山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

常務(wù)副主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

本次常委會會議分組審議了《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例(草案二次修改稿)》(以下簡稱條例草案二次修改稿)。常委會組成人員認(rèn)為，條例草案二次修改稿已比較成熟完善，可以提請本次常委會會議表決，同時(shí)也提出了一些修改意見和建議。會議期間，法制工作委員會會同有關(guān)部門根據(jù)這些意見和建議，對條例草案二次修改稿作了認(rèn)真修改。1月7日，法制委員會召開了有城鄉(xiāng)建設(shè)與環(huán)境資源保護(hù)委員會、法制工作委員會、省政府法制辦公室負(fù)責(zé)同志參加的會議，對修改后的條例草案二次修改稿進(jìn)行了審議修改，形成了《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例(草案表決稿)》(以下簡稱條例草案表決稿)。經(jīng)主任會議研究，決定提請今天的全體會議表決?，F(xiàn)將主要修改情況說明如下：

一、有的常委會組成人員提出，條例草案二次修改稿第八章“社區(qū)管理和舊住宅區(qū)管理”的名稱概念太大，建議修改。根據(jù)這一意見，將第八章的名稱修改為“社區(qū)物業(yè)管理和舊住宅區(qū)物業(yè)管理”；將第一節(jié)名稱“社區(qū)管理”修改為“社區(qū)物業(yè)管理”，第二節(jié)名稱“舊住宅區(qū)管理”修改為“舊住宅區(qū)物業(yè)管理”。

二、有的常委會組成人員建議，刪去條例草案二次修改稿第十六條第二款中“住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有”的內(nèi)容。對這一意見，法制委員會進(jìn)行了認(rèn)真慎重的研究，認(rèn)為目前尚未有法律、法規(guī)對住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)的歸屬作出規(guī)定。省政府常務(wù)會議從我省實(shí)際出發(fā)，根據(jù)有的市的做法和經(jīng)驗(yàn)，確定新建住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸專業(yè)經(jīng)營單位所有，并從制度上作了相應(yīng)調(diào)整，即在不增加業(yè)主負(fù)擔(dān)的前提下，解決專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備建設(shè)的投資來源，以便有效的保證專業(yè)經(jīng)營單位提取固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用，落實(shí)其維修、養(yǎng)護(hù)和更新責(zé)任。同時(shí)，這一制度的設(shè)計(jì)，符合公用事業(yè)改革方向，可以為最終消除廣大業(yè)主不合理的負(fù)擔(dān)創(chuàng)造條件。對此，專業(yè)經(jīng)營單位已達(dá)成共識，經(jīng)咨詢?nèi)珖舜蟪Ｎ瘯ㄖ乒ぷ魑瘑T會和國務(wù)院法制辦公室有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同志后，也得到認(rèn)可。因此，建議保留該表述內(nèi)容為好。

此外，還根據(jù)常委會組成人員的意見和建議，對條例草案二次修改稿作了其他一些文字修改和技術(shù)處理。

1七大問題困擾物業(yè)管理

隨著住房制度改革的深化和城市建設(shè)的發(fā)展，購買商品房成為很多城市居民解決住房問題的主要方式，物業(yè)管理行業(yè)也進(jìn)入了一個(gè)迅速發(fā)展時(shí)期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，全省共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)3000余家，從業(yè)人員16萬余人，管理面積超過4.7億平方米，一些住宅小區(qū)、辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、體育館等都納入了物業(yè)管理范圍之內(nèi)。

在物業(yè)管理快速發(fā)展的同時(shí)，一些糾紛和矛盾不斷產(chǎn)生。省法制辦的調(diào)查顯示，目前有七大焦點(diǎn)問題困擾著業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，即開發(fā)遺留問題比較突出，如房屋質(zhì)量差、配套設(shè)施不健全等；權(quán)屬關(guān)系不明確，為住宅小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)的建筑、設(shè)施設(shè)備、道路、場地等權(quán)屬不清；業(yè)主委員會難以成立；物業(yè)服務(wù)水平偏低；物業(yè)管理與社區(qū)管理未做到有效結(jié)合；舊住宅區(qū)的管理無法可依；物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存狀況堪憂，普遍存在著虧損現(xiàn)象。

記者了解到，從2001年7月算起，《條例（草案）》歷時(shí)7年成稿。這次立法廣泛征求了政府各部門和社會公眾意見，并參考了其他省市的做法。

2占道車位屬于全體業(yè)主共有

產(chǎn)權(quán)明晰是定紛止?fàn)幍那疤釛l件。目前，由于缺少明確的法律規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬不明晰，車位等物業(yè)管理糾紛一直居高不下。

《條例（草案）》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位）的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人通過出售、附贈或者出租等方式約定。其中，共用車庫計(jì)入商品房建設(shè)成本的，其產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有；占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。

針對一些開放商對車庫、車位只售不租，地下車位長期閑置、地上停車?yán)щy，小區(qū)無車庫等現(xiàn)象，《條例（草案）》規(guī)定，車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主停車需要，在國家和省規(guī)定的期限內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租車庫的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用，車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位；鼓勵(lì)建設(shè)、經(jīng)營車庫和立體停車設(shè)施，滿足業(yè)主停車需求。

3 滿足三條件之一須開首次業(yè)主大會

目前，我省不少住宅小區(qū)都沒有成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主維權(quán)的渠道沒有完全建立起來，業(yè)主自治制度實(shí)行得不理想。省法制辦有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，造成這種現(xiàn)象的原因是多方面的，有的是因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的阻撓，還有一些是因?yàn)椴糠謽I(yè)主對物業(yè)管理漠不關(guān)心。

基于這一情況，為了推進(jìn)業(yè)主自治，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，此次原則通過的《條例（草案）》 明確規(guī)定，符合三項(xiàng)條件之一的就必須召開首次業(yè)主大會，即：業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上，或者業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上，或者自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十以上。另外，為了保障首次業(yè)主大會能夠成立，《條例（草案）》規(guī)定，符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組建業(yè)主大會籌備組。

有了業(yè)主大會，今后，一些小區(qū)業(yè)主就物業(yè)公司的存廢糾紛將能得以解決。根據(jù)《條例（草案）》，業(yè)主大會有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

