住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范

佛山市南海區(qū)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)、佛山市功標(biāo)企業(yè)管理咨詢有限公司、佛山 市千秋物業(yè)服務(wù)有限公司、佛山市南海區(qū)豪信物業(yè)管理有限公司、佛山市南海臻佳物業(yè)管理有限公司、 佛山市南海能興物業(yè)管理有限公司、佛山市南海海逸物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司、廣東國(guó)安物業(yè)經(jīng)營(yíng)服 務(wù)有限公司、佛山市南海鴻暉物業(yè)管理有限公司、佛山市南海區(qū)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司、佛山市人一物 業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司、佛山市安賢物業(yè)管理有限公司、佛山興兆物業(yè)管理有限公司南海分公司、保利(佛 山)物業(yè)服務(wù)有限公司、佛山市萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司、中海物業(yè)管理有限公司佛山分公司、廣東美的 物業(yè)管理股份有限公司

本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的術(shù)語(yǔ)和定義、基本要求、服務(wù)內(nèi)容等2100433B

本標(biāo)準(zhǔn)適用于佛山市南海區(qū)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)內(nèi)所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其他非會(huì)員企業(yè)也可參照?qǐng)?zhí) 行

何國(guó)光、何篩紅、劉穗生、林濤、招國(guó)潘、黃冠金、陳偉英、李恩、吳紅、周 衛(wèi)國(guó)

文件原文

珠海市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法

（珠海市人民政府令第28號(hào)）

第一條　為規(guī)范我市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，維護(hù)物業(yè)管理公司及業(yè)主的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的健康發(fā)展，根據(jù)《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市城區(qū)范圍內(nèi)具有物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)的資質(zhì)、經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理公司，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)提供社會(huì)化、專業(yè)化服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)。

本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的住宅及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

本辦法所稱物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理公司接受業(yè)主的委托，對(duì)其物業(yè)、綠化、衛(wèi)生、道路交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常管理、維護(hù)、修繕、整治服務(wù)所收取的費(fèi)用。

本辦法所稱城區(qū)，是指香洲區(qū)行政區(qū)域范圍。

第三條　香洲區(qū)價(jià)格主管部門是本市城區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管部門。香洲區(qū)價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同香洲區(qū)物業(yè)管理部門加強(qiáng)對(duì)本市城區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和管理。

第四條　物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及業(yè)主的承受能力相適應(yīng)的原則。

鼓勵(lì)物業(yè)管理公司開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，防止價(jià)格壟斷和牟取暴利行為。

第五條　物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)。

（一）已成立業(yè)主委員會(huì)的。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司在《物業(yè)管理委托合同》中參照《住宅小區(qū)物業(yè)分級(jí)參考標(biāo)準(zhǔn)》和政府指導(dǎo)價(jià)約定或由雙方協(xié)商確定；仍不能確定的，由香洲區(qū)物業(yè)管理主管部門指定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)投標(biāo)確定。

（二）物業(yè)已交付使用但尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)管理公司在政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)上下20%的幅度內(nèi)提出，經(jīng)香洲區(qū)價(jià)格主管部門核定后，報(bào)市價(jià)格主管部門批準(zhǔn)。

由于住宅小區(qū)規(guī)模小、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)成本高等特殊原因，無(wú)法執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，由香洲區(qū)物業(yè)管理主管部門指定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)投標(biāo)確定；仍不能確定的，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理公司提出，經(jīng)香洲區(qū)價(jià)格主管部門核定后，報(bào)市價(jià)格主管部門批準(zhǔn)。

第六條　本市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)（按每月每平方米房屋建筑面積計(jì)算）如下：

（一）多層住宅（7層及以下）。

一級(jí)：每平方米0.55元；

二級(jí)：每平方米0.45元；

三級(jí)；每平方米0.40元；

四級(jí)：每平方米0.35元。

（二）高層住宅（8層及以上有電梯）

一級(jí)：每平方米1.20元：

二級(jí)：每平方米1.00元：

三級(jí)：每平方米0.90元；

四級(jí)：每平方米0.80元：

五級(jí)：每平方米0.70元。

不帶電梯的高層住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按多層住宅的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

高層住宅中不使用電梯的底層住戶物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)按高層住宅標(biāo)準(zhǔn)的80%收取，不分?jǐn)偣搽娞莸碾娰M(fèi)。

第七條　住宅小區(qū)內(nèi)的辦公用房的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)按住宅標(biāo)準(zhǔn)的200%收取。商業(yè)用房的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)按住宅標(biāo)準(zhǔn)的300%收取。

住宅小區(qū)臨街商鋪的物業(yè)管理服務(wù)由業(yè)主與物業(yè)管理公司商定，如業(yè)主需要住宅小區(qū)物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)的，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理公司在《物業(yè)管理委托合同》中按照上款標(biāo)準(zhǔn)約定或由雙方協(xié)商確定。

空置物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)按住宅標(biāo)準(zhǔn)的50%收取。

高尚住宅區(qū)、別墅區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)業(yè)主的要求和物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)空、質(zhì)量和深度，按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則確定。

