房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議一般包括以下主要內(nèi)容：

1. 合作的基本原則

2. 合作的目的

3. 合作的方式

4. 供地方的權(quán)利與義務(wù)

5. 非供地方的權(quán)利與義務(wù)

6. 風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方式

7. 利益分配方式

8. 房屋銷售

9. 物業(yè)管理

10. 違約責(zé)任

11. 本協(xié)議的變更和終止

12. 其他必要內(nèi)容

甲方： （以下簡(jiǎn)稱甲方）

乙方： （以下簡(jiǎn)稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著平等自愿、互惠互利的原則，就合作開(kāi)發(fā)“ ”項(xiàng)目事宜，經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議，以明確責(zé)任，共同遵守。

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目位于 ，項(xiàng)目暫定名為“ ”。項(xiàng)目用地面積 平方米（約 畝），規(guī)劃用地性質(zhì)為 用地，土地使用年限 年。項(xiàng)目總建筑面積 平方米，其中地上 層（包括住宅面積 平方米、底層商網(wǎng)面積 平方米），地下一層（面積 平方米）。

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議合作形式

根據(jù)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互惠互利的原則，雙方采用合作開(kāi)發(fā)、分段實(shí)施、自負(fù)盈虧的合作形式。

甲方負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目前期的土地出讓、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、規(guī)劃審批、施工許可等相關(guān)手續(xù)，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。乙方在此基礎(chǔ)上分期支付給甲方人民幣XXXXXX 萬(wàn)元整（￥ 萬(wàn)元），作為甲方的項(xiàng)目前期補(bǔ)償與收益。

乙方負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)與房屋銷售，承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，并獨(dú)立享有項(xiàng)目銷售的全部收益。

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議權(quán)利與義務(wù)

甲方

1、甲方負(fù)責(zé)辦理本項(xiàng)目前期的土地出讓、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、規(guī)劃審批、施工許可等相關(guān)手續(xù)。自本協(xié)議簽定之日起 個(gè)月以內(nèi)，取得本項(xiàng)目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，自本協(xié)議簽訂之日起 個(gè)月以內(nèi)，取得本項(xiàng)目的《建設(shè)工程施工許可證》（含深基坑手續(xù)）。并保證本項(xiàng)目的各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)與本協(xié)議第一條的內(nèi)容一致。

2、甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)項(xiàng)目前期的土地出讓金、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)與配套費(fèi)（包括城市建設(shè)配套費(fèi)、垃圾處理、綠化、人防、消防等費(fèi)用）、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)，以及辦理施工許可證的相關(guān)費(fèi)用（包括白蟻防治、商混、墻改、檔案整理等費(fèi)用）。

3、甲方應(yīng)在乙方按照本協(xié)議約定的付款方式支付第一期款之日起5日內(nèi)，向乙方移交項(xiàng)目地塊以及現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)供水、供電，并保證項(xiàng)目用地?zé)o界址糾紛，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)明晰，無(wú)抵押等他項(xiàng)權(quán)利。

4、甲方應(yīng)按本協(xié)議第六條約定的移交方式向乙方移交相關(guān)的行政手續(xù)與本項(xiàng)目的全部資料與圖紙文件。

5、在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)同施工現(xiàn)場(chǎng)周邊關(guān)系的協(xié)調(diào)，排除項(xiàng)目周邊單位或居民對(duì)乙方正當(dāng)開(kāi)發(fā)建設(shè)工作的干擾，保證乙方開(kāi)發(fā)建設(shè)工作的順利進(jìn)行。

6、甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)本項(xiàng)目在本協(xié)議簽訂以前的一切法律責(zé)任，以及由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

乙方

1、乙方應(yīng)按照本協(xié)議約定的付款方式，向甲方支付本協(xié)議第二條約定的項(xiàng)目補(bǔ)償與收益。

2、乙方在向甲方支付補(bǔ)償與收益后，對(duì)本項(xiàng)目具有獨(dú)立的開(kāi)發(fā)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)，獨(dú)立開(kāi)展本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)與營(yíng)銷工作，并享有本項(xiàng)目的全部收益。

