廈門信惠資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司

江蘇銀信資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司（原江蘇立信永華資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司），具有省財政廳頒發(fā)的“資產(chǎn)評估資格證書”、國家財政部和證監(jiān)會頒發(fā)的“證券期貨相關(guān)業(yè)務(wù)評估資格證書”。 公司現(xiàn)有注冊資產(chǎn)評估師50余名，其中具有三年以上執(zhí)業(yè)經(jīng)驗的注冊資產(chǎn)評估師占80%以上，并形成了一支以注冊資產(chǎn)評估師為主體，兼有注冊房地產(chǎn)估價師、注冊土地估價師、注冊價格鑒證師、工程造價師和各行業(yè)的高級專業(yè)人才組成的專業(yè)隊伍；同時，建立了以建筑工程、設(shè)備、法律、金融、稅務(wù)等專業(yè)人員組成的專家網(wǎng)絡(luò)，可以適應(yīng)各類資產(chǎn)評估的工作需要。

公司在資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中遵守國家法律、法規(guī)和國際、國內(nèi)公允的評估準(zhǔn)則，遵守職業(yè)道德和行業(yè)行為準(zhǔn)則，堅持獨立性、客觀性、科學(xué)性的工作原則，形成了“嚴(yán)格、嚴(yán)謹(jǐn)、求實、高效”的工作作風(fēng)；信守合同，講求信譽，接受國家資產(chǎn)評估主管部門的監(jiān)督管理；依據(jù)委托方的評估目的，遵循法定或公允的程序和標(biāo)準(zhǔn)，運用科學(xué)的評估方法、可靠的信息以及現(xiàn)代化工作手段，維護資產(chǎn)所有者、經(jīng)營者、報告使用者及社會公眾的合法權(quán)益，正確合理估計資產(chǎn)的價值量，獨立、公正、科學(xué)、客觀地開展資產(chǎn)評估工作，提供優(yōu)質(zhì)、高效的評估服務(wù)。

公司現(xiàn)設(shè)證券業(yè)務(wù)部、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部、綜合部、財務(wù)部、業(yè)務(wù)質(zhì)量管理委員會等部門，并建立和完善了各項內(nèi)部管理制度，這些制度主要包括公司財務(wù)管理制度、人事及薪酬管理制度、后續(xù)教育制度、評估檔案管理規(guī)定、質(zhì)量控制制度等。同時，公司追求服務(wù)質(zhì)量上檔次、執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與國際、國內(nèi)資產(chǎn)評估行業(yè)通用準(zhǔn)則相統(tǒng)一，除安排執(zhí)業(yè)人員參加中評協(xié)舉辦和認(rèn)可的各種培訓(xùn)班，研討班和專題講座以及中評協(xié)認(rèn)可的省內(nèi)外相關(guān)專業(yè)研討會、經(jīng)驗交流會外，公司每年均制定內(nèi)部后續(xù)教育計劃，根據(jù)執(zhí)業(yè)人員特長布置專業(yè)課題研究，形成成果時安排內(nèi)部培訓(xùn)，相互交流和探討執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，并鼓勵員工加強專業(yè)知識學(xué)習(xí)，在專業(yè)刊物上發(fā)表論文（現(xiàn)已發(fā)表論文十余篇）。公司內(nèi)部科學(xué)的人力資源配置、開放式的競爭機制以及三級質(zhì)量監(jiān)控體系相結(jié)合的管理模式，充分、科學(xué)、合理、準(zhǔn)確地運用現(xiàn)有資產(chǎn)評估的法律、法規(guī)，最大限度地為企業(yè)解決實際問題，收到了顯著的效果。

土地資產(chǎn)又可以說是商品化的土地和土地資本.