4民房辦公司須征得鄰居同意

目前，在一些小區(qū)里，一些業(yè)主將自己的房子出租用作辦公場所，比較常見的是很多底層民宅變成了超市、餐館，噪音、污染等問題常常引來鄰里糾紛。《條例（草案）》對這一現(xiàn)象做了硬性規(guī)定。

《條例（草案）》規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。因特殊情況確需改變的，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會出具的經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意的證明文件，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

《條例（草案）》還規(guī)定，業(yè)主封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀；業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的，物業(yè)頂層的業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。 （記者袁濤）

5《條例（草案）》多處制度創(chuàng)新

《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》（以下簡稱《條例（草案）》）有很多制度創(chuàng)新，有些甚至是山東獨(dú)創(chuàng)，省政府法制辦對《條例（草案）》評價(jià)非常高。就此，我們特請省政府法制辦負(fù)責(zé)該立法項(xiàng)目的人員就其創(chuàng)新性制度作出解讀。

住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的學(xué)校、會所、幼兒園、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備、中水處理系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、集中式太陽能熱水系統(tǒng)、地源熱泵等，截至目前沒有任何一部法律、法規(guī)對其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行界定。

《條例（草案）》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會用房和中小學(xué)校，屬于政府所有。按照規(guī)劃在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定；“未作約定的，屬于全體業(yè)主共有?！奔s定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位可以贈與全體業(yè)主，也可以自行經(jīng)營或者出租、出售，但應(yīng)當(dāng)優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運(yùn)行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區(qū)域鍋爐等設(shè)施設(shè)備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由專業(yè)經(jīng)營單位投資經(jīng)營的除外。

現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主專有部分以外的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，大都是開發(fā)企業(yè)代建并把建設(shè)費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到了業(yè)主身上。也就是說，專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備名義上是開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，實(shí)際上是攤到了房價(jià)中的，是業(yè)主掏錢購買的，這本身已不合理，如果再讓業(yè)主承擔(dān)這些專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任，更不合理。

由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》對于專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬以及移交問題均未作出規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施沒有真正履行其維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，對這部分設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，實(shí)際上是由業(yè)主負(fù)擔(dān)的。

《條例（草案）》從源頭上界定了專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)，即：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸、郵政等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，屬于相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位所有。

同時(shí)，為了保障專業(yè)經(jīng)營單位切實(shí)履行對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)職責(zé)，草案規(guī)定了專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的移交制度，即：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)，與專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交手續(xù)。辦理移交手續(xù)后，專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任，就由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)。

物業(yè)糾紛很大一部分是由物業(yè)質(zhì)量引起的。有的小區(qū)入住不久，物業(yè)就出現(xiàn)了質(zhì)量問題，如墻體裂縫、墻體涂料脫落、樓頂漏雨、路面起沙等等。物業(yè)在質(zhì)量保修期期間出現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)保修責(zé)任，但實(shí)際情況是，不少開發(fā)企業(yè)將物業(yè)交付以后，公司就注銷了，業(yè)主找不到開發(fā)企業(yè)來承擔(dān)保修責(zé)任，即使是開發(fā)企業(yè)存在，因?yàn)槿鄙傧鄳?yīng)的措施和手段，讓開發(fā)企業(yè)來承擔(dān)保修責(zé)任也相當(dāng)難。

為此，《條例（草案）》規(guī)定了新建物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管制度，即：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管部門設(shè)立的帳戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支；物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿后，建設(shè)單位履行了法定保修責(zé)任的，相對應(yīng)的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額由物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管部門及時(shí)退還建設(shè)單位。

實(shí)行新建物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管制度，并不增加開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)?，F(xiàn)實(shí)情況是，開發(fā)企業(yè)都扣留施工企業(yè)的一部分資金作為質(zhì)量保修金，草案規(guī)定的物業(yè)質(zhì)量保修金可由這部分資金轉(zhuǎn)化而成，對這部分資金建立監(jiān)管制度，可以使開發(fā)企業(yè)真正履行物業(yè)保修期的保修責(zé)任。

山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

（2009年1月8日山東省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過 根據(jù)2018年9月21日山東省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議《關(guān)于修改〈山東省民用建筑節(jié)能條例〉等十件地方性法規(guī)的決定》修正）

目 錄

第一章 總則

第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域

第二節(jié) 配套建筑與設(shè)施設(shè)備

第三節(jié) 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

第三章業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組

第二節(jié) 業(yè)主大會

第三節(jié) 業(yè)主委員會

第四章物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理

第一節(jié) 一般規(guī)定

第二節(jié) 住宅物業(yè)的裝飾裝修

第三節(jié) 車庫與車位的使用

第四節(jié) 業(yè)主自治管理

第五章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第二節(jié) 行業(yè)自律

第六章 物業(yè)服務(wù)

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與合同

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

第七章物業(yè)的維護(hù)

第一節(jié) 建設(shè)單位的保修責(zé)任

第二節(jié) 專有部分的維護(hù)

第三節(jié) 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

第四節(jié) 專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

第八章 社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理

第一節(jié) 社區(qū)物業(yè)管理

第二節(jié) 舊住宅區(qū)物業(yè)管理

第九章 法律責(zé)任

第十章 附則

第一章 總 則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。

第三條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護(hù)、服務(wù)及監(jiān)督管理活動。

第四條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。

第五條省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)管理部門或者建設(shè)行政主管部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門），負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

城管執(zhí)法、房地產(chǎn)開發(fā)、財(cái)政、民政、價(jià)格、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、環(huán)境保護(hù)、工商行政管理等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第六條街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第七條縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)制定扶持政策，采取措施，推動住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)及機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等實(shí)行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

鼓勵(lì)采用節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域

第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。

分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第九條建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和地名核準(zhǔn)文件等資料，向物業(yè)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門等單位的意見后進(jìn)行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

第十條物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由物業(yè)主管部門按照本條例的規(guī)定重新進(jìn)行劃分登記，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的業(yè)主同意。

第二節(jié) 配套建筑與設(shè)施設(shè)備

第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家和省有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。

