城鎮(zhèn)住房制度改革的理論與實(shí)踐

前言

第一章 住房和住房制度

第一節(jié) 住宅的功能

第二節(jié) 住房制度和住房政策

第三節(jié) 住房消費(fèi)和住房制度

第四節(jié) 經(jīng)濟(jì)體制和住房制度

第二章 城鎮(zhèn)住房制度改革的必然性和意義

第一節(jié) 中國(guó)原有城鎮(zhèn)住房制度的形成及其特征

第二節(jié) 原有城鎮(zhèn)住房制度的弊端與成因分析

第三節(jié) 城鎮(zhèn)住房制度改革的意義與作用

第三章 城鎮(zhèn)住房制度改革的基本目標(biāo)與內(nèi)容

第一節(jié) 城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想

第二節(jié) 城鎮(zhèn)住房制度改革的基本目標(biāo)

第三節(jié) 城鎮(zhèn)住房制度改革的主要內(nèi)容

第四節(jié) 城鎮(zhèn)住房制度改革的基本原則

第四章 城鎮(zhèn)住房制度改革的歷程和發(fā)展方向

第一節(jié) 中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的歷程

第二節(jié) 城鎮(zhèn)住房制度改革的成就和主要難點(diǎn)

第三節(jié) 深化城鎮(zhèn)住房制度改革的方向與趨勢(shì)

第五章 世界主要國(guó)家的住房制度

第一節(jié) 英國(guó)和美國(guó)的住房制度

第二節(jié) 瑞典、荷蘭福利國(guó)家的住房制度

第三節(jié) 新加坡、韓國(guó)的住房制度

第四節(jié) 國(guó)外住房制度的共同特征及啟示

第六章 住房分配體制改革

第一節(jié) 住房分配的實(shí)質(zhì)

第二節(jié) 住房分配的責(zé)任分工體系

第三節(jié) 理順住房分配民關(guān)系的方向與思路

第七章 住房管理體制改革

第一節(jié) 住房管理模式

第二節(jié) 住房管理社會(huì)化與專業(yè)化

第三節(jié) 居住物業(yè)管理

第八章 住房供應(yīng)體系

第一節(jié) 住房供應(yīng)

第二節(jié) 住房供應(yīng)體系的構(gòu)建

第三節(jié) 住房的市場(chǎng)供應(yīng)方式

第四節(jié) 集體建房和個(gè)人自建

第九章 住房社會(huì)保障缺席

第一節(jié) 住房社會(huì)保障的特點(diǎn)與必要性

第二節(jié) 西方國(guó)家的住房社會(huì)保障制度

第三節(jié) 建立中國(guó)特色的住房保障體系

第十章 住房公積金制度

第一節(jié) 住房公積金的內(nèi)涵與實(shí)施意義

第二節(jié) 新加坡的中央公積金制度

第三節(jié) 我國(guó)住房公積金制度的現(xiàn)狀與改進(jìn)建議

第十一章 企業(yè)住房制度改革

第一節(jié) 企業(yè)住房制度改革的重要性與特點(diǎn)

第二節(jié) 企業(yè)住房制度改革的指導(dǎo)思想、目標(biāo)與原則

第三節(jié) 企業(yè)住房貨幣化分配的模式

第四節(jié) 企業(yè)房改面監(jiān)的難點(diǎn)和對(duì)策措施

第十二章 住房制度改革的綜合配套

第一節(jié) 住房制度配套改革的必要性與內(nèi)容

第二節(jié) 住房制度內(nèi)部各項(xiàng)改革的配套方法

第三節(jié) 住房制度改革與其他改革的配套方法

后記

本書系統(tǒng)總結(jié)了我國(guó)20多年來城鎮(zhèn)住房制度改革的基本經(jīng)驗(yàn)，從理論上分析了我國(guó)新的城鎮(zhèn)住房制度形成的社會(huì)文化背景、內(nèi)在結(jié)構(gòu)特征，以及未來發(fā)展趨勢(shì)。本書作者依據(jù)對(duì)住房制度改革實(shí)踐的深入了解，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬎季S，對(duì)住房制度體系進(jìn)行剖析，詳細(xì)論述了住房制度體系內(nèi)的分配制度、管理制度、供應(yīng)制度、社會(huì)保障制度、公積金制度、企業(yè)住房制度、以及各種制度的綜合配套改造。全書體系完整、論述詳實(shí)、資料豐富。是了解和研究我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的較好理論讀物

