私房租賃簡(jiǎn)介

私房租賃，房屋租賃的一種。公民個(gè)人將自己所有的房屋出租給承租人使用并收取租金的行為。

私房租賃合同是與公房租賃合同行對(duì)應(yīng)的，是通常意義上的房屋租賃合同，是指出租人將其私有房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

標(biāo)準(zhǔn)租私房是指“文化大革命”前個(gè)人出租的私房，“文革”初期由政府房屋行政管理部門接管，“文革”后落實(shí)私房政策時(shí)帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)，并且執(zhí)行北京市規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)私有出租房屋。標(biāo)準(zhǔn)租私房的承租人與產(chǎn)權(quán)人之間有的訂有私房租賃契約，有的并沒有訂立契約，但是在此長(zhǎng)期居住。然而，由于標(biāo)準(zhǔn)租私房的租金標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)期以來(lái)僅僅是按略高于直管公房的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，因此產(chǎn)權(quán)人要么無(wú)力修房，要么拒絕修房，承租人住在這些危房里十分不安全，而房主也覺得財(cái)產(chǎn)收益受到損害……

“文革”初期，北京市共接管私人房產(chǎn)51萬(wàn)間。1978年開始落實(shí)私房政策試點(diǎn)，1983年落實(shí)私房政策工作全面展開，在產(chǎn)權(quán)人和承租人繼續(xù)維持房屋租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)的前提下，帶戶發(fā)還了私人出租房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前還有近3.9萬(wàn)間，其中96%分布在東城、西城、崇文、宣武四城區(qū)，朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)和通州區(qū)也有少量分布。標(biāo)準(zhǔn)租私房承租戶的認(rèn)定，以北京市落實(shí)私房政策時(shí)各區(qū)房屋行政管理部門帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)的清冊(cè)、歷次調(diào)租的清冊(cè)為依據(jù)。但產(chǎn)權(quán)人自愿將原自住房與直管公房或其他房屋使用權(quán)互換、并按政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)向其自住房屋的承租人收取租金的，不屬于解決的范圍。

在實(shí)踐中，私房的分割占了離婚后房屋分割 的大頭，而且情況相當(dāng)復(fù)雜。主要可分為以下幾種類型：

(一)夫妻雙方婚后出資(包括貸款)取得房屋產(chǎn)權(quán)，離婚后房屋如何分割"para" label-module="para">

這是最簡(jiǎn)單，也是最好處理的一種情形。

首先，明確產(chǎn)權(quán)，不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財(cái)產(chǎn)。其次，明確產(chǎn)值，即房屋價(jià)值，按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，不按當(dāng)初購(gòu)房合同金額計(jì)算。再次，分清權(quán)益部分和債務(wù)部分。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。比如，一套房子購(gòu)買價(jià)是50萬(wàn)元，首付15萬(wàn)元，貸款35萬(wàn)元，現(xiàn)值60萬(wàn)元，未還貸款30萬(wàn)元。夫妻可以分的部分就是，60萬(wàn)元的現(xiàn)值減去30萬(wàn)元貸款后的30萬(wàn)元，每人可分得15萬(wàn)元。也就是說(shuō)，由取得房子的一方付給未得房一方15萬(wàn)元，得房方單獨(dú)償還剩余的本金及利息。

(二)夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，離婚時(shí)房屋如何分割"para" label-module="para">

既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，那么該房屋是婚前財(cái)產(chǎn)。因此，離婚時(shí)，另一方無(wú)權(quán)要求分割。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定也是如此的。

(三)夫妻一方婚前通過(guò)按揭貸款購(gòu)房，取得了房產(chǎn)證，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割"para" label-module="para">

雖然房屋是一方婚前購(gòu)得，但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應(yīng)當(dāng)視為共同財(cái)產(chǎn)。需要說(shuō)明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個(gè)人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。當(dāng)然，如果一方確能證實(shí)，其還貸資金來(lái)源于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，那么該部分不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。

(四)夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產(chǎn)證的，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后如何分割"para" label-module="para">

該問題實(shí)際上就是，房產(chǎn)證的取得與房屋產(chǎn)權(quán)歸屬有無(wú)關(guān)系的問題。筆者認(rèn)為，房產(chǎn)證雖然是物權(quán)憑證，是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應(yīng)當(dāng)是婚后財(cái)產(chǎn)，還是要將財(cái)產(chǎn)來(lái)源細(xì)分為婚前婚后兩部分進(jìn)行分割。畢竟，財(cái)產(chǎn)權(quán)益在婚前簽訂購(gòu)房合同后就已經(jīng)取得，房產(chǎn)證是婚前訂立的購(gòu)房合同及付款行為的結(jié)果而已。

(五)夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸但房屋升值，離婚時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證的房屋如何分割"para" label-module="para">

根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定，離婚時(shí)，雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴。另外，最高院民一庭有關(guān)解釋明確，法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括：(1)購(gòu)買福利性政策房屋;(2)購(gòu)買商品房;(3)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。購(gòu)買以上三種房屋，在離婚時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證的，法院不宜就該房所有權(quán)直接判決。

(六)父母參與出資購(gòu)買的房屋，子女離婚后，房屋如何分割"para" label-module="para">

最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)第二十二條規(guī)定，(1)父母在雙方結(jié)婚前的出資，視為對(duì)自己子女的贈(zèng)與，另有約定除外;(2)父母在雙方結(jié)婚后的出資，視為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，另有約定除外。

在實(shí)踐中，還有一種情況：在離婚時(shí)，一方突然提出，買房子的錢是向父母借的，不是父母贈(zèng)與的，并拿出借據(jù)證實(shí)。對(duì)此，法院一般的做法是，首先看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認(rèn)，法院一般不對(duì)該債權(quán)債務(wù)是否成立進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，因?yàn)閭鶛?quán)人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在這類案件中，在對(duì)房屋進(jìn)行分割的同時(shí)，會(huì)告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。

(七)房產(chǎn)證上有第三人的名字，離婚后房屋如何分割"para" label-module="para">

比如，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字，或有父母的名字。對(duì)此，法院一般不會(huì)將主動(dòng)追加第三人，而是采取如下措施：(1)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，對(duì)房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理，由當(dāng)事人另案起訴;(2)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，將案件中止審理，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果，對(duì)夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。

(八)婚前雙方出資購(gòu)房，但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割"para" label-module="para">

在實(shí)踐中這樣的情況主要是，男女戀愛期間感情覺得不錯(cuò)，婚前商議買房子。后雙方共同出資，出于各種原因，購(gòu)房合同及房產(chǎn)證上只寫了一方的名字，另一方?jīng)]有寫進(jìn)去。兩人結(jié)婚后因感情破裂決定離婚，此時(shí)，一方不承認(rèn)另一方購(gòu)房時(shí)出過(guò)資，認(rèn)為房屋屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不作分割。在不能證實(shí)自己有出資且不是贈(zèng)與給另一方的前提下，一方的權(quán)益法院是無(wú)力保護(hù)的。也就是說(shuō)，即使一方真出了錢，但不能證明出資行為，法院也無(wú)法判決另一方給予適當(dāng)補(bǔ)償。