綠色物業(yè)管理內(nèi)容體系

1.物業(yè)管理項(xiàng)目層面

對(duì)于具體的物業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)管理的主要業(yè)務(wù)和目標(biāo)是：系統(tǒng)的面向套內(nèi)物業(yè)的業(yè)主作更完善的服務(wù)及管理，提升品牌美譽(yù)度。高效細(xì)致的面向套外公用部位、公用物業(yè)與場地、公用設(shè)施的服務(wù)及管理。開展具有贏利性質(zhì)的周邊銷售或有償服務(wù)(代理租售、社區(qū)廣告發(fā)布、停車場/位、會(huì)所經(jīng)營等)；有效管理和使用專項(xiàng)維修資金，提高服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)管理費(fèi)的收取與管理。代收代繳費(fèi)用(水/電/暖等)的管理以及其他公益活動(dòng)組織等。

在綠色物業(yè)管理的全過程中，重點(diǎn)處理以下幾個(gè)方面：

(1)分類處理垃圾。垃圾大體可分兩類，一是生活垃圾，二是工業(yè)垃圾(主要是固體廢物，包括室內(nèi)二次裝修施工的垃圾等)。垃圾處理必須遵循無害化、減量化、資源化的原則，并做到垃圾分類袋裝化，減少垃圾運(yùn)出的污染。

(2)控制空氣質(zhì)量，提高大氣潔凈度?，F(xiàn)代物業(yè)應(yīng)該取消燃煤和燃油式取暖及炊事設(shè)備，降低煤灰、一氧化碳、二氧化硫、油煙的排放量，改用液化氣作燃料；提倡使用無鉛汽油。同時(shí)，在車道兩旁設(shè)置綠化帶以隔離汽車尾氣，選植對(duì)汽車尾氣有吸收轉(zhuǎn)化功能的植被和樹種。

(3)雨水、污水的排放、處理和再利用。就近建立景觀水池和污水處理站，或利用原有市政設(shè)施將雨水污水進(jìn)行處理，變廢為寶，使雨水污水成為物業(yè)區(qū)域內(nèi)的再生水資源，用于沖洗道路、澆灌綠地、沖洗汽車等。這樣，既可減少污染又可節(jié)約水資源。

(4)噪聲控制。與物業(yè)管理有關(guān)的噪聲源主要有：車輛交通噪聲、建筑施工噪聲和社會(huì)生活噪聲等。對(duì)于車輛交通噪聲，要充分考慮人車分流管理并限制車輛速度，同時(shí)禁止車輛在小區(qū)鳴笛。對(duì)于建筑施工噪聲，要禁止在夜間從事施工作業(yè)，要有限控制裝修施工時(shí)間。

(5)建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，美化物業(yè)環(huán)境。根據(jù)不同物業(yè)的地理、建筑以及所處的氣候特征，設(shè)置相宜綠地的綠化帶，建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，真正使人與自然達(dá)到完美和諧的統(tǒng)一。綠地和綠化帶不僅能美化環(huán)境，更重要的是保護(hù)環(huán)境。養(yǎng)護(hù)好、利用好生態(tài)綠化系統(tǒng)，是物業(yè)管理人員的神圣職責(zé)。

(6)加大科技投入，促進(jìn)和物業(yè)有關(guān)的高科技產(chǎn)品的使用。通訊網(wǎng)絡(luò)人戶和各種信息聯(lián)網(wǎng)，為用戶提供了多種選擇。智能管理系統(tǒng)的應(yīng)用，使小區(qū)在安全、呼救、能源設(shè)施管理、付費(fèi)自動(dòng)劃款等各方面，提高了管理水平，對(duì)降低能耗、減少物業(yè)管理從業(yè)人員都有十分重要的意義。同時(shí)，可以在管理區(qū)內(nèi)大力倡導(dǎo)各類環(huán)保產(chǎn)品的使用，如提倡使用無氟空調(diào)、無氟冰箱，減少氟里昂泄漏對(duì)臭氧層的破壞等等。