3、為保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的順利進(jìn)行，乙方定員派出一名工作人員協(xié)助甲方的規(guī)劃報(bào)批、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)以及申請(qǐng)施工許可等相關(guān)工作。

4、乙方承擔(dān)自己進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切有關(guān)債權(quán)債務(wù)。

5、乙方在項(xiàng)目完成后負(fù)責(zé)向甲方交回甲方所提供的相關(guān)行政手續(xù)。

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議付款方式

1、自本協(xié)議簽訂之日起一個(gè)月內(nèi)，甲乙雙方在 銀行共同設(shè)立共管帳戶，用于乙方向甲方分期支付本協(xié)議第二條約定的甲方項(xiàng)目補(bǔ)償與收益。

2、自甲方取得本項(xiàng)目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之日起5日內(nèi)，乙方通過(guò)共管帳戶向甲方支付總金額的 %，即人民幣 萬(wàn)元（￥ 萬(wàn)元）。

3、自甲方取得本項(xiàng)目的《建設(shè)工程施工許可證》之日起5日內(nèi)，乙方通過(guò)共管帳戶向甲方支付總金額的 %，即人民幣 萬(wàn)元（￥ 萬(wàn)元）。

4、在項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂之日，乙方通過(guò)共管帳戶向甲方支付 %余款，即人民幣 萬(wàn)元（￥ 萬(wàn)元）。

5、甲方應(yīng)在乙方付款的同時(shí)，向乙方提供相應(yīng)的含稅發(fā)票。

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議資料手續(xù)移交

1、甲方自本協(xié)議簽訂之日起10日內(nèi)，向乙方移交本項(xiàng)目前期相關(guān)的全部資料影印件，包括項(xiàng)目的相關(guān)批文、經(jīng)審核的方案圖紙等，供乙方進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備工作。

2、在乙方向甲方支付第一期款的同時(shí)，甲方向乙方移交本項(xiàng)目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及甲方相關(guān)的行政手續(xù)與項(xiàng)目全部資料、圖紙的原件。

3、甲方向乙方移交的相關(guān)行政手續(xù)包括：甲方的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本、法人代碼證正副本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證正副本、稅務(wù)登記證正副本、公司公章、協(xié)議專用章、財(cái)務(wù)專用章、銀行帳戶。甲方所提供的一切行政手續(xù)由甲乙雙方共同派專人保管，甲方保證乙方在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作范圍內(nèi)對(duì)甲方行政手續(xù)的正常使用，直至項(xiàng)目最后完成由甲方負(fù)責(zé)收回。

4、在乙方向甲方支付第二期款的同時(shí)，甲方向乙方移交本項(xiàng)目的《建設(shè)工程施工許可證》及相關(guān)資料原件。

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議違約責(zé)任

1、雙方應(yīng)履行本協(xié)議約定的責(zé)任和義務(wù)，任何一方未能履行本協(xié)議規(guī)定的義務(wù)則應(yīng)視為違約，違約方應(yīng)向另一方賠償由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)損失，并賠償協(xié)議總金額的5%違約金。

2、乙方未按協(xié)議規(guī)定的時(shí)間（日期）支付款項(xiàng)，每超過(guò)一日，應(yīng)償付給甲方未支付款項(xiàng)5‰的逾期違約金。

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議適用法律范圍

1、本協(xié)議訂立、效力、解釋、履行及爭(zhēng)議的解決均受中華人民共和國(guó)法律的保護(hù)和管轄。

2、因履行本協(xié)議發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向所在地人民法院起訴。

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議其他

1、本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)甲乙雙方簽章之日起生效。協(xié)議生效后，未經(jīng)另一方許可，任何一方不得向外公開(kāi)本協(xié)議內(nèi)容。

2、本協(xié)議未盡事宜，經(jīng)雙方共同協(xié)商，可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等效力。

