通過必要的試驗方法(如通水、閉水試驗)測試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。
發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾個方面:設(shè)計方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計缺陷;施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料;驗收檢查不細、把關(guān)不嚴;建材質(zhì)量不合格;建設(shè)單位管理不善;氣候、環(huán)境、自然災害等其他原因。對于承接查驗中所發(fā)現(xiàn)的問題,一般的處理程序如下所示。
(一)收集整理存在問題
(1)收集所有的《物業(yè)查驗記錄表》;
(2)對《物業(yè)查驗|考試大|記錄表》內(nèi)容進行分類整理,將承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題登記造表;
(3)將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認,并辦理確認手續(xù)。
(二)處理方法
工程質(zhì)量問題整理出來之后,由建設(shè)單位提出處理方法。在實際工作過程中,物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時,還可以提出相應的整改意見,便于建設(shè)單位進行針對性整改。
從發(fā)生原因和處理責任看|考試大|,工程質(zhì)量問題可分為兩類:第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問題。若質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生,按建設(shè)部《建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定,應由建設(shè)單位督促施工單位負責。第二類是由于規(guī)劃、設(shè)計考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運行管理不經(jīng)濟等問題。這類問題應由建設(shè)單位負責作出修改設(shè)計,改造或增補相應設(shè)施。
(三)跟蹤驗證
為使物業(yè)工程質(zhì)量問題得到及時圓滿地解決,物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗工作。
物業(yè)管理企業(yè)應安排專業(yè)技術(shù)人員分別負責不同專業(yè)的工程質(zhì)量問題,在整改實施的過程中進行現(xiàn)場跟蹤,對整改完工的項目進行驗收,辦理查驗手續(xù)。對整改不合要求的工程項目則應繼續(xù)督促建設(shè)單位處理。
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物業(yè)承接查驗辦法 (20xx) 【施行日期】 20xx 年 1月 1日 【修正廢止】 第二十三條 物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié) 議,與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。 第二十四條 建設(shè)單位應當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后 10日內(nèi) 辦理物業(yè)交接手續(xù),向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè) 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。 第二十五條 物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后,當事人一方不履行協(xié)議 約定的交接義務(wù), 導致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的, 應當承擔違約 責任。 第二十六條 交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移 交資料明細、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細、交接時間、交接方 式等內(nèi)容。交接記錄應當由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認。 第二十七條 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目,可以根據(jù)開發(fā)進度,對 符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應 當在承接最后一期物業(yè)時,辦理
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1 2 接管驗收資料表(一) 工程名稱 評定等級 開工日期 竣工驗收日期 移交日期 接管驗收日期 設(shè)計單位 建設(shè)單位 監(jiān)理單位 施工單位 物業(yè)管理單位 結(jié)構(gòu)類型 建筑面積 房屋 (棟 /層 /戶 ) 鑰匙發(fā)放戶數(shù) 鑰匙每戶多少套 住宅區(qū)公用設(shè)施清單 住宅區(qū)公共場地清單 住宅區(qū)公用設(shè)備清單 填表人: 接收人: 移交人: 備注: 3 接管驗收資料表(二) 圖紙名稱 份數(shù) 移交人 接收人 移交時間 備注 竣工總平面圖 單體建筑竣工圖 設(shè)備竣工圖 供水管網(wǎng)圖 消防管網(wǎng)圖、 雨水管網(wǎng)圖 排污管網(wǎng)圖 弱電管網(wǎng)圖 強電管網(wǎng)圖 戶型圖及戶內(nèi)管圖 水泵設(shè)施竣工圖、; 水泵說明書和質(zhì)量保證書 消防水泵竣工圖 消防水箱位置圖 有線電視、通信設(shè)施質(zhì)量保證書 業(yè)主資料 開發(fā)商: 物業(yè)公司: 年 月 日 年 月 日 4 房屋本體共用部位及配套設(shè)施接管驗收表 棟號: 編號: 開發(fā)商 聯(lián)系人 聯(lián)系電話 投資商
