大連萬(wàn)科美好家裝飾工程有限公司

“已經(jīng)5年了，萬(wàn)科海港城周圍還是一片荒地，吃飯的地方都沒(méi)有。”大連一位業(yè)內(nèi)人士表示。

萬(wàn)科海港城是萬(wàn)科在大連市北部的縣級(jí)市普蘭店開(kāi)發(fā)的一個(gè)大型社區(qū)。萬(wàn)科在對(duì)外宣傳上稱，大連海港城是該公司在“北中國(guó)的最大項(xiàng)目”。同時(shí)，在當(dāng)?shù)卦擁?xiàng)目也被稱為普灣1號(hào)產(chǎn)品，一是因?yàn)轫?xiàng)目體量巨大，按照萬(wàn)科拿地時(shí)的規(guī)劃，該項(xiàng)目總建筑面積為125.33萬(wàn)平方米;二是因?yàn)槿f(wàn)科海港城是普灣新區(qū)規(guī)劃出臺(tái)后，第一個(gè)完全配合普灣新區(qū)規(guī)劃啟動(dòng)的住宅項(xiàng)目。

而普灣新區(qū)的誕生本來(lái)是大連市政府推進(jìn)全域城市化進(jìn)程的重要組成。資料顯示，2010年4月大連市就啟動(dòng)了新市區(qū)管理體制改革，將金州新區(qū)、保稅區(qū)和普灣新區(qū)確定為大連新市區(qū)。同年5月27日，新區(qū)正式定名為普灣新區(qū)。

理想豐滿

普灣新區(qū)是當(dāng)時(shí)大連規(guī)劃的新市區(qū)核心區(qū)和大連新的城市中心，并計(jì)劃將大連主城區(qū)城市功能和產(chǎn)業(yè)向北轉(zhuǎn)移至此，并以區(qū)域開(kāi)發(fā)繼續(xù)支撐城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。當(dāng)時(shí)規(guī)劃的普灣新區(qū)以普蘭店灣為中心，包括原金州區(qū)的三十里鋪、石河2個(gè)街道，瓦房店的炮臺(tái)、復(fù)州灣2個(gè)鎮(zhèn)，以及普蘭店的鐵西、豐榮、太平3個(gè)街道。而在2010年11月，萬(wàn)科與一個(gè)來(lái)自新加坡的私人財(cái)團(tuán)聯(lián)合在普灣新區(qū)核心區(qū)普蘭店灣南岸，以12.5億元的價(jià)格，拿到了5幅地塊，項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積超過(guò)125萬(wàn)平方米，5幅地塊折合樓面地價(jià)不足1000元/平方米。而該來(lái)自新加坡的私人財(cái)團(tuán)則于2011年退出該項(xiàng)目。

但從2010年項(xiàng)目拿地至今，周圍的大片荒地卻讓萬(wàn)科海港城盡顯荒涼。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目自2011年一期開(kāi)發(fā)的30萬(wàn)平方米社區(qū)盡管已是現(xiàn)房，但因銷售遇阻，目前仍有部分產(chǎn)品未面市，已面市部分的產(chǎn)品也在降價(jià)促銷。

實(shí)際上，作為萬(wàn)科在大連乃至東北區(qū)域的最大項(xiàng)目，萬(wàn)科海港城也曾經(jīng)有過(guò)一次火爆的開(kāi)盤(pán)景象。在2011年項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)時(shí)，由于對(duì)普灣新區(qū)規(guī)劃的期待，以及萬(wàn)科品牌的號(hào)召力，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，海港城就創(chuàng)造了5個(gè)多億的銷售額，按照當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目向外界公布的數(shù)字，開(kāi)盤(pán)推出的900套房源，在銷售當(dāng)天就售出了700多套。彼時(shí)普蘭店市區(qū)的房?jī)r(jià)不過(guò)4000元/平方米上下，而萬(wàn)科海港城的高層產(chǎn)品成交價(jià)格已至9000元/平方米。

但好景不長(zhǎng)，隨著時(shí)間的推進(jìn)，當(dāng)初所謂的普灣新區(qū)規(guī)劃落實(shí)非常緩慢。2014年年中，國(guó)務(wù)院批復(fù)的大連經(jīng)濟(jì)新區(qū)中，是將金州新區(qū)與普蘭店的部分區(qū)域合并成立金普新區(qū)，而在新成立的金普新區(qū)中，其商務(wù)和居住功能區(qū)被劃歸了大連新港旁的小窯灣商務(wù)區(qū)。這些規(guī)劃的改變，使得原本規(guī)劃的普灣新區(qū)，將面臨更多變數(shù)。

在原來(lái)的普灣新區(qū)規(guī)劃中，包括了多個(gè)本地政務(wù)中心和商務(wù)中心，首先是大連市政府所在地搬遷至普灣新區(qū)，但時(shí)至今日，只有普灣新區(qū)政府將辦公地搬遷至普灣新區(qū)。而李克強(qiáng)總理宣布任期內(nèi)不得新建政府樓堂館所后，市政府的搬遷工作已沒(méi)了時(shí)間表。

