房屋預售改革

2020年6月，為全面落實《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》，高質(zhì)量高標準推進海南自由貿(mào)易港建設(shè)，海南省作出30項決定。其中，第14項提出，堅持“房住不炒”，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。海南省要求，以壯士斷腕的決心堅決破除“房地產(chǎn)依賴癥”，繼續(xù)嚴格執(zhí)行全域限購等政策，進一步強化城市主體責任，實施重點城市“一城一策”，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，建立健全房地產(chǎn)調(diào)控長效機制和調(diào)控評價考核查處機制，堅決做到任何項目不附帶商品房用地。改革商品住房預售制度，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。

房屋預售預售弊端

房屋預售制度是造成房價居高不下的重要原因之一。在房屋預售制度下，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔房屋的存貨成本。所以開發(fā)商所謂“期房價格低”只是假象，實際上房地產(chǎn)開發(fā)商在使用各種策略讓房價持續(xù)上升。

而預售制度更大的危害在于，當開發(fā)商提前拿到預收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他們就沒有了后顧之憂，便通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲，而房價的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個項目的預收款創(chuàng)造了條件，因為在房價上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動下，人們未來房價增值的預期會推動房價屢創(chuàng)新高。

中國房屋預售制的潛在風險：風險轉(zhuǎn)嫁給消費者和銀行；通過“炒樓花”等制造樓市虛假緊缺，借機囤積抬高價格；逐步提高房價慢慢賣，造成期房價格低的幻覺等。

國外也有房屋預售。在美國，房屋預售基本上發(fā)生在房地產(chǎn)市場比較“熱”的地方，如21世紀初的大華府地區(qū)。一般開發(fā)商要求1萬-2萬美金的預售款，占總房價的比例一般都不大(如與30萬-50萬的房價相比)。業(yè)主愿意支付預售款的原因是：房地產(chǎn)市場火熱，預期的房價上漲比較確定；預售款占總房價的比例比較小，如果因?qū)ǔ珊蟮姆孔?戶型、質(zhì)量等原因)不滿意或者其它不可控制因素(如失業(yè)、變換工作地點等)想要退房，風險和損失都不大。對開發(fā)商而言，房屋預售可以減少市場成本和提高資金流轉(zhuǎn)速度，而可能的損失是預售價與建成后房價之間的差值。但是考慮到未來房地產(chǎn)市場的不確定性，這個可能損失的經(jīng)濟價值的期待值要比這個差值要小。

房屋預售保障房預售機制

2011年12月上旬，住建部有關(guān)負責人表示，根據(jù)各方面對來年經(jīng)濟運行放緩的預期，保障房建設(shè)在2012年仍需承擔“促增長、保民生”的關(guān)鍵性角色，若下調(diào)建設(shè)計劃并不合時宜。面對種種困難，當前以保障房的建設(shè)資金籌措和管理監(jiān)督創(chuàng)新來推動保障房系統(tǒng)建設(shè)，就顯得十分必要。其中，在資金籌措方面，對中低收入居民開放以公積金支持的保障房預售制度，將是一個能維系保障房資金運營的長效方法。只要地方政府嚴格按照中央要求確保保障房供地，那么以城市中等收入和低收入人口的個人公積金和公積金貸款預售制度，就可以很大程度上解決保障房建設(shè)的資金來源。中低收入人口的住房公積金是當前閑置最嚴重的公積金，因為被投資引向嚴重泡沫化的一手和二手房價，讓這部分居民不可能有機會利用公積金和公積金貸款，進入市場購置住房來滿足居住需求。在嚴格執(zhí)行國務(wù)院規(guī)定的保障房中公租廉租房單套不超過40平米、經(jīng)濟適用和限價房單套不超過60平米的條件下，讓各大城市保障房建設(shè)采取預售制度，把資金提前分攤到中低收入的申請人那里，這一群體的個人公基金結(jié)合公積金個人貸款，就可以基本滿足大部分的保障房建設(shè)所需資金。

