房價價格定位

項目均價確定辦法

第一條 目的

確保項目營銷目標(biāo)的順利達(dá)成，并爭取實現(xiàn)項目收益最大化。

第二條 適用范圍

適用于集團(tuán)所有項目及集團(tuán)代管項目，通過可比樓盤的調(diào)查,從競爭的角度出發(fā)，從入市時的供求關(guān)系出發(fā)，以市場比較確定上限，成本估算確定下限來制定項目整體實收均價。

第三條 前提條件及依據(jù)

根據(jù)當(dāng)前市場形勢對可比項目的樓盤進(jìn)行價值實現(xiàn)要素的對比分析，判斷項目均價。

第四條 完成時間

五個工作日。

第五條 工作程序

（一）從競爭和可比的角度確定比較樓盤；

（二）根據(jù)物業(yè)的類型、位置、工程形象進(jìn)度、銷售價格等制定物業(yè)調(diào)查表,并調(diào)查填寫；

（三）根據(jù)影響價格的因素，包括：區(qū)域因素、樓盤的本體素質(zhì)、入市時機(jī)、特殊優(yōu)勢及品牌等對價格產(chǎn)生影響的因素，設(shè)立不同的權(quán)重。

（四）依照項目的比較原則，根據(jù)各因素權(quán)重比較表進(jìn)行比較，得出比較系數(shù)并推算其比較實收均價；

（五）綜合以上四項，用加權(quán)平均法得出項目的實收均價；

政府強(qiáng)烈政策、資金救市后，全國好多地方，已出現(xiàn)一片樓市回暖現(xiàn)象。在這次救市中政府也撥出9000億資金用來保障房建設(shè)，今后3年，全國將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，同時完成約220萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造?？偼顿Y將超過9000億元，平均每年3000億元。

這是因為民生地產(chǎn)的健康運行是我們國家房地產(chǎn)發(fā)展的方向，也是政府為了保護(hù)中低收入人群所做的看得見、摸得著的實事，民生地產(chǎn)已成為上上下下關(guān)注的焦點話題，老百姓對于高企房價的無奈的嘆息，政府宏觀調(diào)控的鞭長莫及，都給以往的的樓市留下了遺憾。然而任何事物都是有它的獨特規(guī)律的，一味的強(qiáng)調(diào)、一味的夸大，違背市場規(guī)律做事，到頭來要成為經(jīng)濟(jì)規(guī)律的枷鎖。所以只有大力發(fā)展保障性住房才是解決住房建設(shè)的實際問題，才能確確實實緩解普通老百姓的切身利益，真正實現(xiàn)人們的“居者有其屋”的美好愿望。

一個國家的住房價格的房價收入比，確實要在一個合理的水平線上，房價的上升要有理性。樓市中許多的購房者都在盼望著房價的下跌，而且是最好越低越好。他們的心情是可以理解的。因為這是消費者的自然心理狀態(tài)，也是他們的美好愿望。但是如果房價真的大跌，對于整個國家經(jīng)濟(jì)會帶來什么樣嚴(yán)重后果呢？我們來看假設(shè)吧。

后果一：銀行紛紛倒閉，經(jīng)濟(jì)急劇衰退

如果房價急跌，銀行是最大的受害者。根據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)判斷，房價下降30%銀行將增加1萬億元的壞賬，可以肯定，房價急挫的結(jié)果將是金融機(jī)構(gòu)的噩夢，與此帶動資本市場的估價，房價下跌就是下挫30%以上，銀行就會受巨創(chuàng)，一旦銀行倒閉，國家金融崩潰，國家經(jīng)濟(jì)急劇衰退，中國經(jīng)濟(jì)將要重建。

長期來我國房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，大約70%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。實際上，我們知道，商業(yè)性的銀行基本上都進(jìn)行了股份制改造了。改造后的銀行，首先要盈利，而且要保證本金安全，如果房價大跌的話，銀行首當(dāng)其沖受到?jīng)_擊，壞賬增多，銀行經(jīng)營就會成批拖入死地，整個金融體系就會陷入絕境，引發(fā)大規(guī)模的金融危機(jī)，從而從根本上危害我們?nèi)找娓邼q的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭。

房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)互相綁在了一起，的確是一個令人擔(dān)憂的事情；我們覺得這兩個行業(yè)為了避免這種一損俱損的風(fēng)險，就要分散風(fēng)險，融資多樣化：除了房地產(chǎn)公司銀行貸款、上市融資和發(fā)行企業(yè)債券外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過房地產(chǎn)投資基金（比如上市和私募的）、夾層融資以及抵押貸款證券化等多種方式融資。

國務(wù)院總理溫家寶日前主持召開國務(wù)院常務(wù)會議時指出，要創(chuàng)新融資方式，通過并購貸款、房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。

這樣的話就能分散風(fēng)險，不至于一個倒下了，就倒了一大片。有些關(guān)鍵的局部，決定著整個全局，我們明顯的看到：房地產(chǎn)行業(yè)與銀行是一損俱損的關(guān)系，如果這個環(huán)節(jié)出了問題，整個經(jīng)濟(jì)的血管就崩裂了。

后果二：國民經(jīng)濟(jì)通脹急劇轉(zhuǎn)為通縮，經(jīng)濟(jì)硬著陸

房價的急劇下跌，除了打擊開發(fā)商本身外，將嚴(yán)重打擊投資者對地產(chǎn)投資的信心，消費者的信心也會受到挫傷。鑒于地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)中所占的比重，經(jīng)濟(jì)會從嚴(yán)重通貨膨脹急劇轉(zhuǎn)為通貨緊縮，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的硬著陸，中國經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入蕭條期。

房地產(chǎn)再次被政府肯定為國民經(jīng)濟(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)，但一些唱衰者認(rèn)為只要房價下跌了，老百姓就可以底價買房子了。這種觀念要不得，而且不現(xiàn)實。假如出現(xiàn)這種情形的話，老百姓的收入也會隨之大降的，還是一樣買不起。這里的問題關(guān)鍵是：一些貧困的老百姓就沒有能力從商品房去實現(xiàn)居住目標(biāo)，而是國家保障性住房這一塊要解決的問題，無論房價的漲跌，對他們來說，實際上影響不大。

后果三：房產(chǎn)投資者資產(chǎn)縮水，引發(fā)社會大動蕩 如果房價急劇下跌，房產(chǎn)投資者的資產(chǎn)將會大幅縮水，大部分人是以貸養(yǎng)房，房價下跌幅度深，房產(chǎn)又不能快速套現(xiàn)，跳樓的人將不在少數(shù)，而這部分人在社會的影響力是巨大的，他們的利益受到損害，將引發(fā)社會的大動蕩。

我們先看看一些房地產(chǎn)企業(yè)吧：由于整個資金鏈斷了，就相當(dāng)于軍隊斷了糧草，除了幾個大型開發(fā)商之外，沒有房地產(chǎn)企業(yè)能夠抵御大環(huán)境變壞的風(fēng)暴。大批房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，導(dǎo)致了上下游產(chǎn)業(yè)連環(huán)蕭條，員工要錢、建筑工人要工資、供應(yīng)商要材料錢，建材行業(yè)大量貨物囤積，裝飾業(yè)工人無事可做，運輸業(yè)司機(jī)空守待命。于是，大規(guī)模的事情就會出現(xiàn)。比如，拍賣公司資產(chǎn)，有的哄搶企業(yè)物品，有的圍攻公司，有的公共場合集會，更有甚者會出現(xiàn)毆打相關(guān)人員或嚴(yán)重干擾社會的事件，這些不是危言聳聽。