甲方： 乙方：

法定或授權(quán)代表簽字： 法定或授權(quán)代表簽字：

年 月 日2100433B

從上述定義可以看出，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同具有三個(gè)基本的特征，即共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

共同投資即指合作各方分別投入合法的出讓土地使用權(quán)、資金、技術(shù)、管理等合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)所必需的要素。

共享利潤(rùn)是指房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的各方共同分享房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成果，分配比例由各方協(xié)議約定，分配方式可以是資金、房地產(chǎn)實(shí)物、經(jīng)營(yíng)權(quán)以及其他經(jīng)濟(jì)利益表現(xiàn)形式。

共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是指合作各方對(duì)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)失敗，或沒(méi)有完全達(dá)到預(yù)期目標(biāo)而導(dǎo)致的現(xiàn)實(shí)損失或預(yù)期損失進(jìn)行分擔(dān)。分擔(dān)的比例和方式由各方自行約定。

共同投資、共享利潤(rùn)屬于房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的必要特征很容易讓人理解和接受，而把共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)作為房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的必要特征則與合同自治理論和現(xiàn)行合同法的平等自愿原則發(fā)生沖突，不符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際情況。只要合作各方在平等自愿基礎(chǔ)上達(dá)成協(xié)議，一方投資后收取固定利益，他方投資后承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)，收取風(fēng)險(xiǎn)利益（這種風(fēng)險(xiǎn)利益通常較高），法律并無(wú)禁止，法律和司法機(jī)關(guān)也沒(méi)有必要干涉民事主體自愿進(jìn)行的權(quán)益處置。例如，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的各方出資成立項(xiàng)目法人公司，并約定一方股權(quán)為優(yōu)先股，利潤(rùn)分配時(shí)優(yōu)先獲得固定股息收益，并由其他股東對(duì)此收益提供擔(dān)保。該情況符合公司法第三十五條之規(guī)定，“股東按照實(shí)繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時(shí)，股東有權(quán)優(yōu)先按照實(shí)繳的出資比例認(rèn)繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優(yōu)先認(rèn)繳出資的除外。”可見(jiàn)公司法明確支持股東利益分配自治原則。因此，司法解釋把共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)作為房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議的基本特征和內(nèi)容有違意思自治的法理和法律原則。

土地合同范本 (你可以借鑒一下這個(gè),完全按照你的要求是無(wú)法雷同的.你參考下吧!)

