REITs：房地產(chǎn)投資信托基金

拉爾夫 L. 布洛克

作為個人投資者、投資顧問、專業(yè)資金管理人、作者、出版商及咨詢顧問，他在REITs行業(yè)活躍了近40年。布洛克先生如今是關鍵REITs出版公司的所有人。由于他對REITs行業(yè)的眾多貢獻，布洛克獲得了NAREIT的2004年行業(yè)貢獻獎。

叢書序

譯者序

前言

致謝

第1章　房地產(chǎn)投資信托：它們是什么及如何運作 1

REITs的類型 3

REITs的投資特性 4

更高的當期回報 8

總結 12

第2章　REITs與其他有競爭性的投資的比較 13

債券 14

可轉債 16

優(yōu)先股 16

其他高收益的權益類資產(chǎn) 17

其他不動產(chǎn)投資工具 18

總結 23

第3章　今日之REITs 24

第一個REITs 24

1986年的稅收改革法案 25

上REITs和下REITs 26

REITs現(xiàn)代化法案和RIDEA法案 27

借貸型REITs與持有型REITs 29

REITs持有物業(yè)類型的拓展 30

總結 31

第4章　物業(yè)類型和周期 32

上升與下降 33

物業(yè)類型 37

總結 68

第5章　神話與迷思 70

對REITs不斷變化的態(tài)度 70

關于REITs的迷思 75

總結 84

第6章　REITs業(yè)績的歷史 85

20世紀60年代：嬰兒期 85

20世紀70年代：青春期和騷亂期 87

20世紀80年代：過度建設 88

20世紀90年代：REITs的摩登年代——更多的成長煩惱 91

2000～2007年：可信度和市場接受度 98

2007～2010年：REITs從大衰退中幸存下來 100

近來的趨勢 106

總結 110

第7章　REITs：增長和價值創(chuàng)造 112

FFO和AFFO的重要性 113

FFO/AFFO的增長機理 117

內(nèi)部增長 119

如何在租約中構建內(nèi)部增長 123

其他獲取內(nèi)部增長和創(chuàng)造股東價值的方式 124

外部增長 128

更多的外部增長途徑 135

總結 136

第8章　尋找藍籌 138

投資風格 138

成長型REITs 139

價值型或“反轉型”REITs 140

類債券（Bond-Proxy）REITs 141

藍籌REITs的優(yōu)點 142

明智地配置資本的重要性 150

總結 168

第9章　對投資價值的追求 170

投資者困境：購買并持有VS交易 170

購買并持有策略 171

REITs股票估值 172

將REITs作為一個整體估值 183

總結 188

第10章　構建一個REITs投資組合 190

你想要一件好事有多好呢 190

REITs中的多樣化 195

通向均衡的投資組合 197

如何開始 200

總結 206

第11章　投資于全球REITs和房產(chǎn)公司 207

美國REITs革命是怎樣擴展到全球的 209

圖解全球房產(chǎn)股票市場的規(guī)模 220

管理全球房地產(chǎn)證券投資組合 224

個人投資者在海外投資的實踐 226

總結：適合所有投資季節(jié)的股票 234

長期證據(jù)支持在全球房地產(chǎn)證券中投資 235

第12章　什么地方可能出錯 242

影響所有REITs的問題 242

影響單個REITs的問題 253

總結 261

第13章　后記：對未來的一些思考 262

更多的房地產(chǎn)所有人將“REITs化” 263

投資者對REITs不斷增長的需求 269

大型REITs：更大真的更好嗎 276

其他新的趨勢 282

更多的內(nèi)容 286

總結 287

附錄A　死亡和稅收 289

附錄B　案例分析：FFO，AFFO，F(xiàn)AD和CAD 292

附錄C　權益資本成本 295

附錄D　REITs投資組合管理 298

術語表 305

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REITs投資在房地產(chǎn)危機之后已經(jīng)變得非常流行。投資REITs是一個參與房地產(chǎn)市場的流動性較好且有支付股息的方式，已經(jīng)形成了一個優(yōu)良投資回報的長期業(yè)績紀錄。他們的一致性以及與其他資產(chǎn)類別的低相關性，使得這些投資成為一個獨特的機會。

對于個人，無論他是投資者、財務計劃者還是投資顧問，以及對于通過REITs來投資商業(yè)不動產(chǎn)的機構，本書仍然提供了關于REITs的信息和建議的關鍵。

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是那些直接投資商業(yè)不動產(chǎn)的公司，其股份以股票的形式在主要交易所進行交易。隨著對REITs興趣的增長，對于理解這些投資的有深度、可靠和易于獲得的信息也在增多。本書的第4版正是如此。

廣泛考慮了關于房地產(chǎn)投資信托里的專門用于熟練投資者的經(jīng)典著作后，這一新的版本及時更新了信息，并且討論了行業(yè)的趨勢。本書由REITs投資專家拉爾夫 L. 布洛克寫作，考查了REITs在過去幾年里幾乎所有的關鍵進展和所采取的投資策略，為如何評估單個REITs、商業(yè)不動產(chǎn)的風險回報特性，以及如何找出藍籌REITs和控制投資風險提供了有價值的信息和指引。本書還提供了由行業(yè)老法師Kenneth Campbell和Steven Burton寫作的全新的一章，考查了非美國的REITs以及投資這些REITs的選擇。

導言：為什么REITs值得我們關注

第一章　房地產(chǎn)投資信托（REITs）法律制度之基本理論

引言

第一節(jié)　房地產(chǎn)投資信托（REITs）的界定

第二節(jié)　房地產(chǎn)投資信托（REITs）中的信托法律關系

第三節(jié)　房地產(chǎn)投資信托（REITs）與其他房地產(chǎn)金融工具的比較

第四節(jié)　房地產(chǎn)投資信托（REITs）的歷史演進與發(fā)展

本章小結

第二章　房地產(chǎn)投資信托制度（REITs）之設立機制

引言

第一節(jié)　美國房地產(chǎn)投資信托（REITs）設立條件之確立

第二節(jié)　亞洲REITs的設立條件分析

第三節(jié)　美國REITs產(chǎn)生的背景與中國引入REITs的可行性分析

第四節(jié)　中國C-REITs與美國REITs設立上的差異性分析

第五節(jié)　中國房地產(chǎn)投資信托設立機制之建構

本書試圖在比較其他國家和地區(qū)REITs制度的利弊得失基礎上，探索并提出中國房地產(chǎn)投資信托（C-REITs）的構建方案。本書的主體分五章：第一章為總論，第二章至第五章為分論。

第一章：“房地產(chǎn)投資信托（REITs）法律制度之基本理論”。第二章：“房地產(chǎn)投資信托制度（REITs）之設立機制”。第三章：“房地產(chǎn)投資信托制度（REITs）之動作機制”。第四章：“房地產(chǎn)投資信托制度（REITs）之風險規(guī)避機制”。第五章：“房地產(chǎn)投資信托制度（REITs）之終止機制”。