北京聯(lián)東世紀房地產租賃有限公司

違規(guī)查處

2019年7月，北京世聯(lián)房地產顧問有限公司因為違規(guī)發(fā)布房源信息，違反了《房地產經紀管理辦法》的規(guī)定，北京市區(qū)住建房管執(zhí)法部門已立案查處，并要求主流互聯(lián)網平臺下架其發(fā)布的全部房源信息 。2100433B

根據(jù)上述情況，必須把房地產租賃市場管理放在首位。按照社會主義市場經濟的需求.以整頓租賃為突破口.以價格管理為桉心。以綜合治理為手段，建立統(tǒng)一完整的房地產租賃市場體系.逐步完善房地產租賃市場管理。

(一)實行全方位管理，形成統(tǒng)一完整的房地產租賃市場。

針對市場的實際情況，要切實加強房地產租賃的全方位和深層次的市場管理，努力形成統(tǒng)一完整的房地產租賃市場。在營業(yè)房管理中.即要抓緊一般營業(yè)房租賃管理，同時不放過聯(lián)營、承包經營和自營等特殊形式租賃管理在住宅租賃管理中，即抓好集體自管房的出租管理.同時又克服重重困難，堅決開展市區(qū)和市郊私有住宅的出租管理工作。邢臺市在具體工作中，按照先易后難、先主后次的原則，重點突破.開辟一塊.鞏固一塊，首先從營業(yè)房入手，然后發(fā)展到住宅租賃 經過一段時間的努力，現(xiàn)巳基本形成了統(tǒng)一完整的房地產租賃市場

(二)組建調控有力的房地產市場管理機構，進一步加強市場的綜合治理

房地產租賃市場是一項綜合性的管理工作，涉及物價、工商等行政管理部門.必須同這些部門密切合作，才能順利有效進行市場管理工作。為了切實傲到這一點，成立了以房地產行政主管部門為主，吸收工商、物價等有關部門參加的房地產市場管理委員會，具體規(guī)定各參與部門的職責，協(xié)調有關都門在市場管理中的行為，切實避免有利爭搶、無利推諉的現(xiàn)象，盡可能減少市場管理的內耗。1989年8月，邢臺市房地產管理會同市工商行政管理局等有關部門聯(lián)合發(fā)布了(關于加強房屋租賃管理的通告》，明確規(guī)定：凡承租市區(qū)公、私房或柜臺從事工商業(yè)活動的單位或個人，必須持有市房地產交易所辦理的《房屋租賃許可證》.方可向銀行申請辦理立戶帳號。1989年1 2月.市房地局又會同市工商局、市物價局、市公安局和各區(qū)政府聯(lián)合頒布了《關于加強房產租賃管理的通告》和《關于加強市區(qū)私有住宅租賃管理的通告》，規(guī)定

①住宅租賃由市房地產交易所提供登記監(jiān)證手續(xù)。街道居委會和村委會代為辦理并收取管理費，每問(建筑面積lO平方米左右)每月收取1.5元.由出租方按租期一次交納

②聯(lián)合經營和承包經營用房.均須納入房產租賃管理范圍，一律辦理登記手續(xù)。管理費計收標準：承包經營按承包期內總租額的2%計收.由承包主交納}聯(lián)營按年租額的2%計收.由產權方交納

③產權人自己經營的營業(yè)用房，須經市房地產交易處審驗產權所有手續(xù)，并辦理《房屋自營許可證》，然后持此證向工商管理部門辦理‘營業(yè)執(zhí)照》.市房地產交易處每年接規(guī)定數(shù)額收取自營用房審驗費；

④市、縣房管部門出租的營業(yè)甩房，須經市房地產交易處辦理租賃鑒證手續(xù).并由租賃雙方各交納租金總額2%的管理費。通過市場有關管理部門的聯(lián)合行動，形成了房地產市場綜合治理體系，太大減輕了工作難度，有效地控制了房屋租賃活動中逃避管理的不良現(xiàn)象。在1990年，全市兩區(qū)工商局共按制催迫500余租賃戶到我處辦理了租賃管理手續(xù)，收取管理費7，5萬元I在市郊結合部開展私房租賃管理工作中，由于得到鄉(xiāng)村組織的大力配合，在7個月的對問內，清理整頓8個鄉(xiāng)(辦事處)，42個村(居委會).辦理租賃手續(xù)1576戶，收取管理費3.13萬元，從而有效地保證了市場租賃管理工作的順利進行

(三)堅決進行治理整頓.建立房地產租賃市場的和正常秩序.

租賃市場形成之初.往往存在著非?；靵y的現(xiàn)象.

