認(rèn)房認(rèn)貸市場(chǎng)反應(yīng)

對(duì)于新出臺(tái)的細(xì)則會(huì)對(duì)房市產(chǎn)生哪些影響，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長陳志表示，認(rèn)房又認(rèn)貸這將使得購房人認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，并使其觀望情緒加重。

部分網(wǎng)絡(luò)媒體稱房地產(chǎn)調(diào)控政策可能取消，在樓市引起軒然大波，不過住建部等三部委隨即澄清，稱報(bào)道不實(shí)，并稱將繼續(xù)堅(jiān)決嚴(yán)格地執(zhí)行調(diào)控政策。

陳志表示，雖然此次北京出臺(tái)的《通知》與該事件無關(guān)，但對(duì)于購房人而言，也將被認(rèn)為是調(diào)控將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行的一個(gè)表態(tài)和信號(hào)，那么對(duì)于樓市繼續(xù)觀望的態(tài)度肯定會(huì)加重。對(duì)于下半年房價(jià)走勢(shì)，陳志認(rèn)為，在調(diào)控政策繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行的情況下，下半年房價(jià)下行的趨勢(shì)是必然的

北京二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)2010年7月15日出臺(tái)，銀行在放貸前，不僅要查詢借款人的貸認(rèn)房又認(rèn)貸款記錄，還將登錄房管部門的房屋權(quán)屬系統(tǒng)查詢借款人家庭的住房數(shù)量。嚴(yán)格按“認(rèn)房又認(rèn)貸”原則界定二套房。

北京和中國銀監(jiān)會(huì)、北京金融局等5部門聯(lián)合出臺(tái)的《通知》是全國率先出臺(tái)的有關(guān)二套房貸實(shí)施細(xì)則。根據(jù)《通知》，今后，北京貸款購房人在申請(qǐng)貸款時(shí)應(yīng)填寫《家庭擁有成套住房申報(bào)表》申報(bào)家庭住房情況，而銀行應(yīng)根據(jù)申報(bào)情況、面測(cè)、面談(必要時(shí)居訪)、征信查詢、房屋交易權(quán)屬信息查詢等方式確定差別化住房信貸政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

經(jīng)借款人申請(qǐng)或授權(quán)后，銀行指定部門每日匯總查詢需求，登錄房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)，提交查詢申請(qǐng)。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委兩個(gè)工作日內(nèi)反饋查詢結(jié)果。銀行登錄查詢系統(tǒng)應(yīng)向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委申請(qǐng)注冊(cè)并領(lǐng)取鑰匙盤。申請(qǐng)時(shí)提交系統(tǒng)鑰匙盤申請(qǐng)表、營業(yè)執(zhí)照原件及復(fù)印件、授權(quán)委托書、受托人身份證件原件及復(fù)印件、保密承諾書等材料。

《通知》還明確，銀行應(yīng)采取有效措施加強(qiáng)信息安全管理，依法保護(hù)借款人相關(guān)信息，防止借款人隱私泄露。而購房人提供虛假信息的，銀行應(yīng)依法采取包括資產(chǎn)保全措施在內(nèi)的相關(guān)措施，并經(jīng)嚴(yán)格審慎程序進(jìn)行認(rèn)定后，在中國人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫中記錄。

2010年5月26日，住建部等三部門出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確二套房認(rèn)定以家庭為單位，并執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則。但該文件出臺(tái)后，由于各地尚未出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，二套房貸在實(shí)際操作中，不少銀行只是查證借款人之前的貸款記錄。沒能與房屋權(quán)屬單位聯(lián)網(wǎng)，核查借款人家庭住房情況。是只“認(rèn)貸”，未實(shí)現(xiàn)“認(rèn)房”。也正是如此，部分之前全款買了房的購房人利用銀行和房屋權(quán)屬部門不能聯(lián)網(wǎng)核查的“漏洞”，享受了“首套房貸”的優(yōu)惠。

第一種情形：對(duì)于借款人首次申請(qǐng)利用貸款購買住房，如果在擬購房所在地房屋登記系統(tǒng)當(dāng)中認(rèn)房又認(rèn)貸，包括預(yù)售合同的登記備案系統(tǒng)當(dāng)中，其家庭已登記有一套或者以上住房的，他再貸款購買的住房一定是第二套或者以上住房。

第二種情形：借款人已經(jīng)利用貸款購買過一套或者以上的住房，又申請(qǐng)貸款來買住房，也認(rèn)定是第二套及以上住房。

第三種情形：銀行通過查詢征信記錄、居訪等訪問形式的調(diào)查，確信借款人的家庭已經(jīng)有了一套或者以上住房的，再貸款也按照第二套或者以上來執(zhí)行。

