科萬迪

今年的中秋節(jié)，重慶萬科西城的上百名業(yè)主過得并不愉快。他們在中秋節(jié)前一天以維權這一特別的方式“團聚”在重慶萬科西城項目的銷售中心，剛買房的房子就降了兩、三千元，這顯然讓他們不能接受。

“上周五（9月5日）突然就降價3000元/平方米，現(xiàn)在價格是7500元/平方米。而去年10月份我簽約的時候，單價是每平方米一萬多元。而就在降價前一周左右，均價也接近1萬元/平方米。”當日一同前往售樓處維權重慶萬科西城業(yè)主王女士告訴記者，當天參與項目維權的大概有150多戶業(yè)主。

記者了解到，重慶萬科西城項目位于重慶九龍坡區(qū)，附帶精裝修，根據多家樓盤網站監(jiān)測到的數(shù)據，該項目目前銷售均價為9800元/平方米。

“我們的價格確實做了調整，現(xiàn)在項目均價賣7500元/平方米，相比之前每平方米降了兩、三千元左右。降價前單價確實是在萬元左右。”重慶萬科西城項目的一位銷售人員向記者確認。

“我們很多業(yè)主去了萬科在重慶的簽約中心，有的業(yè)主要求給說法，有的業(yè)主要求補差價，有的業(yè)主要求退房。不過，萬科回應業(yè)主這是市場行為，應該由購房者自己承擔風險和損失。”王女士說，“這樣的回復我們肯定是不能接受的。價格跳水太多，都是血汗錢，有的業(yè)主簽約僅隔幾天時間，價格每平方米相差兩、三千元，萬科太沒責任感了。”

事實上，萬科在重慶開始降價的，也遠不止萬科西城項目，據人民網記者獲悉，萬科在重慶的萬科金色悅城項目也已經在9月6日宣布降價。

“現(xiàn)在金色悅城項目的價格降到8000元/平方米左右，最低是7900元/平方米。雖然只有10到20層的房源降價，但是覆蓋到的房源也是非常廣。”重慶萬科金色悅城的一位銷售人員告訴記者，“之前項目確實是賣1萬元/平方米左右，降了大概2000元/平方米左右吧，與萬科西城項目一起進行價格調整的。”

記者同樣了解到，萬科金色悅城項目為毛坯房，目前在各家樓盤網站顯示的售價仍然是9900元/平方米左右。

另外，重慶萬科西城項目和萬科金色悅城項目均告訴記者，這次兩個項目價格調整，并不是節(jié)日的優(yōu)惠活動，而是一次價格的調整，所以在未來一段時期內，兩個項目的價格都不會有太大的變動。

“萬科西城降價以后，成交真的是立竿見影。在宣布降價當天晚上，項目就簽了100多套，在降價以后兩天時間里，累計已經售出200多套了。”重慶萬科西城項目業(yè)主王女士如是告訴記者，“萬科西城降價以后，售樓處這兩天已經是車水馬龍。”

“降幅并沒有業(yè)主和銷售人員所說的那么大，如果按照建面價格計算的話，這次優(yōu)惠最多的也就是750元/平方米，折換成套內價格大概是900多元/平方米。不過此次萬科西城項目的促銷力度比較大。”重慶萬科公司的一位負責人回應記者稱，“而且這次也不是全面的價格調整，而是一次針對中秋節(jié)推出的‘淘房節(jié)’活動，參與活動的是重慶萬科所有在售項目部分房源，房源不同優(yōu)惠力度也不同。”

記者從重慶網上房地產查詢的簽約數(shù)據以及樓盤信息上獲悉，重慶萬科西城當期總戶數(shù)為1500套，目前顯示可售狀態(tài)的房源為385套，而重慶萬科金色悅城項目顯示可售房源為607套。

事實上，萬科在全國樓市降價的行列里，似乎總能扮演“帶頭大哥”的角色，在今年以來，萬科在杭州、北京全國各個區(qū)域和項目均出現(xiàn)過價格松動的跡象。

“萬科在全國市場上和開發(fā)商中，萬科總是先拍翅膀的那只蝴蝶。”同策咨詢的一位分析人士對記者分析，“下半年很多開發(fā)商面臨的主要困難就是去庫存，因此價格調整也就是必要的手段，萬科總是會率先打破僵局。”

另有業(yè)內人士提醒，萬科此番在重慶的兩個項目所做的價格調整，可能并非是個別情況，降價所涉區(qū)域和項目可能更多，而且也非常有可能引起其他開發(fā)商價格調整的聯(lián)　動效應。

“萬科不存在統(tǒng)一漲價或降價的安排，公司的策略是積極賣樓，同時積極加強庫存去化。在積極銷售的原則下，各地公司會根據當?shù)厥袌龅木唧w情況制定相應的銷售策略。”萬科集團的一位人士回應記者稱，萬科所有在售項目均不會因為促銷活動而降低開發(fā)品質。

另外，記者注意到，這兩天，重慶萬科項目降價消息已經引起市場關注，其中一位業(yè)主表達抗議的微博已經被轉發(fā)數(shù)千之眾。

記者短評

要有降價這個心理準備

老調重彈，“樓市有風險，購房需謹慎”，尤其是處在房地產市場下行周期。

于情而言，購房人的舉動能夠理解。試想，如果你在周四買房的時候價格是1萬元/平方米，結果周五睜開眼昨天簽約的房價就跳水三千，估計誰都會穿著睡衣、扛著板凳就去售樓處維權，畢竟都是血汗錢。

