得房率影響因素

公攤面積多少、得房率的高低一直是購(gòu)房者心中的一道坎，是購(gòu)房過(guò)程中的重要指標(biāo)，畢竟誰(shuí)也不想把來(lái)之不易的購(gòu)房款更多地花在家門(mén)之外的面積上。但是得房率高就等同于公攤面積少嗎？那可不一定哦！今天，咱們就來(lái)細(xì)細(xì)說(shuō)下公攤面積那些事兒。

得房率是怎么算的？

首先我們來(lái)看一下什么是得房率，所謂得房率是指可供住戶(hù)支配的面積與每戶(hù)建筑面積之比，計(jì)算方法是得房率=套內(nèi)使用面積÷銷(xiāo)售面積（建筑面積）。

而在我們買(mǎi)房的時(shí)候呢，套內(nèi)使用面積是不經(jīng)常被提及的，大家常聽(tīng)到的都是銷(xiāo)售面積，也就是所謂建筑面積，而銷(xiāo)售面積=套內(nèi)使用面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（俗稱(chēng)“公攤面積”）。

公攤面積都包括啥？

公攤面積是分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱(chēng)，即指各產(chǎn)權(quán)共同占有或共同使用的共有建筑面積。而公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。

根據(jù)定義，公攤面積包括各產(chǎn)權(quán)戶(hù)的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。

同時(shí)，套（單元）與公共建筑空間之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，這些面積也屬于公攤面積。

而其中獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)等和為多幢房屋服務(wù)的管理用房、公共用房以及作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有共用建筑面積。

與本幢房屋不相連以及為多幢房屋服務(wù)的變電室、設(shè)備間、水泵房、門(mén)衛(wèi)房等管理用房，也不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

所以從這個(gè)定義和覆蓋內(nèi)容上來(lái)分析，上樓需要坐電梯、生活需要用水電的你，甚至每天需要倒垃圾的你，是不是開(kāi)始覺(jué)得，其實(shí)公攤并不是花的冤枉錢(qián)？雖然公攤占據(jù)了“公共”一詞，但是購(gòu)房者也是其中使用者的一部分，只是“看似冤枉”。實(shí)則花到了實(shí)處上。

得房率與公攤面積

看了上面的解釋?zhuān)隙〞?huì)有人問(wèn)了，這樣看來(lái)，公攤面積小了，得房率確實(shí)就會(huì)比較高，得房率高=公攤面積少這個(gè)等式是沒(méi)問(wèn)題的呀！

但是仔細(xì)算起來(lái)，這個(gè)等式卻是不成立的。為什么？因?yàn)槲覀冎溃變?nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

而目前，由于建筑設(shè)計(jì)的提升，不少戶(hù)型中都有了贈(zèng)送的空間，比如陽(yáng)臺(tái)啊飄窗啊地下室啊等等，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)將這些贈(zèng)送面積，計(jì)算到套內(nèi)使用面積里面來(lái)，由此計(jì)算對(duì)于公攤來(lái)說(shuō)，面積不光一點(diǎn)都沒(méi)減少，相反卻能獲得很高的得房率。

然而這些部分的面積很多是不計(jì)入房產(chǎn)證面積，也不算進(jìn)房?jī)r(jià)的，換句話(huà)說(shuō)，這些面積是“偷”來(lái)的，所以存在得房率很高，同時(shí)公攤面積也不小的情況。因此，高得房率≠公攤面積少。

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昨日，全國(guó)最大的建筑節(jié)能展——第九屆中國(guó)國(guó)際建筑節(jié)能及新型建材展覽會(huì)在老國(guó)展開(kāi)幕。在本來(lái)不起眼的第6展區(qū)，北京建工展示的一塊智能手機(jī)大小和薄厚的新保溫材料，讓不少業(yè)內(nèi)人士眼前一亮。一種曾經(jīng)用于宇航材料的氣凝膠，已經(jīng)被拓展到民用領(lǐng)域，并可以量產(chǎn)。

這種被研發(fā)人員稱(chēng)為“太空板”的宇航材料有多“牛”？北京建工的相關(guān)人員介紹，每給外墻鋪上1厘米的“太空板”，產(chǎn)生的保溫效果相當(dāng)于一床10斤重的棉被。

“在最冷的冬天，您在屋里可以關(guān)掉暖氣，只靠普通的電燈光照、做飯余溫和自身散發(fā)出的熱量，就能很舒服地待著。”承擔(dān)了研發(fā)工作的北京建工新型建材公司負(fù)責(zé)人介紹，這種材料的最大特點(diǎn)，是導(dǎo)熱系數(shù)低至小數(shù)點(diǎn)后3位，幾乎可以忽略不計(jì)。房子穿上“羽絨服”之后，就算沒(méi)有供暖設(shè)施，人們依然可以舒適地生活。

“技術(shù)控”們還做過(guò)一個(gè)實(shí)驗(yàn)，將這種材料貼在家庭使用的200升冰箱中，因?yàn)樵黾恿吮＠湫阅?，冰箱的耗電量減少了三分之一。

這也就意味著，如果玻璃的散熱系數(shù)接近0，未來(lái)所有的玻璃幕墻會(huì)比如今的實(shí)體墻還節(jié)能、北方的小區(qū)窗戶(hù)將不會(huì)再為節(jié)能而縮小窗戶(hù)尺寸。目前，這種研發(fā)和生產(chǎn)技術(shù)在全球最為領(lǐng)先，而成品也只在北京建工的實(shí)驗(yàn)室里。