試想一下，我們國家好不容易培養(yǎng)了一個的市場體系，好不容易培養(yǎng)了一批房地產(chǎn)企業(yè)，如果這個根本破壞了，只好從頭再來，簡單重復(fù)。

后果四：住房保障體系無法正常實施

房價急劇下跌，必然導(dǎo)致土地價格下跌。政府將為低收入者實施的建設(shè)保障型住房與限價房，主要財政支出由地方政府統(tǒng)籌，支出本來就十分困難。而地價的下跌，斷了地方政府很大的財政來源，住房保障體系將難以為繼，保障性住房的建設(shè)將又進(jìn)入僵局。這也形成了一種怪局，就是財政收入與地價有著密切的關(guān)系。如果地價這么高，還讓房價大降，這就是：還想讓馬兒跑，還想讓馬兒不吃草，怎么可能呢。

如果一旦房價急劇下跌，引發(fā)中國經(jīng)濟(jì)的大衰退，首先受到?jīng)_擊的是那些收入較低的百姓，他們中的很多人可能會進(jìn)入失業(yè)的大軍中。應(yīng)為房地產(chǎn)行業(yè)正常運行可以起到帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈運行，如金融業(yè)、制造業(yè)、建筑業(yè)，建材業(yè)、裝飾業(yè)、家具業(yè)、運輸業(yè)、咨詢業(yè)、服務(wù)業(yè)等等，通過房地產(chǎn)為龍頭，拉動國民經(jīng)濟(jì)的增長。一旦經(jīng)濟(jì)萎縮，人們收入也會相應(yīng)地減少，到那時，再低的房價對低收入人群仍然覺得高不可攀。

2015年度《全國35個大中城市房價收入比排行榜》顯示，房價收入比排名前十位是：深圳27.7、上海20.8、北京18.1、廈門16.6、福州14.7、太原12.2、天津11.7、杭州11.3、南京11.3、廣州11.1。

2016年11月，住建部曾在北京召開全國部分城市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控工作部署會，會上明確北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟(jì)南、無錫、福州、成都等16個重點城市要把房價穩(wěn)定在現(xiàn)有水平上。

2019年1月，河南省、安徽省以及杭州、寧波、福州、廈門、長沙、成都、上海宣布“一城一策”。

城市房價（主要指買賣價格）主要是由九項因素構(gòu)成的：土地取得費用、前期工程費、配套費、建筑安裝工程費、管理費、銷售費、稅費、利息和利潤。

（1）土地取得費用因房地產(chǎn)開發(fā)土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權(quán)出讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地使用權(quán)出讓金;以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地轉(zhuǎn)讓費。由于國家對經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)采用行政劃撥的優(yōu)惠政策，取得土地的費用很低，因而房價相對較低。

（2）前期工程費指房地產(chǎn)開發(fā)商委托設(shè)計、監(jiān)理、審計等專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作所需的費用和施工前期所必須要進(jìn)行的各項手續(xù)性工作所需花費的費用。以上海為例，包括項目可行性研究費、勘察設(shè)計費、勘察設(shè)計招標(biāo)管理費、勘察設(shè)計監(jiān)理費、代理施工招投標(biāo)費、建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)工程執(zhí)照費、工程預(yù)決算審計費、新型墻體材料專用基金、竣工檔案保證金、人防費、“三通一平”費、移建拆除費、人防費、綠化費、臨時用水用電費、臨時占路費等。

（3）配套費是為房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施配套而必須投入的費用。其中城市基礎(chǔ)設(shè)施指道路、排污水系統(tǒng)、供電、供水、供氣、電話、通訊等設(shè)施，當(dāng)房地產(chǎn)為住宅項目，會花費公建設(shè)施配套費。這些設(shè)施又可分為“大配套”和“街坊內(nèi)配套”兩種，大配套指開發(fā)項目地塊以外的，街坊內(nèi)配套指開發(fā)項目的地塊以內(nèi)的。配套費在不同城市的具體名稱各不相同。從規(guī)范的角度講，今后大市政配套設(shè)施費等公共產(chǎn)品的費用，應(yīng)逐步改為由城市財政承擔(dān)。

（4）建筑安裝工程費是為進(jìn)行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費用，它包括直接工程費、間接費、計劃利潤和稅金。其中，直接工程費包括人工費、材料費、施工機(jī)械使用費、施工現(xiàn)場經(jīng)費（如臨時設(shè)施費、管理人員工資費、工程排污費等）。間接費主要有建筑施工企業(yè)管理費、財務(wù)費用和其他費用。

（5）管理費指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)公司的辦公費和人員工資福利費等在某一個項目上的分?jǐn)偂?

（6）銷售費指為了進(jìn)行房地產(chǎn)銷售而必然發(fā)生的廣告宣傳費、銷售代理費、辦公費等。

（7）利息通常是指房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款利息。

（8）稅金主要有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和其他相關(guān)稅等。

（9）利潤是房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)獲得的回報。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除開發(fā)經(jīng)營成本（包括土地取得成本）以后的余額，以上九項因素反映了中國城市房價構(gòu)成狀況，每一項因素的變動都可能影響房價總水平，所以房價是在不斷變動中的動態(tài)概念，所謂房價的基本穩(wěn)定也是相對的。

房價受各種因素的影響而發(fā)生變動，要掌握房價的運動規(guī)律，必須弄清影響房價的因素。

根據(jù)各種影響房價因素自身的性質(zhì)，可以將其分為經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、行政政治因素、房地產(chǎn)的內(nèi)在因素和環(huán)境因素。

一、經(jīng)濟(jì)因素

影響房價的因素主要是國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)增長狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況。這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。沿海地區(qū)與內(nèi)地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房價水平有較為顯著的差異，這也主要是由于這些城市之間，在以上經(jīng)濟(jì)因素方面存在的明顯差異所造成的。

二、社會因素

影響房價的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。其中，人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)（如文化結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平結(jié)構(gòu)等）；家庭因素指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況等；文化與時尚主要指文化氛圍、風(fēng)俗習(xí)慣、大眾心理趨勢等。

社會因素對房價的影響作用是相當(dāng)復(fù)雜的，它的作用方式不如經(jīng)濟(jì)因素那樣直截了當(dāng)，作用過程也比較長，是一種滲透性的影響。如城市形成歷史，對一個地區(qū)房價水平的影響，雖然不如經(jīng)濟(jì)因素的影響那樣明顯，但卻常常是非常深遠(yuǎn)并具根本性的，在中國許多城市中，某一個特定的區(qū)域，由于其獨特的發(fā)展歷史，而始終成為房價水平的高值區(qū)，如上海的外灘、徐家匯、廈門的鼓浪嶼、青島的八大觀等。有些社會因素對房價的影響在不同的階段，作用結(jié)果是不同的。如人口密度的提高，一開始會造成房地產(chǎn)需求的增加，引起房價上升，但發(fā)展到一定程度，則會造成生活環(huán)境惡化，有可能引起需求量減少，房價下降。