【發(fā)布單位】81702

【生效日期】1998-11-10

【文件來源】

湖南省人民政府關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知

（湘政發(fā)〔1998〕23號(hào)）

婁底地區(qū)行政公署，各市、州、縣人民政府，省直機(jī)關(guān)各單位：

根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)〔1998〕23號(hào)）精神，結(jié)合我省實(shí)際，現(xiàn)就深化全省城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的有關(guān)問題通知如下：

一、指導(dǎo)思想、目標(biāo)和基本原則

1、深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想：穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化，逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求。

2、深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。

3、深化城鎮(zhèn)住房制度改革工作的基本原則：堅(jiān)持在國(guó)家統(tǒng)一政策目標(biāo)指導(dǎo)下，因地制宜，量力而行；堅(jiān)持國(guó)家、單位和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)；堅(jiān)持“新房新制度、老房老辦法”，平衡過渡，綜合配套。

二、停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房貨幣分配

4、從1998年12月31日起，全省城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房貨幣分配。住房貨幣分配包括實(shí)行住房公積金制度、發(fā)放住房補(bǔ)貼和工齡補(bǔ)貼等形式。

5、進(jìn)一步鞏固完善住房公積金制度。繼續(xù)按照“房委會(huì)決策，中心運(yùn)作，銀行專戶，財(cái)政監(jiān)督”的原則，健全管理機(jī)構(gòu)，建立職工個(gè)人住房公積金帳戶，對(duì)住房公積金歸集、核算、支取實(shí)行統(tǒng)一票據(jù)管理。財(cái)政、審計(jì)、監(jiān)察部門要加強(qiáng)對(duì)住房公積金的監(jiān)督，完善住房公積金的監(jiān)督管理制度。進(jìn)一步提高住房公積金的歸集率。職工個(gè)人和單位住房公積金的繳存率應(yīng)分別不低于5%，有條件的市、縣和單位可適當(dāng)提高。

6、各市、縣是否發(fā)放住房補(bǔ)貼按房?jī)r(jià)收入比確定（房?jī)r(jià)收入比是指當(dāng)?shù)匾惶捉?jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭平均工資之比），房?jī)r(jià)收入比在4倍以上（含4倍），且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的市、縣，實(shí)行住房補(bǔ)貼，房?jī)r(jià)收入比在4倍以下的市、縣不實(shí)行住房補(bǔ)貼。

7、住房補(bǔ)貼和工齡補(bǔ)貼發(fā)放的對(duì)象是行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的無房職工和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工。已有住房且達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工不發(fā)放住房補(bǔ)貼和工齡補(bǔ)貼。

8、住房補(bǔ)貼按照效率優(yōu)先、兼顧公平的原則，根據(jù)各市、縣經(jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、職工工資、職工住房面積標(biāo)準(zhǔn)等因素計(jì)算。

9、職工工齡補(bǔ)貼額以發(fā)放住房補(bǔ)貼當(dāng)年出售公有住房的年工齡折扣額與職工工齡、職工購(gòu)房控制面積標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。職工工齡是指1994年12月31日之前的工齡。

10、計(jì)發(fā)職工住房補(bǔ)貼和工齡補(bǔ)貼的住房面積標(biāo)準(zhǔn)，按省人民政府湘政發(fā)〔1994〕34號(hào)文件規(guī)定的購(gòu)房控制面積標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

11、住房補(bǔ)貼和工齡補(bǔ)貼主要采取一次性補(bǔ)貼和按月補(bǔ)貼方式。住房補(bǔ)貼和工齡補(bǔ)貼的實(shí)施方案由地區(qū)行署和市、州、縣人民政府根據(jù)《湖南省職工住房貨幣分配實(shí)施辦法》，結(jié)合本地實(shí)際情況制訂。

12、住房補(bǔ)貼資金主要從財(cái)政或單位現(xiàn)有住房建設(shè)資金和公有住房出售收入中解決。各級(jí)財(cái)政部門和各單位要在保持原有住房資金總量不減少的前提下，做好原有住房建設(shè)資金的核定劃轉(zhuǎn)工作。

13、各市、縣要建立住房補(bǔ)貼的申請(qǐng)、審批、發(fā)放、使用、管理制度。住房補(bǔ)貼資金應(yīng)納入各級(jí)政府住房公積金專戶管理，住房補(bǔ)貼計(jì)算到職工個(gè)人時(shí)，應(yīng)及時(shí)劃入職工個(gè)人住房公積金專戶，在職工購(gòu)、建、大修住房或離退休時(shí)支取。

三、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革、逐步放開住房交易市場(chǎng)

14、進(jìn)一步搞好現(xiàn)有公有住房的出售，現(xiàn)有可售公有住房須留部分作為廉租住房，用于解決最低收入家庭的住房困難。其余部分以成本價(jià)出售，力爭(zhēng)到2000年全部出售。