“預售制度”、“期樓售樓花”的資金籌措模式，曾經(jīng)在商業(yè)房地產(chǎn)步步擴展的多年間，替早期資本金不足的各類所有制的房地產(chǎn)企業(yè)完成了資本原始積累。當前引入保障房期樓預售制度，將把中低收入居民的公積金調(diào)動起來，既讓建設(shè)資金得到補充，也讓地方政府難以資金不足來拖延建設(shè)。此外，租賃類保障房和非租賃類保障房兩種保障房，預售制下以公積金預繳租金和預繳購房資金的比例和操作會有較大差別，還需有關(guān)方面從細規(guī)劃，既讓保障房把中低收入居民的公積金利用起來，也確保保障房申請人退出保障房時公積金會及時退還。

房屋預售預售條件

我國《城市房地產(chǎn)管理法》 第45條規(guī)定，商品房 預售應(yīng)符合下列條件：

(1) 預售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；

(2) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。

(3) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房 并將其預售，真正受到損失的將會是善意購買人。

(4) 按提供預售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付時間。

(5) 已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記 ，取得商品房預售許可證明；向境外預售商品房的，應(yīng)當同時取得向境外銷售的批準文件。

(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件 。

房屋預售預售特征

(1)房屋預售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。

(2)房屋預售具有較強的國家干預性。由于商品房的預售不同于房屋的實質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強了對商品房預售市場的規(guī)范。我國對商品房預售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預售合同簽訂后向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

房屋預售預售合同

(1)雙方的名稱、地址，法人組織必須有法定代表人簽名。

(2)標的，即預售商品的位置、編號。

(3)數(shù)量，預售商品房的數(shù)量，面積應(yīng)以平方米來計算，并明確的是建筑面積還是使用面積或其他面積。

(4)價款即房屋的價金，如每平方米多少元。不僅應(yīng)標明單價，還應(yīng)標明總價；我國《房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預售的條件和程序進行了規(guī)定，但對預售款征收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當事人應(yīng)在合同中明確。根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，預收商品房預售款，在房屋開工建設(shè)時不得超過40%，待建房工作量完成一半時再收至60%，到房屋封頂可收至95%，到房屋交付使用時再全部收取。

(5)交付方式和期限，包括預售款的支付方式和房屋的交付方式。

(6)房屋使用性質(zhì)，明確是住宅用房、辦公用房還是經(jīng)營用房或其他用房。

(7)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式、期限。

(8)違約責任。

(9)雙方約定的其它條款。

商品房買賣篇

慧眼看廣告

案例1 霧里花，水中月——透視虛假房地產(chǎn)廣告

認購書的法律性質(zhì)和效力

案例2 可行回頭路——房屋買賣簽訂認購書后還能反悔嗎？

案例3 認購書具備合同主要條款時應(yīng)視為合同

預售合同與預售許可證

案例4 因開發(fā)商自身原因不能辦理銀行按揭貸款，能解除房屋預售合同嗎？

案例5 預售合同要有效，備案、許可證一樣不能少？

定金問題如何處理

案例6 定金能否定心？——定金的法律性質(zhì)

簽約要三思

案例7 白紙黑字，一語千金——簽訂購房合同時應(yīng)注意的幾個問題

案例8 紅花還要綠葉扶——謹慎簽訂補充協(xié)議

交房與辦證過程中涉及的法律問題

案例9 盛氣凌人的房貸保險合同

案例10 何時成主人——如何認定商品房已經(jīng)交付？

案例11 房屋交付后，所有權(quán)轉(zhuǎn)移前，房屋損毀的風險由誰承擔？

案例12 寸土必爭——面積存在誤差時怎么辦？

案例13 究竟是不是承諾？——交付的房屋與樣板間不一樣，怎么辦？

案例14 朝夕亦須爭——房屋交接過程中的時效與違約問題

案例15 開發(fā)商在購房人辦理產(chǎn)權(quán)證過程中應(yīng)承擔的義務(wù)