三、行政與政治因素

行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設(shè)、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國與國之間的政治、軍事關(guān)系等。行政和政治因素都是由國家機(jī)器來體現(xiàn)的，因此它對房價的影響作用也比較突出。如城市規(guī)劃對一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價格的基本水平。與經(jīng)濟(jì)和社會因素不同，行政和政治因素對房價影響作用的速度相對較快，如果說經(jīng)濟(jì)、社會因素的作用是漸變式的，則行政和政治因素的作用可以說是突變式的。如，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，緊縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模，收緊銀根政策，會使所在地的房地產(chǎn)需求減少，房價在較短的時間內(nèi)迅速下跌。

四、房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素

這個因素主要是指房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量，以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等。首先，房地產(chǎn)自身的內(nèi)在因素對房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產(chǎn)的價格。如地價上漲，建筑材料漲價，會帶來成本推進(jìn)型房價上升。商品房內(nèi)在品質(zhì)提高，效用增大也會造成內(nèi)在品質(zhì)提高型房價上漲。再如，房屋的朝向也會影響房價。在中緯度地區(qū)，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價格也高。由于房地產(chǎn)的個別性，房價受自身因素(特別是一些與自然有關(guān)的因素)制約的現(xiàn)象是非常明顯的。這是房地產(chǎn)與一般商品不同的一個重要表現(xiàn)。其次，房地產(chǎn)的使用離不開其周圍的環(huán)境，因此房地產(chǎn)周邊環(huán)境的因素，也影響房地產(chǎn)的價格。如位于公園、綠地旁邊的住宅，由于其安靜、空氣清新、風(fēng)景怡人的環(huán)境，價格往往也較高，而如果住宅緊臨高速公路、機(jī)場等噪聲源或垃圾處理場、臭河浜等視覺、空氣污染源，則價格就低。

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，任何商品的價格都是由市場形成的。所謂市場形成價格，就是由市場經(jīng)濟(jì)客觀存在的規(guī)律即價值規(guī)律、供求規(guī)律和競爭規(guī)律調(diào)節(jié)價格。其中，商品的價值是價格的基礎(chǔ)，價格則是價值的貨幣表現(xiàn)，而供求關(guān)系的變動和競爭的展開又影響價格圍繞價值上下波動，商品的市場價格正是由這三大規(guī)律交互作用所形成的。馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的這一基本原理對房價也是基本適用的。但同時，由于房地產(chǎn)的特點，房價的形成又具有一定的特殊性。

房地產(chǎn)的內(nèi)在價值，仍然是房價形成的基礎(chǔ)。具體到一個房地產(chǎn)企業(yè)在制定某一宗房地產(chǎn)商品的銷售價格時，首先考慮的是生產(chǎn)成本，同時獲取一定的利潤，因此，商品房的價值構(gòu)成即生產(chǎn)成本加開發(fā)利潤就成為房價形成的基礎(chǔ)。作為消費者，在購房時，不僅要滿足自己的使用需要，而且必然要考慮到“物有所值”，能帶來相應(yīng)的物質(zhì)利益，房地產(chǎn)的內(nèi)在價值也成為購房決策的重要依據(jù)。

同時，供求規(guī)律和競爭規(guī)律也是調(diào)節(jié)房價的重要因素。

商品的價格受供求關(guān)系影響而上下波動，波動的軸心是商品價值，當(dāng)市場價格高于價值時，市場供大于求，供求機(jī)制會抑制商品價格，使之下降;當(dāng)市場價格低于價值時，市場供不應(yīng)求，供求機(jī)制會提升商品價格，使其上升;當(dāng)市場供給和需求趨向平衡時，則形成均衡價格。這就是商品市場的供求原理。房地產(chǎn)市場上也同樣存在著供求原理，商品房價格隨供求關(guān)系變化而上下波動，如本章第一節(jié)所述，所不同的是，由于房地產(chǎn)的個別性，房地產(chǎn)供給的彈性很小，因此，房地產(chǎn)的均衡價格主要是由需求曲線的位置和形狀決定的。全國各大城市普遍出現(xiàn)商品房價格快速上漲的現(xiàn)象，究其原因主要是由于商品住房竣工面積小于銷售面積，出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢所造成的。因此經(jīng)抑制房價漲幅過大的主要措施應(yīng)是擴(kuò)大商品住房的供給量，適度控制需求，通過調(diào)整供求關(guān)系來調(diào)節(jié)房價。

商品的市場價格還受到競爭規(guī)律的調(diào)節(jié)。一般情況下，供給方之間的激烈競爭會使商品價格下降，需求方之間的競爭會使價格上升，最終供給方與需求方之間的競爭，在供求平衡的情況下則會趨向均衡價格。但由于土地所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的壟斷以及房地產(chǎn)的區(qū)域性和個別性，使房地產(chǎn)市場的競爭不能充分展開，帶有某種壟斷性競爭的特點，這種不充分的競爭，常常使某個區(qū)域、某個時段的商品房價格不能隨供求關(guān)系的變化而得到及時調(diào)整，也使地區(qū)之間商品房價格造成較大的差異。

此外，預(yù)期原理對房價形成也有特殊作用。一宗房地產(chǎn)的價格，也取決于人們對該房地產(chǎn)在其耐用期內(nèi)效用、供求關(guān)系的預(yù)期，這就是房價形成的預(yù)期原理。在日常生活中，我們可以看到這種現(xiàn)象，如當(dāng)某一個城市的有關(guān)政府公布將在某地興建大型基礎(chǔ)設(shè)施或公共設(shè)施，譬如橋梁、地鐵、開放式綠地等，則其周圍的房價便會悄然上升，這就是預(yù)期原理的作用。因為人們對這些大型設(shè)施周圍的房地產(chǎn)的預(yù)期效用看好，所以這些房地產(chǎn)的市場需求增加，從而引起價格上升。

（一）房價的基礎(chǔ)地位

房價在整個價格體系中，處于基礎(chǔ)價格的重要地位。從生產(chǎn)領(lǐng)域的角度分析，房地產(chǎn)是一切商品生產(chǎn)的空間和場所，為使這些房地產(chǎn)所支出的價格(包括租金)能得到價值補(bǔ)償，必然納入生產(chǎn)成本，成為商品價格的構(gòu)成部分。從消費領(lǐng)域的角度分析，住房消費是勞動力再生產(chǎn)費用中的重要組成部分。任何商品生產(chǎn)都離不開勞動力這個生產(chǎn)要素，勞動力的價格是由勞動力生產(chǎn)和再生產(chǎn)的成本費用來決定的，住房作為最基本的價值量最大的生活資料，必然納入勞動力再生產(chǎn)成本，因而住房價格作為勞動力要素價格之一，也就影響到商品的生產(chǎn)成本，最終影響到一切商品的價格。由此可見，房價是整個市場價格體系中非常重要的基礎(chǔ)價格之一。在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，土地行政劃撥、住房實物福利分配，不計入或很少計入成本，人為壓低了商品生產(chǎn)的真實成本，導(dǎo)致價格扭曲，價格體系極不合理。為要徹底解決這一問題，需要從理論上明確房價的基礎(chǔ)地位，在實踐中不斷深化土地使用制度改革和住房制度改革。