(7)搞好社區(qū)綠色文化建設(shè)，共建美好家園。社區(qū)文化建設(shè)是社區(qū)精神文明的主流，良好的社區(qū)文化建設(shè)也是精神文明建設(shè)的目標(biāo)。物業(yè)管理公司可利用自身優(yōu)勢，在社區(qū)內(nèi)組織廣大住戶從社區(qū)的共同利益出發(fā)，加強(qiáng)綠色文化建設(shè)，共建美好家園。

2.物業(yè)管理企業(yè)層面

綠色經(jīng)營管理是指人類在生產(chǎn)經(jīng)營管理活動(dòng)的整個(gè)過程中，從保護(hù)生態(tài)環(huán)境、充分利用資源的角度出發(fā)，以綠色理念為價(jià)值觀和經(jīng)營哲學(xué)，以綠色消費(fèi)為中心，通過制定和實(shí)施相應(yīng)的綠色制度和策略，滿足消費(fèi)者和社會(huì)公眾的綠色需求，來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)與社會(huì)整體目標(biāo)的統(tǒng)一。

(1)強(qiáng)化環(huán)境保護(hù)意識(shí)，確立綠色經(jīng)營理念。綠色經(jīng)營必須樹立四大觀念：綠色需求觀，關(guān)注消費(fèi)者需求的全面性，包括對(duì)健康、安全、無害的產(chǎn)品需求，對(duì)安全、無害的生產(chǎn)和消費(fèi)方式的需求，對(duì)和諧的人與人關(guān)系的需求和對(duì)美好生存環(huán)境的需求；綠色資源觀，為充分合理地利用與開發(fā)自然資源，各級(jí)組織必須協(xié)調(diào)需求和自然資源的供給關(guān)系，科學(xué)開發(fā)、合理利用和節(jié)約資源；綠色環(huán)境觀，為保護(hù)人類生存和發(fā)展的環(huán)境，各級(jí)組織必須正視環(huán)境問題，關(guān)注人類對(duì)環(huán)境質(zhì)量的需求；綠色效益觀，為正確處理和協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益三者之間的關(guān)系，使社會(huì)各方面都得到協(xié)調(diào)與發(fā)展。

(2)通過環(huán)境認(rèn)證，制定綠色經(jīng)營制度。通過綠色認(rèn)證制度，獲得綠色簽證。ISO14000系列標(biāo)準(zhǔn)是國際標(biāo)準(zhǔn)化組織ISO/TC207負(fù)責(zé)起草的一項(xiàng)國際標(biāo)準(zhǔn)，ISO14000是一個(gè)系列的環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，它包括了環(huán)境管理體系、環(huán)境審核、環(huán)境標(biāo)志、生命周期分析等國際環(huán)境管理領(lǐng)域內(nèi)的許多焦點(diǎn)問題，旨在指導(dǎo)各類組織取得表現(xiàn)正確的環(huán)境行為。IS014000系列標(biāo)準(zhǔn)在我國已經(jīng)有了一定的推行，但是在物業(yè)管理系統(tǒng)實(shí)施這樣一個(gè)體系還是一種嶄新的嘗試和探索，這套系統(tǒng)不僅能夠?qū)ξ覈h(huán)境保護(hù)工作起到積極的推動(dòng)作用，也會(huì)為升級(jí)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和內(nèi)涵起到積極的作用。