第十二條物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

（一）建筑面積按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。

業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。

第十三條住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米；住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)居民委員會用房，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求進(jìn)行配套建設(shè)。

住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會用房和承擔(dān)義務(wù)教育的中小學(xué)校，屬于政府所有，建設(shè)投資由政府承擔(dān)，具體投資來源應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)條件意見書中載明。

第十四條按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位，下同）的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。

第十六條住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)投資建設(shè)、維護(hù)和管理。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)法律、法規(guī)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。

住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（含綜合開發(fā)費(fèi)），并根據(jù)公用事業(yè)價(jià)格改革和調(diào)整情況逐步核減，交由專業(yè)經(jīng)營單位專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。具體辦法由省建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門制定，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市人民政府合理確定。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置。

第十七條本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。具體辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。

第十八條專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。

各級人民政府和有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設(shè)和維護(hù)管理義務(wù)。

第十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運(yùn)行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區(qū)域鍋爐等設(shè)施設(shè)備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由經(jīng)營單位投資經(jīng)營的除外。

第二十條城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位的意見。

第三節(jié) 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

第二十一條住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵(lì)非住宅物業(yè)通過招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書十日前，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向物業(yè)主管部門備案。

第二十二條鼓勵(lì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

建設(shè)單位組織單位工程竣工驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監(jiān)督。

第二十三條建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報(bào)物業(yè)主管部門備案，并在商品房銷售時(shí)將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定；涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。

第二十四條新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

（一）生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計(jì)量裝置；

（二）雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng)；

（三）小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計(jì)量裝置；

（四）在城市管道燃?xì)?、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)?、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶粲?jì)量裝置和供熱分戶控制裝置；

（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報(bào)箱等按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位；

（六）按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動報(bào)警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè)；

（七）小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連；

（八）按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設(shè)施建設(shè)；

（九）按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置；

（十）住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，接受房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管，并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)。

第二十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

第二十六條建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。

第二十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)管理必需的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。

鼓勵(lì)建設(shè)單位為其開發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，提供部分經(jīng)營用房或者給予資金支持。

第三章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組

第二十八條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況及時(shí)報(bào)告物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：

（一）業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上；

（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；

（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。

第二十九條符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。

籌備組由七人以上單數(shù)組成，由建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書面公告。

第三十條籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

第二節(jié) 業(yè)主大會

第三十一條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責(zé)。

第三十二條業(yè)主大會履行下列職責(zé)：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）；

（六）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第三十三條業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：

（一）按照業(yè)主戶數(shù)計(jì)算的，一戶計(jì)算為一票；建設(shè)單位未售出的專有部分，計(jì)算為一票；

（二）按照建筑面積計(jì)算的，每一平方米建筑面積計(jì)算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計(jì)算。

業(yè)主身份以及建筑面積的確認(rèn)，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。

第三十四條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約規(guī)定。

第三十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實(shí)反映。

第三十六條業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會臨時(shí)會議：

（一）有百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會不履行召集義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組織業(yè)主召開業(yè)主大會。

第三節(jié) 業(yè)主委員會

第三十七條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會依照國家有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會的授權(quán)開展活動。

業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

（一）召集并主持業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第三十八條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過五年，可連選連任。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。

執(zhí)行委員負(fù)責(zé)業(yè)主委員會的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入所在地社區(qū)居民委員會任職。

第三十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：

（一）業(yè)主大會會議決議；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會委員名單和基本情況；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定資料之日起十日內(nèi)，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會備案證明，并出具業(yè)主委員會刻制印章證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)書面告知物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

第四十條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。

業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負(fù)責(zé)召集，可以邀請社區(qū)居民委員會派人參加會議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上委員出席，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定之日起三日內(nèi)，將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第四十一條業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會；不及時(shí)移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其移交。

第四十二條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的；

（二）拒不履行委員職責(zé)的；

（三）業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；

（四）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；

（五）因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

第四十三條業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)及執(zhí)行委員、委員的報(bào)酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。

第四章 物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理

第一節(jié) 一般規(guī)定

第四十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；

（二）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；

（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為；

（五）隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；

（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為；

（七）占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；

（八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；

（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并報(bào)告有關(guān)部門。

第四十五條業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。

業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照垃圾分類收集的有關(guān)規(guī)定傾倒垃圾。

第四十六條業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約，將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會提出書面申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

第二節(jié) 住宅物業(yè)的裝飾裝修

第四十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

業(yè)主拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

第四十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。

住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容和實(shí)施期限；

（二）允許施工的時(shí)間；

（三）廢棄物的清運(yùn)與處置；

（四）住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求；

（五）禁止行為和注意事項(xiàng)；

（六）裝修保證金的收取和退還；

（七）違約責(zé)任；

（八）其他需要約定的事項(xiàng)。

第四十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主不得拒絕和阻礙。

第三節(jié) 車庫與車位的使用

第五十條車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個(gè)月。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。

第五十一條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費(fèi)的價(jià)格等因素確定。車位場地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。

第五十二條鼓勵(lì)建設(shè)單位或者其他投資人在住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門同意的情況下，建設(shè)、經(jīng)營車庫和立體停車設(shè)施，滿足業(yè)主停車需求。

利用地下空間建設(shè)、經(jīng)營車庫的，縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)在容積率的認(rèn)定等方面給予優(yōu)惠。

第五十三條業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。

業(yè)主對汽車有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

第四節(jié) 業(yè)主自治管理

第五十四條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第五十五條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第五十六條管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收交方式、違反規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定。

管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，由業(yè)主委員會督促其交納，并可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公示。

第五十七條提倡業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按照合同約定將物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)；業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

業(yè)主對物業(yè)共有部分使用所產(chǎn)生收益的分配，由業(yè)主大會決定；未作決定的，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經(jīng)費(fèi)或者折抵物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第五十八條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置書面公告專項(xiàng)維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況；業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者采用酬金制收費(fèi)方式的，還應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況予以公告。

第五章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第五十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的能力。

第六十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人。

第六十一條物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價(jià)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門定期報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料。

第六十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益受法律保護(hù)。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用和提供無償服務(wù)。