（二）房價的主要功能和作用

房價在市場價格體系中的基礎(chǔ)地位，決定了它在市場經(jīng)濟(jì)中具有非常重要的功能和作用。具體表現(xiàn)為：

首先，作為基礎(chǔ)性價格，房價水平一定程度上決定著市場總體價格水平。表現(xiàn)為房價作為生產(chǎn)要素價格，既影響商品生產(chǎn)的物質(zhì)成本，又影響工資成本，房價合理與否，不僅決定著生產(chǎn)成本和一切商品市場價格的真實程度，而且由于住房的價值量大在家庭消費支出中占有較大比重，住房價格在全社會消費價格中的權(quán)重相應(yīng)較大，對整個市場消費價格也表現(xiàn)出一定程度上的決定作用。

其次，住房作為重要的消費資料，住房價格對調(diào)節(jié)居民的生活水平有重要的功能和作用。住房價格高居民承受能力低，居住水平和居住質(zhì)量會由此下降;反之住房價格水平低，能增強(qiáng)居民的購房能力，相應(yīng)提高居民的居住水平和居住質(zhì)量。因此，住房價格的高低成為關(guān)系到居民切身利益的重大經(jīng)濟(jì)問題和社會問題。

再次，價格作為市場經(jīng)濟(jì)最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制，還發(fā)揮著調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求總量和結(jié)構(gòu)的重要作用。表現(xiàn)為可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系，商品房價格高，開發(fā)商有利可圖，增加開發(fā)量，由此增加供給，而房價高，消費者減少購買，也會縮小需求;反之商品房價格低，開發(fā)商無利可圖，就縮減開發(fā)量，由此減少供給，而房價低，促使消費者購買，又會增加需求，這樣就可以利用價格杠桿調(diào)節(jié)商品房供求，實現(xiàn)供求總量平衡。同時，不同類型、不同層次的房價結(jié)構(gòu)的合理化，還可以促使商品房供給結(jié)構(gòu)與消費結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，從而達(dá)到房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)平衡。在這里，房價機(jī)制與供求機(jī)制是交互作用共同發(fā)揮其調(diào)節(jié)功能的。

房價可以根據(jù)不同分類標(biāo)準(zhǔn)劃分：

（一）按房地產(chǎn)權(quán)益劃分的房價類型

從房地產(chǎn)權(quán)益劃分為房地產(chǎn)所有權(quán)價格和房地產(chǎn)他項權(quán)利價格兩大類。

房地產(chǎn)所有權(quán)價格，特指房地產(chǎn)市場上商品房買賣價格，包括新增商品房(增量房)買賣價格和存量房買賣價格，通過商品房買賣的所有權(quán)由賣方轉(zhuǎn)移到買方，體現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變化，所以俗稱為“產(chǎn)權(quán)價格”這類價格在商品房市場上占主導(dǎo)地位。

房地產(chǎn)他項權(quán)利價格可細(xì)分為租賃權(quán)價格（通常稱為租金）、抵押權(quán)價格、地上權(quán)價格、地役權(quán)價格、典權(quán)價格等，它們都是從房地產(chǎn)所有權(quán)價格派生出來并與之有密切聯(lián)系的價格，在中國大陸境內(nèi)流行的主要是租賃價格和抵押權(quán)價格，典當(dāng)權(quán)價格剛開始試行。租賃權(quán)價格包括商品住房、工業(yè)廠房、商鋪和辦公樓等出租價格，租賃權(quán)價格的形成隨行就市。抵押權(quán)價格則通常由經(jīng)濟(jì)評估機(jī)構(gòu)對用于抵押的房地產(chǎn)所評估的價格。地上權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利主要在中國港澳臺地區(qū)實行。

（二）按物質(zhì)實體形態(tài)劃分的房價類型

從房地產(chǎn)總體的物質(zhì)實體劃分，可以分為三種物質(zhì)形態(tài)：土地、單獨的房屋建筑物、“連房帶地”的房地產(chǎn)整體。與此相應(yīng)也可分為土地價格、房屋建筑物價格、“連房帶地”的房價。

土地價格包括土地所有權(quán)價格（在中國特指對農(nóng)村集體土地征用時的補(bǔ)償價格）、土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓價格。

單獨的建筑物價格只是在特定的情況下存在，例如國家將公有住房按優(yōu)惠政策出售給原租戶，屬于房改政策性住房建筑物價格，減免土地出讓金的經(jīng)濟(jì)適用房，出售給中低收入戶，屬于住房保障性的住房建筑物價格。

而在一般情況下，商品房的出售價格都是“連房帶地”的房價。

此外，按房地產(chǎn)物質(zhì)實體的種類或用途劃分，還可以細(xì)分為：商品住宅價格、工業(yè)廠房價格、商鋪價格、辦公樓價格等。由于其建造成本和用途不同，也存在著不同的房價。

（三）按形成方式劃分的房價類型

根據(jù)價格形成的方式不同，房價可以劃分為：理論價格、評估價格和實際成交價格三種類型。

理論價格是指房地產(chǎn)內(nèi)在價值的貨幣表現(xiàn)，也可稱之為基礎(chǔ)價格。

評估價格是指專業(yè)的房地產(chǎn)評估人員根據(jù)科學(xué)的方法對房地產(chǎn)的市場價值進(jìn)行估算而得出的價格，可稱之為參照價格。

實際成交價格是指房地產(chǎn)交易雙方實際達(dá)成交易的價格，其中受到供求關(guān)系、競爭烈度等因素的深刻影響，稱之為市場價格。

房價形成方式還可從價格形式的角度進(jìn)行劃分，可分為：自由市場價、政府指導(dǎo)價、政府定價三種類型。

自由市場價是完全由市場自發(fā)調(diào)節(jié)并由企業(yè)自主確定的房價，這是主體，商品房市場價格屬于這種類型。

政府指導(dǎo)價是由政府物價部門規(guī)定基準(zhǔn)價并允許在一定幅度內(nèi)上下浮動的房價，具有社會保障性質(zhì)的專門供應(yīng)給中低收入戶的經(jīng)濟(jì)適用房價格屬于這種類型，實際是準(zhǔn)商品房價格。

政府定價專指供應(yīng)給低收入戶的廉租住房的租賃價格，尚未出售的公有住房租賃價格也可包括在內(nèi)，由于其是社會保障性住房，含有政府的房租補(bǔ)貼，所以租金較低。

（四）按計價單位劃分的房價類型

按計價單位的不同，房價可以分為總價和單價兩種。

總價是指一套房地產(chǎn)總價格，即每套價格。

單價是指一套房地產(chǎn)總價分?jǐn)偟皆撎追康禺a(chǎn)面積上所得到的單位面積價格。

對于“連房帶地”的房地產(chǎn)，通常采用按套內(nèi)面積分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e的單位價格。房地產(chǎn)每套總價在其他因素不變的前提下，主要取決于套內(nèi)建筑面積的大小，如一套住宅建筑面積為150平方米，每平方米為6000元，套總價為90萬元，如為100平方米，套總價為60萬元，如為70平方米，則套總價為42萬元。使用套總價的意義在于能更好地根據(jù)居民家庭的收入狀況和支付能力，確定房型和套內(nèi)面積，提供適銷對路的住房，促進(jìn)銷售，滿足不同層次消費者的需求。而對于土地，可以有兩種單價形式:

一種是一宗土地的總面積分?jǐn)偟膯蝺r，稱為“土地單價”。

另一種是按城市規(guī)劃所規(guī)定的該宗土地可建筑的最大建筑面積來分?jǐn)偟膯蝺r，稱為“樓面地價”，樓面地價與土地單價的換算關(guān)系是：土地單價=樓面地價×容積率 。按樓面地價計算房地產(chǎn)開發(fā)中的土地成本較為準(zhǔn)確。

1、房價具有明顯的權(quán)利價格特征

由于房地產(chǎn)本身空間的固定性和不可移動性，不象其他商品一樣通過買賣可以轉(zhuǎn)移到任何地點使用，而是一種權(quán)利關(guān)系的轉(zhuǎn)移，因而房價實質(zhì)上是權(quán)利價格。房地產(chǎn)權(quán)利包括房地產(chǎn)所有權(quán)和他項權(quán)利，這種權(quán)利體系稱為“權(quán)利束”，即房地產(chǎn)權(quán)利是由一束權(quán)利組成的，房地產(chǎn)所有權(quán)是最完全、最充分的權(quán)利，由此派生出租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)。同時，又由于房地產(chǎn)使用價值的多樣性，對于同一種房地產(chǎn)不同的人所需要的用途是不一樣的，相應(yīng)所需要的權(quán)利也就不一定相同，因而可以分享同一房地產(chǎn)的不同權(quán)利，這就形成不同權(quán)利價格，例如所有權(quán)價格、租賃權(quán)價格等等。

2、作為房價基礎(chǔ)的價值具有特殊性

一般商品都是人類勞動的產(chǎn)品，商品的價值量是由生產(chǎn)該商品的社會必要勞動時間來決定的。而房地產(chǎn)的物質(zhì)構(gòu)成中包含土地在內(nèi)，原始土地本身是非勞動產(chǎn)品，其價格是地租的資本化，只有加工在土地上的勞動才能以社會必要勞動時間來計量，因此，房地產(chǎn)不完全是勞動產(chǎn)品，房價也不完全是社會必要勞動時間決定的。如前所述，房價只能說基本上是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)。由于土地是稀缺資源，不能再生，因而土地價格受到供求關(guān)系的影響特別大，市場需求的無限性和土地供給的有限性，必然拉動地價上漲，由此影響到房價也呈現(xiàn)出長期上升的趨勢。

3、房價具有特殊的形成機(jī)制

房價受到房地產(chǎn)需求量變動的影響特別大。一方面是房地產(chǎn)的個別性使每一宗房地產(chǎn)都是唯一的，不可能因某宗房價上升就大量生產(chǎn)一模一樣的房地產(chǎn)商品，因而任何一宗房地產(chǎn)的供給都是缺乏彈性的;另一方面，房地產(chǎn)建設(shè)周期長和地區(qū)性的特點，也使供給有明顯的滯后性，在一定時期供求關(guān)系不可能隨時調(diào)整，一旦供過于求或供不應(yīng)求，都要經(jīng)過相當(dāng)長時間（短則一、二年，長則三、四年）才能調(diào)整過來，房地產(chǎn)商品的供給彈性小，因而房地產(chǎn)均衡價格（指市場供給和市場需求相平衡時的價格）的形成主要是由需求量的變動所決定的。當(dāng)需求量增加，供給量不能相應(yīng)增加時，房價便呈現(xiàn)出上升趨勢。

同時，房價受到房地產(chǎn)效用及其長期發(fā)展趨勢的影響也特別明顯。不僅不同的房地產(chǎn)有不同的效用，而且即使同宗房地產(chǎn)，由于所處地段、房型、樓層、朝向等的區(qū)別，也具有不同的使用價值，這就直接決定了它們之間的價格差異。再者房地產(chǎn)又是超耐用商品，使用時間特別長，未來的供求變動對價格變動趨勢會產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。購房者投資置業(yè)，總是希望所購置的房地產(chǎn)能保值增值，因此，在購房時不只是考慮當(dāng)前，而是更多地考慮未來的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，因而價格預(yù)期的心理因素，就成為影響房價長期走勢的一個不可忽視的因素。

4、房價具有顯著的個別性

這里所說的個別性是指每宗房地產(chǎn)都有其不同于其他房地產(chǎn)的價格。其原因主要是由房地產(chǎn)物質(zhì)實體的個別性所造成的，由于房地產(chǎn)空間的固定性、不可移動性，房地產(chǎn)實際的價值和使用價值是各不相同的，因而其價格也具有個別性。

5、房價具有多種表現(xiàn)方式

一般商品的交易方式主要是買賣，售價比較單一。而房地產(chǎn)是價值量大的超耐用品，交易方式多種多樣，其中房地產(chǎn)買賣和租賃在交易量和市場范圍方面占主要地位，此外還有抵押、典當(dāng)、作價入股等。在這些不同的交易方式中，房價也有不同的表現(xiàn)方式，如售賣價、租賃價、抵押價、典當(dāng)價等等。

6、房價總水平具有上升趨勢

一般商品的價格隨供求關(guān)系的變動而上下浮動，總趨勢是隨著勞動生產(chǎn)率的提高，單位產(chǎn)品成本的降低而趨于下降。而一個城市或地區(qū)的房價總水平，雖然受供求關(guān)系影響會出現(xiàn)周期性上下起伏，但從一個較長時期看卻呈現(xiàn)出上升趨勢。主要是因為土地的稀缺性和供應(yīng)量的有限性，需求拉動地價上升，同時，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的展開，加工在土地上的勞動積累也使土地不斷增值，地價上漲必然引起房地產(chǎn)不斷升值。此外，一個城市或地區(qū)房價還同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平提高，房屋的內(nèi)在品質(zhì)和外部環(huán)境不斷改善，也使房價相應(yīng)上升。綜合上述因素，從長期發(fā)展趨勢看房價總水平趨于上升，這是同一般商品價格所不同之處。

房地產(chǎn)作為商品同任何商品一樣， 是使用價值和價值的統(tǒng)一體。根據(jù)馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的勞動價值理論和價格理論，從總體上看，房價的基礎(chǔ)仍然是價值，基本上也是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)，但又有其特殊性。

在這里之所以說是“基本上”，是因為房價的形成與其它一般商品的價格形成相比，有著不同的特點。房價是一個復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)范疇，既包括土地的價格，又包括房屋建筑物的價格，房與地是不可分割的統(tǒng)一體，房價是這個統(tǒng)一物的價格。房屋建筑物是人類勞動的結(jié)晶，具有價值，這與一般商品價值的形成是相同的。但是土地是一種特殊商品，卻不完全是勞動產(chǎn)品，一方面，原始土地是自然界的產(chǎn)物，并不包含人類勞動在里面，其所以具有價格是因為土地壟斷引起的地租的資本化。