第一章 總則 第一條 本合同當(dāng)事人雙方： 出讓人：中華人民共和國(guó)_______?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）______市（縣）_____________； 受讓人：______________________________________________________________________________________________。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)合同法》和其他法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)，雙方本著平等、自愿、有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則，訂立本合同。第二條 出讓人根據(jù)法律的授權(quán)出讓土地使用權(quán)，出讓土地的所有權(quán)屬中華人民共和國(guó)。國(guó)家對(duì)其擁有憲法和法律授予的司法管轄權(quán)、行政管理權(quán)以及其他按中華人民共和國(guó)法律規(guī)定由國(guó)家行使的權(quán)力和因社會(huì)公眾利益所必需的權(quán)益。地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施均不屬于土地使用權(quán)出讓范圍。 第二章 出讓土地的交付與出讓金的繳納 第三條 出讓人出讓給受讓人的宗地位于________________________，宗地編號(hào)為_(kāi)_________，宗地總面積大寫(xiě)________________________平方米（小寫(xiě)_____________平方米），其中出讓土地面積為大寫(xiě)__________________________平方米（小寫(xiě)___________平方米）。宗地四至及界址點(diǎn)坐標(biāo)見(jiàn)附件《出讓宗地界址圖》。 第四條 本合同項(xiàng)下出讓宗地的用途為_(kāi)___________________________________________。 第五條 出讓人同意在___年___月___日前將出讓宗地交付給受讓人，出讓方同意在交付土地時(shí)該宗地應(yīng)達(dá)到本條第___款規(guī)定的土地條件： （一）達(dá)到場(chǎng)地平整和周圍基礎(chǔ)設(shè)施___通，即通_______________________________。 （二）周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到___通，即通____________________________，但場(chǎng)地尚未拆遷和平整，建筑物和基礎(chǔ)地上物狀況如下：______________________________________。 （三）現(xiàn)狀土地條件。第六條 本合同項(xiàng)下的土地使用權(quán)出讓年期為_(kāi)________________，自出讓方向受讓方實(shí)際交付土地之日起算，原劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，出讓年期自合同簽訂之日起算。 第七條 本合同項(xiàng)下宗地的土地使用權(quán)出讓金為每平方米人民幣大寫(xiě)_____________________元（小寫(xiě)___________元）；總額為人民幣大寫(xiě)_____________________元（小寫(xiě)____________________元）。 第八條 本合同經(jīng)雙方簽字后___日內(nèi)，受讓人須向出讓人繳付人民幣大寫(xiě)____________________元（小寫(xiě)__________元）作為履行合同的定金。定金抵作土地使用權(quán)出讓金。 第九條 受讓人同意按照本條第____款的規(guī)定向出讓人支付上述土地使用權(quán)出讓金。 （一）本合同簽訂之日起___日內(nèi)，一次性付清上述土地使用權(quán)出讓金。 （二）按以下時(shí)間和金額分___期向出讓人支付上述土地使用權(quán)出讓金。 第一期 人民幣大寫(xiě)_________________元（小寫(xiě)______元），付款時(shí)間：___年___月___日之前。 第二期 人民幣大寫(xiě)_________________元（小寫(xiě)______元），付款時(shí)間：___年___月___日之前。 第 期 人民幣大寫(xiě)_________________元（小寫(xiě)______元），付款時(shí)間：___年___月___日之前。 第 期 人民幣大寫(xiě)_________________元（小寫(xiě)______元），付款時(shí)間：___年___月___日之前。分期支付土地出讓金的，受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓金時(shí)，應(yīng)按照銀行同期貸款利率向出讓人支付相應(yīng)的利息。

第三章 土地開(kāi)發(fā)建設(shè)與利用 第十條 本合同簽訂后___日內(nèi)，當(dāng)事人雙方應(yīng)依附件《出讓宗地界址圖》所標(biāo)示座標(biāo)實(shí)地驗(yàn)明各界址點(diǎn)界樁。受讓人應(yīng)妥善保護(hù)土地界樁，不得擅自改動(dòng)，界樁遭受破壞或移動(dòng)時(shí)，受讓人應(yīng)立即向出讓人提出書(shū)面報(bào)告，申請(qǐng)復(fù)界測(cè)量，恢復(fù)界樁。 第十一條 受讓人在本合同項(xiàng)下宗地范圍內(nèi)新建建筑物的，應(yīng)符合下列要求： 主體建筑物性質(zhì)___________________； 附屬建筑物性質(zhì)___________________； 建筑容 積 率___________________； 建 筑 密 度___________________； 建 筑 限 高_(dá)__________________； 綠 地 比 例___________________； 其他土地利用要求_______________________________________。 第十二條 受讓人同意在本合同項(xiàng)下宗地范圍內(nèi)一并修建下列工程，并在建成后無(wú)償移交給政府： （1）_______________________； （2）_______________________； （3）_______________________。 第十三條 受讓人同意在___年___月___日之前動(dòng)工建設(shè)。 不能按期開(kāi)工建設(shè)的，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請(qǐng)，但延建時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。 第十四條 受讓人在受讓宗地內(nèi)進(jìn)行建設(shè)時(shí)，有關(guān)用水、用氣、污水及其他設(shè)施同宗地外主管線、用電變電站接口和引入工程應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理。 受讓人同意政府為公用事業(yè)需要而敷設(shè)的各種管道與管線進(jìn)出、通過(guò)、穿越受讓宗地。 第十五條 受讓人在按本合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金之日起30日內(nèi)，應(yīng)持本合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證，按規(guī)定向出讓人申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》，取得出讓土地使用權(quán)。 出讓人應(yīng)在受理土地登記申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，依法為受讓人辦理出讓土地使用權(quán)登記，頒發(fā)《國(guó)有土地使用證》。