15、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公有住房的租金改革。到2000年公有住房租金要達(dá)到占雙職工家庭平均工資的10%，有條件的地區(qū)和單位要達(dá)到15%的部分，可用職工個(gè)人的住房公積金支付。對(duì)市、縣人民政府規(guī)定不宜出售的公有住房，又未實(shí)行住房補(bǔ)貼的職工，提租幅度可略低于上述標(biāo)準(zhǔn)。租金提高后，對(duì)家庭確有困難的離退休職工，民政部門確定的社會(huì)救濟(jì)對(duì)象和非在職優(yōu)撫對(duì)象，繼續(xù)按照省人民政府湘政發(fā)〔1994〕34號(hào)文件的規(guī)定實(shí)行減免政策。

16、規(guī)范住房交易市場(chǎng)的交易規(guī)則和稅費(fèi)政策，保證住房交易市場(chǎng)健康發(fā)展。在對(duì)城鎮(zhèn)職工、居民家庭住房狀況進(jìn)行認(rèn)真普查、建立住房檔案的基礎(chǔ)上，逐步放開住房交易市場(chǎng)，職工、居民以市場(chǎng)價(jià)、微利價(jià)、成本價(jià)購(gòu)買的公有住房，取得房屋權(quán)屬證書和土地使用證書后，可依法進(jìn)入市場(chǎng)交易。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房在補(bǔ)足成本價(jià)，取得全部產(chǎn)權(quán)后，可依法進(jìn)入市場(chǎng)交易。住房交易市場(chǎng)實(shí)行準(zhǔn)開、準(zhǔn)入制度，有關(guān)具體辦法由省城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室會(huì)同有關(guān)部門制定，報(bào)省城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)。

四、建立住房供應(yīng)體系，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房

17、建立和完善住房供應(yīng)體系。對(duì)不同收入家庭，實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策；高收入家庭按市場(chǎng)價(jià)租、購(gòu)商品房；中、低收入家庭按政府指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；最低收入家庭按政府指令價(jià)租賃由政府或單位提供的廉租住房。高、中、低、最低收入家庭的劃分和住房供應(yīng)辦法由各地區(qū)行署和市、州、縣人民政府制定。

18、廉租住房主要從騰空的舊直管公房和單位的公有住房中調(diào)劑解決，不足部分，由當(dāng)?shù)卣蛦挝怀鲑Y興建。廉租住房的租金實(shí)行政府指令價(jià)。最低收入家庭在家庭收入提高后，應(yīng)遷出廉租住房或?qū)ζ涮岣咦饨饦?biāo)準(zhǔn)。各地、市、州、縣應(yīng)建立廉租住房租住的申請(qǐng)、審批制度。

19、大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。經(jīng)濟(jì)適用住房可由開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，也可以由單位或有組織的個(gè)人以獨(dú)立經(jīng)濟(jì)法人形式建設(shè)。鼓勵(lì)以舊城改造、定向開發(fā)等形式建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，逐步建立起社會(huì)化、商品化的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系，為城鎮(zhèn)職工、居民購(gòu)房提供穩(wěn)定的房源。

20、各地、市、州、縣要根據(jù)本地情況，編制經(jīng)濟(jì)適用住房年度建設(shè)計(jì)劃，納入地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃。各地經(jīng)濟(jì)適用住房年度建設(shè)計(jì)劃報(bào)省計(jì)委、省建委、省財(cái)政廳備案，并由省計(jì)委、省建委、省財(cái)政廳匯總平衡后，報(bào)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部備案。

21、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，并堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)，城市政府應(yīng)當(dāng)為經(jīng)濟(jì)適用住房搞好市政基礎(chǔ)設(shè)施配套。

搞好經(jīng)濟(jì)適用住房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，采用招投標(biāo)、方案競(jìng)選等方式，優(yōu)選規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案。要合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房的套型。

22、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，積極推廣先進(jìn)、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品，降低能耗，提高住宅的整體建設(shè)水平。

經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)要提倡大開間，室內(nèi)粗裝修，加強(qiáng)成本管理，努力降低建安造價(jià)。

23、經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行工程質(zhì)量保證制度。要通過招標(biāo)方式，優(yōu)選施工隊(duì)伍，中標(biāo)單位不得轉(zhuǎn)包。要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家驗(yàn)收規(guī)范，開發(fā)建設(shè)單位對(duì)工程質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任。住房交付使用時(shí)，須向用戶提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