(3)構(gòu)建綠色識(shí)別系統(tǒng)，塑造綠色形象。綠色形象是指以可持續(xù)發(fā)展為己任，將環(huán)境利益和對(duì)環(huán)境的管理納入經(jīng)濟(jì)與社會(huì)管理全過程并取得成效。由理念識(shí)別、行為識(shí)別、視覺識(shí)別構(gòu)成的企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)(CIS)是塑造形象的主要形式。塑造綠色形象必須通過導(dǎo)入CIS戰(zhàn)略，首先，要規(guī)劃出綠色理念識(shí)別系統(tǒng)，在經(jīng)營觀念、發(fā)展目標(biāo)、精神文化等理念要素方面，均要體現(xiàn)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展和實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益、社會(huì)利益、環(huán)境利益相統(tǒng)一的綠色經(jīng)營理念。其次，要制定綠色行為識(shí)別系統(tǒng)，一方面綠化組織內(nèi)部行為，如建立綠色形象策劃機(jī)構(gòu)、加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)與綠色營銷的管理與監(jiān)控、申報(bào)并獲得國內(nèi)外有關(guān)的環(huán)境標(biāo)志和環(huán)保認(rèn)證等；另一方面綠化組織外部行為，如經(jīng)銷和推廣綠色產(chǎn)品、利用廣告和公共宣傳等方式傳播綠色形象、積極參與環(huán)保的社會(huì)公益活動(dòng)等。最后，運(yùn)用綠色視覺識(shí)別系統(tǒng)，通過設(shè)計(jì)符合綠色形象的組織名稱與標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色等視覺基本要素和視覺應(yīng)用要素進(jìn)行傳播。

1.體現(xiàn)人本思想，推行人性化管理

綠色物業(yè)管理的特征：首先，尊重人，因此要大力推行人陛化管理。我們在長期的物業(yè)管理實(shí)踐中，一貫強(qiáng)調(diào)以人為本和業(yè)主至上的指導(dǎo)思想。因此，我們首先要關(guān)心業(yè)主和住戶不同層次的需求，維護(hù)他們的切身利益，還要把員工看成是企業(yè)興旺之本，關(guān) 他們的工作、生活、學(xué)習(xí)，選賢任能，唯才是舉；其次，在小區(qū)環(huán)境的維護(hù)和建設(shè)中，融人人文思想和人性因素，一切圍繞人來做文章；再次，把業(yè)主和住戶都看成是一個(gè)大家庭的成員，把家庭式的關(guān)懷送到家家戶戶；第四，塑造具有現(xiàn)代文明特征的社區(qū)精神，在人與人之間，在管理與服務(wù)之間，在小區(qū)的每—個(gè)角落，營造個(gè)人心情舒暢、鄰里和睦相處、社區(qū)生活活潑的氛圍，確保小區(qū)長治久安，業(yè)主安居樂業(yè)。

2.提供尊重人的零干擾服務(wù)

尊重人的管理主要體現(xiàn)在：尊重業(yè)主的隱私權(quán)和最大程度上方便業(yè)主，實(shí)施零干擾服務(wù)。首先對(duì)業(yè)主的需求做深入細(xì)致全面系統(tǒng)的調(diào)查，提供即時(shí)服務(wù)，即成立一支招之即來、來之能干、干之則好的應(yīng)急服務(wù)隊(duì)和一支24小時(shí)陜速維修隊(duì)，保證業(yè)主隨叫隨到，及時(shí)為業(yè)主提供服務(wù)和幫助。而當(dāng)業(yè)主沒有服務(wù)要求時(shí)，我們就要實(shí)行隱陛管理。盡量不干擾業(yè)主的生活自由。這二者的結(jié)合則為零干擾服務(wù)。例如物業(yè)管理公司只在固定執(zhí)勤崗位安排穿著職業(yè)制服的安全管理員值勤，而其他保安員一律身著統(tǒng)—便服在小區(qū)巡視。再如，不在業(yè)主和住戶上下班人流高峰期間安排保潔工作，盡量把清潔工作安排在人流稀少時(shí)進(jìn)行。物業(yè)管理公司為滿足不同業(yè)主的需要，應(yīng)盡量提供多樣化的特約服務(wù)，如家政服務(wù)的貼心管家。照顧兒童的四點(diǎn)半學(xué)校等。我們將根據(jù)業(yè)主、住戶的文化素質(zhì)、職業(yè)特征、發(fā)展目標(biāo)、風(fēng)俗習(xí)慣、個(gè)人愛好、年齡層次、家庭結(jié)構(gòu)和消費(fèi)需求等特點(diǎn)，提供全方位、多層次、個(gè)性化的特色服務(wù)，在滿足群體需求、一般需求的同時(shí)，盡可能滿足業(yè)主的個(gè)體需求和特殊需求。