第十六條 受讓人必須依法合理利用土地，其在受讓宗地上的一切活動(dòng)，不得損害或者破壞周圍環(huán)境或設(shè)施，使國(guó)家或他人遭受損失的，受讓人應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。 第十七條 在出讓期限內(nèi)，受讓人必須按照本合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件利用土地，需要改變本合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件的，必須依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，并向出讓人申請(qǐng)，取得出讓人同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，辦理土地變更登記。 第十八條 政府保留對(duì)本合同項(xiàng)下宗地的城市規(guī)劃調(diào)整權(quán)，原土地利用規(guī)劃如有修改，該宗地已有的建筑物不受影響，但在使用期限內(nèi)該宗地建筑物、附著物改建、翻建、重建或期限屆滿申請(qǐng)續(xù)期時(shí)，必須按屆時(shí)有效的規(guī)劃執(zhí)行。第十九條 出讓人對(duì)受讓人依法取得的土地使用權(quán)，在本合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益需要提前收回土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)依照法定程序報(bào)批，并根據(jù)收回時(shí)地上建筑物、其他附著物的價(jià)值和剩余年期土地使用權(quán)價(jià)格給予受讓人相應(yīng)的補(bǔ)償。 第四章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 第二十條 受讓人按照本合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》，取得出讓土地使用權(quán)后，有權(quán)將本合同項(xiàng)下的全部或部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓（包括出售、交換和贈(zèng)與）剩余年期土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出讓人認(rèn)定符合下列第__款規(guī)定之條件： （一）按照本合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上； （二）按照本合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。 第二十一條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押，轉(zhuǎn)讓、抵押雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓、抵押合同；土地使用權(quán)出租期限超過(guò)六個(gè)月的，出租人和承租人也應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面出租合同。 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押及出租合同，不得違背國(guó)家法律、法規(guī)和本合同的規(guī)定。 第二十二條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，本合同和登記文件中載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)讓后，其土地使用權(quán)的使用年限為本合同約定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。本合同項(xiàng)下的全部或部分土地使用權(quán)出租后，本合同和登記文件中載明的權(quán)利、義務(wù)仍由受讓人承擔(dān)。

第二十三條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，地上建筑物、其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。第二十四條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，轉(zhuǎn)讓、出租、抵押雙方應(yīng)在相應(yīng)的合同簽訂之日起30日內(nèi)，持本合同和相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同及《國(guó)有土地使用證》，到土地行政主管部門申請(qǐng)辦理土地登記。 第五章 期限屆滿 第二十五條 本合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用本合同項(xiàng)下宗地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年向出讓人提交續(xù)期申請(qǐng)書(shū)，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回本合同項(xiàng)下土地的，出讓人應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。 出讓人同意續(xù)期的，受讓人應(yīng)當(dāng)依法辦理有償用地手續(xù)，與出讓人重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費(fèi)。 第二十六條 土地出讓期限屆滿，受讓人沒(méi)有提出續(xù)期申請(qǐng)或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照本合同第二十五條規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，受讓人應(yīng)當(dāng)交回《國(guó)有土地使用證》，出讓人代表國(guó)家收回土地使用權(quán)，并依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)注銷登記。 第二十七條 土地出讓期限屆滿，受讓人未申請(qǐng)續(xù)期的，本合同項(xiàng)下土地使用權(quán)和地上建筑物及其他附著物由出讓人代表國(guó)家無(wú)償收回，受讓人應(yīng)當(dāng)保持地上建筑物、其他附著物的正常使用功能，不得人為破壞，地上建筑物、其他附著物失去正常使用功能的，出讓人可要求受讓人移動(dòng)或拆除地上建筑物、其他附著物，恢復(fù)場(chǎng)地平整。第二十八條 土地出讓期限屆滿，受讓人提出續(xù)期申請(qǐng)而出讓人根據(jù)本合同第二十五條之規(guī)定沒(méi)有批準(zhǔn)續(xù)期的，土地使用權(quán)由出讓人代表國(guó)家無(wú)償收回，但對(duì)于地上建筑物及其他附著物，出讓人應(yīng)當(dāng)根據(jù)收回時(shí)地上建筑物、其他附著物的殘余價(jià)值給予受讓人相應(yīng)補(bǔ)償。第六章 不可抗力 第二十九條 任何一方對(duì)由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不負(fù)責(zé)任，但應(yīng)在條件允許下采取一切必要的補(bǔ)救措施以減少因不可抗力造成的損失。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。第三十條 遇有不可抗力的一方，應(yīng)在____小時(shí)內(nèi)將事件的情況以信件、電報(bào)、電傳、傳真等書(shū)面形式通知另一方，并且在事件發(fā)生后____日內(nèi)，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的報(bào)告。

