物業(yè)費

現(xiàn)在很多購房者不知道自己的房子在交付使用到入住這段時間內(nèi)是否需要交納毛坯房物業(yè)費？物業(yè)收取毛坯房物業(yè)費到底是不是合法。

針對毛坯房物業(yè)費的爭議，相關(guān)人士解釋稱，業(yè)主取得房屋產(chǎn)權(quán)后，就要交物業(yè)管理費。同時，業(yè)主獲取房屋產(chǎn)權(quán)時簽訂的合約中，也有明確業(yè)主交物業(yè)管理費的具體時間。

據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第四十五條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)。

出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按時交納物業(yè)服務(wù)費；業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其交納；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴。

發(fā)改委日前下發(fā)檔，決定開放“非保障性住房物業(yè)服務(wù)”、“住宅社區(qū)停車服務(wù)”等7項服務(wù)價格。顯然在市場化定價機制下，社區(qū)物業(yè)費的上漲已是“命中注定”，但長期存在的物業(yè)管理糾紛能否迎刃而解呢?我看有點玄。

公房制取消，但管理方法不變

我完全不否認(rèn)“政府限價”使我國物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)長期偏低，是導(dǎo)致物業(yè)管理水平不高、物業(yè)糾紛不斷的重要原因之一，但更關(guān)鍵的難道不是居民主導(dǎo)社區(qū)發(fā)展的自主權(quán)之缺位，及對住戶欠繳物業(yè)費的法律手段之支持，所造成的必然結(jié)果?

所有事物皆有其本源，社區(qū)物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行“政府指導(dǎo)價”，是“福利分房”、“一切皆國有”的時代產(chǎn)物，因為當(dāng)時幾乎90%以上的房屋在名義上皆為政府所有的公房。自1997年實行房改制度“要房找市場，不要找市長”之后，照理來說，由于商品住宅如雨后春筍的興建與交付使用，隨之而來的行政配套，應(yīng)該是將社區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利，從原本由代位政府執(zhí)行物業(yè)管理與使用之責(zé)的物業(yè)管理公司，回歸到社區(qū)居民組成的物業(yè)管理委員會，但實際上卻并非如此。

撤換物管，竟能上媒體頭條!

不相信的話，一個最簡單與殘酷的對比是，所有發(fā)達國家或地區(qū)的居民均能自主選舉代表其執(zhí)行權(quán)利的物業(yè)管理委員們，然后物業(yè)管理委員會有100%的權(quán)利決定其物業(yè)管理公司，做不好馬上撤換，一年換十個、八個物業(yè)管理公司的社區(qū)比比皆是，在中國有沒有哪個城市能夠做到?一個都沒有!不但做不到，相反的是，物業(yè)管理公司管理實在太差，居民忍無可忍，經(jīng)過艱難整合之后，做出撤換物管的決定，而真正“換”來的卻是原物管公司“維權(quán)”，拒絕交出社區(qū)相關(guān)資料，或霸占辦公室悍然堅拒“撤守”，甚至發(fā)生毆打居民的鬧劇，儼然80年代房管所“滿血復(fù)活”!

如此行為在發(fā)達國家是聳人聽聞的，這就難怪一旦有社區(qū)成功撤換物業(yè)公司，竟然能夠上各大媒體的頭條大肆宣揚，住戶基本權(quán)益遭到嚴(yán)重踐踏還在沾沾自喜，真是可悲又可笑!

“樓倒倒”事出有因

走筆至此，或許有人會認(rèn)為我反對社區(qū)物業(yè)費松綁，實際上完全不是那么回事。我相信“物業(yè)費走市場化路線”乃勢所必趨，政府簡政放權(quán)絕對是好事，但是否應(yīng)該先以公權(quán)力打好根基，再“放飛”為妥，否則未蒙其利，先受其害!

以蓋房子為例，住戶管理權(quán)是地基，法律支持是連接地下基礎(chǔ)與地上建筑的紐帶，這樣的建筑物才有可能是堅固、安全的。2009年6月27日一場風(fēng)雨過后，一棟竣工未交付使用的高樓轟然倒塌的“樓倒倒”事件，最能說明問題。

該棟大樓之所以“弱不禁風(fēng)”，肇因于開發(fā)商為了建設(shè)進度，不挖地基便蓋地面樓層，又因距河道不遠，加之當(dāng)天大雨滂沱，于是“天不時，地不利”，該倒時就倒了。這凸顯頂層建筑是否穩(wěn)固?更多的是取決于基礎(chǔ)是否扎實?否則因為未挖地基先蓋上層建筑的“樓倒倒”事件，必然在物業(yè)管理領(lǐng)域?qū)映霾桓F!

物業(yè)管理不會因物業(yè)費提高而變好

當(dāng)然我也承認(rèn)許多說法與觀點都是對的;如：扭曲的定價機制，往往導(dǎo)致市場行為的扭曲，不利于行業(yè)的健康發(fā)展;如：發(fā)達國家的很多房產(chǎn)歷經(jīng)百年風(fēng)雨仍然能夠良好使用，與精心的物業(yè)管理不無關(guān)連。反觀國內(nèi)，盡管最近二十多年房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，但是物業(yè)管理水平始終處于低水平的循環(huán)當(dāng)中，一些樓宇甚至建成不到十年就顯現(xiàn)出衰敗的跡象，很大程度上就是因為物業(yè)管理的不到位，造成對資源的浪費。

但談的只是表象，都沒有從最根本針對住戶自主權(quán)利做相應(yīng)規(guī)范、保障，并加以具體落實(徒法不足以自行)，如此畸形發(fā)展，發(fā)改委過早的價格松綁動作，只怕是未能有效解決問題，徒然添亂而已。

接下來可以預(yù)見的是，物業(yè)管理公司基于成本上升的考慮，大幅調(diào)漲社區(qū)物業(yè)費，但管理呢?依然不到位，原本以服務(wù)業(yè)主之門禁安全、環(huán)境整治、糾紛協(xié)調(diào)、建筑質(zhì)量維護……為目的而存在的物業(yè)管理公司，仍然以類似“城管”的姿態(tài)示人，動輒“頤指氣使”，對住戶而言，純屬標(biāo)準(zhǔn)的“花錢找氣受”。而不繳費的住戶還是不繳費，好人繼續(xù)補貼壞人的欠費，于是更多的好人變壞人……。