第一太平戴維斯物業(yè)顧問（天津）有限公司

物業(yè)管理公司一般認(rèn)為委托項(xiàng)目更能體現(xiàn)公司的管理實(shí)力，項(xiàng)目持久而收益高。但是顧問管理項(xiàng)目具有“短平快”的特點(diǎn)，造成的社會影響更廣泛，對擴(kuò)大業(yè)務(wù)也有重要作用。

閔新聞先生認(rèn)為，物業(yè)顧問如果想做好，起碼應(yīng)該具有以下特性：

⑴對行業(yè)的熱愛；

⑵強(qiáng)烈的企圖心；

⑶能夠承受進(jìn)入本職業(yè)初期承受較大壓力與快節(jié)奏工作的能力；

⑷鉆研精神；

⑸為客戶理財(cái)（房產(chǎn)理財(cái)、投資指南、信貸理財(cái)）的能力；

⑹對資源（房源、客源）的累積以及對老客戶資源的二次發(fā)掘與轉(zhuǎn)介紹。

物業(yè)顧問物管服務(wù)模式

（一）物業(yè)顧問管理服務(wù)。

物業(yè)管理公司根據(jù)多年的管理經(jīng)驗(yàn)，從專業(yè)角度為發(fā)展商提供物業(yè)管理全過程或不同階段的咨詢服務(wù)。

在實(shí)踐中，也有將咨詢服務(wù)中的高級形式稱作授權(quán)管理服務(wù)，就是按合作雙方商定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司委派管理人員、專業(yè)技術(shù)人員在發(fā)展商授權(quán)管理范圍內(nèi)，對物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施管理。授權(quán)管理服務(wù)與顧問服務(wù)最大的區(qū)別是：授權(quán)管理服務(wù)是由物業(yè)管理公司直接派專業(yè)人員按專業(yè)化、系統(tǒng)化的標(biāo)準(zhǔn)組建物業(yè)管理隊(duì)伍，協(xié)助進(jìn)行管理，并擔(dān)任實(shí)職。而顧問管理服務(wù)，是物業(yè)管理公司或指定的物業(yè)顧問為項(xiàng)目提出方案和建議，方案的具體落實(shí)由發(fā)展商成立的物業(yè)管理公司實(shí)施，物業(yè)顧問不擔(dān)任實(shí)職。

（二）全權(quán)委托管理。

全權(quán)委托管理的特點(diǎn)是由發(fā)展商將物業(yè)的經(jīng)營管理交給物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。物業(yè)管理公司按照與發(fā)展商商定的管理模式和管理目標(biāo)對物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行管理。近年來，物業(yè)管理市場上出現(xiàn)一種與委托及顧問兩種基本管理模式性質(zhì)完全不同的管理方式，即成立合資公司進(jìn)行物業(yè)管理，并取得了較好的業(yè)績。

物業(yè)顧問物業(yè)顧問領(lǐng)域

1。項(xiàng)目規(guī)劃的物業(yè)顧問，從未來項(xiàng)目運(yùn)行角度提供規(guī)劃階段的顧問建議，比如根據(jù)不同的項(xiàng)目定位提供不同業(yè)態(tài)的需求分析、資源配置建議、設(shè)施選型建議、項(xiàng)目內(nèi)外的交通動線規(guī)劃等等。這就是類似于物業(yè)管理的前期顧問角色。

2。置業(yè)顧問，受托客戶方要求，代理客戶尋找市場上適合的物業(yè)產(chǎn)品，并幫助委托方價格商談。這其實(shí)就是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的角色。

物業(yè)顧問主要領(lǐng)域

物業(yè)顧問內(nèi)容具有全方位的性質(zhì)，其工作面涵蓋物業(yè)管理的所有領(lǐng)域，主要包括：

1、派員長期駐守委托方工作。公司委派具有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和工作技能的員工以雙方約定的方式駐守委托方，出任委托方的顧問，全面參與委托所管物業(yè)的各項(xiàng)管理服務(wù)工作。

2、引進(jìn)本公司的物業(yè)管理制度

全面引進(jìn)本公司的管理理念和各項(xiàng)物業(yè)管理制度，包括發(fā)事這巨星網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和物業(yè)管理計(jì)算機(jī)應(yīng)用軟件等。