第七章 違約責(zé)任 第三十一條 受讓人必須按照本合同約定，按時(shí)支付土地使用權(quán)出讓金。如果受讓人不能按時(shí)支付土地使用權(quán)出讓金的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項(xiàng)的___‰向出讓人繳納滯納金，延期付款超過(guò)6個(gè)月的，出讓人有權(quán)解除合同，收回土地，受讓人無(wú)權(quán)要求返還定金，出讓人并可請(qǐng)求受讓人賠償因違約造成的其他損失。 第三十二條 受讓人按合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，出讓人必須按照合同約定，按時(shí)提供出讓土地。由于出讓人未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人對(duì)本合同項(xiàng)下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應(yīng)當(dāng)按受讓人已經(jīng)支付的土地使用權(quán)出讓金的___‰向受讓人給付違約金。出讓人延期交付土地超過(guò)6個(gè)月的，受讓人有權(quán)解除合同，出讓人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付土地使用權(quán)出讓金的其他部分，受讓人并可請(qǐng)求出讓人賠償因違約造成的其他損失。 第三十三條 受讓人應(yīng)當(dāng)按照合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，超過(guò)合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，出讓人可以向受讓人征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，出讓人可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。第三十四條 出讓人交付的土地未能達(dá)到合同約定的土地條件的，應(yīng)視為違約。受讓人有權(quán)要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務(wù)，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。 第八章 通知和說(shuō)明 第三十五條 本合同要求或允許的通知和通訊，不論以何種方式傳遞，均自實(shí)際收到時(shí)起生效。第三十六條 當(dāng)事人變更通知、通訊地址或開(kāi)戶銀行、帳號(hào)的，應(yīng)在變更后15日內(nèi)，將新的地址或開(kāi)戶銀行、帳號(hào)通知另一方。因當(dāng)事人一方遲延通知而造成的損失，由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)責(zé)任。第三十七條 在締結(jié)本合同時(shí)，出讓人有義務(wù)解答受讓人對(duì)于本合同所提出的問(wèn)題。