第八條　物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)不包含小區(qū)及樓宇內(nèi)的公共水電費(fèi)，公共水電費(fèi)的分?jǐn)傓k法按國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

住宅小區(qū)的機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)必須經(jīng)香洲區(qū)價(jià)格主管部門批準(zhǔn)后方可收取。并作為物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收入。住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)辦法由市政府另行制定。

第九條　市價(jià)格主管部門可以根據(jù)市場(chǎng)物價(jià)的變動(dòng)情況對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，報(bào)市政府批準(zhǔn)后向社會(huì)公布。

第十條　根據(jù)物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量、深度，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)可在政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上浮動(dòng)。

獲得全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范的物業(yè)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)可在政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮不超過(guò)15%。獲得全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀稱號(hào)的物業(yè)，可上浮不超過(guò)5%。

物業(yè)管理服務(wù)水平達(dá)不到《住宅小區(qū)物業(yè)分級(jí)參考標(biāo)準(zhǔn)》的最低等級(jí)，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)在政府指導(dǎo)價(jià)最低標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)降低。

第十一條　香洲區(qū)物業(yè)管理主管部門會(huì)同香洲區(qū)價(jià)格主管部門根據(jù)《住宅小區(qū)物業(yè)分級(jí)參考標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)進(jìn)行定級(jí)。

第十二條　對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行資質(zhì)管理制度。從事物業(yè)管理的公司必須向香洲區(qū)物業(yè)管理主管部門申領(lǐng)《珠海市物業(yè)管理資質(zhì)證韋》。并在工商行政管理機(jī)關(guān)辦理登記注冊(cè)，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后才能經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。

第十三條　物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行許可證制度。物業(yè)管理公司必須向香洲區(qū)價(jià)格主管部門申領(lǐng)《廣東省經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)許可證》，并按規(guī)定制定《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)公示牌》。

《廣東省經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)許可證》實(shí)行年審制度。

第十四條　未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)物業(yè)管理公司申報(bào)或調(diào)整收費(fèi)的程序；

由物業(yè)管理公司向香洲區(qū)價(jià)格主管部門提出申請(qǐng)，填寫《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)申請(qǐng)表》，并提交下列資料：

（一）《珠海市物業(yè)管理資質(zhì)證書》；

（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（三）小區(qū)樓宇總平面圖：

（四）小區(qū)定級(jí)證明。

第十五條　物業(yè)管理公司在《物業(yè)管理委托合同》約定以外自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主認(rèn)可的，業(yè)主或者使用人可以不支付服務(wù)費(fèi)用。

第十六條　物業(yè)管理公司已接受委托實(shí)施物業(yè)管理并己收取服務(wù)費(fèi)的，其他部門和單位不得再重復(fù)征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

第十七條　業(yè)主不按《物業(yè)管理委托合同》或政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)交付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理公司可以催繳、限期交費(fèi)；逾期不交付的，按合同約定加收滯納金，合同沒(méi)有約定的，可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金；經(jīng)催收仍不交付的?？衫鄯e記賬，在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，由房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)代為扣除；物業(yè)管理公司也可以依法向人民法院起訴。

第十八條　業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》期滿，或者物業(yè)管理公司違反《物業(yè)管理委托合同》規(guī)定的，業(yè)主委員會(huì)可以按照合同約定解聘物業(yè)管理公司，重新聘用物業(yè)管理公司。

第十九條　業(yè)主與物業(yè)管理公司之間發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)糾紛，由香洲區(qū)價(jià)格主管部門和香洲區(qū)物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)調(diào)解。

第二十條　物業(yè)管理公司違反本辦法的，由香洲區(qū)價(jià)格主管部門根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定處理。

第二十一條　本市城區(qū)范圍以外的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)可參照本辦法執(zhí)行。

第二十二條　本辦法自2001年2月1日起執(zhí)行。市政府過(guò)去頒發(fā)的有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)的規(guī)定與本辦法有抵觸的，以本辦法為準(zhǔn)。

附：

《住宅小區(qū)物業(yè)分級(jí)參考標(biāo)準(zhǔn)》

一、多層住宅：

一級(jí)：

1、小區(qū)布局合理，設(shè)計(jì)檔次高、質(zhì)量好，整體環(huán)境優(yōu)美舒適，綠地覆蓋率達(dá)到30%以上，有較大規(guī)模的園林小景，綠化物修剪整齊美觀，維護(hù)管理良好。

2、公共配套設(shè)施完善，維護(hù)良好。道路平整順暢，水、電、消防設(shè)施先進(jìn)，保障及時(shí)、有效。

3、有住戶活動(dòng)會(huì)所、有充足良好的各種文化娛樂(lè)、體育等社區(qū)文化活動(dòng)場(chǎng)所和商業(yè)等生活服務(wù)設(shè)施，并能經(jīng)常開展各種文體活動(dòng)。

4、實(shí)行封閉式管理，配備先進(jìn)保安設(shè)備和監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)，保安人員24小時(shí)值班、巡邏，區(qū)內(nèi)治安秩序良好。

5、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場(chǎng)地每天清掃、保潔，樓內(nèi)大堂潔凈無(wú)灰塵，區(qū)內(nèi)無(wú)衛(wèi)生死角、無(wú)積存垃圾，無(wú)亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。