如何組建承接查驗的團隊?如何進行戶內(nèi)裝飾裝修工程查驗?物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗過程中如何規(guī)避風險?承接查驗發(fā)現(xiàn)問題如何跟進處理?分戶驗收之前,商品房裝修應達到什么標準?如何處理業(yè)主在物業(yè)交付過程中的投訴?在收樓后,已入住的單元發(fā)現(xiàn)新的維修問題,應如何處理? …… 王海英主編的《物業(yè)承接查驗與交付全程指南》一一為您解答了這些問題。 2100433B
1總則
1.0.1為了規(guī)范物業(yè)項目承接查驗評估行為,統(tǒng)一評估程序和方法,做到評估結(jié)果客觀、公正、真實,根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,制定本規(guī)范。
1.0.2本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進行的物業(yè)項目承接查驗評估活動。
1.0.3物業(yè)項目承接查驗評估應當獨立、客觀、公正、真實。
1.0.4物業(yè)項目承接查驗評估應當符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標準、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。
2術(shù)語
2.0.1物業(yè)項目承接查驗
物業(yè)項目承接查驗是指為了完成物業(yè)共用部分的交接,建設(shè)單位、業(yè)主或受業(yè)主委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu),對物業(yè)共用部分的建造質(zhì)量、管理資料、使用功能等進行的綜合性查驗。
物業(yè)項目承接查驗包括主要應包括下列內(nèi)容:
1.物業(yè)區(qū)域劃分狀況:查勘現(xiàn)狀和《物業(yè)區(qū)域劃分意見書》是否一致。
2.物業(yè)構(gòu)成狀況:查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致;查勘現(xiàn)狀與房屋銷售合同的承諾是否一致。
3.物業(yè)服務(wù)用房狀況:查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致;查勘現(xiàn)狀與測繪成果備案是否一致;查勘物業(yè)服務(wù)用房面積和樓層是否符合法定或約定標準。
4.物業(yè)共用部位狀況:查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致;查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致;查驗物業(yè)共用部位的使用及養(yǎng)護是否符合相關(guān)技術(shù)標準要求。
5.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備狀況;查驗現(xiàn)狀與建設(shè)工程設(shè)計文件是否一致;查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致;查驗物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的使用及養(yǎng)護是否符合相關(guān)技術(shù)標準要求。
6.物業(yè)資料交接狀況:查驗擬移交物業(yè)資料的種類、數(shù)量和內(nèi)容是否符合相關(guān)技術(shù)標準要求。
2.0.2物業(yè)項目承接查驗評估
專業(yè)評估人員根據(jù)評估目的,遵循評估原則,按照評估程序和評估標準,對物業(yè)項目承接查驗在評估時點的具體實際狀況進行評估和判定的活動。
2.0.3評估項目
一個需要評估物業(yè)項目承接查驗的物業(yè)項目。
2.0.4評估目的
評估結(jié)果的期望用途。
2.0.5評估時點
評估結(jié)果對應的日期。
2.0.6評估結(jié)果
關(guān)于評估項目的物業(yè)項目承接查驗是否符合有關(guān)規(guī)定要求的最終結(jié)論。
2.0.7評估報告
全面、公正、客觀、準確地記述評估過程和評估成果的文件,給委托方的書面答復,關(guān)于評估項目在評估時點的物業(yè)項目承接查驗是否符合有關(guān)規(guī)定要求的研究報告。
3評估原則
3.0.1物業(yè)項目承接查驗評估應遵循下列原則:
1.合法原則;
2.評估時點原則。
3.0.2遵循合法原則,評估人員在進行評估應以符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定為前提。
3.0.3遵循評估時點原則,評估結(jié)果應是對評估項目在評估時點的物業(yè)項目承接查驗的具體實際狀況。
4評估程序
4.0.1自接受評估委托至完成評估報告期間,物業(yè)項目承接查驗評估應按下列程序進行:
1.接受委托,簽訂委托協(xié)議
2.明確評估基本事項
3.擬定評估作業(yè)方案,確定評估人員;
4.提前告知相關(guān)方評估作業(yè)時間及配合事項;
5.相關(guān)方根據(jù)協(xié)議約定的承接查驗范圍提交擬移交的資料和公共設(shè)備設(shè)施清單;
6.組織評估人員審核相關(guān)方提供的項目相關(guān)資料;
7.評估人員到項目現(xiàn)場進行實地查勘;
8.建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、評估監(jiān)理人員、委托人等簽字確認現(xiàn)場查勘結(jié)果;
9.評估人員根據(jù)審核及查勘結(jié)果分項進行評估;
10.撰寫并提交評估報告。
4.0.2明確評估基本事項:
1.評估目的;