實(shí)際上，在普灣新區(qū)2010年公開(kāi)出讓的76幅土地中，全部以底價(jià)出讓。除了大連金紡紡織股份有限公司摘得1幅，和萬(wàn)科摘得的5幅，另外70幅全部被大連普灣工程項(xiàng)目管理有限公司摘得，全部土地樓面地價(jià)從每平方米260元到1300元/平方米不等。而大連普灣工程項(xiàng)目管理有限公司的股東，實(shí)際是大連普灣新區(qū)財(cái)政局、大連鹽化集團(tuán)有限公司、大化集團(tuán)有限責(zé)任公司聯(lián)合體。

這意味著，在整個(gè)普灣新區(qū)的核心區(qū)地塊，2010年只有萬(wàn)科一家開(kāi)發(fā)商在此拿地進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。至今，該區(qū)域也只有兩個(gè)項(xiàng)目，另一項(xiàng)目為實(shí)德海藍(lán)山項(xiàng)目，但因?yàn)閷?shí)德資產(chǎn)重組，其已無(wú)限期停工。

近日記者在普灣新區(qū)實(shí)地采訪時(shí)，該區(qū)域除了萬(wàn)科海港城一期和二期啟動(dòng)外，偌大的濱海大道南岸，僅有一個(gè)北師大附屬學(xué)校和幾棟在建大連石油系統(tǒng)的宿舍樓，放眼望去，整個(gè)區(qū)域都是大片的荒地。

而2010年政府對(duì)該區(qū)域的規(guī)劃目標(biāo)，如今看來(lái)，則顯得有些草率和樂(lè)觀。在5年前，大連對(duì)普灣新區(qū)規(guī)劃總體目標(biāo)是“一年出形象、三年初具規(guī)模，5年基本建成”，到2015年，把普灣新區(qū)建設(shè)成為一個(gè)中等規(guī)模城市。到2020年，建設(shè)成為一個(gè)城市功能齊全、產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)先、人文特色鮮明、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美和社會(huì)保障體系完善、人民生活富裕的大型城市，成為大連市的“次中心”。

5年過(guò)去，規(guī)劃雖然沒(méi)有如期落實(shí)，而被規(guī)劃吸引來(lái)的開(kāi)發(fā)商和業(yè)主卻已被套牢于此。

進(jìn)退兩難

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，萬(wàn)科海港城目前規(guī)劃的共計(jì)四期，2011年開(kāi)盤(pán)的一期北側(cè)的1.1期產(chǎn)品包括多層和高層，當(dāng)時(shí)其精裝修產(chǎn)品的均價(jià)已達(dá)到8200元/平方米;而其一期產(chǎn)品中南側(cè)的1.2期產(chǎn)品，則改為半精裝產(chǎn)品，裝修部分不包括木工材料的情況下，其均價(jià)也下調(diào)至6900元/平方米。同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)1.1期剩余房源，目前還能享受特別優(yōu)惠，房?jī)r(jià)最低可降至6700元/平方米。相比2011年開(kāi)盤(pán)時(shí)的均價(jià)，已下調(diào)了20%。

盡管萬(wàn)科已經(jīng)下調(diào)產(chǎn)品價(jià)格，但是與周邊更靠近普蘭店城區(qū)的項(xiàng)目相比，其價(jià)格仍然虛高。據(jù)記者了解，去年10月，距離普蘭店市中心更近，商業(yè)配套更好的金普廣場(chǎng)項(xiàng)目，首期開(kāi)盤(pán)的價(jià)格還不到5000元/平方米。

“萬(wàn)科海港城剛推出的時(shí)候，正趕上普灣新區(qū)規(guī)劃出臺(tái)，市場(chǎng)對(duì)這個(gè)區(qū)的關(guān)注度非常高。而且2011年時(shí)樓市還處在上升通道，投資需求也非常旺盛。所以萬(wàn)科海港城開(kāi)盤(pán)時(shí)還是取得了很好的銷售業(yè)績(jī)。但是從2010年到現(xiàn)在，當(dāng)初政府承諾各種規(guī)劃落實(shí)的非常慢，而且國(guó)家批復(fù)的新區(qū)也并非普灣新區(qū)，而是金普新區(qū)，這些都影響了購(gòu)房者對(duì)這個(gè)區(qū)域的熱情。”普蘭店某項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

據(jù)記者從萬(wàn)科海港城了解，該項(xiàng)目一期中的1.1期，其客戶有很多來(lái)自沈陽(yáng)、營(yíng)口等外地投資客戶，而除1.1期之外的產(chǎn)品，客戶基本上均來(lái)自普蘭店本地。

