房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用稅務(wù)處理

[碩士]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃研究——【學(xué)位年度】2012　　【摘要】　　房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是我國的支柱性行業(yè)，作為中國當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日趨重要。在項(xiàng)目運(yùn)營管理的各環(huán)節(jié)中涉及10余種不同的稅，如土地增值稅、所得稅、營...

稅務(wù)籌劃是企業(yè)理財(cái)?shù)囊粋€(gè)重要領(lǐng)域,這一點(diǎn)對房地產(chǎn)企業(yè)同樣適用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在遵從現(xiàn)行稅法的前提下,通過對主要相關(guān)稅種進(jìn)行籌劃,同時(shí)結(jié)合其他優(yōu)惠政策等方法,達(dá)到降低企業(yè)整體稅負(fù)的目的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的財(cái)稅處理 文章來源：待查文章作者：佚名發(fā)布時(shí)間：2010-12-23字體：[大中小] 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的財(cái)稅處理 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的概念 所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設(shè)單位提供原材料，施工單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。 因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”建筑工程，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下稱甲方）提供原材料，施工單 位（以下稱乙方）僅提供建筑勞務(wù)的工程?！凹坠┎摹碑a(chǎn)生的原因是甲方從材料質(zhì)量和成本效益角度出發(fā)， 防止建筑乙方在材料上做文章，擔(dān)心不能確保建筑材料質(zhì)量，影響住房和自身的聲譽(yù)。一般材料占商品房 建造成本的30％～40％。 對于甲供材的稅務(wù)處理，在稅法上是比較明確的。但對甲供材如何進(jìn)行會計(jì)處理，一直沒有非常明確 的規(guī)定，這就帶來了開發(fā)票的問題，以及隨之而來的稅收問題。 二、“甲供材”的相關(guān)稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的賬務(wù)和稅務(wù)處理技巧及例解 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的概念 所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設(shè)單位提供原材料，施工 單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”建筑 工程，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下稱甲方）提供原材料，施工單位 （以下稱乙方）僅提供建筑勞務(wù)的工程?！凹坠┎摹碑a(chǎn)生的原因是甲 方從材料質(zhì)量和成本效益角度出發(fā)，防止建筑乙方在材料上做文章， 擔(dān)心不能確保建筑材料質(zhì)量，影響住房和自身的聲譽(yù)。一般材料占商 品房建造成本的30％～40％。 對于甲供材的稅務(wù)處理，在稅法上是比較明確的。但對甲供材如何進(jìn) 行會計(jì)處理，一直沒有非常明確的規(guī)定，這就帶來了開發(fā)票的問題， 以及隨之而來的稅收問題。 二、“甲供材”的相關(guān)稅收政策規(guī)定 甲供材征稅主要是如何征收營業(yè)稅的問題?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅 暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國家稅務(wù)總局第

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。目前,房地產(chǎn)行業(yè)在中國的經(jīng)濟(jì)中地位是毋庸置疑的。之所以如此,不僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)建材、裝修、家具等各個(gè)行業(yè)的發(fā)展;同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收占整個(gè)國家收入的比重也是別的行業(yè)都無法比擬的。但是,房地產(chǎn)行業(yè)也是偷漏稅非常嚴(yán)重的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)偷稅嚴(yán)重的產(chǎn)生原因主要有以下幾個(gè)方面:

上市籌集資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的趨勢,為了贏得更多的投資,房地產(chǎn)企業(yè)必須以股東價(jià)值最大化為管理目標(biāo)。介紹了一種股東價(jià)值模型,從競爭優(yōu)勢缺口和競爭優(yōu)勢期間兩方面,來說明專業(yè)化經(jīng)營和品牌化戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)增加股東價(jià)值的必要手段。