3、實(shí)行前期介入的管理制度

視委托方所接管物業(yè)的具體情況，于建筑期間實(shí)行前期介入,對工程設(shè)計(jì)、功能規(guī)劃等從物業(yè)管理角度提出建設(shè)性指導(dǎo)意見。

4、協(xié)助開展物業(yè)服務(wù)、檢查和入住工作

5、協(xié)助委托方與開發(fā)商做好接管驗(yàn)收管理工作，分清雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任和費(fèi)用關(guān)系，簽訂委托管理合同。

6、協(xié)助公司行政架構(gòu)整組

協(xié)助委托方進(jìn)行行政架構(gòu)的整改，合理安排各類管理人員的編制，削減冗員,達(dá)到精簡高效之目的。

7、推行人員培訓(xùn)和形象設(shè)計(jì)計(jì)劃

協(xié)助招聘各類專業(yè)管理人員,制定各級員工培訓(xùn)計(jì)劃，實(shí)施各類員工的專業(yè)培訓(xùn)，對員工的工作實(shí)績實(shí)行多方面考核。

8、推行專業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

9、協(xié)助委托方建立IS09002物業(yè)管理質(zhì)量體系，并進(jìn)行實(shí)際的運(yùn)作指導(dǎo)。

10、編制小區(qū)公約及住戶手冊

根據(jù)國家和政府的有關(guān)法律法規(guī)，協(xié)助制訂公共契約、業(yè)主手冊及其它各種管理手冊。

11、編訂業(yè)委會組織章程根

據(jù)法律法規(guī)要求，協(xié)助制定《業(yè)主管理委員會章程》，協(xié)助組建業(yè)主管理委員會，加強(qiáng)與各業(yè)主的聯(lián)系.

13、提出加強(qiáng)工作效率的方案

以提高工作效率為目的，協(xié)助制定各項(xiàng)規(guī)章制度和各類員工工作守則，明確各崗位的責(zé)職，制定各頂工作萬案。

14、協(xié)助監(jiān)管公共設(shè)施的運(yùn)作狀況

協(xié)助檢查物業(yè)各類公共設(shè)施(如電梯、水、電、氣、空調(diào)、消防和防盜設(shè)施等)的運(yùn)作情況,確保其處于穩(wěn)定良好的狀態(tài)。

15、進(jìn)行管理收支經(jīng)濟(jì)測算

協(xié)助委托方制定各管理小區(qū)的經(jīng)濟(jì)測算方案，并報(bào)物價管理部門核實(shí)有關(guān)物監(jiān)管理費(fèi)用和其它各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按月準(zhǔn)時做出詳細(xì)財(cái)務(wù)收支報(bào)告。

16、實(shí)行物業(yè)基礎(chǔ)管理運(yùn)作指導(dǎo)

協(xié)助委托方對各小區(qū)的物業(yè)管理、服務(wù)、維修保養(yǎng)的操作規(guī)范化程序等進(jìn)行檢查和測評,對管委會、物業(yè)和里委會之間的關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。

17、指導(dǎo)各類物業(yè)資金的籌集與使用

協(xié)助委托方做好保安保潔、管理服務(wù)等各項(xiàng)費(fèi)用的籌集和使用,公用水電費(fèi)的收繳與使用,修繕基金的保管與使用,以及其它各種費(fèi)用的收繳與使用。

18、研究促進(jìn)物業(yè)的銷售方法

協(xié)助委托方推行有效的市場策劃,研究促進(jìn)其擁有之物業(yè)的租售方案,提高其物業(yè)的使用率和租售率,達(dá)到其物業(yè)保值增值之目的。

19、舉辦社區(qū)文化康樂活動

協(xié)助管理處籌辦社區(qū)內(nèi)各頂節(jié)日裝飾、喜慶活動,創(chuàng)建小區(qū)物業(yè)的特色和形象,提高業(yè)主對物業(yè)的歸屬感及業(yè)主與物業(yè)管理處間的親和力。

20、拓展一條龍的全方位服務(wù)