第九章 適用法律及爭(zhēng)議解決 第三十八條 本合同訂立、效力、解釋、履行及爭(zhēng)議的解決均適用中華人民共和國(guó)法律。 第三十九條 因履行本合同發(fā)生爭(zhēng)議，由爭(zhēng)議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按本條第___款規(guī)定的方式解決： （一）提交___________仲裁委員會(huì)仲裁；（二）依法向人民法院起訴。 第十章 附則第四十條 本合同依照本條第___款之規(guī)定生效。 （一）本合同項(xiàng)下宗地出讓方案業(yè)經(jīng)_________人民政府批準(zhǔn)，本合同自雙方簽訂之日起生效。 （二）本合同項(xiàng)下宗地出讓方案尚需經(jīng)_________人民政府批準(zhǔn)，本合同自_________人民政府批準(zhǔn)之日起生效。 第四十一條 本合同一式___份，具有同等法律效力，出讓人、受讓人各執(zhí)___份。 第四十二條 本合同和附件共___頁(yè)，以中文書(shū)寫(xiě)為準(zhǔn)。 第四十三條 本合同的金額、面積等項(xiàng)應(yīng)當(dāng)同時(shí)以大、小寫(xiě)表示，大小寫(xiě)數(shù)額應(yīng)當(dāng)一致，不一致的，以大寫(xiě)為準(zhǔn)。 第四十四條 本合同于___年___月___日在中華人民共和國(guó)_____________省（自治區(qū)、直轄市）_________市（縣）簽訂。第四十五條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件，與本合同具有同等法律效力。 出讓人（章）： 受讓人（章）： 住所： 住所： 法定代表人（委托代理人） 法定代表人（委托代理人） （簽字）： （簽字）： 電話： 電話： 傳真： 傳真： 電報(bào)： 電報(bào)： 開(kāi)戶銀行： 開(kāi)戶銀行： 帳號(hào)： 帳號(hào)：郵政編碼：

郵政編碼：

年 月 日

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。隨著個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。購(gòu)買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。

然而，近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)過(guò)熱，完全符合以上幾個(gè)特征。一方面，民眾怨聲四起；另一方面，國(guó)家不斷出臺(tái)相關(guān)政策法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：