24、適當(dāng)減免經(jīng)濟(jì)適用住房各類行政事業(yè)性收費(fèi)，降低建設(shè)成本。有關(guān)稅費(fèi)的減免標(biāo)準(zhǔn)由省物價(jià)局、省財(cái)政廳制定。

25、經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其價(jià)格由住房的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素加3%以下利潤(rùn)組成。

26、建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。新建的經(jīng)濟(jì)適用住房及其住宅小區(qū)實(shí)行新的物業(yè)管理體制。要改革現(xiàn)行的維修、管理體制，逐步實(shí)行住房物業(yè)管理與單位行政生產(chǎn)管理相分離。積極組建多種經(jīng)濟(jì)成分的物業(yè)管理企業(yè)。要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和管理，規(guī)范管理服務(wù)收費(fèi)。物業(yè)管理通過引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)管理水平的提高。

27、已售的公有住房要加強(qiáng)售后維修管理，建立房屋共用部位和共用設(shè)施維修基金。公有住房出售后，原售房單位應(yīng)積極組織好出售房屋的物業(yè)管理，采取多種過渡形式，逐步由行政性后勤管理方式轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范性物業(yè)管理。

五、發(fā)展住房金融，支持住房建設(shè)和消費(fèi)

28、擴(kuò)大單位和個(gè)人住房貸款的發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放單位和個(gè)人住房貸款。

貸款期限單位不超過3年，個(gè)人不超過20年。

對(duì)列入經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃的項(xiàng)目，在開發(fā)建設(shè)單位提出貸款申請(qǐng)后，各商業(yè)銀行應(yīng)盡快進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估，并按工程建設(shè)的實(shí)際需要及時(shí)發(fā)放貸款，保證資金到位。

凡向社會(huì)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)單位必須是取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)；組織職工集資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的單位，承貸主體必須是獨(dú)立法人。

29、各級(jí)政府住房公積金管理機(jī)構(gòu)要充分利用住房公積金，委托經(jīng)辦的商業(yè)銀行向職工發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，支持職工個(gè)人購(gòu)、建、大修理住房。

30、建立完善住房貸款抵押保險(xiǎn)體系。各市、縣房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)成立住房貸款擔(dān)保公司，房地產(chǎn)行政主管部門、土地管理部門要加快辦理房屋土地抵押登記手續(xù)。發(fā)展住房貸款保險(xiǎn)，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，保證貸款安全。

31、經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目貸款，開發(fā)建設(shè)單位可以用其有效資產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保，也可以用總投資在30%以上的在建工程進(jìn)行抵押。以在建工程進(jìn)行抵押的，當(dāng)?shù)胤课莺屯恋毓芾聿块T應(yīng)對(duì)其權(quán)屬進(jìn)行預(yù)登記，出具合法證明，并做好與工程竣工后有關(guān)房屋權(quán)屬登記的銜接工作。在抵押期間銷售住房的，應(yīng)及時(shí)告知抵押權(quán)人，并修訂抵押合同，將所銷售住房在原抵押標(biāo)的物和抵押價(jià)值中作相應(yīng)核減，由銷售收入沖銷相應(yīng)的抵押貸款。

個(gè)人購(gòu)房要申請(qǐng)貸款的，可按照中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》（銀發(fā)〔1998〕190號(hào)）的規(guī)定設(shè)定擔(dān)保。以所購(gòu)住房抵押貸款的，如不能按規(guī)定償還銀行貸款本息，貸款銀行可依法處理該房產(chǎn)，原規(guī)定的銷售范圍及其經(jīng)濟(jì)適用住房性質(zhì)、劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)等維持不變，所得收入優(yōu)先償還銀行貸款本息，仍不足的，貸款銀行有權(quán)向借款人進(jìn)行追索。單位集資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房、個(gè)人需要抵押貸款的，銀行應(yīng)予以支持。

32、房屋、土地抵押登記部門要加快辦理抵押登記手續(xù)，減輕負(fù)擔(dān)，按宗收費(fèi)。抵押價(jià)格需要評(píng)估的，由當(dāng)事人自愿委托具備房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行，任何部門不得強(qiáng)制當(dāng)事人接受評(píng)估，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)貸款銀行認(rèn)可。

六、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)籌安排

33、各級(jí)人民政府要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設(shè)工作的領(lǐng)導(dǎo)。各地要結(jié)合本地實(shí)際，認(rèn)真測(cè)算住房補(bǔ)貼，制定房改實(shí)施方案。各地、市、州實(shí)施方案報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行，縣（市、區(qū)）實(shí)施方案經(jīng)行署和市、州人民政府審核，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。除國(guó)家另有規(guī)定外，按屬地原則，所有單位都應(yīng)執(zhí)行所在地政府的實(shí)施方案。

