房地產(chǎn)抵押評(píng)估管理構(gòu)筑銀行風(fēng)險(xiǎn)防范長(zhǎng)效機(jī)制

商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)主要有:以設(shè)定抵押后建的設(shè)施擴(kuò)大貸款、以劃撥土地抵押貸款、以預(yù)售商品房和在建工程抵押貸款和以虧損企業(yè)財(cái)產(chǎn)貸款。防范此類貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施主要有:明確抵押物的法定范圍、規(guī)范土地使用權(quán)抵押操作等。

抵押是巴塞爾新資本協(xié)議規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具之一。抵押物對(duì)商業(yè)銀行優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、防范信用風(fēng)險(xiǎn)有著重要的作用。本文將重點(diǎn)分析銀行房地產(chǎn)抵押貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而結(jié)合我國(guó)商業(yè)銀行抵押貸款現(xiàn)狀進(jìn)行分析，給出了防范和化解銀行房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策和建議。

隨著我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,房地產(chǎn)交易形式日漸豐富.房地產(chǎn)抵押作為房地產(chǎn)管理工作中的重要內(nèi)容,由于制度和政策發(fā)展的滯后,給房產(chǎn)抵押登記工作帶來(lái)了諸多問(wèn)題.如何做到有效的預(yù)防,首先我們要清楚問(wèn)題出現(xiàn)的類型,然后根據(jù)這些問(wèn)題的表現(xiàn)形式,有針對(duì)性的制定相應(yīng)的對(duì)策,以做到防微杜漸,有效應(yīng)對(duì).

房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)不僅關(guān)系到商業(yè)銀行利益,也影響我國(guó)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定,它的運(yùn)作過(guò)程存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。文章主要從抵押權(quán)人、抵押評(píng)估和抵押登記等方面分析了房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn),并給出相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范建議,如完善相關(guān)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制、對(duì)抵押物進(jìn)行科學(xué)分類以確定合適的抵押率、完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度等。

伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度和城市土地使用制度的改革，房地產(chǎn)法制建設(shè)的不斷完善，以房地產(chǎn)為抵押物提供擔(dān)保的借貸行為也逐步發(fā)展。但是，近年來(lái)由于樓市飆升，面對(duì)承載著定“泡沫”的房地產(chǎn)。在實(shí)踐信貸業(yè)務(wù)的過(guò)程中如何夯實(shí)抵押物，提高信貸資產(chǎn)安全性，商業(yè)銀行一直在進(jìn)行著積極的探索。

隨著我國(guó)金融體制改革的不斷深入，抵押貸款制度已成為商業(yè)銀行保全資產(chǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)不可或缺的重要措施。與此相適應(yīng)，抵押資產(chǎn)的評(píng)估，也成為我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中的一個(gè)重要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，大多數(shù)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)機(jī)構(gòu)都已涉足甚至大力開展了此領(lǐng)域的評(píng)估工作。銀行抵押資產(chǎn)中，有相當(dāng)一部分是屬于房地產(chǎn)抵押。據(jù)了解，目前很多評(píng)估機(jī)構(gòu)在開展對(duì)房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中均不同程度地存在一些問(wèn)題，并導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失真，給金融機(jī)構(gòu)、借款人(抵押人)、評(píng)估機(jī)構(gòu)自身都帶來(lái)了極大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何在工作中切實(shí)做好房地產(chǎn)抵押的評(píng)估，不僅具有緊迫的現(xiàn)實(shí)意義，同時(shí)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)評(píng)估理論的發(fā)展、完善，對(duì)整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)范和風(fēng)險(xiǎn)防范都具有十分重要的意義。

