成本定價(jià)報(bào)價(jià)法

以管理咨詢?nèi)藛T的人力資本投入為計(jì)算原則，即成本定價(jià)法，包括咨詢?nèi)藛T人力投人報(bào)價(jià)加差旅費(fèi)。這是最為傳統(tǒng)，也是最常用的咨詢項(xiàng)目報(bào)價(jià)方法。

常見的做法是根據(jù)咨詢?nèi)藛T的技能、經(jīng)歷以及所承擔(dān)的責(zé)任來確定咨詢?nèi)藛T的級(jí)別。在項(xiàng)目范圍確定的情況下，咨詢?nèi)藛T人力投入等于項(xiàng)目所需的咨詢?nèi)藛T單位價(jià)格乘以項(xiàng)目咨詢?nèi)藛T工作總時(shí)間。每個(gè)咨詢公司都有自己的咨詢?nèi)藛T單位價(jià)格，不同等級(jí)的咨詢?nèi)藛T會(huì)有價(jià)格高低之分。成本報(bào)價(jià)法的另一塊內(nèi)容，即差旅費(fèi)，一般以整個(gè)項(xiàng)目報(bào)價(jià)的百分比形式出現(xiàn)。

管理咨詢項(xiàng)目價(jià)格=∑(投入咨詢?nèi)藛T單位價(jià)格 X 該咨詢?nèi)藛T工作總時(shí)間) X (1 差旅費(fèi)比例)

主要特點(diǎn)

需要注意的是，采取這種報(bào)價(jià)方法，項(xiàng)目咨詢?nèi)藛T總的工作時(shí)間是由合同來確定的，而不是根據(jù)咨詢?nèi)藛T的實(shí)際工作時(shí)間。也就是說，如果項(xiàng)目延期，除非確實(shí)是客戶方面的原因造成的，否則一般不會(huì)追加咨詢費(fèi)用。2100433B

成本定價(jià)法是以單位產(chǎn)品可變成本，加上一定比例的固定成本和單位產(chǎn)品利潤，來確定商品的價(jià)格。它是以盈虧平衡分析為基礎(chǔ)定價(jià)的方法。成本定價(jià)法有兩種：(1) 成本外加法。以總成本加上利潤，再除以預(yù)計(jì)銷售量，來確定產(chǎn)品價(jià)格。這種定價(jià)方法，可為企業(yè)提供獲得一定利潤的最低可能接受的價(jià)格。(2) 平均成本定價(jià)法。根據(jù)單位平均成本的變化，確定不同生產(chǎn)水平的產(chǎn)品價(jià)格的方法。在產(chǎn)品成本的構(gòu)成中，平均變動(dòng)成本不隨產(chǎn)量變化，平均固定成本則隨產(chǎn)量的增大而逐漸減少，從而使平均成本曲線隨產(chǎn)量增大而成向下傾斜。

平均成本曲線定價(jià)法，是先按照預(yù)期的銷售量和平均成本曲線，確定出計(jì)算價(jià)格的基礎(chǔ)，例如希望出售商品50，000件，參閱下表可知其平均成本為1.40元，如擬銷售80，000件，則平均成本應(yīng)為1.18元。找出不同銷售量的成本后，加上預(yù)期利潤即可確定每件產(chǎn)品的價(jià)格。平均成本定價(jià)法，可按不同產(chǎn)量水平，比較靈活地作出不同的定價(jià)。上述兩種成本定價(jià)法都沒有考慮價(jià)格需求曲線的作用，忽視價(jià)格與銷售量的相互影響，因而所定價(jià)格不一定是銷售量最大或利潤最高的價(jià)格。2100433B

（試行）

第一條 為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的科學(xué)性、合理性，根據(jù)《政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于政府價(jià)格主管部門制定或者調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施定價(jià)成本監(jiān)審的行為。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，是指價(jià)格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本。

第三條 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審工作由政府價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)配合價(jià)格主管部門開展工作。

第四條 在本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量眾多的，可以選取一定數(shù)量、有代表性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行成本監(jiān)審。

第五條 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

（一）合法性原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度的規(guī)定；

（二）相關(guān)性原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費(fèi)用。

（三）對(duì)應(yīng)性原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)。

（四）合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會(huì)公允水平。

第六條 核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、原始憑證與賬冊(cè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實(shí)、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。

第七條 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)偂⒐潭ㄙY產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。

第八條 人員費(fèi)用是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。

第九條 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用。

第十條 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。

第十一條 清潔衛(wèi)生費(fèi)是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。

第十二條 秩序維護(hù)費(fèi)是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。

第十三條 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)。

第十四條 辦公費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書報(bào)費(fèi)及其它費(fèi)用。

第十五條 管理費(fèi)分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費(fèi)用。

第十六條 固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。

第十七條 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用是指業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用。

第十八條 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本相關(guān)項(xiàng)目按本辦法第十九條至第二十二條規(guī)定的方法和標(biāo)準(zhǔn)審核。

第十九條 工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、住房公積金以及醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定；工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)的計(jì)提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)提比例按當(dāng)?shù)卣?guī)定比例確定，超過規(guī)定計(jì)提比例的不得計(jì)入定價(jià)成本。醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用應(yīng)在社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)中列支，不得在其它項(xiàng)目中重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)中列支的費(fèi)用，也不得在相關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目中重復(fù)列支。

第二十條 固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實(shí)際可使用年限的，成本監(jiān)審時(shí)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%-5%計(jì)算；個(gè)別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實(shí)際情況合理確定殘值率。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項(xiàng)服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費(fèi)用按其所管轄的物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)加權(quán)分?jǐn)?；物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實(shí)現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)偅缓蟀瓷鲜龇椒ㄔ谒茌牭母魑飿I(yè)項(xiàng)目之間分?jǐn)偂?

第二十三條 本辦法未具體規(guī)定審核標(biāo)準(zhǔn)的其他費(fèi)用項(xiàng)目按照有關(guān)財(cái)務(wù)制度和政策規(guī)定審核，原則上據(jù)實(shí)核定，但應(yīng)符合一定范圍內(nèi)社會(huì)公允的平均水平。

第二十四條 各省、自治區(qū)、直轄市價(jià)格主管部門可根據(jù)本辦法，結(jié)合本地實(shí)際制定具體實(shí)施細(xì)則。

第二十五條 本辦法由國家發(fā)展和改革委員會(huì)解釋。

第二十六條 本辦法自2007年10月1日起施行。

附件：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審表（略）2100433B

目標(biāo)成本定價(jià)法缺點(diǎn)

目標(biāo)成本定價(jià)法的缺點(diǎn)：

①若目標(biāo)成本制定不準(zhǔn)確，則會(huì)引起價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)；

②要經(jīng)受一定時(shí)期的虧本經(jīng)營，企業(yè)財(cái)務(wù)壓力較大；

③不適宜勞動(dòng)密集型商品。

目標(biāo)成本定價(jià)法優(yōu)點(diǎn)

目標(biāo)成本定價(jià)法的優(yōu)點(diǎn)：

①以“預(yù)期成本。為定價(jià)依據(jù)能增強(qiáng)商品價(jià)格的競爭能力；

②目標(biāo)成本的制定有充分的彈性，有利于企業(yè)挖掘潛力。2100433B