房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟(jì)有很大的促進(jìn)作用。稅收成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)繼建筑安裝成本、土地取得成本之后的第三大成本,所以對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃以降低其稅收負(fù)擔(dān),進(jìn)而增加企業(yè)利潤率對于房地產(chǎn)行業(yè)具有很大的意義。一、稅收籌劃的基本理論1.稅收契約理論契約理論是20世紀(jì)30年代以來形成的一種企業(yè)理論。契約理論認(rèn)為企業(yè)是由投資人、所有人、經(jīng)歷金額貸款人之間訂立的一系列契約組

預(yù)售商品房收入的確認(rèn)必須符合《企業(yè)會計(jì)；住則》第十四號之具體規(guī)定，同時(shí)還要考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的特殊性，故此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在同時(shí)滿足簽訂房屋銷售合同、項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收合格、房款確定、成本可靠計(jì)量、完成交付等條件的最晚時(shí)點(diǎn)作為商品房預(yù)售收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn).

稅收是企業(yè)在經(jīng)營過程中按照一定的政策法規(guī)向政府繳納的一種費(fèi)用,稅收具有強(qiáng)制性,但是企業(yè)在合理合法的經(jīng)營前提下,可以進(jìn)行稅收籌劃,降低稅收的負(fù)擔(dān)。稅收籌劃是企業(yè)經(jīng)營的一項(xiàng)重要的活動(dòng),存在于一定的客觀前提條件下,首先對于政府的依法收取,是進(jìn)行稅收籌劃的前提,如果一個(gè)地區(qū)的稅收不能以現(xiàn)行的稅法為主要依據(jù),而是以其他類似的不具有規(guī)范的指標(biāo)來作為收取的依據(jù),那么稅收籌劃就失去了本身的意義,在企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候,首先就要注意的就是這個(gè)問題。其次,作為一種法律法規(guī),稅法既具有穩(wěn)定性又具有靈活性的特征。要進(jìn)行稅收的籌劃,就要時(shí)刻關(guān)注稅法的變動(dòng),根據(jù)稅法的調(diào)整來對企業(yè)的稅收籌劃制定相應(yīng)的策略和方案。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的賬務(wù)和稅務(wù)處理技巧及例解 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的概念所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設(shè)單位提供原 材料，施工單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”建筑工程，是指由 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下稱甲方）提供原材料，施工單位（以下稱乙方）僅提供建筑勞務(wù)的工 程?！凹坠┎摹碑a(chǎn)生的原因是甲方從材料質(zhì)量和成本效益角度出發(fā)，防止建筑乙方在材料上做 文章，擔(dān)心不能確保建筑材料質(zhì)量，影響住房和自身的聲譽(yù)。一般材料占商品房建造成本的 30％～40％。對于甲供材的稅務(wù)處理，在稅法上是比較明確的。但對甲供材如何進(jìn)行會計(jì)處 理，一直沒有非常明確的規(guī)定，這就帶來了開發(fā)票的問題，以及隨之而來的稅收問題。二、 “甲供材”的相關(guān)稅收政策規(guī)定甲供材征稅主要是如何征收營業(yè)稅的問題?！吨腥A人民共和國 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國家稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制 內(nèi)部控制就是單位內(nèi)部的管理控制系統(tǒng)，它的根本目的就是保護(hù)單位財(cái)產(chǎn)，檢查有關(guān)數(shù)據(jù)的正確性和可靠性，提高經(jīng)營效率，貫徹 既定的管理方針等。 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在我國是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國城市建設(shè)和 經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了應(yīng)有的作用。 為了企業(yè)能夠健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立內(nèi)部控制來提高經(jīng)營效率。為了使內(nèi)部控制有效運(yùn)行，就必須營造一個(gè)良好的控 制環(huán)境，建立一個(gè)周密的會計(jì)系統(tǒng)，按業(yè)務(wù)循環(huán)設(shè)計(jì)有效的內(nèi)部控制程序。 一、控制環(huán)境的建立 有良好的控制環(huán)境，才能使內(nèi)部控制有效運(yùn)行?？刂骗h(huán)境指的是建立或?qū)嵤┠稠?xiàng)政策發(fā)生影響的各種因素，主要反映單位管理者和 其他人員對控制的態(tài)度，認(rèn)識和行動(dòng)。具體包括，管理者的思想和經(jīng)營作風(fēng)，單位組織結(jié)構(gòu)，人事工作方針及實(shí)施措施，影響本單位業(yè) 務(wù)的各種外部關(guān)系等等。 1、管理者的思想和經(jīng)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn) （三級） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)核準(zhǔn)辦事指南 一、辦理對象 以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名義依法在本區(qū)工商注冊并且在本區(qū)擁有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具有企業(yè)法人資格 的經(jīng)濟(jì)實(shí)體 二、辦理?xiàng)l件 1.具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的營業(yè)執(zhí)照； 2.已辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可及建設(shè)用地批準(zhǔn)等相關(guān)手續(xù)； 3.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級 以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于2人； 4.工程技術(shù)、經(jīng)營、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計(jì)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè) 初級以上職稱； 5.開發(fā)項(xiàng)目資本金不得低于項(xiàng)目投資的百分之三十，其中自有流動(dòng)資金的比例不得低于項(xiàng)目總投資 的百分之二十； 6.具有完善的質(zhì)量保證體系。 三、所需材料 序號