34、省住房制度改革和住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組要加強(qiáng)對(duì)全省住房制度改革和住房建設(shè)工作的協(xié)調(diào)和指導(dǎo)。省人民政府各有關(guān)部門要積極參與支持住房制度改革和住房建設(shè)工作，各盡其責(zé)，相互配合，各部門制定有關(guān)住房制度改革和住房建設(shè)的配套政策必須符合國(guó)務(wù)院、省人民政府已制定的政策，并應(yīng)與省住房制度改革和住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室協(xié)商后才能下發(fā)。

35、各地、市、州、縣要對(duì)行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工家庭住房狀況進(jìn)行一次全面普查工作，準(zhǔn)確掌握本單位職工級(jí)別、家庭人口、住房狀況等數(shù)據(jù)和資料，建立個(gè)人住房檔案。

36、嚴(yán)肅住房制度改革和住房建設(shè)紀(jì)律，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院和省人民政府的統(tǒng)一政策。各地、市、州、縣不得在國(guó)家和省人民政府規(guī)定政策外自定政策，變相擴(kuò)大住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)，增加補(bǔ)貼；不得超面積、超裝修標(biāo)準(zhǔn)建房；不得違規(guī)集資建房；不得超范圍換購(gòu)公有住房；不得低價(jià)售房，突擊分房。各級(jí)監(jiān)察部門要加強(qiáng)監(jiān)督、檢查，對(duì)違紀(jì)違規(guī)的單位和個(gè)人要嚴(yán)肅查處，觸犯刑律的，要依法追究法律責(zé)任。

37、本通知自發(fā)布之日起實(shí)施。原有的住房制度改革和住房建設(shè)政策與規(guī)定，與本通知規(guī)定不一致的，按本通知執(zhí)行。

廣東省人民政府印發(fā)廣東省貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定實(shí)施意見的通知

各市、縣、自治縣人民政府，省府直屬有關(guān)單位：

《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)[1994]43號(hào)）已于1994年10月13日翻印下發(fā)，現(xiàn)將我省貫徹實(shí)施意見印發(fā)給你們，請(qǐng)一并貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有何情況和問題，請(qǐng)向省房改辦反映。

廣東省人民政府

一九九五年六月五日

廣東省貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定實(shí)施意見

自1988年9月省政府頒布《廣東省城鎮(zhèn)住房制度改革意見》以來，各地根據(jù)省政府的統(tǒng)一部署和要求，積極推行了住房制度改革。目前，全省已有20個(gè)地級(jí)以上市，65個(gè)縣（市）進(jìn)行了住房制度改革，為下一步住房改革積累經(jīng)驗(yàn)，奠定了基礎(chǔ)。為了進(jìn)一步深化我省住房制度改革，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)[1994]43號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《決定》），結(jié)合我省實(shí)際，提出如下實(shí)施意見：

一、全面實(shí)行住房公積金制度

（一）為了籌集資金，加快住房建設(shè)，提高職工購(gòu)、建住房能力，所有行政、企事業(yè)單位及其職工和外商投資企業(yè)及其中方職工，均應(yīng)按照“個(gè)人存儲(chǔ)、單位資助、統(tǒng)一管理、專項(xiàng)使用”的原則繳交住房公積金，建立住房公積金制度。已實(shí)行住房公積金制度的市（縣），要進(jìn)一步完善交納、管理、使用規(guī)范。尚未建立住房公積金制度的市（縣），要在今年（1995年）內(nèi)建立。

（二）住房公積金由在職職工個(gè)人及其所在單位，按職工個(gè)人工資和職工工資總額的5%逐月交納，單位提供和職工交納的住房公積金本息歸個(gè)人所有，存入個(gè)人公積金帳戶，用于購(gòu)、建、大修住房，職工離退休時(shí)，本息余額一次結(jié)清，退還職工本人。

職工住房公積金本息免征個(gè)人所得稅。

（三）單位交納住房公積金的來源。企業(yè)從提取的住房折舊和其他劃轉(zhuǎn)資金中列支，不足部分經(jīng)財(cái)政部門核定，可在成本、費(fèi)用中列支；全額預(yù)算的行政事業(yè)單位首先要在原有住房資金中列支，不足部分由財(cái)政預(yù)算撥付；差額預(yù)算的事業(yè)單位按差額比例在財(cái)政預(yù)算和單位自有資金中列支；自收自支的事業(yè)單位比照企業(yè)開支渠道開支。