于理而言，開發(fā)商的降價舉動是正常的市場行為。對開發(fā)商來說，正常的市場價格調整是被允許的，企業(yè)有權調整自己開發(fā)產品的售價。所不同的是，開發(fā)商在降價的選擇上處理的方式不同，包括價格調整的時機和幅度。

當前市場形勢并不明朗，價格起伏和波動是在所難免的事情，再一次提醒購房者，價格調整仍然是市場行為，在符合契約精神的背景下，購房者必然要承擔房屋價值折損的風險。所以，購房者在買房之前，心里一定要有“譜兒”，包括房價萬一降價了的那份心理準備。普通商品能降價，房子也是商品。

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7月4日，騰訊房產邀請了資深財經人士：佰仕會創(chuàng)始人陳方勇先生，做客直播間，詳解萬科A股今日表現(xiàn)和回答網友關于萬科股權大戰(zhàn)的問題。

停牌半年有余的萬科A，歷經九九八十一難，今天終于迎來復牌日，然而，與其停牌前相比，股市環(huán)境大不同。今天萬科A的K線走勢如何，必定是要載入史冊。

陳方勇敘述到昨天參加的一個線下討論，有一個觀點是目前萬科的價值已經顯化，而且涉及多家的股權爭奪，因此認為今天雖然會低開，但不至于跌停，因為跌到一定程度就會有買進。

15倍市盈率的萬科，相當于7%投資回報的投資品，這是多么難得的資產配置。當初寶能等險資的進入，看重的也是這個吧。只不過到后來有點變味。

從H股對照看，萬科的A股是該有個折讓，不過不要忘了兩邊市場完全不同的構成。目前萬科的股價已不能完全用市場估值來確定。

從目前主流輿論看，挺王派已占了上風，尤其影響到官方對此事件的看法，從最近華潤的表態(tài)已經能夠看出。因此我判斷后面會是一個多方妥協(xié)的結局。

網友認為萬科-寶能之戰(zhàn)，已經是職業(yè)經理人與股東之間戰(zhàn)爭了，如果股市跌幅2-3個跌停。陳方勇同意，超過三個以上的跌停是集體無信心，就要考慮不光萬科的問題了。說明市場整體看好，現(xiàn)在萬科王石與郁量的團隊能控制住團隊，如果大幅跌停說明萬科管理層內部已經分化，人心向背啊，資本是力量是人性逐利的表現(xiàn)。

萬科有補跌的動力，也有搶籌的動機，跌幅在20到30%之間應該是爭奪空間。萬科10倍市盈率絕對低估，只要不發(fā)生嚴重動蕩，不會再回到那個估值水平了。充分印證市場在修正。

“看這賣單走勢，跌停價的賣單越來越多了，封得死死的。無量跌停這種最恐怖，趨勢是會加速下跌，止不住的。我在想寶能方面也在等股票再跌一點，以更低成本買進吧。”陳方勇進一步解釋到今天恐怕是打不開了。

對于網友關心的此次萬科A復牌會對萬科的房價有影響嗎？陳方勇表示這完全是兩回事，不必擔心。

H股對內房股一向估值偏低，不然萬達商業(yè)也不會私有化了。所以看萬科H股更多是一個指標意義，漲?？赡苄圆淮?。

陳方勇分享了昨天討論的見解：評價一個人要放在當時的歷史環(huán)境來看，很多看起來自己選擇的惡因恐怕就是當時制度環(huán)境下的最優(yōu)解。如同很多人的評價，你種下了什么因就該去接受什么樣的果，愿賭服輸！你王石既然選擇了放棄股權，不管你放棄的是40%，還是原本就少的可憐，都是事實。你王石既然選擇引入國資作為靠山，就要接受國資帶來的種種不便，怎么還可以由你來挑？這也是我之前純從邏輯推論出來的不解。這次討論讓我發(fā)現(xiàn)了一個新視角，就是一個市場的邊界其實是由制度環(huán)境決定的，在一個封閉環(huán)境下一個人能做的事就是尋求有邊界限制的最優(yōu)解，王石和他那一代人選擇了一個最匹配當時環(huán)境的方式切入，他們也知道這樣做的副作用是什么，但他們沒得選。萬科能走到今天的樣子，王石和萬科的團隊是做出了非凡的努力的，這樣的結果值得去保護。

還有一個是關于幾個主角的角色定位：企業(yè)家是可以分為創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，管理創(chuàng)新，金融創(chuàng)新等多類的，只要他的創(chuàng)新能推動社會的進步就值得贊賞，王郁姚就是這三類的代表，雖然訴求不同，但其實完全可以合作。趙老師說：什么是企業(yè)家？最經典的定義是能推動企業(yè)創(chuàng)新的就是企業(yè)家，否則就是職業(yè)經理人。從這個意義上，能開創(chuàng)一片天地奠定格局的是企業(yè)家，王石就是這樣；能推陳出新不斷激勵企業(yè)跨越臺階的也是企業(yè)家，郁亮就屬于這種；而能利用金融手段實現(xiàn)彎道超車甚至實現(xiàn)“蛇吞象”的應該也算企業(yè)，姚振華難道不算？所以不要說什么“野蠻人”，企業(yè)進步、行業(yè)進步、社會進步都是由這樣具有創(chuàng)新精神的企業(yè)家推動的，他們彼此之間會有不同的述求，這讓他們混在一起會產生很多矛盾，但是不是就不能共存呢？答案是否定的，放下偏見，合作是各自能找到的最優(yōu)解，從制衡到合作，一定是各種力量最終的結局。所以如果只是這樣的人之間的博弈，這件事就是好事。