所謂地租實質(zhì)上就是土地使用者為使用土地而向土地所有人支付的費用，反映了土地的自然資源價值。從這個角度看原始土地的價格并不是勞動價值的貨幣表現(xiàn)。但另一方面，現(xiàn)實生活中的土地已經(jīng)過了勞動加工，又凝結(jié)了大量的人類勞動。為了使土地符合人類經(jīng)濟(jì)性的運用，人們在開發(fā)利用土地過程中，對原始土地進(jìn)行改造，又投入了大量的物化勞動和活勞動，特別是作為建筑地塊的土地投入的基礎(chǔ)設(shè)施等費用更多，而且越往后去投入的勞動積累越多，這些投入的勞動凝結(jié)而成的價值與一般商品一樣具有同等性質(zhì)的勞動價值，從這個角度看土地價格絕大部分又是勞動價值的貨幣表現(xiàn)，它的價值量是由投入的勞動量來衡量的。

所以，房地產(chǎn)價值是房屋建筑物價值和土地自然資源價值及土地中投入勞動所形成的價值的統(tǒng)一，房價就是這種綜合性特殊價值的貨幣表現(xiàn)，由于房屋建筑物價值和土地中投入的勞動形成的價值占了主要部分，因此可以說房價基本上是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)。

中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在河北省廊坊市召開保障房建設(shè)現(xiàn)場座談會并講話。他指出，要繼續(xù)扎實推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，把好質(zhì)量安全關(guān)、公平分配關(guān)，更好地發(fā)揮保障房建設(shè)惠民生、穩(wěn)房價、擴(kuò)內(nèi)需、促發(fā)展的多重作用。

在儒苑小區(qū)建設(shè)工地會議室，李克強(qiáng)與河北省、廊坊市相關(guān)負(fù)責(zé)人和基層保障房管理部門、施工單位、監(jiān)理單位代表，以及保障房申請群眾現(xiàn)場座談，認(rèn)真聽取他們的意見建議，詢問建設(shè)中的實際困難，了解群眾的住房需求和期盼。據(jù)信托網(wǎng)報道，是我國保障性安居工程開工量最大的一年，經(jīng)過各方面共同努力，克服困難，實現(xiàn)了新開工建設(shè)1000萬套保障性住房的目標(biāo)，為“十二五”保障房建設(shè)開了一個好頭，成績來之不易。要繼續(xù)扎扎實實地推進(jìn)，再加一把力，繼續(xù)搞好在建項目施工 并如期完工，讓更多低收入住房困難群眾盡早入住。

李克強(qiáng)指出，保障性住房建設(shè)是重大民生工程。不少低收入居民家庭住房困難問題比較突出，很多群眾仍住在棚戶區(qū)中，還有一些中等偏下收入家庭無力通過市場租賃或購買住房，一些新就業(yè)人員和進(jìn)城務(wù)工人員也亟待解決居住問題。建設(shè)公租房、廉租房等保障性住房，加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造，可以改善住房困難群眾住房條件，是他們的熱切期盼，這幾年已經(jīng)取得了很好的效果，需要繼續(xù)加以推進(jìn)，讓更多困難群眾受益。同時，保障房建設(shè)也是重大發(fā)展工程，是宏觀調(diào)控的重大舉措。中國內(nèi)需最大的潛力在城鎮(zhèn)化，而房價過高則會抑制城鎮(zhèn)化進(jìn)程。建設(shè)保障房，有利于遏制房價過快上漲，助推城鎮(zhèn)化，這會釋放出巨大的消費和投資潛力，推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。特別是在當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)又趨低迷、我國發(fā)展外部環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻的情況下，扎實推進(jìn)保障房建設(shè)，對于擴(kuò)大內(nèi)需、實現(xiàn)利民利得財富的格局、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展具有獨特的重要作用。

李克強(qiáng)說，推進(jìn)保障性安居工程，年初我們就強(qiáng)調(diào)要做到“三個確?！薄ｋS著確保開工建設(shè)目標(biāo)的實現(xiàn)和陸續(xù)建成，要更加重視確保住房建設(shè)質(zhì)量，確保分配公平。這也是人民群眾最關(guān)心的。各地要總結(jié)經(jīng)驗，在建材采購、施工、監(jiān)理、驗收等各環(huán)節(jié)健全質(zhì)量管理制度，并切實落實到在建項目中，做到質(zhì)量檢查常抓不懈、質(zhì)量責(zé)任終身追究。凡出現(xiàn)質(zhì)量問題的，都要對相關(guān)單位和責(zé)任人嚴(yán)格問責(zé)，并記錄在案，問題嚴(yán)重企業(yè)的要清退出市場?？茖W(xué)制定分配程序，完善審核制度，全面準(zhǔn)確掌握申請戶實際資產(chǎn)等家庭情況，嚴(yán)格準(zhǔn)入資格審核。建立健全糾錯、退出機(jī)制。實行保障房分配全方位、全過程、全社會監(jiān)督，做到過程和結(jié)果都公開公平公正。嚴(yán)肅查處騙租騙購、利用職權(quán)為自己或他人獲取保障房牟取私利等各種違規(guī)違紀(jì)行為。加快推進(jìn)全國城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，逐步與土地、財稅、金融等系統(tǒng)實現(xiàn)信息互通，為公平分配保障房提供更好的支撐。

李克強(qiáng)說，不僅首先要努力完成結(jié)轉(zhuǎn)項目，使其如期竣工交付使用，各地還要根據(jù)自身實際，新開工相當(dāng)數(shù)量的保障房，建設(shè)任務(wù)十分艱巨。各地要統(tǒng)籌謀劃，做好項目安排、資金籌措和土地落實等工作。要增加政府投入，加大金融支持，拓寬融資渠道，通過創(chuàng)新經(jīng)營模式吸引社會資金進(jìn)入保障房特別是公租房建設(shè)領(lǐng)域。做好住房建設(shè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計。因地制宜，建立有效的運營管理機(jī)制，使已建成的保障房和配套設(shè)施正常、可持續(xù)運行。

針對座談會上地方反映的問題，李克強(qiáng)表示，要抓緊研究把保障房用地計劃單列，同時研究通過債券等形式籌集資本金的機(jī)制，推進(jìn)建設(shè)保障房必要的市政配套設(shè)施。

李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控已取得一定成效，但仍處于關(guān)鍵時期，要堅持實施遏制房價過快上漲的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。繼續(xù)完善住房供應(yīng)體系，在積極推進(jìn)公租房等保障性住房建設(shè)、加大棚戶區(qū)改造力度的同時，增加中低價位、中小戶型普通商品住房供給。充分發(fā)揮市場的力量，滿足群眾多層次、多樣化的住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和人民群眾住有所居。

國務(wù)院有關(guān)部門負(fù)責(zé)人、河北省委省政府負(fù)責(zé)人參加了會議。

房價穩(wěn)定要有基礎(chǔ)

2004年以前全國的房價變化基本是小幅溫和的上升，發(fā)生大幅度上升是2004年，2005年持續(xù)。問題的關(guān)鍵是如何看待2004年以后兩年的房價大幅度上漲？這種上漲是否是泡沫？這種上漲會維持多久 ？