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過程中會經(jīng)歷項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目銷售三個(gè)重要階段,企業(yè)的開發(fā)成本主要產(chǎn)生于這三個(gè)階段,其中稅收是重要的成本之一。嚴(yán)格按照我國的稅法規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃,可以減輕企業(yè)稅負(fù),對優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有重要價(jià)值,為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造條件,

目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都反映其所承受的稅收負(fù)擔(dān)相當(dāng)沉重,由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種較多,這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理地利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行具體的稅收籌劃成為了可能。本文先明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的涵義,再根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)狀況,分別從房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立、開發(fā)規(guī)劃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)品銷售等四個(gè)環(huán)節(jié)提出了相應(yīng)的稅收籌劃的辦法。

近年來,為控制房地產(chǎn)投資過熱,國家陸續(xù)下發(fā)宏觀調(diào)控政策,使得房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間不斷壓縮,這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃具有戰(zhàn)略意義。本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃方式進(jìn)行簡要分析。

房地產(chǎn)會計(jì)網(wǎng)（www.***.***）中國房地產(chǎn)會計(jì)行業(yè)第一門戶 房地產(chǎn)會計(jì)網(wǎng)（www.***.***）房會天下網(wǎng)聚精英 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用構(gòu)成及測算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用構(gòu)成按照用途大致可分成三塊，一塊是開發(fā)成 本，一塊是稅費(fèi)，一塊是期間費(fèi)用。 一、開發(fā)成本按照內(nèi)容具體包括： 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，指開發(fā)商為取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用，包括 地價(jià)款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、青苗補(bǔ)償費(fèi)等，大約占成本費(fèi)用總額的25%； 2、前期工程費(fèi)，指取得土地使用權(quán)后、項(xiàng)目開發(fā)前發(fā)生的項(xiàng)目前期準(zhǔn)備費(fèi)用， 包括項(xiàng)目籌建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察測繪、可行性研究及”三通一平“等費(fèi)用； 3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的建設(shè)安裝工程施工預(yù)算圖以外的費(fèi) 用，包括供水、供電、道路、供熱、燃?xì)?、排洪、電視、通訊、綠化及場地平整 等費(fèi)用； 4、配套設(shè)施費(fèi)用，