第二節(jié)　行業(yè)自律

第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下，建立行業(yè)自律組織，規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

第六十四條物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門建立健全信用檔案。

第六章 物業(yè)服務(wù)

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與合同

第六十五條物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項(xiàng)：

（一）物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；

（二）公共綠化的維護(hù)；

（三）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；

（四）公共區(qū)域的秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)；

（五）物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù)；

（六）物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；

（七）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；

（八）其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第六十六條業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，與通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。

物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權(quán)進(jìn)行查詢。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，向物業(yè)主管部門備案。

第六十七條解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日通知。

物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：

（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案；

（二）提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

（三）移交物業(yè)服務(wù)用房；

（四）清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。

第二節(jié)　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

第六十八條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的具體范圍由《山東省定價(jià)目錄》確定。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價(jià)指數(shù)變動情況等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動幅度，并每年向社會公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以另行約定。

第六十九條物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。

第七十條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。

物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第七十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第七十二條專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報(bào)酬。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

第七章 物業(yè)的維護(hù)

第一節(jié) 建設(shè)單位的保修責(zé)任

第七十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省有關(guān)規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報(bào)酬。

第二節(jié) 專有部分的維護(hù)

第七十四條物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。

業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)養(yǎng)護(hù)、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。

第七十五條業(yè)主長期空置物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。

第三節(jié) 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

第七十六條物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān)；業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

電梯、區(qū)域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設(shè)備管理法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維護(hù)、保養(yǎng)。

第七十七條住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在入住前將首期專項(xiàng)維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶。專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)交納專項(xiàng)維修資金。

第四節(jié) 專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

第七十八條住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。

專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

第七十九條專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報(bào)酬。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。

第八章 社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理

第一節(jié) 社區(qū)物業(yè)管理

第八十條街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的社區(qū)管理機(jī)構(gòu)，具體指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)管理的有關(guān)工作。

第八十一條物業(yè)管理、城管執(zhí)法、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等部門應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時(shí)作出處理。

第八十二條實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。

聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)：

（一）業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；

（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；

（五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第八十三條業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會或者聯(lián)席會議申請調(diào)解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

第八十四條有關(guān)部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計(jì)劃生育等社區(qū)服務(wù)活動以及突發(fā)事件應(yīng)急知識的宣傳普及和應(yīng)急演練活動，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助、配合。

第二節(jié) 舊住宅區(qū)物業(yè)管理

第八十五條設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府對已建成交付使用，但配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會公布。

舊住宅區(qū)的范圍，由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府劃定。

舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，由政府承擔(dān)；開發(fā)項(xiàng)目設(shè)施不配套等遺留問題由原建設(shè)單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當(dāng)達(dá)到分戶計(jì)量、分戶控制條件，其建設(shè)支出由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府對投資責(zé)任另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第八十六條舊住宅區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房可用于出租經(jīng)營，經(jīng)營收益作為舊住宅區(qū)維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。

改造整治前由相關(guān)部門、單位承擔(dān)的環(huán)衛(wèi)綠化、市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，改造整治后仍由其給予補(bǔ)助。

第八十七條舊住宅區(qū)改造整治完成后，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。業(yè)主大會成立前的物業(yè)管理，由社區(qū)居民委員會組織實(shí)施。

第八十八條未建立專項(xiàng)維修資金制度的舊住宅區(qū)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，代業(yè)主歸集專項(xiàng)維修資金。有車位場地使用費(fèi)等共有部分收益的，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。

第九章 法律責(zé)任

第八十九條違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行；法律、法規(guī)未作出處罰規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定執(zhí)行。

第九十條違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門予以處罰：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以三千元以上一萬元以下的罰款；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)或者未辦理退出手續(xù)、履行相應(yīng)義務(wù)的，處以五萬元以下的罰款。

第九十一條違反本條例規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位無正當(dāng)理由拒絕、拖延投資建設(shè)或者接收專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的，由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府責(zé)令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第九十二條業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規(guī)定的，由物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)部門給予警告，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以兩千元以上一萬元以下的罰款。給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。

第九十三條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第九十四條物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和其他有關(guān)部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)審查時(shí)，未就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位意見的；

（二）未按照本條例規(guī)定對住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收、交接進(jìn)行監(jiān)管的；

（三）未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的；

（四）挪用專項(xiàng)維修資金的；

（五）未按照本條例規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會議的；

（六）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告、投訴不及時(shí)作出處理的；

（七）其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

第十章 附 則

第九十五條業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第九十六條本條例自2009年5月1日起施行。

第三十六條政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定的，由價(jià)格主管部門依據(jù)《價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰。

第三十七條價(jià)格主管部門、物業(yè)主管部門未按照《價(jià)格法》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的，由上級價(jià)格主管部門、物業(yè)主管部門予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責(zé)任。

第一條 為了規(guī)范城鎮(zhèn)居民二次供水管理，保證二次供水設(shè)施安全運(yùn)行和供水質(zhì)量，根據(jù)國務(wù)院《城市供水條例》《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》《煙臺市城市供水條例》等有關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。

第二條 本市城鎮(zhèn)居民二次供水（以下簡稱二次供水）設(shè)施的建設(shè)、改造、移交、運(yùn)行維護(hù)、安全防范以及水質(zhì)管理等活動適用本辦法。

第三條 本辦法所稱城鎮(zhèn)居民住宅二次供水設(shè)施（以下簡稱二次供水設(shè)施），是指為二次供水設(shè)置的居民家庭計(jì)量水表（含）至市政供水設(shè)施之間的供水管道（含管廊井內(nèi)、地下車庫內(nèi)及室外埋地鋪設(shè)等用水管道）、水池、水箱、壓力水容器、水泵、閥門、壓力調(diào)控設(shè)備、電控裝置、消毒設(shè)備、計(jì)量裝置、深度處理設(shè)備、水質(zhì)和水壓監(jiān)控設(shè)備、安防監(jiān)控系統(tǒng)、通風(fēng)排污系統(tǒng)及其用房等設(shè)施。

第四條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對二次供水管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立協(xié)調(diào)合作機(jī)制和聯(lián)席會議制度，及時(shí)解決二次供水管理工作中的重大問題。