內(nèi)容介紹

《物業(yè)管理專業(yè)系列教材：物業(yè)管理概論》吸收了國內(nèi)外物業(yè)管理研究的最新成果，總結(jié)了我國沿海地區(qū)物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理的主要概念、物業(yè)管理主體、物業(yè)管理市場、物業(yè)管理內(nèi)容、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等作了一個(gè)概略介紹。 《物業(yè)管理專業(yè)系列教材：物業(yè)管理概論》吸收了國內(nèi)外物業(yè)管理研究的最新成果，總結(jié)了我國沿海地區(qū)物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理的主要概念、物業(yè)管理主體、物業(yè)管理市場、物業(yè)管理內(nèi)容、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等作了一個(gè)概略的介紹。具體內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)等。 《物業(yè)管理專業(yè)系列教材：物業(yè)管理概論》吸收了國內(nèi)外物業(yè)管理研究的最新成果，總結(jié)了我國沿海地區(qū)物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理的主要概念，物業(yè)管理主體，市場，內(nèi)容，服務(wù)質(zhì)量等作了一個(gè)概略介紹. 《物業(yè)管理專業(yè)系列教材：物業(yè)管理概論》吸收了國內(nèi)外物業(yè)管理研究的最新成果，總結(jié)了我國沿海地區(qū)物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理的主要概念，物業(yè)管理主體，市場，內(nèi)容，服務(wù)質(zhì)量等作了一個(gè)概略介紹。2100433B

物業(yè)管理委員會(huì)職責(zé)一

發(fā)動(dòng)業(yè)主廣泛開展并參與愛國衛(wèi)生運(yùn)動(dòng)，開展除四害、防疾病活動(dòng)，用自己雙手凈化、綠化、美化小區(qū)。組織業(yè)主搞好社區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作。

物業(yè)管理委員會(huì)職責(zé)二

大力開展做文明市民，建綠色社區(qū)活動(dòng)，協(xié)助有關(guān)部門加強(qiáng)社區(qū)綠地養(yǎng)護(hù)管理，開展群眾綠地認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)，提高社區(qū)居民環(huán)境保護(hù)意識(shí)，積極創(chuàng)建綠色社區(qū)，綠色家庭活動(dòng)。

物業(yè)管理委員會(huì)職責(zé)三

認(rèn)真宣傳國家衛(wèi)生工作的法律、法規(guī)和政策，向人民政府及時(shí)反映居住區(qū)的衛(wèi)生情況，協(xié)助政府和衛(wèi)生監(jiān)督部門搞好公共衛(wèi)生工作。

物業(yè)管理委員會(huì)職責(zé)四

加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督工作。積極協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理委員會(huì)與社區(qū)居民的關(guān)系，及時(shí)向有關(guān)部門反映情況。

物業(yè)管理委員會(huì)職責(zé)五

監(jiān)督物業(yè)搞好社區(qū)綠化和衛(wèi)生保潔工作。

物業(yè)管理委員會(huì)職責(zé)六

協(xié)助行政執(zhí)法部門做好社區(qū)的環(huán)境整治和管理工作。

業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理委員會(huì)區(qū)別

業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)

（一）召集和主持業(yè)主會(huì)議；

（二）向業(yè)主會(huì)議報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;

（三）擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案及其修訂草案并報(bào)業(yè)主會(huì)議通過；

（四）經(jīng)業(yè)主會(huì)議批準(zhǔn)，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主會(huì)議對(duì)合同條款審查同意后，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同；

（五）經(jīng)業(yè)主會(huì)議批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)維修基金的管理、使用和續(xù)籌；

（六）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施；

(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

(八)執(zhí)行業(yè)主會(huì)議的有關(guān)決定；

(九)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定；

(十)法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主會(huì)議賦予的其他職責(zé)。

物業(yè)管理

是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。