-52- 中國(guó)科技信息2005年第14期chinascienceandtechnologyinformationjul.2005 經(jīng)濟(jì)管理論壇 房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范與有效房地產(chǎn)估價(jià) 張衍駿陳江東浙江省臺(tái)州市泰隆城市信用社　318050 伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度和城市土地使用 制度的改革，房地產(chǎn)法制建設(shè)的不斷完善，以房 地產(chǎn)為抵押物提供擔(dān)保的借貸行為也歷經(jīng)了從 無(wú)到有的階段，并逐步成為人們社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 中的重要融資手段。但是，近年來(lái)由于地價(jià)上 漲、樓市飆升，面對(duì)承載著一定“泡沫”的房地 產(chǎn)，在實(shí)踐信貸業(yè)務(wù)的過(guò)程中如何夯實(shí)抵押物， 有效提高自身的信貸資產(chǎn)安全性，商業(yè)銀行一 直以來(lái)在進(jìn)行著積極的探索。本人認(rèn)為本著公 平、公正的原則，借助有效房地產(chǎn)估價(jià)不僅可以 相對(duì)合理測(cè)算和判定抵押物的價(jià)值，而且對(duì)抵 押物合法性、有效性能起到良好的預(yù)警作用，對(duì) 防范房

房地產(chǎn)抵押貸款是銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。目前我國(guó)銀行業(yè)接受作為抵押物的房地產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)、廠房、辦公用房、寫字樓、商鋪和個(gè)人住宅等。據(jù)統(tǒng)

近年來(lái),房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)成為各銀行重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目,但其發(fā)展過(guò)程中存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)。本文從抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展歷程、特征、償還方式談起,對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展中存在的諸多風(fēng)險(xiǎn),如借款人風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等一一作了分析,并從建立和完善商業(yè)銀行相關(guān)體系等多個(gè)角度提出可操作性措施。

明確的抵押物評(píng)估在抵押物成為首要還款來(lái)源時(shí)有助于將銀行的損失降到最低。但由于對(duì)自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)分推崇和對(duì)市場(chǎng)價(jià)值作用的迷信,美國(guó)銀行業(yè)在評(píng)估和審核抵押房地產(chǎn)價(jià)值環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題,間接導(dǎo)致金融危機(jī)的產(chǎn)生。reinerlux指出美國(guó)的一些銀行盲目地依賴以不動(dòng)產(chǎn)為抵押物的貸款,在對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)過(guò)分關(guān)注其實(shí)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值,卻忽略了其抵押貸款價(jià)值,最終在房?jī)r(jià)

淺談房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估及風(fēng)險(xiǎn)防范

由于房地產(chǎn)本身的特點(diǎn),房地產(chǎn)抵押貸款存在著很多風(fēng)險(xiǎn),一個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)是制度風(fēng)險(xiǎn),另一方面就是給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),特別著重從制度角度分析了產(chǎn)生房地產(chǎn)抵押貸款的原因。為了控制這些風(fēng)險(xiǎn),提出了一些防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的方法。

本文就實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)抵押貸款這類擔(dān)保融資方式可能存在的各類潛在風(fēng)險(xiǎn)(包括共性風(fēng)險(xiǎn)、土地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)、在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)以及新的調(diào)控政策將會(huì)導(dǎo)致的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn))進(jìn)行了分析,并從銀行等貸款金融機(jī)構(gòu)的角度提供了一些在實(shí)踐操作中防范這些風(fēng)險(xiǎn)的可供參考的對(duì)策。

本文就實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)抵押貸款這類擔(dān)保融資方式可能存在的各類潛在風(fēng)險(xiǎn)（包括共性風(fēng)險(xiǎn)、土地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)、在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)以及新的調(diào)控政策將會(huì)導(dǎo)致的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)）進(jìn)行了分析，并從銀行等貸款金融機(jī)構(gòu)的角度提供了一些在實(shí)踐操作中防范這些風(fēng)險(xiǎn)的可供參考的對(duì)策。

由于房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展,金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押貸款也不斷增加,與此同時(shí)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷加大。本文就金融機(jī)構(gòu)如何控制房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析并提出了一些改進(jìn)措施。