第五條 市、縣（市、區(qū)）人民政府城鎮(zhèn)供水行政主管部門

負(fù)責(zé)本轄區(qū)二次供水的監(jiān)督管理。

衛(wèi)生行政部門負(fù)責(zé)二次供水的衛(wèi)生監(jiān)督監(jiān)測。

發(fā)展改革、自然資源和規(guī)劃、財(cái)政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、市場監(jiān)管、公安等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)做好二次供水的相關(guān)工作。

第六條 鼓勵(lì)應(yīng)用高效、環(huán)保、安全的二次供水新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備、新材料，推行智能化管理，提高二次供水服務(wù)水平。

第七條 任何單位和個(gè)人有權(quán)對破壞二次供水設(shè)施的行為進(jìn)行舉報(bào)，接到舉報(bào)的政府部門和單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。

第八條 制定城鎮(zhèn)供水專項(xiàng)規(guī)劃時(shí)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌考慮供水管網(wǎng)區(qū)域集中調(diào)蓄調(diào)壓布局，確保管網(wǎng)壓力平穩(wěn)均衡。發(fā)揮城鎮(zhèn)供水專項(xiàng)規(guī)劃對二次供水設(shè)施建設(shè)的調(diào)控作用，合理布置二次供水設(shè)施，促進(jìn)節(jié)能降耗。

第九條 新建、改建、擴(kuò)建建設(shè)工程，城鎮(zhèn)公共供水管網(wǎng)壓力不能滿足居民用水需求的，應(yīng)當(dāng)建設(shè)二次供水設(shè)施。

新建二次供水工程以及供水安全技術(shù)防范系統(tǒng)的建設(shè)，應(yīng)當(dāng)與建筑物主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)驗(yàn)收。

第十條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的二次供水工程,應(yīng)當(dāng)由公共供水單位負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)和建設(shè)。住宅小區(qū)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合二次供水設(shè)施的施工,承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。

新建住宅小區(qū)內(nèi)二次供水設(shè)施的建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，由公共供水單位專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)二次供水設(shè)施的投資建設(shè)。新建住宅小區(qū)內(nèi)二次供水設(shè)施歸公共供水單位所有。

第十一條 二次供水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建設(shè)和改造應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、衛(wèi)生規(guī)范，并符合下列規(guī)定：

（一）滿足一戶一表、抄表到戶的要求；

（二）二次供水設(shè)施必須獨(dú)立設(shè)置，不得與消防、綠化等其

他非飲用水設(shè)施混用；

（三）二次供水設(shè)施應(yīng)當(dāng)有建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)，有污染防治、噪音治理和運(yùn)行安全保障措施，符合施工安裝、操作管理、維修檢測等具體要求；

（四）儲水設(shè)施和泵房周圍 10 米范圍內(nèi)不得有化糞池、污水處理構(gòu)筑物、滲水井、垃圾堆放點(diǎn)等污染源；水箱周圍 2 米范圍內(nèi)不得有污水管和污染物；

（五）所用設(shè)備、材料、器具、儀表等應(yīng)當(dāng)符合國家規(guī)定的質(zhì)量、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和管網(wǎng)安全運(yùn)行要求，并且符合衛(wèi)生防疫以及生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)需要。不得使用國家明令禁止和淘汰的管材、配件和設(shè)備；

（六）設(shè)置流量、水壓、水質(zhì)以及供用電在線監(jiān)測裝置，滿足戶表智能化管理以及二次供水設(shè)施智能化建設(shè)要求；

（七）二次供水設(shè)施應(yīng)當(dāng)配套建設(shè)監(jiān)控系統(tǒng)以及入侵報(bào)警系統(tǒng)等安全技術(shù)防范系統(tǒng)，關(guān)鍵區(qū)域監(jiān)控不留死角，設(shè)置防盜門窗、帶鎖板蓋、防護(hù)網(wǎng)等防范惡意破壞的實(shí)體防護(hù)設(shè)施，推行封閉管理模式；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他要求。

第十二條 二次供水工程竣工后，由建設(shè)單位或者公共供水單位按國家有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范組織竣工驗(yàn)收，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。

第十三條 不符合建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的二次供水設(shè)施，經(jīng)業(yè)主大會同意后，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范有計(jì)劃地進(jìn)行改造。改造資金由市、縣（市、區(qū)）人民政府統(tǒng)籌解決。

二次供水設(shè)施改造計(jì)劃以及實(shí)施方案由城鎮(zhèn)供水行政主管部門組織相關(guān)部門編制，報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)后由公共供水單位實(shí)施。

第十四條 本辦法實(shí)施前由建設(shè)單位建設(shè)的二次供水設(shè)施，

經(jīng)業(yè)主大會同意移交給公共供水單位的，由產(chǎn)權(quán)人或者原管理單位向公共供水單位提出移交申請，公共供水單位按照國家及行業(yè)相關(guān)規(guī)范組織驗(yàn)收。

二次供水設(shè)施驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)與公共供水單位簽訂資產(chǎn)轉(zhuǎn)移協(xié)議，辦理資產(chǎn)和設(shè)施檔案移交，并列入公共供水單位固定資產(chǎn)。其運(yùn)行、維護(hù)和管理由公共供水單位負(fù)責(zé)。

在二次供水設(shè)施移交公共供水單位管理以前，原設(shè)施管理單位不得擅自中止二次供水設(shè)施管理或者降低管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

第十五條 公共供水單位負(fù)責(zé)運(yùn)行、維護(hù)和管理的二次供水設(shè)施，所產(chǎn)生費(fèi)用計(jì)入供水企業(yè)運(yùn)營成本，通過逐步適度調(diào)整供水價(jià)格予以彌補(bǔ)。

供水價(jià)格調(diào)整前，其運(yùn)行、維護(hù)和管理費(fèi)用按照補(bǔ)償成本的原則，由價(jià)格管理部門制定公共供水單位收取費(fèi)用的具體辦法。供水價(jià)格調(diào)整后，任何企業(yè)和單位不得在城鎮(zhèn)供水價(jià)格外加收任何費(fèi)用。