2.評估時點;
3.評估內(nèi)容。
4.0.3委托人和評估機構(gòu)搜集整理評估項目資料應包括下列內(nèi)容:
1.項目立項批復、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗收及備案文件資料;
2.項目物業(yè)區(qū)域劃分意見書;
3.項目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況;
4.交接雙方分別提供的交接情況說明書。
4.0.4在明確評估基本事項、搜集整理評估項目資料的基礎(chǔ)上,應對評估項目進行初步分析,擬定評估作業(yè)方案。
評估作業(yè)方案主要應包括下列內(nèi)容:
1.評估人員的組成和產(chǎn)生方式;
2.擬采用的評估方法;
3.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。
4.0.5評估人員到項目現(xiàn)場進行初步查勘,應包括下列內(nèi)容:
1.物業(yè)區(qū)域劃分狀況;
2.物業(yè)構(gòu)成狀況;
3.物業(yè)共用部位狀況;
4.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備狀況;
5.物業(yè)資料交接狀況;
6.物業(yè)交接遺留問題狀況。
4.0.6完成并出具評估報告后,應對有關(guān)該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。
5評估依據(jù)
5.0.1物業(yè)項目承接查驗評估應當依據(jù)以下法律、法規(guī)、規(guī)章及文件的有關(guān)規(guī)定進行評估:
1.《物業(yè)管理條例》中第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條、第三十一條、第三十八條有關(guān)物業(yè)項目承接查驗的相關(guān)規(guī)定;
2.《北京市物業(yè)管理辦法》及《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》中有關(guān)物業(yè)項目承接查驗的相關(guān)規(guī)定;
3.《北京市新建物業(yè)項目承接查驗標準》的相關(guān)規(guī)定;
4.北京市人民政府關(guān)于《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標》的相關(guān)規(guī)定和項目規(guī)劃批復;
5.項目規(guī)劃文件、設(shè)計文件;
6.《房屋買賣合同》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時管理規(guī)約》中的有關(guān)約定;
7.其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范、標準。
6評估報告
6.0.1評估報告應包括下列內(nèi)容:
1.評估報告書摘要;
2.評估目的;
3.評估對象和范圍;
4.評估原則;
5.評估依據(jù);
6.評估聲明;
7.評估基準日和有效期;
8.評估方法;
9.評估工作實施過程;
10.評估結(jié)論及爭議說明;
11.評估限定條件;
12.評估人員名單;
13.評估作業(yè)日期;
14.評估報告日期;
15.評估文件附件。
6.0.2評估報告應由評估人員簽章確認并加蓋評估監(jiān)理機構(gòu)印章。
6.0.3評估時點以提交報告之日為基準日。
7職業(yè)道德
7.0.1評估人員和評估機構(gòu)不得作任何虛偽的評估,應做到公正、客觀、誠實。
7.0.2評估人員和評估機構(gòu)應保持評估的獨立性,必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評估業(yè)務(wù)。
7.0.3評估人員和評估機構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項目物業(yè)項目承接查驗進行評估時,不應接受該項評估委托。
7.0.4評估人員和評估機構(gòu)應妥善保管委托方的文件資料,未經(jīng)委托方的書面許可,不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。
7.0.5評估人員和評估機構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務(wù),不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。
附件:規(guī)范用詞用語說明
1.為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待,對要求嚴格程度不同的用詞說明如下:
(1)表示很嚴格,非這樣做不可的用詞:
正面詞采用“必須”,反面詞采用“嚴禁”。
(2)表示嚴格,在正常情況下均應這樣做的用詞:
正面詞采用“應當”、“應該”,反面詞采用“不應當”、“不應該”或“不得”。
(3)表示允許稍有選擇,在條件許可時首先應這樣做的用詞:
正面詞采用“宜”,反面詞采用“不宜”;
表示有選擇,在一定條件下可以這樣做的,采用“可”。
2.規(guī)范中指定應當按照其他有關(guān)標準、規(guī)范執(zhí)行時,寫法為:
“應當符合……的規(guī)定”或“應當按照……執(zhí)行”。2100433B
《物業(yè)承接查驗與交付全程指南》是根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》、《中華人民共和國物權(quán)法》及《物業(yè)管理條例》撰寫,系全面介紹了物業(yè)承接查驗方法、物業(yè)交付流程、分戶驗收制度,對查驗與交付過程中產(chǎn)生的問題,大到公共區(qū)域的權(quán)責糾紛,小到家居清潔與裝修,提出了針對性的解決方案。
作為一本了解物業(yè)管理和商品房驗收的權(quán)威指南,可供物業(yè)管理從業(yè)人員使用,同時可作為高等院校相關(guān)專業(yè)的學習用書及物業(yè)管擁培訓的指導書籍。