（四）按照責(zé)權(quán)利一致的原則，市（縣）政府負(fù)責(zé)制定住房公積金的歸集、使用、管理等有關(guān)規(guī)定，審批住房公積金的使用計(jì)劃和財(cái)務(wù)收支預(yù)決算。市（縣）政府設(shè)立專門的住房公積金管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)住房公積金的歸集、支付、核算和編制使用計(jì)劃等日常管理工作。

（五）住房公積金的存貸款等金融業(yè)務(wù)由當(dāng)?shù)卣兄付ǖ膶I(yè)銀行辦理。受委托的專業(yè)銀行根據(jù)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)的住房公積金使用計(jì)劃，審定、發(fā)放和回收貸款。住房公積金要做到?？顚Ｓ?。政府統(tǒng)籌使用時(shí)主要用于解困房的建設(shè)，嚴(yán)禁挪作他用。財(cái)政、審計(jì)、監(jiān)察部門要加強(qiáng)監(jiān)督、管理。

二、穩(wěn)步出售公有住房

（一）城鎮(zhèn)公有住房，除按照省委粵發(fā)[1990]22號(hào)、省政府粵府[1988]148號(hào)文件規(guī)定不宜出售的外，均可向有城鎮(zhèn)戶口的職工出售。職工購(gòu)買公有住房應(yīng)遵循購(gòu)房自愿的原則，購(gòu)房后維修自理。新建公有住房和騰空的舊房實(shí)行先售后租，并優(yōu)先出售給住房困難戶。按成本價(jià)出售的公有住房，每戶職工家庭只能購(gòu)買一次。購(gòu)房面積必須嚴(yán)格按照省政府粵府[1983]68號(hào)文件規(guī)定的住房分配標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，超過標(biāo)準(zhǔn)面積部分一律實(shí)行市場(chǎng)價(jià)。

（二）出售公有住房按成本價(jià)出售。成本價(jià)應(yīng)包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)是否列入成本由各市縣自行確定）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素。

公有住房的出售，堅(jiān)持先評(píng)估后出售的原則。住房的實(shí)際售價(jià)要根據(jù)住房所處地段、結(jié)構(gòu)、朝向、層次、設(shè)施和裝修等因素進(jìn)行調(diào)整。

出售公有住房的成本價(jià)由市（縣）人民政府逐年測(cè)定，報(bào)省房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后執(zhí)行。售房?jī)r(jià)格年度為每年7月1日至次年6月30日。

（三）職工按成本價(jià)購(gòu)買公有住房，享有以下折扣：

1．舊公有住房成新折扣。以成本價(jià)購(gòu)買舊房，可按售房當(dāng)年的成本價(jià)成新折扣計(jì)算。舊住房折舊年限一般為50年，每年成新折扣率2%。但使用年限超過30年的，以30年計(jì)算；經(jīng)過大修或設(shè)備更新的舊房，按有關(guān)規(guī)定評(píng)估確定。

2．工齡折扣。對(duì)購(gòu)房職工在購(gòu)房前的工齡給予工齡折扣。每年工齡折扣的數(shù)額，按《決定》規(guī)定的辦法計(jì)算。離退休職工購(gòu)房計(jì)算工齡折扣的時(shí)間，按國(guó)家規(guī)定的離退休年齡計(jì)算，

3．現(xiàn)住房折扣。職工購(gòu)買現(xiàn)已住用的公有住房，折扣率為5%。到2000年取消。

4．付款方式。職工購(gòu)房可以一次付款，也可以分期付款。售房單位可對(duì)一次付清房款的職工給予一次性折扣，折扣率參考當(dāng)?shù)刭?gòu)房政策性貸款利率與銀行儲(chǔ)蓄存款利率的差額，以及分期付款的控制年限確定。最高不得超過20%。實(shí)行分期付款的，首期付款不得低于應(yīng)付房?jī)r(jià)款的30%，每多付10%，可給予應(yīng)付房?jī)r(jià)款2%的折扣。分期付款的期限一般不超過10年，分期付款部分計(jì)收利息，單位不得貼息，利率按政策性抵押貸款利率確定。經(jīng)辦政策性住房金融業(yè)務(wù)的銀行，應(yīng)充分利用政策性住房資金，向購(gòu)房職工提供政策性抵押貸款。

（四）職工以成本價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)交易，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益，并按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

（五）各地要認(rèn)真按照國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)出售公有住房回收資金的管理，切實(shí)保證房改回收的資金用于住房建設(shè)和住房制度改革。

（六）《關(guān)于成本價(jià)出售公有住房的計(jì)算辦法》由省房改領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室另行頒布。