供水價(jià)格調(diào)整辦法由市價(jià)格部門會同市財(cái)政部門和市城鎮(zhèn)供水管理部門另行制定。

第十六條 居民家庭計(jì)量水表（不含）至用戶水龍頭之間管道、水表間(井)管廊井、設(shè)備等，由用戶自行維護(hù)管理，公共供水單位可以接受委托提供服務(wù)。

公共供水單位對居民住宅小區(qū)內(nèi)供水設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)更新時(shí)，物業(yè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。發(fā)生供水突發(fā)事件，物業(yè)單位發(fā)現(xiàn)后應(yīng)當(dāng)采取必要的應(yīng)急措施，并及時(shí)告知用戶，同時(shí)通知公共供水單位。

第十七條 城鎮(zhèn)供水、衛(wèi)生、發(fā)展改革等行政主管部門應(yīng)當(dāng)對二次供水工作進(jìn)行定期或者不定期聯(lián)合檢查。設(shè)立投訴舉報(bào)電話，接受社會對二次供水管理違法行為的投訴和舉報(bào)，及時(shí)受理并組織核查、處理。

第十八條 二次供水運(yùn)行維護(hù)單位應(yīng)當(dāng)建立健全二次供水運(yùn)行維護(hù)管理工作制度和操作規(guī)程，并履行下列職責(zé)：

（一）接受城鎮(zhèn)供水行政主管部門和衛(wèi)生行政主管部門的監(jiān)督管理；

（二）制定安全生產(chǎn)、衛(wèi)生管理、治安保衛(wèi)等管理制度，配備相關(guān)的專（兼）職工作人員；

（三）管理、維修、保養(yǎng)、更新二次供水設(shè)施；

（四）二次供水用戶的抄表、收費(fèi)，處理二次供水服務(wù)質(zhì)量問題；

（五）執(zhí)行國家《城市供水行業(yè)反恐怖防范工作標(biāo)準(zhǔn)》，建立安全巡防制度，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入泵房、水箱（池）區(qū)域。安排專人對二次供水設(shè)施進(jìn)行安全巡查，完善監(jiān)控系統(tǒng)管理，監(jiān)控信息應(yīng)當(dāng)保存 90 天以上；

（六）制定二次供水突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案并組織演練，嚴(yán)格落實(shí)人防、技防、物防措施。當(dāng)水質(zhì)受到污染或者出現(xiàn)異常，可能危及人體健康時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急措施，并及時(shí)向衛(wèi)生、城鎮(zhèn)供水行政主管部門報(bào)告，協(xié)助衛(wèi)生、城鎮(zhèn)供水行政主管部門調(diào)查處理；

（七）建立二次供水設(shè)施運(yùn)行維護(hù)管理臺賬和水質(zhì)管理制度，對運(yùn)行情況、故障處理、清洗、消毒、檢驗(yàn)、更新改造等逐一記錄歸檔；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他要求。

第十九條 二次供水管理單位應(yīng)當(dāng)保持二次供水設(shè)施正常運(yùn)行，保證水壓符合設(shè)計(jì)要求。因計(jì)劃檢修或工程施工等原因需停止供水時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前二十四小時(shí)告知用戶。因發(fā)生自然災(zāi)害或突發(fā)事故不能提前告知的，應(yīng)當(dāng)在搶修的同時(shí)告知用戶。

超過二十四小時(shí)不能恢復(fù)供水的，二次供水管理單位應(yīng)當(dāng)提前告知用戶并采取應(yīng)急供水措施，保證居民基本生活用水。

第二十條 任何單位和個(gè)人不得損壞、圈占或者擅自移動二次供水設(shè)施，不得阻撓或者妨礙二次供水設(shè)施的維修維護(hù)。

第二十一條 二次供水水質(zhì)必須符合國家《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》和《二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范》的規(guī)定。

第二十二條 二次供水設(shè)施建成或改造后，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行沖洗、試壓、消毒，并委托有相應(yīng)資質(zhì)的水質(zhì)檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測。

第二十三條 二次供水管理單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)衛(wèi)生防護(hù)，定期對蓄水池、水箱等設(shè)施進(jìn)行清洗消毒，每半年不少于一次。按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行水質(zhì)檢測，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除污染隱患，保證二次供水水質(zhì)符合國家規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)要求。水質(zhì)檢測結(jié)果向用戶公布，并向衛(wèi)生等行政主管部門報(bào)送檢測資料。

二次供水清洗消毒所使用的除垢劑、消毒劑等必須符合相應(yīng)國家規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)要求。

第二十四條 衛(wèi)生行政部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)會同有關(guān)部門調(diào)查處理突發(fā)性二次供水污染事故和二次供水污染可能危及人體健康事件。對已造成或者有證據(jù)證明可能引發(fā)傳染病流行或者對人體健康造成損害的，責(zé)令二次供水管理單位立即采取下列控制措施：

（一）停止供水；

（二）封閉供水設(shè)施，封存有關(guān)供水設(shè)備及用品；

（三）控制、排除污染源；

（四）切斷污染途徑；

（五）對供水設(shè)施及用品進(jìn)行清洗、消毒，直至消除污染、水質(zhì)檢驗(yàn)合格。

第二十五條 二次供水管理單位應(yīng)當(dāng)組織直接從事二次供水管理維護(hù)的人員進(jìn)行健康檢查，取得健康證明。

第二十六條 違反本辦法規(guī)定的行為，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，給予行政處罰。

第二十七條 城鎮(zhèn)供水、衛(wèi)生等行政主管部門及其工作人員，在二次供水管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，對負(fù)有責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予政務(wù)處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十八條 非加壓供水，由總表計(jì)費(fèi)的城市自然村、居民小區(qū)等供水申請、改造和移交工作，參照本辦法執(zhí)行。