資產(chǎn)評估的種類按評估的對象不同，可分為固定資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、房產(chǎn)評估、土地資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、流動資產(chǎn)評估等。而土地資產(chǎn)評估是土地資產(chǎn)評估管理機構(gòu)經(jīng)常面對的問題。土地作為資產(chǎn)，是指土地不僅是社會進行物質(zhì)生產(chǎn)的重要得自然資源，而且又是一筆巨大的資產(chǎn)?？梢哉f土地是一切財富之母。為了使土地作為資產(chǎn)這一職能得到充分地體現(xiàn)和發(fā)揮、遏止土地資產(chǎn)的大量流失，分析和利用土地資產(chǎn)評估報告對土地資產(chǎn)管理部門來說是十分必要的。一份土地資產(chǎn)評估報告資料，不僅僅是一份評估工作總結(jié)、土地價格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認(rèn)定土地資產(chǎn)價格的依據(jù)，而且是土地資產(chǎn)管理者加強對土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動管理，確認(rèn)土地資產(chǎn)評估結(jié)果的重要依據(jù)。

通過對土地資產(chǎn)評估報告的分析來完成對一項評估結(jié)果的全面評價是比較困難的，它首先要求土地資產(chǎn)評估管理機構(gòu)有大量評估經(jīng)驗的積累，對各類土地資產(chǎn)評估信息的占有及對被估土地資產(chǎn)內(nèi)外環(huán)境的了解，在此基礎(chǔ)上才能完成對土地資產(chǎn)評估報告的分析工作，具體的分析途徑主要有以下幾個方面：

1、對土地資產(chǎn)評估報告進行文字的邏輯分析。

一般來說土地資產(chǎn)評估報告所列發(fā)生的土地資產(chǎn)評估的原因、評估的范圍、土地資產(chǎn)的權(quán)益評估所依據(jù)的前提條件與評估方法的選擇有著密切的關(guān)系，而這種關(guān)系就構(gòu)成了土地資產(chǎn)評估報告本身的邏輯關(guān)系，同時也反映出一個土地資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估的基本思路。土地資產(chǎn)評估管理機構(gòu)進行評估報告的邏輯分析，就是要根據(jù)所掌握的實際情況，對評估機構(gòu)的基本思路及三個因果關(guān)系進行分析。即評估目的、評估依據(jù)的前提條件與評估方法選擇之間的一致性；土地資產(chǎn)權(quán)益、估價的前提條件與估價依據(jù)之間的一致性；評估范圍與土地資產(chǎn)權(quán)益之間的一致性；通過分析，我們可以初步得出對土地資產(chǎn)評估機構(gòu)的工作能力和評估結(jié)論是否科學(xué)的判斷，因為一個混亂的評估思路不可能得出科學(xué)的、接近實際的評估結(jié)果。

2、對評估中運用的市場信息資料進行對比分析。

對土地資產(chǎn)評估機構(gòu)在評估中動用的各種市場信息資料進行分析鑒別，首先就要求土地資產(chǎn)的評估管理機構(gòu)擁有自己的數(shù)據(jù)庫和隨時可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市場資料的基礎(chǔ)上，才能進行信息的對比分析。分析的內(nèi)容主要有兩個方面：

(1)土地資產(chǎn)評估機構(gòu)所選擇的參照價格及價格的構(gòu)成因素與介紹的評估前提條件是否相吻合。一般來說，無論采用哪一種方法進行土地資產(chǎn)的評估，首先要確定前提條件，在此基礎(chǔ)上根據(jù)客觀公平的原則選擇與之相應(yīng)的有關(guān)信息資料的參照價格。土地資產(chǎn)評估機構(gòu)前提條件不同，土地資產(chǎn)評估的目的不同，所選擇的參照價格和價格的構(gòu)成內(nèi)容也會有所區(qū)別。

(2)分析土地資產(chǎn)評估運用的參照價格及有關(guān)的資料是否準(zhǔn)確可靠，這里包括評估動用的價格變動指數(shù)、基準(zhǔn)地價、重置成本的各種費率的取值、收益還原法所用的還原利率、折現(xiàn)系數(shù)、行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險系數(shù)等。

3、對土地資產(chǎn)估算表格的分析。

這里包括對土地資產(chǎn)評估動用的計算方法是否嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)、成本構(gòu)成是否合理、計算的數(shù)字是否正確、分析計算結(jié)果是否吻合、計算的基本思路與文字報告是否一致等方面的分析。通過上述三個方面的分析，結(jié)合實地考察最后產(chǎn)生綜合評價的意見，根據(jù)被評估土地資產(chǎn)發(fā)生評估的原因。被估土地資產(chǎn)的使用狀態(tài)、區(qū)域因素和個別因素的情況和地產(chǎn)市場的情況，審定土地資產(chǎn)評估機構(gòu)的評估結(jié)果，最后決定是否予以確認(rèn)這個機構(gòu)是否有承擔(dān)土地資產(chǎn)評估的能力。