案例16 你辦事，我能否放心？——全裝修房的風險與防范

案例17 綠地怎么成了配電房？——開發(fā)商違約與購房人利益沖突之法律適用

“驗收合格”也要留神

案例18 一聲合格，萬事大吉？——驗收合格不能絕對抗辯房屋質(zhì)量缺陷主張

二手房交易與中介篇

如何簽訂一份有效的房屋買賣協(xié)議

案例1 老婆越俎代庖賣房，老公不買賬

案例2 紙包不住火——不該隱瞞的夫妻共同財產(chǎn)

案例3 君子協(xié)議能代替書面合同嗎？

案例4 老陳賣房記——未辦過戶手續(xù)，這房算賣了嗎？

案例5 一女二嫁，誰是合法婆家？

案例6 兇案現(xiàn)場——“兇宅”是否構(gòu)成退房的理由？

案例7 有多少誘惑值得相信？——買別墅，送白搭建筑

何為承租人的優(yōu)先購買權(quán)

案例8 想賣房，先問房客

案例9 承租人的優(yōu)先權(quán)有多大？

怎樣辦理按揭貸款

案例10 炒房人難當——二手房貸如何辦？

案例11 不好玩的轉(zhuǎn)按揭

房屋中介

案例12 買賣不成，仁義是否還在？——交易未促成中介能否要報酬？

案例13 黑中介瞞天過海吃差價

案例14 吃水不忘挖井人——中介居間成功，下家須付傭金

房改房篇

案例1 誰的房子？——該房改房的歸屬

案例2 想辭職先交房——不在原單位工作了，單位就可以收回已出售的公房嗎？

案例3 不退房就扣工資——買了集資房不退原房改房，單位可以扣發(fā)職工的工資嗎？

集資房篇

案例1 覆水能收嗎？——該集資房款是否該退？

案例2 是房屋買賣糾紛還是集資資格糾紛？

案例3 偷梁換柱買集資房，按揭貸款遇麻煩

經(jīng)濟適用房篇

案例1 花商品房的錢，卻買了經(jīng)濟適用住房

案例2 經(jīng)濟適用房二手交易需交哪些稅？

拆遷安置房篇

拆遷安置房的取得

案例1 被拆遷房的所有權(quán)人或承租人如何確定？

案例2 只有攤位買賣協(xié)議，沒有產(chǎn)權(quán)證的商場攤位能否獲得拆遷補償？

案例3 被拆遷房屋性質(zhì)和面積應(yīng)怎樣認定？房屋價值如何確定？

案例4 拆遷安置房的質(zhì)量通常會出現(xiàn)哪些問題？

案例5 拆遷安置房的產(chǎn)權(quán)證辦理通常會出現(xiàn)哪些問題？

案例6 老張咋成了“不當?shù)美保俊课莩凶馊吮灰暈楸徊疬w人但非產(chǎn)權(quán)人

案例7 共有人如何在拆遷安置房辦理權(quán)證時保護自己的利益？

拆遷安置房的處分

案例8 未辦理產(chǎn)權(quán)證的拆遷安置房可否作為遺產(chǎn)繼承？

案例9 拆遷安置房屋買賣時尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書，可否進行買賣？

案例10 拆遷安置房屋作為夫妻的共同財產(chǎn)，可否由其中一人單獨處置？

案例11 父母能否代理成年子女的民事行為，賣出子女的拆遷安置房？

其他

案例1 一女豈可許兩家——“一房多賣”損害第一買受人權(quán)利時怎么辦？

案例2 君子一言、駟馬難追——成本上漲，開發(fā)商是否有權(quán)單方漲價了

案例3 已經(jīng)抵押的房屋售后解除抵押權(quán)是否影響房屋買賣合同效力？

案例4 誰來承擔營業(yè)稅和個人所得稅

案例5 城市夢——二手房的戶門問題

案例6 房屋交付后發(fā)生火災，損失由誰承擔？

案例7 鄉(xiāng)宅這塊香饃饃有多“香”？

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動作法律實務(wù)內(nèi)容簡介

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運作法律實務(wù)》由中國法制出版社出版?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)運作法律實務(wù)》分為七章，分別為房地產(chǎn)開發(fā)土地取得、房地產(chǎn)項目的審批、房地產(chǎn)項目工程施工、房屋預售與銷售、物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)法律問題、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部運作法律問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動作法律實務(wù)作者簡介