國家統(tǒng)計局22日發(fā)布1月份70個大中城市住宅銷售價格。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉認(rèn)為，70個大中城市房價有漲有落，呈現(xiàn)分化狀態(tài)。當(dāng)前市場供應(yīng)較為充足，保持房價穩(wěn)定有基礎(chǔ)。

劉建偉的這一判斷源于兩方面數(shù)據(jù)。一方面來自保障房。他說，2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程將基本建成近500萬套、新開工600多萬套，城市和國有工礦（含煤礦）、國有林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造以及非成片棚戶區(qū)危房改造還將新增大量的新建住宅。

另一方面來自商品房。他說，統(tǒng)計資料顯示，截至2012年底，全國住宅待售面積為2．36億平方米，同比增長30．6%。若按照2012年全年銷售9．85億平方米，月均銷售0．8億平方米的規(guī)模估算，庫存的2．36億平方米待售面積可銷售近3個月。

20日召開的國務(wù)院常務(wù)會議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，出臺五項政策措施，同時要求進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系，健全房地產(chǎn)市場運行和監(jiān)管機(jī)制，加快形成引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。

劉建偉說：“隨著這些政策措施的迅速推進(jìn)和有效實施，影響去年四季度以來房價上漲的壓力將會減弱，房價尚不具備全面大幅反彈的基礎(chǔ)?！?

房價不能跌

房價跌了 ，物價會猛漲。超發(fā)的貨幣太多了，最快速的和最廉價的回收貨幣方式是賭博，比如彩票和股市，但這個不能過多的人參與，而且社會后遺癥太大，房子就是回收超發(fā)貨幣的好方式 想一想最近幾年房子都是如何統(tǒng)一步調(diào)一漲就是成倍的漲，這是違反市場競爭經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，是計劃性漲價， a玩過網(wǎng)游的都知道，貨幣是越來越多的，為了穩(wěn)定貨幣，游戲商會想辦法回收，現(xiàn)實也一樣，另外某些商品是短缺的，買不起房的人應(yīng)該慶幸房價漲高高，如果沒有房子消化過量貨幣，通脹將更加厲害，能源，糧食，社會服務(wù)異常緊張，這是一個可能性，另外一個，如果物質(zhì)極端豐富，就會出現(xiàn)富貴病，誰去作最底層最艱辛的工作.

房價如何穩(wěn)定

除了中國房價在不斷上升，其他國家也出現(xiàn)了樓價的急劇增長。不妨分析他國房價急 升的原因，借鑒他們穩(wěn)定房價的有效措施。

南朝鮮：房價5年漲了2.8倍

現(xiàn)象：南朝鮮房價飛漲起自亞洲金融危機(jī)后，當(dāng)時南朝鮮房價下跌近一半。為扶植建筑業(yè)，1997年南朝鮮政府放寬了公寓轉(zhuǎn)讓限制，此舉雖然成功搞活了南朝鮮房地產(chǎn)市場，卻助長了房地產(chǎn)投機(jī)，從此一發(fā)而不可收拾。南朝鮮國稅廳對首爾等9個房價暴漲地區(qū)的調(diào)查顯示，2000年1月至2005年6月的5年半時間內(nèi)，公寓的平均售價上漲了2.8倍，同期南朝鮮國內(nèi)生產(chǎn)總值每年僅增長4%—5%。

原因：南朝鮮人與中國人一樣熱衷購買不動產(chǎn)。一項問卷調(diào)查顯示，90%的受訪南朝鮮人表示，如果有剩余資金他們愿意投資房地產(chǎn)。此外，南朝鮮人口過分集中，南朝鮮房價最高區(qū)域在集中了人口近半的首都首爾。在首爾部分地區(qū)，房價上漲率最多達(dá)到通貨膨脹率的7倍。

穩(wěn)定房價措施：南朝鮮房價的急漲使三名高官—南朝鮮建設(shè)部長和兩位總統(tǒng)助理請辭。南朝鮮更計劃除了此前宣布的2007到2010年期間每年在首爾興建30.3萬套住宅外，再額外建造2.5萬套住宅，增加住房供應(yīng)。另外，更將加強(qiáng)對購房貸款的監(jiān)管，并降低非銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房貸款的最高額度。

俄羅斯房價一年內(nèi)漲了64%

現(xiàn)象：俄羅斯官方機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，莫斯科房價8月份再創(chuàng)新高，每平方米售價達(dá)到3770美元，這一數(shù)字甚至超過俄羅斯人均收入（3600美元）。此外，莫斯科的公寓樓價格上漲了64%。如今，莫斯科許多地方都能見到吊車和施工景象，街頭巷尾常有人談?wù)撘恍┬麻_發(fā)的房地產(chǎn)項目和郊外別墅如何高檔、舒適，排長隊買房的現(xiàn)象也多了起來。

原因：首先，人們感到“俄羅斯富了，俄羅斯人有錢了”，外來資金涌入“炒房”。其二，富人“扎堆兒”，需求大于供給。住宅70%的購買者并非是莫斯科居民。莫斯科不僅集中了俄所有的億萬富豪，還有不計其數(shù)的千萬富翁和很多本國和外國大企業(yè)、公司的老板幾乎都選擇莫斯科。莫10大樓盤中，位居榜首的公寓每平方米稅前均價為2.2萬美元，最便宜的一套住房也要660萬美元。2006年莫斯科計劃開發(fā)住宅470萬平方米，實際需求是這個數(shù)字的1倍。

穩(wěn)定房價措施：俄羅斯總統(tǒng)普京提出了“讓民眾買得起房”的計劃。另外，檢察官們認(rèn)為房價“明顯過高”，懷疑開發(fā)商聯(lián)手操控市場價格。俄羅斯聯(lián)邦總檢察院檢察長尤里·柴卡已委托俄羅斯聯(lián)邦反壟斷局對莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房價展開調(diào)查。

英國：房價十年漲了近三倍

現(xiàn)象：英國哈利法克斯銀行10月發(fā)表報告稱，英國房價的增長迅速，平均房價漲了近三倍，從6.2萬英鎊增至今天的17.9萬英鎊。英國的平均房價1996年2月份以來增長了187%，而大倫敦地區(qū)的平均房價則增長了240%。英國西南部康沃爾郡的增長率則達(dá)到274%，顯示該地區(qū)發(fā)展迅速。

原因：統(tǒng)計報告指出，英國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，失業(yè)率不斷下降，通貨膨脹和利率都維持在較低水平，因此房價才有機(jī)會攀高。但中國人的平均工資只增長了54%。

穩(wěn)定房價措施：英國央行提高基準(zhǔn)利率；對第二套房屋購買者征收“影響稅”；而且銀行還對房貸進(jìn)行嚴(yán)格控制。

韓國：增加新房供應(yīng)

2021年1月11日，韓國總統(tǒng)文在寅向那些因為房價飆升而陷入困境的人道歉，并承諾將采取各種措施增加新房供應(yīng)。

2014年8月18日公布最新房價數(shù)據(jù),7月份,全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市數(shù)量達(dá)到64個,江蘇省南京、無錫、揚州、徐州4市以及“北上廣深”4個一線城市全線告跌,其中,北京房價自2012年6月以來首現(xiàn)下跌，南京房價則不僅環(huán)比“兩連跌”,且跌幅達(dá)到1.1%。

2014年8月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市房價數(shù)據(jù)，新建商品房環(huán)比下調(diào)城市達(dá)到了64個，二手房環(huán)比下調(diào)城市達(dá)到了65個。

2019年房地產(chǎn)調(diào)控正從窗口指導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙怀且徊摺薄?