一是租賃契約不規(guī)范，雙方的權力，責任和義務不明確.不履行必要的公證和備案，因此毀約、改約和不履行合同的現(xiàn)象時有發(fā)生

二是租金嚴重超標，房主任意抬高價格，每平方米租金5O一100元不等

三是倒手轉租、從中謀利的現(xiàn)象不同程度的存在

四是房屋租賃雙方采取各種形式，隱價瞞價，以降低管理費額

五是利甩租賃房屋進行違法犯罪活動，有的房主把房屋租給一些不法分子，影響社會的治安秩序。

邢臺市針對本市的有關情況，對租賃市場進行了堅決的治理整頓。1989年下半年抽出一百天的時間，對市區(qū)主要街道的一千糸戶營業(yè)甩房進行了突擊清查1990年以來對市區(qū)兩條街道和市郊37個村莊的住宅租賃進行了全面整頓。在上述活動中，把清理整頓與摸清市場租賃底數(shù)、理順管理關系等工作有機結合起來，一邊清理整頓，一連理順關系，一邊建立臺帳，共計發(fā)放營業(yè)房屋租賃許可證1750份，發(fā)放住宅租賃許可證1500份，建立了比較完整準確的房屋租賃臺帳，基本實現(xiàn)了政策、租價、表格、管理和手續(xù)五統(tǒng)一.

(四)措施靈活，方法多樣，努力提高房地產租賃管理工作的水平。

在房地產租賃市場管理工作中，針對不同情況和阿題。采取靈活機動的管理辦法。具體做法是：

一是主動出擊如89年和90年對營業(yè)甩房的租賃清理整頓工作

二是在清理私人住宅租賃的工作中.會同市公安局、街道居委會和村委會，深入市區(qū)街道和市郊村莊， 野照租賃許可證和清理臨時戶口結合在一起，大大提高了房屋租賃管理工作的成效三是長期進駐市區(qū)一些綜合性大型市場，根據(jù)其經營規(guī)模大、經營形式多樣的特點，采取派人進駐辦公的辦法.直接參與商場自營、轉租及柜臺出租等一系列經營活動，及時辦理一切房屋租賃和柜臺出租手續(xù)

(五)實行目標管理，加強內部建設。

明確工作目標，層層分解到人，并制定具體的獎罰措施，充分調動干部職工的積極性。如邢臺市在清理住宅和營業(yè)用房租賃工作中.把工作的優(yōu)劣同個人的經濟得失緊密結合起來，按街道分片包干，定時定責定量獎罰，每星期檢查一次，每半月交流總結一次.每月兌現(xiàn)獎罰，大大調動了干部職工的積極性.不僅在正常時間抓緊工作，而且利用中午 晚上或節(jié)假日加班辦理.大大促進了工作的進展。在繁忙的工作中，干部職工努力做到既是管理員、又是宣傳員、調解員和服務員.認真負責，秉公辦事，受到有關部門和承租單位及個人的一致贊揚。

房地產租賃 是指出租人按照約定將房地產交給承租人使用，承租人按照約定交納租金并于合同終止時將房地產返還給出租人的法律行為。

房地產租賃屬于財產租賃的一種，其基本特征是：

(1)房地產租賃是雙務、有償、諾成、要式的民事法律行為。租賃的成立，以雙方當事人意思表示達成一致為準，不需實際交付房地產，此為“諾成”；承租人取得房地產的使用權，必須按照法律規(guī)定或者雙方約定向出租人交納租金，此為“有償”，這一點使房地產租賃與房地產借用(或稱使用借貸)相區(qū)別；出租人負有按約定將房地產交付承租人使用的義務，承租人負有按約定向出租人交付租金的義務，此為“雙務”，這一點使之與房地產贈與相區(qū)別；房地產租賃一般應采取書面租賃合同形式，并且須經有關行政管理部門(包括地產管理部門和房產管理部門)登記，此為“要式”。

(2)房地產租賃中的出租人必須是對特定的房地產享有所有權或使用權的人，即必須享有進行出租的處分權能。承租人取得的只能是房地產的使用權，而不是所有權，這一特征使之與房地產買賣相區(qū)別。

(3)房地產租賃的標的是特定的房地產，包括地產和房產。在我國，地產租賃只存在國有土地使用權租賃這一種形式，房產租賃形式則相對較多。

(4)房地產租賃具有期限性。期限的長短依法律規(guī)定或當事人約定，如國有土地使用權租賃期限就受到法律規(guī)定的國有土地使用權出讓期限制約，私房租賃期限則一般由雙方當事人自行約定。

“租賃權的物權化”是現(xiàn)代房地產租賃的發(fā)展趨勢和顯著特點?，F(xiàn)代各個國家和地區(qū)的民法為了保護承租人的利益，穩(wěn)定社會生活秩序，而賦予承租人基于租賃合同而取得的債權——租賃權以物權的效力。例如《日本民法典》第605條明確規(guī)定不動產的承租權登記后成為物權；《德國民法典》規(guī)定承租人的先買權；臺灣地區(qū)的民法第425條規(guī)定租賃權可對抗物主的財產所有權。