房地產(chǎn)會計(jì)網(wǎng)（www.***.***）中國房地產(chǎn)會計(jì)行業(yè)第一門戶 房地產(chǎn)會計(jì)網(wǎng)（www.***.***）房會天下網(wǎng)聚精英 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用構(gòu)成及測算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用構(gòu)成按照用途大致可分成三塊，一塊是開發(fā)成 本，一塊是稅費(fèi)，一塊是期間費(fèi)用。 一、開發(fā)成本按照內(nèi)容具體包括： 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，指開發(fā)商為取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用，包括 地價(jià)款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、青苗補(bǔ)償費(fèi)等，大約占成本費(fèi)用總額的25%； 2、前期工程費(fèi)，指取得土地使用權(quán)后、項(xiàng)目開發(fā)前發(fā)生的項(xiàng)目前期準(zhǔn)備費(fèi)用， 包括項(xiàng)目籌建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察測繪、可行性研究及”三通一平“等費(fèi)用； 3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的建設(shè)安裝工程施工預(yù)算圖以外的費(fèi) 用，包括供水、供電、道路、供熱、燃?xì)?、排洪、電視、通訊、綠化及場地平整 等費(fèi)用； 4、配套設(shè)施費(fèi)用，

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)房屋回遷業(yè)務(wù)如何做稅務(wù)處理，有哪些稅!收規(guī)定？（重慶市王冰）：

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)對象是不動(dòng)產(chǎn)，且以規(guī)模開發(fā)為主，開發(fā)形式為一次規(guī)劃分批竣工，其特點(diǎn)是項(xiàng)目建設(shè)周期長，需要跨年甚至幾年組織生產(chǎn)。這樣在客觀上就決定了其生產(chǎn)中各種成本及費(fèi)用必然存在時(shí)限先后的不平衡性，最明顯的是公共設(shè)施配套費(fèi)用的支出，由于建設(shè)周期及開發(fā)進(jìn)度安排在房屋建成后，公共配套設(shè)施不能同時(shí)竣工，導(dǎo)致七發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用難以進(jìn)行合理的攤銷，為避免在經(jīng)營過程中大起大落，根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，大部分企業(yè)采用預(yù)算成本或計(jì)劃成本，以預(yù)提方式將配套設(shè)施費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，待配套設(shè)施項(xiàng)目竣工決算后，再根據(jù)實(shí)際工作造價(jià)進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，如有節(jié)余按原科目沖回，調(diào)整開發(fā)產(chǎn)品成本；如不夠，則增加待攤費(fèi)用或直接列入開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè),國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)注度一直是很高的,關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)政策林立,在如今激烈的競爭之中,要想節(jié)約成本,增強(qiáng)企業(yè)的競爭力,就必須要關(guān)注企業(yè)的稅務(wù)。本文從稅務(wù)籌劃的相關(guān)概念出發(fā),分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的一般特性,并且對此提出一些建議。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要走向成熟,在逆境中尋求穩(wěn)健發(fā)展,合理的稅務(wù)管理必不可少。稅務(wù)成本是房地產(chǎn)企業(yè)三大成本之一。房地產(chǎn)企業(yè)常用一些避稅措施減輕稅務(wù)壓力。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理,有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn),減少納稅壓力是增強(qiáng)企業(yè)競爭能力的有效途徑之一。

（一）收入不入賬。1．同時(shí)開發(fā)多個(gè)樓盤的開發(fā)企業(yè)，一般按樓盤成立項(xiàng)目部，有的項(xiàng)目部實(shí)行承包責(zé)任制，少數(shù)跨地區(qū)的項(xiàng)目部只向企業(yè)繳納占用資金利息、管理費(fèi)、核實(shí)利潤等承包費(fèi)用，收支不入企業(yè)財(cái)務(wù)大賬。2．沒有開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)營者，只有向有資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)繳納管理費(fèi)，借用其資質(zhì)，才能從事房地產(chǎn)開發(fā)（即掛靠經(jīng)營）。部分開發(fā)企業(yè)賬面只反映收取的管理費(fèi)，不反映掛靠經(jīng)營的收支．情況。3．開發(fā)企業(yè)拆遷改造舊城區(qū)居民點(diǎn)時(shí)，對拆遷的房屋用一定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，并可以抵算安置房的房款，如被拆遷人購買新房的價(jià)格大于拆遷補(bǔ)償費(fèi)，要繳納兩者的價(jià)差（即自籌資金）。