三、積極推進(jìn)租金改革

（一）加快租金改革步伐，改變低租金狀況，使租售比價(jià)趨于合理。提租的幅度和次數(shù)，要與職工的收入增長(zhǎng)幅度相適應(yīng)，并根據(jù)物價(jià)指數(shù)控制目標(biāo)統(tǒng)籌安排，但原則上不應(yīng)低于工資平均增長(zhǎng)幅度。各地可根據(jù)實(shí)際情況，采取少提不補(bǔ)、多提少補(bǔ)、小步快走的辦法。

（二）根據(jù)職工收入逐步提高住房租金，各地租金水平要按占上年雙職工家庭平均工資總額的比例確定。原則上1995年為3%，以后每年遞增2%，2000年原則上應(yīng)達(dá)到15%。

市（縣）要根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合省制定的提租規(guī)劃，制定2000年以前的租金改革規(guī)劃，有條件的市（縣）和單位，可以加大提租幅度，加快向成本租金和市場(chǎng)租金過渡。

在制定具體的房租標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)住房所處地段、結(jié)構(gòu)、設(shè)施、裝修等因素按質(zhì)論租。

（三）為加快房改進(jìn)程，促使新房率先進(jìn)入住房新體制，在租金水平達(dá)到成本租金以前，新建的公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)高于同期現(xiàn)住房租金標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)由市（縣）政府確定，有條件的地方可實(shí)行職工承租新房交納租賃保證金。

（四）住房面積標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行粵府[1983]68號(hào)文件的規(guī)定。對(duì)超過標(biāo)準(zhǔn)面積部分按成本租金或市場(chǎng)租金計(jì)租。

（五）紅軍時(shí)期的離休干部及民政部門確定的社會(huì)救濟(jì)戶，在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)，提租后每戶每月凈增租金全免；抗日戰(zhàn)爭(zhēng)、解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期離休干部，提租后每戶每月凈增租金分別免70%和50%。退休職工減免補(bǔ)具體辦法同市（縣）政府確定。因住房超過標(biāo)準(zhǔn)面積部分而增加的租金不予減免補(bǔ)。

（六）居住標(biāo)準(zhǔn)面積住房的職工家庭，如用規(guī)定的家庭合理負(fù)擔(dān)的部分加上全部房租補(bǔ)貼，仍不足支付房租的，差額可由其所在單位適當(dāng)給予補(bǔ)助。企業(yè)和自收自支事業(yè)單位的補(bǔ)助金可在單位住房基金中列支；其他行政事業(yè)單位的補(bǔ)助金應(yīng)先在單位住房基金中列支，不足部分經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門核定，在財(cái)政預(yù)算中列支。因住房超過標(biāo)準(zhǔn)面積部分而增加的租金不予補(bǔ)助。職工經(jīng)單位同意租住非本單位住房，其租金標(biāo)準(zhǔn)高于本單位住房租金的可給予適當(dāng)補(bǔ)貼，具體補(bǔ)貼額度，由單位自行確定。

（七）要加強(qiáng)對(duì)租金收入的管理。租金收入歸產(chǎn)權(quán)單位所有，納入單位住房基金，專項(xiàng)用于住房維修、管理、建設(shè)和住房制度改革。

四、加快經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)

（一）各級(jí)政府要十分重視經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)，把房改歸集起來的住房資金充分有效地用于住房建設(shè)，加快解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問題。當(dāng)前，重點(diǎn)是按照省政府頒發(fā)的《廣東省城鎮(zhèn)解困房建設(shè)管理規(guī)定》（粵府[1994]106號(hào)），認(rèn)真抓好解困房的建設(shè)，切實(shí)解決好危房戶、無房戶、住房困難戶的住房問題。

（二）解困房成片建設(shè)應(yīng)堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”和國(guó)家、單位、個(gè)人合理負(fù)擔(dān)的原則。解困房的建設(shè)用地應(yīng)采取行政劃撥方式供應(yīng)。各有關(guān)部門要在計(jì)劃、規(guī)劃、拆遷、稅費(fèi)等方面給予政策扶持。金融部門要在信貸等方面給予支持。各級(jí)房改部門要會(huì)同有關(guān)部門制定本地解困房建設(shè)的計(jì)劃和“九五”規(guī)劃，并做好建設(shè)的組織協(xié)調(diào)、出售和管理工作。各級(jí)建設(shè)行政主管部門要切實(shí)組織好解困房建設(shè)的實(shí)施工作。