本文就實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)抵押貸款這類擔(dān)保融資方式可能存在的各類潛在風(fēng)險(xiǎn)(包括共性風(fēng)險(xiǎn)、土地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)、在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)以及新的調(diào)控政策將會(huì)導(dǎo)致的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn))進(jìn)行了分析,并從銀行等貸款金融機(jī)構(gòu)的角度提供了一些在實(shí)踐操作中防范這些風(fēng)險(xiǎn)的可供參考的對(duì)策。

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,作為房地產(chǎn)的一種利用方式和融資風(fēng)險(xiǎn)的一種防范措施,房地產(chǎn)抵押權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的形式已為越來(lái)越多的債權(quán)人所運(yùn)用。本文從抵押權(quán)人、房地產(chǎn)抵押登記部門等角度分析了房地產(chǎn)抵押存在的風(fēng)險(xiǎn),并簡(jiǎn)要的提出防范措施。

一、重視最高額抵押合同的登記抵押合同必須辦理登記,這里要注意兩點(diǎn):1.抵押登記的意義。根據(jù)最高人民法院有關(guān)司法解釋和《物權(quán)法》第199條第2款的規(guī)定,抵押登記具有對(duì)抗第三人的效力。也就是說(shuō),如果僅簽訂抵押合同而未辦理抵押登記,并不導(dǎo)致抵押合同無(wú)效,該抵押合同在銀行與抵押人之間仍有效力,只是該抵

引言：\r\n隨著我國(guó)商業(yè)銀行的快速發(fā)展，越來(lái)越多的工業(yè)企業(yè)利用銀行資金的意識(shí)和對(duì)銀行的依賴程度不斷增強(qiáng)。這些工業(yè)企業(yè)往往在出現(xiàn)某種資金需求時(shí)，以其合法擁有的工業(yè)房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請(qǐng)貸款支持，從而形成了一個(gè)工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)市場(chǎng)。工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)，目前已成為許多房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)來(lái)源。

由于房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)等問(wèn)題,造成房地產(chǎn)抵押價(jià)值高估,對(duì)抵押貸款的放貸金額會(huì)產(chǎn)生直接影響,進(jìn)而影響商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款安全。采取對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告易出現(xiàn)問(wèn)題地方進(jìn)行重點(diǎn)審核等措施,可以防止房地產(chǎn)抵押價(jià)值過(guò)高,防范商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

如今我國(guó)房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展階段,房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的業(yè)務(wù)的數(shù)量也日漸增加.而由于評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)技術(shù)的限制和銀行貸款門檻低等原因,致使銀行存在很多風(fēng)險(xiǎn).因此對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估存在的風(fēng)險(xiǎn)、造成風(fēng)險(xiǎn)存在的原因及其防范措施進(jìn)行分析是非常重要的,特別是對(duì)降低銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)及促進(jìn)相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展有著至關(guān)重要的作用.房地產(chǎn)抵押貸款是指銀行或其他金融機(jī)構(gòu)以借款人提供房產(chǎn)或地產(chǎn)作為還款的物質(zhì)保證的抵押貸款.亞市房地產(chǎn)信用貸款的重要形式且占據(jù)了重要的地位.且其應(yīng)以《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等為依據(jù)進(jìn)行.抵押物的價(jià)值關(guān)系著放款額度的高低,由此看來(lái),以科學(xué)技術(shù)規(guī)范的評(píng)估貸款政策在有效規(guī)避和減少相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)是十分重要的.

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，在房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)總量中，其中抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估占了相當(dāng)大的比重。由于評(píng)估人員技術(shù)水平和執(zhí)業(yè)素質(zhì)及銀行貸款門檻偏低等因素導(dǎo)致銀行面臨風(fēng)險(xiǎn)。因此分析房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因及防范措施，對(duì)降你銀行抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估業(yè)穩(wěn)定健康有序的發(fā)展十分重要。抵押物價(jià)值的高低直接影響銀行發(fā)放貸款額度，因此科學(xué)的評(píng)估技術(shù)和規(guī)范的貸款政策構(gòu)筑房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范屏障，對(duì)有效規(guī)避和降低銀行風(fēng)險(xiǎn)具有非常重要的作用。