“大連的購(gòu)房者不像國(guó)內(nèi)一線城市的購(gòu)房者，對(duì)于新城新區(qū)的概念，往往不那么敏感，他們還是要看到實(shí)際的配套才愿意出手。而普灣新區(qū)的各項(xiàng)建設(shè)非常慢，5年過(guò)去了，周邊環(huán)境的變化并不大。這很難讓購(gòu)房者有信心出手。”上述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說(shuō)。

據(jù)了解，目前該項(xiàng)目?jī)H開(kāi)發(fā)到2期，從項(xiàng)目2012年1期產(chǎn)品交房入住至今，整個(gè)海港城仍然是一片冷清，記者從小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)看到，整個(gè)小區(qū)安裝空調(diào)和窗簾的房子不過(guò)5%，小區(qū)通往主干道的濱海路上，也很少見(jiàn)到車輛出入。小區(qū)門(mén)口的201路公交車也僅僅是30分鐘才會(huì)有一班車。

小區(qū)沒(méi)有業(yè)主入住，商業(yè)的配套自然也很難生存，即使萬(wàn)科表示海港城商業(yè)均為自持且自有商業(yè)品牌，但在沒(méi)有客戶的情況下，也大多關(guān)張謝客。記者在萬(wàn)科海港城西側(cè)的社區(qū)商街看到，萬(wàn)科第五食堂、港灣小廚、社區(qū)診所、咖啡廳、超市等均有醒目的牌匾和相關(guān)設(shè)備，但除了唯一一個(gè)小超市在營(yíng)業(yè)之外，其他店面均在門(mén)上貼著大大的“停業(yè)”。就連社區(qū)診所，也是僅僅留了一個(gè)聯(lián)系電話，無(wú)人值守。海港城的冷清可見(jiàn)一斑。

據(jù)萬(wàn)科海港城銷售人員向記者介紹，海港城3期規(guī)劃了大型商業(yè)街，但是3期何時(shí)開(kāi)始啟動(dòng)建設(shè)，仍需看目前項(xiàng)目一期和二期的銷售進(jìn)度。而不少了解普蘭店當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的業(yè)內(nèi)人士均不看好該項(xiàng)目。

“普蘭店地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展得非常慢，現(xiàn)在比較有規(guī)模的企業(yè)也都是普灣新區(qū)規(guī)劃剛出來(lái)時(shí)，由其他城區(qū)搬到此地的，比如固特異輪胎大連公司。一兩個(gè)稍有規(guī)模的企業(yè)，也很難帶動(dòng)整體區(qū)域的經(jīng)濟(jì)。本區(qū)域主要的客戶來(lái)源仍是本地居民的改善需求，包括從平房搬進(jìn)樓房，小面積商品房換大面積的。但是剛需產(chǎn)品價(jià)格因素在普蘭店還是決定性的。”上述普蘭店某項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

政府在2010年進(jìn)行普灣新區(qū)規(guī)劃時(shí)，也進(jìn)行了相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，并成功吸引固特異輪胎大連公司進(jìn)入該區(qū)。同時(shí)在普蘭店灣兩側(cè)修建了濱海公園，還將萬(wàn)科海港城項(xiàng)目前的濱海公園命名為萬(wàn)科廣場(chǎng)。但無(wú)論是環(huán)境賣(mài)點(diǎn)還是產(chǎn)品品質(zhì)，都需要以地段價(jià)值為支撐，但這一點(diǎn)萬(wàn)科海港城已很難具備。

“普蘭店的項(xiàng)目，包括海港城項(xiàng)目如今已很難吸引到外地投資客源。所以再希望其價(jià)格回到2011年，也是很不現(xiàn)實(shí)的事。因?yàn)槠仗m店對(duì)自住需求的承受力有限，而且這兩年市區(qū)的供應(yīng)量非常大，很多項(xiàng)目已經(jīng)降價(jià)或推遲入市。普蘭店最低的商品房已經(jīng)在4000元/平方米左右，幾乎是萬(wàn)科海港城的一半，而且周圍的生活氛圍和配套都比海港城要完善。”普蘭店另一項(xiàng)目的策劃經(jīng)理對(duì)記者表示。

實(shí)際上，在海港城項(xiàng)目上，萬(wàn)科更大問(wèn)題還在于高調(diào)入市后的騎虎難下。“由于一期開(kāi)盤(pán)時(shí)，以區(qū)域最高的的售價(jià)入市，且制造了700余套銷售業(yè)績(jī)。從而導(dǎo)致其后期產(chǎn)品難以定價(jià)，如果繼續(xù)維持高于區(qū)域價(jià)格的售價(jià)，那么在新區(qū)前景不明的情況下，很難再會(huì)有消費(fèi)者買(mǎi)單。若大幅度調(diào)低售價(jià)，又無(wú)法對(duì)眾多老業(yè)主交代。但如果就此停止繼續(xù)開(kāi)發(fā)，那么對(duì)前期的客戶影響更大。所以我認(rèn)為沒(méi)有其他辦法，只能等區(qū)域轉(zhuǎn)好，不論多久。”大連某營(yíng)銷機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)記者分析。