2018年3月“兩會”政府工作報告將“房住不炒”作為樓市調(diào)控總體方針到2018年12月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，要將“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”作為調(diào)控主要目標(biāo)，維穩(wěn)仍是2019年樓市政策主基調(diào)。

2018年8月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部約談了?？?、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市政府主要負(fù)責(zé)同志。

2018年7月，中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”口號，這也成為樓市降溫“分水嶺”。

2018年12月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，要將“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”作為調(diào)控主要目標(biāo)。

2018年可以說是中國房地產(chǎn)調(diào)控歷史上調(diào)控政策出臺最頻繁的年度，全國各地在10月前頻繁升級調(diào)控政策，限購、限價、限貸。限商、限售，多重限制下，房地產(chǎn)市場從之前的高溫逐漸退燒。

2016年11月，住建部曾在北京召開全國部分城市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控工作部署會，會上明確北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟(jì)南、無錫、福州、成都等16個重點城市要把房價穩(wěn)定在現(xiàn)有水平上。

2018年12月，新建商品住宅銷售價格中，同比漲幅最多的城市是濟(jì)南，同比漲幅15.9%。在目前明確“一城一策”的城市中，成都同比漲幅12.7%；鄭州同比漲幅9.4%；福州同比漲幅8.5%；杭州同比漲幅5.6%；廈門新房同比跌0.4%。

2021年4月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作。會議強(qiáng)調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價。

2019年1月，各地兩會陸續(xù)召開，河南省、安徽省以及杭州、寧波、福州、廈門、長沙、成都、上海宣布“一城一策”。

1月14日，福建省長唐登杰向福建省十三屆人大二次會議作政府工作報告。報告說，健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，夯實城市主體責(zé)任，編制實施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案，切實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

1月17日，河南省十三屆人大二次會議召開記者會，省住建廳副廳長張達(dá)表示，2019年，我省將繼續(xù)落實房地產(chǎn)市場調(diào)控城市政府主體責(zé)任制，堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”。

1月18日，浙江省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，浙江將加快建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，杭州、寧波兩市2019年將研究制訂“一城一策”方案。

1月22日，成都市政協(xié)委員、市住建局局長張樵表示，市住建局正按照國務(wù)院要求，研究“一城一策”的具體方案，此后將制定“因地制宜”的政策，精準(zhǔn)調(diào)控房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，滿足市民住房需求。

1月22日，安徽省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，安徽省將繼續(xù)對房地產(chǎn)市場實施精準(zhǔn)調(diào)控，健全市場監(jiān)測、評價和預(yù)警機(jī)制，堅持分類調(diào)控、一城一策，多方式推進(jìn)非住宅商品房去庫存。

1月24日，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2019年工作會議上，2019年市住建局將堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，完善住房市場體系和住房保障體系，開展“一城一策”試點。

1月31日，上海市人民政府根據(jù)國家要求，正在研究制定完善房地產(chǎn)市場調(diào)控“一城一策”的長效機(jī)制。

2018年6月25日開始，長沙市政府在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通氣會上對市場矛盾的定性——“當(dāng)前長沙房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭”，打出調(diào)控組合拳，限購、限地價、限售價、限“離婚”、土地拍賣熔斷、搖號等各種措施紛紛出臺，被稱為“最嚴(yán)調(diào)控”。一系列措施形成如今地產(chǎn)調(diào)控“長沙化”的模板。2020年7月24日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會。7月25日，長沙市網(wǎng)信辦官方微信稱，大城市的樓市調(diào)控正在全面“長沙化”。

2020年9月6日，沈陽市房產(chǎn)局、沈陽市自然資源局等9部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》?！锻ㄖ诽岢觯瑖?yán)格住房用地出讓溢價率管控。采取“限房價、競地價”、“限地價、競配建、競自持”等方式出讓住房用地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自取得商品房預(yù)售許可之日起10日內(nèi)，須一次性公開全部準(zhǔn)售房源和銷售價格，未按規(guī)定銷售房屋的，除按相關(guān)規(guī)定處理外，房產(chǎn)部門可暫停項目網(wǎng)簽系統(tǒng)，整改后予以恢復(fù)。嚴(yán)格審核商品住房項目開發(fā)建設(shè)成本和住房裝修標(biāo)準(zhǔn)。《通知》提出，以項目為單位，實時監(jiān)測商品住房銷售價格運行情況，項目價格變化較大的，及時約談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求企業(yè)說明原因。對無正當(dāng)理由導(dǎo)致價格出現(xiàn)較大變化的項目，責(zé)令企業(yè)限期改正，逾期未改正的，暫停該項目網(wǎng)簽系統(tǒng)，改正后予以恢復(fù)。

2021年3月2日，國新辦舉行發(fā)布會，銀保監(jiān)會主席郭樹清表示：“現(xiàn)在銀保監(jiān)會也進(jìn)一步采取一系列措施，各城市‘一城一策’推出房地產(chǎn)綜合調(diào)控舉措，目的是實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，逐步把房地產(chǎn)的問題解決好?！?/p>

2021年8月，湖南省岳陽市出臺新規(guī)，中心城區(qū)新房銷售的實際成交價不得高于備案價格，也不得低于備案價格85%，否則將不能網(wǎng)簽。這是2021年全國首個旨在限制房價跌幅的“限跌令”。

房屋的成交價格可能高于或低于基準(zhǔn)房價，但均在基準(zhǔn)房價合理區(qū)間內(nèi)波動。

租金房價比規(guī)律性

不論人們發(fā)沒發(fā)現(xiàn)，認(rèn)不認(rèn)識，信不信服，房價和房租不論何時都有一個比例，也就是房價房租比。這是個規(guī)律性的東西，什么是規(guī)律呢，簡單說：規(guī)律就是“自然界和社會諸現(xiàn)象之間必然、本質(zhì)、穩(wěn)定和反復(fù)出現(xiàn)的關(guān)系。”

租金房價比計算公式

租金房價比，指每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報。不過一般來說，大都習(xí)慣于使用房價租金比。（較長時間的參數(shù)還涉及到精算問問題。精算是運用統(tǒng)計、辯證方法同未來打交道的較為精確的數(shù)學(xué)。）

租金房價比界定指標(biāo)

一般情況下，若要滿足正常投資回報要求，房價租金的比值為180-240.如果房價租金比超過240，靠房租需要超過20年才能回收本金，外加房屋折舊、修繕費用，最終回收時間可能超過30年，說明該區(qū)域房產(chǎn)投資價值非常小，房價高估泡沫非常嚴(yán)重；如果低于180，說明該區(qū)域投資潛力較大。