五、做好原有售房政策同本實(shí)施意見的銜接

（一）凡1993年12月31日前經(jīng)批準(zhǔn)購(gòu)買的公有住房，維持原“出售的增值部分，二成歸原產(chǎn)權(quán)單位，八成歸個(gè)人所有”的規(guī)定，但經(jīng)購(gòu)房人同意也可按購(gòu)房當(dāng)年的成本價(jià)（成本價(jià)構(gòu)成按本實(shí)施意見）補(bǔ)交房?jī)r(jià)款及利息后，享受按成本價(jià)購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)。對(duì)1994年1月1日至本實(shí)施意見發(fā)布之前出售的公有住房（包括預(yù)交購(gòu)房款），一律按本實(shí)施意見規(guī)定的售房政策執(zhí)行。

（二）按省政府粵府[1988]148號(hào)文件規(guī)定，確定的出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和最低限價(jià)一律停止執(zhí)行。

（三）要認(rèn)真做好原住房資金轉(zhuǎn)入各級(jí)住房基金的核定、劃轉(zhuǎn)工作。劃轉(zhuǎn)的資金和原有的住房補(bǔ)貼，要逐步理入職工工資或用于列支住房公積金。

六、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，健全機(jī)構(gòu)，全面推進(jìn)我省城鎮(zhèn)住房制度改革

（一）推進(jìn)住房制度改革和加快住房建設(shè)是各級(jí)政府的重要職責(zé)。住房制度改革直接關(guān)系廣大群眾的切身利益，關(guān)系到政治穩(wěn)定和社會(huì)安定，各級(jí)人民政府必須高度重視，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)這項(xiàng)工作的領(lǐng)導(dǎo)。

（二）住房制度改革是一項(xiàng)長(zhǎng)期性以及政策性較強(qiáng)的工作，各級(jí)人民政府要建立健全工作機(jī)構(gòu)，并賦予相應(yīng)的職權(quán)。做到有計(jì)劃地進(jìn)行干部培訓(xùn)，建立一支政治思想好、業(yè)務(wù)素質(zhì)過硬、作風(fēng)扎實(shí)的穩(wěn)定的干部隊(duì)伍，切實(shí)擔(dān)負(fù)起住房制度改革的重任。

（三）各級(jí)政府要根據(jù)本實(shí)施意見，結(jié)合本地實(shí)際，因地制宜制定和完善住房制度改革方案。各市的房改方案須報(bào)省房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后方可實(shí)施；縣（市）的房改方案報(bào)省住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核后，由市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

各級(jí)政府要加強(qiáng)對(duì)房改工作的檢查督促，保證國(guó)家和省房改政策的貫徹落實(shí)。所有單位，不論隸屬關(guān)系，都應(yīng)執(zhí)行所在市（縣）政府對(duì)房改工作的統(tǒng)一部署和規(guī)定。

（四）加快企業(yè)住房制度改革步伐。企業(yè)房改是城鎮(zhèn)住房制度改革的重點(diǎn)，各級(jí)政府要為企業(yè)房改創(chuàng)造條件。有條件的國(guó)有大中型企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制轉(zhuǎn)換和勞動(dòng)工資制度改革，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，逐步把住房建設(shè)、分配、管理和維修服務(wù)等社會(huì)職能從企業(yè)中分離出去，加快實(shí)現(xiàn)住房的商品化、社會(huì)化。

（五）省房改領(lǐng)導(dǎo)小組要加強(qiáng)對(duì)全省住房制度改革工作的協(xié)調(diào)和分類指導(dǎo)，各級(jí)房改部門都應(yīng)在同級(jí)政府房改領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，積極開展工作，各盡其職。各部門制定的有關(guān)住房制度改革的配套文件應(yīng)與同級(jí)房改部門協(xié)商后聯(lián)合下發(fā)。

（六）各地要認(rèn)真做好住房制度改革的宣傳工作，向群眾講明房改的目的、意義、政策和實(shí)施步驟，注意針對(duì)群眾的反映做好解釋宣傳工作，引導(dǎo)廣大干部、群眾轉(zhuǎn)變觀念，提高住房商品化思想意識(shí)，積極參與城鎮(zhèn)住房制度改革。

（七）要嚴(yán)肅房改紀(jì)律，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省的統(tǒng)一政策。各級(jí)監(jiān)察部門要加強(qiáng)紀(jì)律監(jiān)督、檢查。對(duì)不執(zhí)行國(guó)家和省的統(tǒng)一政策，搞低價(jià)售房，變相增加優(yōu)惠，挪用房改資金以及在房改中以權(quán)謀房等違紀(jì)行為要堅(jiān)決嚴(yán)肅查處。

（八）本實(shí)施意見自發(fā)布之日起施行。