對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，這種神奇的氣凝膠，會(huì)讓普通的住宅在毫無(wú)其他設(shè)計(jì)因素的干預(yù)下，直接提高約5%的得房率。已經(jīng)投入使用的試點(diǎn)數(shù)據(jù)顯示，按照目前本市75%的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，一般的住宅外墻需要貼9厘米厚的外保溫；而采用這種氣凝膠，厚度將被縮小到1.5厘米。

這意味著什么？按照目前的住宅銷(xiāo)售公示，外墻厚度的一半是計(jì)算在建筑面積之內(nèi)的，這也就是說(shuō)，無(wú)論外墻薄厚，購(gòu)房人都要為其一半而買(mǎi)單。如果將9厘米厚的外保溫降低為1.5厘米厚，那么同樣建筑面積的房屋，后者將比前者的得房率高出將近5%。

“而且由于內(nèi)墻不會(huì)受到外保溫影響，這5%增加的，幾乎全都是可以鋪地毯的面積。”技術(shù)人員說(shuō)。

北京建工的相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，這種材料的性能已經(jīng)在航空航天和各種非民用領(lǐng)域得到驗(yàn)證，防火、防水、隔音、抗震性能都要高于現(xiàn)有的外保溫材料，而且在生產(chǎn)過(guò)程中，它對(duì)環(huán)境無(wú)任何污染，能夠?qū)崿F(xiàn)無(wú)有害氣體排放、無(wú)固體廢棄物、無(wú)粉塵、無(wú)噪音、無(wú)污水的五“無(wú)”排放。

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木結(jié)構(gòu)有哪些特點(diǎn)？

得房率高

由于墻體厚度的差別，木結(jié)構(gòu)建筑的實(shí)際得房率（實(shí)際使用面積）比普通磚混結(jié)構(gòu)要高出5%---8%.

工期短

木結(jié)構(gòu)采用裝配式施工，這樣施工對(duì)氣候的適應(yīng)能力較強(qiáng)，不會(huì)像混凝土工程一樣需要很長(zhǎng)的養(yǎng)護(hù)期，另外，木結(jié)構(gòu)還適應(yīng)低溫作業(yè)，因此冬季施工不受限制。

節(jié)能

建筑物的能源效益是由構(gòu)成該建筑物的結(jié)構(gòu)體系和材料的保溫特性決定的。木結(jié)構(gòu)的墻體和屋架體系由木質(zhì)規(guī)格材、木基結(jié)構(gòu)覆面板和保溫棉等組成，測(cè)試結(jié)果表明，150mm厚的木結(jié)構(gòu)墻體，其保溫能力相當(dāng)于610mm厚的磚墻，木結(jié)構(gòu)建筑相對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)，可節(jié)能50%---70%.

環(huán)保

木材是唯一可再生的主要建筑材料，在能耗、溫室氣體、空氣和水污染以及生態(tài)資源開(kāi)采方面，木結(jié)構(gòu)的環(huán)保性遠(yuǎn)優(yōu)于磚混結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)，是公認(rèn)的綠色建筑。

舒適

由于木結(jié)構(gòu)優(yōu)異的保溫特性，人們可以享受到木結(jié)構(gòu)住宅的冬暖夏涼。另外，木材為天然材料，綠色無(wú)污染，不會(huì)對(duì)人體造成傷害，材料透氣性好，易于保持室內(nèi)空氣清新及濕度均衡。

穩(wěn)定性高

木材相對(duì)其它材料有極強(qiáng)的韌性，加上面板結(jié)構(gòu)體系，使其對(duì)于沖擊荷載及周期性疲勞破壞有很強(qiáng)的抵抗力，具有最佳的抗震性，木結(jié)構(gòu)在各種極端的符合條件下，均表現(xiàn)出優(yōu)異的穩(wěn)定性和結(jié)構(gòu)的完整性，特別在易于受到颶風(fēng)影響的熱帶地區(qū)以及受到破壞性地震襲擊的地區(qū)，如日本和北美，其表現(xiàn)尤為突出。

防火性能

木結(jié)構(gòu)體系的耐火能力比人們通常想象的要強(qiáng)的多，輕型木結(jié)構(gòu)中石膏板對(duì)木構(gòu)件的覆蓋，以及重木結(jié)構(gòu)中大尺寸木構(gòu)件遇火形成的碳化層，均可以保護(hù)木構(gòu)件，并保持其結(jié)構(gòu)強(qiáng)度和完整性，按中國(guó)木結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)計(jì)建造的木結(jié)構(gòu)建筑，完全能夠滿(mǎn)足有關(guān)防火要求。

隔聲性能

基于木材的低密度和多孔結(jié)構(gòu)，以及隔音墻體和樓板系統(tǒng)，使木結(jié)構(gòu)也適用于有隔音要求的建筑物，創(chuàng)造靜謐的生活，工作空間。另外，木結(jié)構(gòu)建筑沒(méi)有混凝土建筑常有的撞擊性噪音傳遞問(wèn)題。

耐久性

精心設(shè)計(jì)和建造的現(xiàn)代木結(jié)構(gòu)建筑，能夠面對(duì)各種挑戰(zhàn)，是現(xiàn)代建筑形式中最經(jīng)久耐用的結(jié)構(gòu)形式之一，能歷經(jīng)數(shù)代而狀態(tài)良好，包括在多雨、潮濕，以及白蟻高發(fā)地區(qū)。