2010年6月4日，住建部、中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，進(jìn)一步明確了“同一購房家庭”、“既認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。其實(shí)，早在2010年4月30日“北京樓市新政”公布后，京城大部分銀行已經(jīng)在按照|“既認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)在操作，而且要比6月4日的通知更為嚴(yán)厲。只不過在此通知發(fā)布后，京城各大銀行對(duì)房貸的審核會(huì)更加統(tǒng)一更加嚴(yán)厲。

“同一購房家庭”、“既認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)投資投機(jī)炒房客，尤其是外地投資投機(jī)炒房客，進(jìn)行了精準(zhǔn)的外科手術(shù)般的剝離，這對(duì)房價(jià)的穩(wěn)定當(dāng)然有好處。但是，這一標(biāo)準(zhǔn)也同樣傷害到了眾多有剛性需求的首次置業(yè)者和改善性購房者。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，受二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)影響，有大約6%的首次置業(yè)者和23%的改善性購房者的購房計(jì)劃推遲或取消。首先，對(duì)首次置業(yè)者，有輕微影響。這主要是指以自己的名義，從未貸款或全款購買過房產(chǎn)，但是，其父母曾把名下的房產(chǎn)過戶給了子女，使得這部分購房者在首次置業(yè)時(shí)，因名下已有房，所以在向銀行貸款時(shí)會(huì)被認(rèn)定為第二套。我愛我家、偉嘉安捷的業(yè)內(nèi)人士建議這部分首次置業(yè)者可以先把名下的房產(chǎn)賣出，然后再向銀行貸款購買新房，這樣既可享受到首套房的貸款優(yōu)惠。其次，對(duì)曾經(jīng)全款購買過首套房的置業(yè)升級(jí)人群，有輕微影響。比如夫妻二人，不管是在婚前還是在婚后，其中一方或一起曾經(jīng)全款購買過一套住房，如果想通過銀行貸款再購買一套住房實(shí)現(xiàn)置業(yè)升級(jí)，就會(huì)因同一購房家庭成員名下有房，而被認(rèn)定為二套房。我愛我家、偉嘉安捷的業(yè)內(nèi)人士建議這部分改善性購房者可以先賣掉原有房產(chǎn)，然后再向銀行貸款購買新房，這樣既可享受到首套房的貸款優(yōu)惠。第三，對(duì)曾經(jīng)貸款購買過首套房的改善性購房者，影響最大。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，目前市場(chǎng)上有大約30%的購房者都屬于有剛性需求的改善性購房者，其中貸款購買首套房的購房者占到了2/3，這部分人群經(jīng)過多年的努力工作，隨著自身儲(chǔ)蓄的增多，非常渴望置業(yè)升級(jí)。由于家庭成員名下已有貸款記錄，所以不管現(xiàn)有房產(chǎn)賣出還是不賣出，再向銀行貸款買房都會(huì)被認(rèn)定為第二套。我愛我家、偉嘉安捷的業(yè)內(nèi)人士建議這部分改善性購房者可以通過抵押已有房產(chǎn)貸款或賣出房屋后盡量籌措資金全款購買；如果沒有全款購買的能力，則可以選擇公積金貸款，因?yàn)楣e金貸款和商業(yè)貸款首付都是五成，而公積金貸款的利率更加優(yōu)惠。

住建部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)出通知，對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范。通知明確，對(duì)于二套房的認(rèn)定不僅要以家庭為單位，同時(shí)執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的嚴(yán)厲政策。通知規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。同時(shí)，購房人應(yīng)通過房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果。暫不具備查詢條件的，借款人應(yīng)向貸款人提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠信保證。通知還明確，三種情況將被認(rèn)定“二套房”，并執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策：借款人首次申請(qǐng)利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)（含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請(qǐng)貸款購買住房的；貸款人通過查詢征信記錄、面測(cè)、面談（必要時(shí)居訪）等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

按照通知規(guī)定，不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行；商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)其暫停發(fā)放住房貸款。

而對(duì)能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，按本地居民認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

此詞經(jīng)國家語言資源監(jiān)測(cè)與研究中心等機(jī)構(gòu)專家審定入選2010年年度新詞語，并收錄到《中國語言生活狀況報(bào)告》中。

提示性釋義：指銀行在辦理房貸時(shí)的第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。認(rèn)定時(shí)不僅要查詢借款人的貸款記錄，還要登錄房管部門的房屋權(quán)屬系統(tǒng)查詢借款人家庭的住房數(shù)量。

例句：對(duì)于“當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，借款人應(yīng)向貸款人提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠信保證”，這些細(xì)則也通過“信用備案”的補(bǔ)充方式嚴(yán)格了認(rèn)房認(rèn)貸的執(zhí)行程序。（2010年6月5日《新京報(bào)》）2100433B