第二十九條 本辦法自 2020 年 5 月 1 日起施行。 2100433B

山東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法

第一章　總　則

第一條　為推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信自律，構(gòu)建以信用為基礎(chǔ)的新型監(jiān)管機(jī)制，根據(jù)《企業(yè)信息公示暫行條例》《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》《山東省公共信用信息管理辦法》等法規(guī)規(guī)章和《國務(wù)院關(guān)于建立完善守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒制度加快推進(jìn)社會誠信建設(shè)的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2016〕33號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)社會信用體系建設(shè)構(gòu)建以信用為基礎(chǔ)的新型監(jiān)管機(jī)制的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕35號）等政策規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱信用信息，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我省行政區(qū)域內(nèi)開展物業(yè)服務(wù)活動過程中產(chǎn)生的，反映其信用狀況的數(shù)據(jù)和資料。

第三條　在本省行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)實(shí)施信用信息管理，適用本辦法。

一般以獨(dú)立法人為單位實(shí)施信用信息管理；物業(yè)服務(wù)企業(yè)有分支機(jī)構(gòu)的，統(tǒng)一納入設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的企業(yè)管理；外省物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我省設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的，以分支機(jī)構(gòu)為單位實(shí)施信用信息管理。

第四條　省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)全省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理工作。

各市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理和歸集、推送等工作。

各縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理工作，具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的歸集、推送、認(rèn)定等工作。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會（社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理委員會）按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理有關(guān)的工作。

物業(yè)行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)行業(yè)自律信用信息的歸集、推送，并可接受物業(yè)主管部門的委托，負(fù)責(zé)編寫行業(yè)信用報(bào)告等工作。

第五條　省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)建設(shè)維護(hù)“山東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理系統(tǒng)”（以下簡稱“省物業(yè)信用系統(tǒng)”）。省物業(yè)信用系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的歸集、推送、公示，以及生成信用等級、出具信用報(bào)告等功能。各市可根據(jù)實(shí)際，自主確定使用省物業(yè)信用系統(tǒng)或自有系統(tǒng)，使用自有系統(tǒng)的，信用信息歸集、推送、認(rèn)定等權(quán)限自行確定，并實(shí)現(xiàn)與省物業(yè)信用系統(tǒng)實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)交換等功能。

第二章　信用信息的歸集、認(rèn)定和發(fā)布

第六條　信用信息，主要包括基礎(chǔ)信用信息、優(yōu)良信用信息和不良信用信息三類。

（一）基礎(chǔ)信用信息。主要包括企業(yè)注冊信息、從業(yè)人員信息、經(jīng)營業(yè)績信息等反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本狀況的信息。

（二）優(yōu)良信用信息。主要包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵紀(jì)守法，誠信經(jīng)營，積極提升服務(wù)水平，獲得表彰獎勵(lì)及經(jīng)營管理創(chuàng)新、創(chuàng)優(yōu)、成果等信息。

（三）不良信用信息。主要包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)在從事物業(yè)服務(wù)活動中違反法律法規(guī)政策規(guī)定，對其信用狀況構(gòu)成負(fù)面影響的信息。

信用信息的具體內(nèi)容，在省物業(yè)信用系統(tǒng)中設(shè)置。

第七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息，一般由信息產(chǎn)生地物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)歸集、認(rèn)定。

企業(yè)注冊信息、從業(yè)人員信息，由企業(yè)工商注冊地物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)歸集、認(rèn)定；外省物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在我省設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的，由企業(yè)在我省首個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)歸集、認(rèn)定。

物業(yè)主管部門能夠通過共享獲取或核驗(yàn)的信用信息,不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)重復(fù)提交。

第八條　基礎(chǔ)信用信息歸集。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過省物業(yè)信用系統(tǒng)自行填報(bào)?；A(chǔ)信用信息實(shí)行動態(tài)管理，信用信息發(fā)生變更的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于變更之日起30個(gè)工作日內(nèi)通過省物業(yè)信用系統(tǒng)填報(bào)變更信用信息。

新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起30個(gè)工作日內(nèi)，在省物業(yè)信用系統(tǒng)及時(shí)、完整、準(zhǔn)確填報(bào)企業(yè)的基礎(chǔ)信用信息等有關(guān)信用信息。

第九條　優(yōu)良信用信息歸集。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于信用信息產(chǎn)生15個(gè)工作日內(nèi)向物業(yè)主管部門提出信息錄入申請，經(jīng)核查符合要求的，物業(yè)主管部門應(yīng)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請之日起15個(gè)工作日內(nèi)錄入省物業(yè)信用系統(tǒng)。物業(yè)主管部門也可以根據(jù)自行掌握、行業(yè)協(xié)會推送以及信息共享獲取的信用信息，直接錄入省物業(yè)信用系統(tǒng)。

第十條　不良信用信息歸集。物業(yè)主管部門應(yīng)于信用信息產(chǎn)生15個(gè)工作日內(nèi)將自行掌握或其他單位主動推送的信用信息，通過省物業(yè)信用系統(tǒng)錄入；需要與其他單位通過共享方式獲取的信息，尚未實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)共享的，共享頻次原則上不低于每季度1次，具體由各地根據(jù)工作實(shí)際自行確定。

信用信息錄入后，物業(yè)主管部門應(yīng)通過省物業(yè)信用系統(tǒng)通知相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確認(rèn)不良信用信息情況。依據(jù)行政處罰決定書、人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)等出具的生效法律文書等產(chǎn)生的不良信用信息，物業(yè)主管部門不需要通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可直接認(rèn)定。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動錄入不良信用信息。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對不良信用信息有異議的，應(yīng)在收到通知后15個(gè)工作日內(nèi)通過省物業(yè)信用系統(tǒng)向物業(yè)主管部門提出異議申請，并提供相應(yīng)證據(jù)，逾期視為認(rèn)可。

物業(yè)主管部門在收到異議申請后，應(yīng)于15個(gè)工作日內(nèi)作出是否采納的決定，并通過省物業(yè)信用系統(tǒng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十一條　因企業(yè)實(shí)際情況發(fā)生變化或者認(rèn)定優(yōu)良信用信息、不良信用信息所依據(jù)的行政決定、判決、裁定等被撤銷或者變更等情形導(dǎo)致信用信息發(fā)生變化，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)變更或刪除信用信息。

第十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息公布期限如下：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未注銷前，依法可以公開的基礎(chǔ)信用信息長期公布。