公司的物業(yè)顧問將根據(jù)委托方的需求和實(shí)際情況采用靈活多樣的形式,以這到完成物業(yè)顧問內(nèi)容的目的,其常規(guī)性的形式有:

(一)員工培訓(xùn)包括定期和不定期、雙向和單向、理論和實(shí)踐等。

(二)現(xiàn)場實(shí)務(wù)操作指導(dǎo)。

(三)各類管理方案的設(shè)計(jì)和實(shí)施。

(四)組織各種形式的多角度、多方位的監(jiān)督、檢查和考評。

(五)提供Internet網(wǎng)絡(luò)形式的信息制作及發(fā)布渠道。

物業(yè)顧問常見形式

公司的物業(yè)顧問將根據(jù)委托方的需求和實(shí)際情況采用靈活多樣的形式,以這到完成物業(yè)顧問內(nèi)容的目的,其常規(guī)性的形式有:

(一)員工培訓(xùn)包括定期和不定期、雙向和單向、理論和實(shí)踐等。

(二)現(xiàn)場實(shí)務(wù)操作指導(dǎo)。

(三)各類管理方案的設(shè)計(jì)和實(shí)施。

(四)組織各種形式的多角度、多方位的監(jiān)督、檢查和考評。

(五)提供Internet網(wǎng)絡(luò)形式的信息制作及發(fā)布渠道。

一些大型的物業(yè)公司，例如境外五大行，他們具有更強(qiáng)的技術(shù)優(yōu)勢和更先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)。這時候他們就會為一些其他的物業(yè)公司，主要是開發(fā)商自組的物業(yè)公司，提供顧問服務(wù)，幫助他們管理項(xiàng)目，同時也是為了提高項(xiàng)目的知名度，讓房子更好賣，請這些公司做全委的話酬金和物業(yè)費(fèi)是很高的，普通項(xiàng)目承擔(dān)不起，所以干脆就請來做顧問，廣告上就可以打這些公司的名號了。也就是說物業(yè)顧問的服務(wù)對象是其他物業(yè)公司，去給他們當(dāng)老師。當(dāng)然還有另一種說法，就是顧問都是大忽悠，都是賣紙的（一份階段性顧問報(bào)告往往有幾百頁），這就是仁者見仁智者見智了。

“物業(yè)顧問”是一個新興角色，承擔(dān)物業(yè)咨詢方面的服務(wù)。(一個職位或者是一個職業(yè)，廣義的概念是從事關(guān)于不動產(chǎn)的咨詢、估計(jì)、經(jīng)營、管理行業(yè)的企業(yè)和人員，狹義的概念是具體的房屋管理人員或者房屋中介人員，又稱“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”) 時下，滬上的物業(yè)面貌日新月異，各式各類的大樓、廣場、小區(qū)等拔地而起，各式各類的物業(yè)公司亦如雨后春筍般紛紛成立。在眾多品質(zhì)各異的物業(yè)公司面前，業(yè)主卻往往因良秀難辨而束手無策。物業(yè)管理之紛爭層出不窮。無怪乎不少開發(fā)商，乃至業(yè)主本身都會有自行管理的想法產(chǎn)生。然物業(yè)管理是一項(xiàng)頭緒紛繁,專業(yè)化極強(qiáng)的系統(tǒng)工程，決非一般人輕而易舉所能做好。當(dāng)然，自行管理方式的好處不少，除了可節(jié)省一筆相當(dāng)數(shù)額的委托管理費(fèi)用外最重要的是可直接控制和主管小區(qū)的經(jīng)濟(jì)、行政大權(quán)。不過與此相對應(yīng)的是，其負(fù)責(zé)人卻很可能因此而會有吃力不討好的弊端。現(xiàn)在好了，那些既希望自行管理物業(yè)，又擔(dān)心缺少專業(yè)知識的業(yè)主可考慮聘請本公司作為其“物管顧問”。業(yè)主的經(jīng)濟(jì)、行政大權(quán)仍牢牢掌握手中，只是加設(shè)一個層次協(xié)助便可解決隨時發(fā)生的實(shí)質(zhì)性難題。