6．管理人員素質(zhì)高，文明禮貌，服務(wù)周到。

二級(jí)：

1、小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋率達(dá)到25%以上，園林綠化維護(hù)管理良好。

2、公共配套設(shè)施維護(hù)良好。道路平整順暢，水、電、消防設(shè)施保障有效。

3、有較好的社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所，并能開展文體活動(dòng)。

4、保安人員24小時(shí)值班、巡邏，保護(hù)小區(qū)安全。

5、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場(chǎng)地每天清掃、保潔，無(wú)積存垃圾，無(wú)亂堆亂放，下水道、沙并、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。

三級(jí)：

1、小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋率達(dá)到20%以上，園林綠化生長(zhǎng)較好。

2、公共配套設(shè)施完好。水、電、消防設(shè)施齊全有效。

3、有公共社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所，基本適應(yīng)公共活動(dòng)。

4、保安人員24小時(shí)值班，保持小區(qū)安全。

5、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場(chǎng)地保持清潔，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。

四級(jí)：

1、小區(qū)內(nèi)綠化維護(hù)正常。

2．公共配套設(shè)施完整。符合設(shè)計(jì)要求，能有效為小區(qū)服務(wù)。

3、保安人員24小時(shí)值班，保持小區(qū)安全。

4、環(huán)境清潔衛(wèi)生。公共場(chǎng)地保持清潔，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。

二、高層住宅（商住樓）

一級(jí)：

1．小區(qū)（或大樓）布局合理，設(shè)計(jì)檔次高、質(zhì)量好，用料上乘，環(huán)境優(yōu)美舒適。綠地覆蓋率達(dá)到30%以上，有園林小景，綠化物修剪整齊美觀，維護(hù)管理良好。

2、公共配套設(shè)施完善，維護(hù)良好。道路平整順暢，電梯、水、電、消防設(shè)施先進(jìn)，保障有效。

3、有良好的住戶活動(dòng)會(huì)所和先進(jìn)完善的各種文化娛樂(lè)、體育等社區(qū)文化活動(dòng)場(chǎng)所，并能經(jīng)常開展各種文體活動(dòng)，商業(yè)等生活服務(wù)設(shè)施配套適用、方便。

4、全封閉式管理，配備先進(jìn)保安設(shè)備和監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)。保安人員24小時(shí)值班、巡邏，區(qū)內(nèi)治安秩序良好。

5、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場(chǎng)地每天清掃、保潔，樓內(nèi)大堂潔凈無(wú)灰塵，區(qū)內(nèi)無(wú)衛(wèi)生死角、無(wú)積存垃圾，無(wú)亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。

6、管理人員素質(zhì)高，文明禮貌，服務(wù)周到。

二級(jí)：

1、小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋率達(dá)到25%以上，園林綠化修剪整齊美觀，維護(hù)管理良好。

2、公共配套設(shè)施維護(hù)良好。道路平整順暢，水、電、消防設(shè)施保障有效。

3、有較好的社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所，并能開展各種文體活動(dòng)。

4、保安人員24小時(shí)值班、巡邏，區(qū)內(nèi)秩序良好。

5、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場(chǎng)地每天清掃、保潔，區(qū)內(nèi)無(wú)衛(wèi)生死角、無(wú)積存垃圾，無(wú)亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。

6．使用中、高檔電梯。

7、有先進(jìn)、完善的消防、供水、供電和防盜系統(tǒng)，維護(hù)使用良好。

三級(jí)：

1、小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋率達(dá)到20%以上，園林綠化維護(hù)管理良好。

2、公共配套設(shè)施完善。道路平整順暢，電梯、水、電消防設(shè)施保障有效。

3．有較好的社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所，并能開展文體活動(dòng)。

4、保安人員24小時(shí)值班、巡邏，保護(hù)小區(qū)安全。

5．環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場(chǎng)地每天清掃、保潔，無(wú)積存垃圾，無(wú)亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。

6、使用中、高檔電梯。

7．有較完善的消防、供水、供電和防盜系統(tǒng)，維護(hù)使用良好。

四級(jí)：

1、有電梯，小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋率達(dá)到10%以上或有盆花，園林綠化生長(zhǎng)較好。

2、公共配套設(shè)施完好。電梯和供水、供電．消防設(shè)施齊全、運(yùn)作正常，服務(wù)良好。

3．有公共社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所，基本適應(yīng)公共活動(dòng)。

4、保安人員24小時(shí)值班，保持小區(qū)安全。

5、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場(chǎng)地保持清潔，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。

五級(jí)：

1、小區(qū)內(nèi)綠地管理較好。

2、有公共活動(dòng)場(chǎng)。

3、公共配套設(shè)施完好，電梯、供水、供電、消防設(shè)施齊全、有效。

4、保安人員24小時(shí)值班，保持小區(qū)安全。

5．公共場(chǎng)地環(huán)境保持清潔，下水道、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。

本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量分級(jí)與評(píng)價(jià)的基本要求、評(píng)價(jià)原則及評(píng)價(jià)內(nèi)容等。