（二）優(yōu)良信用信息公開期限為3年，自信息產(chǎn)生之日起計(jì)算。

（三）不良信用信息公示期限為5年，自處罰執(zhí)行完畢或失信行為整改完成之日起計(jì)算。企業(yè)完成信用修復(fù)的，公示期限按有關(guān)規(guī)定縮短。

（四）法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十三條　各級物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與自然資源、城管執(zhí)法、公安、審計(jì)、市場監(jiān)管、應(yīng)急管理、法院、稅務(wù)、人民銀行、金融機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會等相關(guān)部門單位以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會（社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理委員會）之間的互聯(lián)互動，依法共享本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息。

第三章　信用評級

第十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息分值，按照《山東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息評分標(biāo)準(zhǔn)》（附件）計(jì)算。

省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳可根據(jù)國家政策導(dǎo)向、行業(yè)發(fā)展需要等，對《山東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息評分標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行合理調(diào)整。

第十五條　優(yōu)良信用信息和不良信用信息的評分有效期，原則上按照信息的有效時(shí)限同步計(jì)算；沒有有效時(shí)限的，原則上有效期為1年；涉及嚴(yán)重不良信用信息事項(xiàng)的，有效期根據(jù)企業(yè)整改情況確定。

第十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用得分=基礎(chǔ)信用信息分值 優(yōu)良信用信息分值-不良信用信息分值。

第十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級根據(jù)信用得分情況，由省物業(yè)信用系統(tǒng)實(shí)時(shí)生成，分為AAA級、AA級、A級、B級、C級。具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

信用得分在85分（含）以上的，信用等級為：AAA級。

信用得分在80分（含）至85分的，信用等級為：AA級。

信用得分在70分（含）至80分的，信用等級為：A級。

信用得分在60分（含）至70分，或在60分以下且沒有不良信用信息的，信用等級為：B級。

信用得分在60分以下，且有不良信用信息的，信用等級為：C級。

經(jīng)物業(yè)主管部門核實(shí)，企業(yè)實(shí)際從事物業(yè)服務(wù)活動，但未按要求參加信用信息管理的，信用等級為：C級（缺失）。

第十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，作為嚴(yán)重不良信用信息，信用等級直接確定為C級（嚴(yán)重失信）：

（一）經(jīng)司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)確認(rèn)因物業(yè)服務(wù)企業(yè)全部責(zé)任或主要責(zé)任，發(fā)生重大生產(chǎn)安全事故的。

（二）在物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)中有圍標(biāo)、串標(biāo)等行為，嚴(yán)重破壞市場公平及競爭秩序和社會正常秩序的。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不履行法定義務(wù)、嚴(yán)重影響司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)公信力的，包括在司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)作出判決或決定后，有履行能力但拒不履行、逃避執(zhí)行的。

（四）國家和省規(guī)定的其他情形。

第十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對信用得分和等級等有異議的，可向物業(yè)主管部門書面提出。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到書面異議后15個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行核查并書面答復(fù)。核查期間，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用得分和等級結(jié)果進(jìn)行標(biāo)注，直至異議處理結(jié)束。經(jīng)核查確認(rèn)有誤的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以糾正。

第四章　信用評級結(jié)果的發(fā)布和應(yīng)用

第二十條　信用評級結(jié)果在省物業(yè)信用系統(tǒng)公開，并按規(guī)定實(shí)現(xiàn)與“信用山東”“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”等公共信用信息平臺的互通共享。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)需要可通過省物業(yè)信用系統(tǒng)查詢信用等級，并打印信用報(bào)告。有關(guān)部門、單位可依法通過省物業(yè)信用系統(tǒng)查詢物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級等情況。

第二十一條　物業(yè)主管部門可以定期通報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級情況，并將企業(yè)信用等級作為實(shí)施分類監(jiān)管以及前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、表彰評選推介等活動的重要參考依據(jù)，實(shí)行守信激勵(lì)、失信懲戒。

第二十二條　對信用等級A級以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在同等條件下可以依法采取下列激勵(lì)措施：

（一）在實(shí)施行政許可等活動中給予“綠色通道”“容缺受理”等便利服務(wù)措施。

（二）在財(cái)政性資金項(xiàng)目安排、招商引資配套優(yōu)惠政策等方面列為優(yōu)先選擇對象。

（三）在媒體推介、榮譽(yù)評選等活動中列為優(yōu)先選擇對象。

（四）在有關(guān)公共資源交易活動中依法依約采取信用加分等措施。

（五）在日常檢查、專項(xiàng)檢查、“雙隨機(jī)、一公開”監(jiān)管中，適當(dāng)降低抽查比例和頻次。

（六）國家和本省規(guī)定的其他措施。

第二十三條　對信用等級為C級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以依法采取下列措施：

（一）在日常檢查、專項(xiàng)檢查、“雙隨機(jī)、一公開”監(jiān)管中，提高抽查比例和頻次。

（二）作為開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會開展招標(biāo)活動的參考。

（三）作為審核財(cái)政資金補(bǔ)助、稅收優(yōu)惠等政策扶持的參考。

（四）作為政府采購等公共資源交易活動的參考。

（五）作為政府部門、行業(yè)協(xié)會表彰、獎勵(lì)活動的參考。

（六）國家和本省規(guī)定的其他措施。

第二十四條　對信用等級為C級（嚴(yán)重失信）的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，除可采取本辦法第二十三條規(guī)定的措施外，物業(yè)主管部門或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）還可以依法采取以下措施：

（一）撤銷企業(yè)及其法定代表人、負(fù)責(zé)人和對失信行為負(fù)有直接責(zé)任的相關(guān)人員的榮譽(yù)稱號，取消參加評先評優(yōu)資格。

（二）約談企業(yè)負(fù)責(zé)人，責(zé)令限期整改。

（三）視情節(jié)向業(yè)主大會提出解除物業(yè)服務(wù)合同或者不再續(xù)約的建議。

第五章　附　則

第二十五條　相關(guān)管理機(jī)構(gòu)及其工作人員在信用評價(jià)管理工作中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé)，不得徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權(quán)，違者依法追究相關(guān)責(zé)任。

第二十六條　本辦法由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。

第二十七條　本辦法自2020年1月1日起施行，有效期至 2024年12月31日。