碧桂園東旭府

不同于6月“網(wǎng)紅盤”扎堆，截至目前，除了剛剛結(jié)束登記的卓越蔚藍領(lǐng)秀，7月推盤的樓盤似乎沒這么熱了？

昨日(7月6日)，陽光城翡麗公園、中南君奧時代和碧桂園東旭府，相繼公布了搖號登記方案，引發(fā)了眾多網(wǎng)友熱議。

陽光城翡麗公園效果圖

陽光城翡麗公園將推出1號樓，住宅房源共200套，其中約90平米以下戶型150套、約108平米戶型50套，整體均價約21000元/平米，含裝修標準3000元/平米。

中南君奧時代效果圖

中南君奧時代3號樓，住宅房源268套，其中90平米以下房源160套，均價20500元/平米，約110平米戶型108套，均價21000元/平米，均包含裝修標準2800元/平米。

碧桂園東旭府效果圖

碧桂園東旭府將推出南區(qū)1、2、3、4、5、6幢和北區(qū)1、2、5、6幢，共1276套房源。其中住宅1266套，均價約18443元/平米，含裝修價格3000元/平米。

房源戶型建筑面積63-122平米，具體包括約80平米左右戶型套數(shù)462套；約90平米左右戶型套數(shù)422套；約105平米左右戶型套數(shù)19套；約120平米左右戶型套數(shù)363套。

前兩者都在蕭山新街，后者位于蕭山義橋，地段差異比較大，價格也差了2500元/平米左右，但主力戶型近似，如果以首套剛需90方計算，其實首付只需多個5-7萬，客戶群體比較重疊。

那么，哪個值得買？不考慮差價，你會pick哪個？

新街樓盤區(qū)位示意

先看地段，新街向東，義橋向南。

新街，雖然沒有特別“重大的規(guī)劃”，但是地域性比較好。往西與蕭山市北無縫鏈接，往東到空港新城、機場，距離奧體不算遠(直線10多公里)，北邊有蕭山科技城，隔江就是杭州主城區(qū)，更重要的是處于奧體亞運輻射圈。

《蕭山次區(qū)域控規(guī)單元圖》

在4月26日公示的《蕭山次區(qū)域控規(guī)單元圖》中，義橋被稱為楊岐山單元，才被正式納入蕭山城區(qū)。當然，義橋還處在杭州大力推進擁江發(fā)展的戰(zhàn)略節(jié)點--三江口區(qū)域。

在蕭山重點打造的“兩帶兩廊”產(chǎn)業(yè)布局中，義橋參與了時代智造走廊建設(shè)，除了自身的三江口文旅小鎮(zhèn)(規(guī)劃三江口碼頭商業(yè)綜合體)、義橋軍民融合小鎮(zhèn)，還連接未來智造小鎮(zhèn)、智慧健康小鎮(zhèn)、東方文化園集群、亞太科創(chuàng)園(智能網(wǎng)聯(lián)汽車)等，相信產(chǎn)業(yè)、人口都不缺。

時代智造走廊示意圖

兩地也有共同的缺點，商業(yè)配套不足，特別是大型的綜合體基本沒有。(新街的融創(chuàng)東南海約有7萬方商業(yè)，包含超市、影院等業(yè)態(tài)，預(yù)計2021年左右開業(yè)。)

值得一提的是，義橋是蕭山城區(qū)為數(shù)不多的2萬以內(nèi)板塊。

交通方面，新街各項規(guī)劃落實會更早。

君奧時代和翡麗公園還是“地鐵盤”，距離地鐵7號線盛東站(規(guī)劃)在300米范圍內(nèi)，未來到奧體差不多6站路，過江就是錢江新城，到蕭山機場更是只有5站路程。

而到義橋除了繞城高速，目前主要是時代高架走冠山隧道，走地面道路。

不過，好在根據(jù)7月初杭州市建委發(fā)布的最新消息，江南區(qū)域“三縱兩橫”快速路網(wǎng)的其中一縱——時代大道(冠山隧道南—繞城南線，全長約7.6公里)快速路已經(jīng)啟動建設(shè)，并計劃在2020年底完工，將大大提速聞堰、義橋區(qū)塊和主城區(qū)無縫對接。

當然，義橋也有軌道交通計劃?！逗贾菔惺捝絽^(qū)重點基礎(chǔ)設(shè)施項目用地規(guī)劃表》顯示，地鐵4號線有計劃南延至義橋，不過開工時間比較晚，要到2019年-2020年。

景觀環(huán)境，因為依托“三江口”，濱水景觀、潘山生態(tài)景觀、西側(cè)自然山體景觀等等，義橋比新街優(yōu)勢更大。另外新街吃虧在靠機場太近，航道噪音比較大。

三江口區(qū)位示意圖

落實到具體產(chǎn)品，3個項目整體定位都是偏剛需，差異并不明顯。

體量東旭府最大，社區(qū)規(guī)劃會好一點。碧桂園的企業(yè)實力雖然最大，但是品牌力和產(chǎn)品檔次一般。翡麗公園園區(qū)內(nèi)有游泳池和幼兒園，樓間距也大(108米)；中南君奧時代小戶型中間套通透性比翡麗公園略好，而且裝修還有中央空調(diào)。

新房二手房差價，也是否值得入手的一個重要因素。

碧桂園東旭府，周邊在售的新盤只有萬科江灣城，最近一批房源還要“追溯”到去年12月，均價約15000元/平米，目前還有5幢房源未推，與其相比，東旭府18443元/平米提升了不少。而區(qū)域二手房，綠都御景藍灣和金域蘭庭等小區(qū)近一月的成交均價在20000-25000元/平米之間，御景藍灣因為戶型拓展多，價格會高一些。

而君奧時代和翡麗公園，周邊融創(chuàng)東南海、郡望府雖然掛牌價多28000元/平米左右，但透明售房顯示實際成交價多在23000-25000元/平米。

事實上，考慮稅費，兩個區(qū)域一二手房源價格倒掛不是特別大，更偏自住和長期持有。

資金要求相比，中南君奧時代驗資標準最高，翡麗公園次之。首套家庭，君奧時代驗資金額為60萬、二套120萬、全款160萬，翡麗公園是50萬、二套100萬、全款150萬，而東旭府只需要35萬、70萬，全款也只要118萬。

當然，如果資金更充裕，對品牌和居住要求更高，其實近期一波3萬+搖號樓盤同樣值得關(guān)注。

比如蕭山市北東的濱江江南名府，2幢174套房源，戶型建筑面積78-115平米，均價32468元/平米，含裝修標準3000元/平米；未來科技城的香港興業(yè)耦園，60套多層毛坯房源，90-144平米戶型均價28200元/平米，144平米以上戶型均價33000元/平米；還有之江的禹洲濱之江，也是多層，不過是裝修交付房源，戶型建筑面積110-139平米，均價33500元/平方米，含裝修標準5000元/平米。

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