宋安成，北京盈科（上海）律師事務(wù)所房地產(chǎn)法律事務(wù)部主任，高級合伙人，上海市政府采購評標專家，國家二級建造師，國家物業(yè)管理師，中國人民大學律師學院客座教授，中華全國律師協(xié)會民事專業(yè)委員會委員上海市律師協(xié)會房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會委員，上海市法學會會員，2011年度上海市十大優(yōu)秀房地產(chǎn)專業(yè)青年律師，《住宅與房地產(chǎn)》、《上海物業(yè)管理》特約撰稿人。宋律師現(xiàn)擔任萬科地產(chǎn)、金地物業(yè)、中鐵置業(yè)、長業(yè)建設(shè)、中企物業(yè)、保利地產(chǎn)等多家房地產(chǎn)及施工單位法律顧問。對有關(guān)建筑、房地產(chǎn)方面的法律、法規(guī)熟悉，對房地產(chǎn)法律風險規(guī)避和風險防范有執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，為多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬定房地產(chǎn)開發(fā)全流程法律風險防范體系。宋律師在執(zhí)業(yè)過程中，重視理論學習和研究，著有《業(yè)主權(quán)利疑難對策》（中國法制出版社），《物業(yè)管理運作與法律風險防范》（中國法制出版社），《房地產(chǎn)法律實務(wù)》（法律出版社），發(fā)表論文及案例100余篇。

第五條　依法取得房屋所有權(quán)和有效使用期內(nèi)的土地使用權(quán)的企業(yè)法人、個人和其他經(jīng)濟組織均可依照本辦法規(guī)定，以其房地產(chǎn)設(shè)定抵押，成為抵押人。

依照本辦法接受房地產(chǎn)抵押的企業(yè)法人、個人和其他經(jīng)濟組織，均可成為抵押權(quán)人。

第六條　下列房地產(chǎn)或權(quán)益可以設(shè)定抵押：

（一）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)；

（二）依法取得所有權(quán)的房屋及其座落地的土地使用權(quán)；

（三）依法生效的房屋預售（購）合同。

以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

第七條　下列房地產(chǎn)或權(quán)益不得設(shè)定抵押：

（一）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；

（二）用于教育、醫(yī)療等公共福利性質(zhì)和文物古建筑的房地產(chǎn)；

（三）被依法查封、扣押或施以其他司法保全措施的房地產(chǎn)；

（四）已書面承諾不作抵押或其他依法不得抵押的房地產(chǎn)。

第八條　以房屋設(shè)定抵押，應(yīng)連同該房屋座落地土地使用權(quán)同時抵押。

第九條　以土地使用權(quán)設(shè)定抵押應(yīng)連同地上房屋及其他附著物同時抵押；抵押合同簽訂后，地上新增的房屋或其他附著物，均為抵押物的一部分。

第十條　以按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)書面通知其他共有人，并以抵押人所占有的份額為限；以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)事先征得其他共有人書面同意，所有共有人均為抵押人。

第十一條　以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)將租賃情況如實告知抵押權(quán)人，并書面通知承租人。抵押合同簽訂后，原租賃合同繼續(xù)有效。

第十二條　以房地產(chǎn)中未設(shè)置抵押的部分設(shè)定抵押時，抵押人應(yīng)事先將已作抵押的狀況告知擬接收抵押的當事人。

以已作抵押的房地產(chǎn)再作抵押的，須征得原抵押權(quán)人書面同意。

第十三條　外商投資企業(yè)和股份制企業(yè)以其房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，須經(jīng)企業(yè)董事會或聯(lián)合管理機構(gòu)書面批準，所設(shè)定的抵押期不應(yīng)超過企業(yè)的營業(yè)期限和土地使用的年限。