（一）土地市場(chǎng)規(guī)范化 土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根，在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)前提下土地的供應(yīng)狀況將左右房產(chǎn)市場(chǎng)的平衡。我國(guó)的土地所有權(quán)是國(guó)有制，一級(jí)土地使用權(quán)資源支配能力在于政府，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是中國(guó)政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應(yīng)上具備高度的規(guī)范性和前瞻性。 第一，政府提前一個(gè)時(shí)間段，制定時(shí)間表，詳細(xì)說(shuō)明未來(lái)期間內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模、土地供應(yīng)范圍、供應(yīng)土地的規(guī)劃，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)能充分理解政府的計(jì)劃從而實(shí)現(xiàn)理性的開(kāi)發(fā)。過(guò)去有過(guò)這方面負(fù)面的案例，開(kāi)發(fā)商不知道未來(lái)時(shí)間內(nèi)政府有多少供應(yīng)土地，擔(dān)心下一步?jīng)]有土地可開(kāi)發(fā)，于是，在就近的拍賣會(huì)上瘋狂競(jìng)價(jià)，以超高價(jià)位得到土地，之后背負(fù)承重的壓力進(jìn)行開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長(zhǎng)久穩(wěn)定地通過(guò)土地獲利。 第二，堅(jiān)持土地招、掛、拍形式的公正性，實(shí)現(xiàn)交易全過(guò)程的透明化，接受市場(chǎng)和輿論的監(jiān)督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場(chǎng)化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的 [1] [2] [3] [4] 方向，市場(chǎng)化的前提就是一個(gè)相對(duì)公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，政府有必要也有能力實(shí)現(xiàn)和維持土地市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。 第三，政府應(yīng)具備靈活、及時(shí)的土地調(diào)控、應(yīng)對(duì)能力，以促進(jìn)和穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。俗話說(shuō)，計(jì)劃沒(méi)有變化快，先前制定的計(jì)劃可以作為行事準(zhǔn)繩，但是當(dāng)環(huán)境出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變后，就需要及時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)。形成一系列的應(yīng)對(duì)機(jī)制，強(qiáng)化政府對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的有序控制。 第四，按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。 （二）完善房地產(chǎn)融資渠道 我國(guó)政府過(guò)去對(duì)土地政策進(jìn)行了大膽改革，但在地產(chǎn)融資上表現(xiàn)出相對(duì)的保守。在中國(guó)城市進(jìn)程化和經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的前提下，房地產(chǎn)業(yè)具有誘人的投資回報(bào)率，同時(shí)社會(huì)上積聚著相當(dāng)規(guī)模的資金。有序地允許社會(huì)資金進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有利于將行業(yè)提升到一個(gè)水平更高的階段、一個(gè)良性競(jìng)爭(zhēng)的階段。 第一，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化，允許民間建立地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)業(yè)需要資金，社會(huì)上也有資金，投資人不必精通地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只需把錢交給會(huì)做的人去做，余下的就是維持游戲規(guī)則。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也不必因?yàn)橘Y金問(wèn)題吊死在銀行一棵樹(shù)上而坐失機(jī)會(huì)，選擇通過(guò)有明確規(guī)則的途徑從民間獲得資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 第二，推進(jìn)商業(yè)性銀行股份改革，政府應(yīng)從銀行運(yùn)營(yíng)中抽身出來(lái)。國(guó)家控股銀行在整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)中占據(jù)金融主導(dǎo)地位不是市場(chǎng)化，這樣的形態(tài)不是公平競(jìng)爭(zhēng)體制。事實(shí)證明國(guó)有銀行也不全認(rèn)同和貫徹政府對(duì)市場(chǎng)的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產(chǎn)投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設(shè)法減少央行設(shè)限的影響，極力拓展市場(chǎng)份額。 第三，適當(dāng)引入外資，達(dá)到鯰魚(yú)效應(yīng)。這也就是防止閉門造車的出現(xiàn)，我們應(yīng)該盡可能少走彎路，讓外資獲得適當(dāng)利潤(rùn)可以理解為繳納相應(yīng)的學(xué)費(fèi)。 第四，避免地方保護(hù)主義或過(guò)分優(yōu)惠外來(lái)資本，也就是確保公平的資本環(huán)境。 （三）引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展多元化產(chǎn)品服務(wù) 有數(shù)據(jù)顯示90%的人群認(rèn)為樓價(jià)過(guò)高，而房地產(chǎn)商方面因?yàn)殚_(kāi)發(fā)的高額投入不得不堅(jiān)挺高價(jià)，這背后的問(wèn)題在于：樓盤(pán)產(chǎn)品的同質(zhì)化問(wèn)題。購(gòu)房者所面對(duì)的新房不外乎兩類產(chǎn)品——普通商品房和別墅。暫時(shí)拋開(kāi)市場(chǎng)份額小的別墅不說(shuō)?，F(xiàn)在市場(chǎng)上的所謂普通商品房，都有一個(gè)良好的外觀、不錯(cuò)的綠化、合理的戶型，整體品質(zhì)都差不多，所有的開(kāi)發(fā)商都想把自己的“普通商品房”做得質(zhì)量更好價(jià)格更高。試想一下，如果市場(chǎng)上的轎車從奧拓到奔馳他們的外觀、配置、價(jià)格都也差不多，讓顧客怎么選、怎么買？成熟完整的市場(chǎng)，其產(chǎn)品就應(yīng)該存在明顯的分級(jí)差異。這個(gè)問(wèn)題，應(yīng)該不全賴開(kāi)發(fā)商，最應(yīng)該負(fù)責(zé)的是政府。 第一，政府在做土地規(guī)劃時(shí)就明確各塊土地未來(lái)的建筑形式體現(xiàn)分級(jí)概念，出讓土地時(shí)要求企業(yè)應(yīng)遵循預(yù)先的規(guī)劃而行，全程監(jiān)督土地的使用性質(zhì)。 第二，嚴(yán)把各級(jí)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品分級(jí)不等同于優(yōu)劣區(qū)分，區(qū)分等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)是建立在需求市場(chǎng)的分化上，是需求的不同導(dǎo)致我們產(chǎn)品的多元。也許我們有顧慮，認(rèn)為低端產(chǎn)品不容易贏利。但我們看看，是不是所有贏利的牙膏企業(yè)都賣 20元一支的牙膏，是不是所有賣3元一支的牙膏企業(yè)都在虧損？市場(chǎng)的需求是多元的，我們沒(méi)有必要追求產(chǎn)品的一致化。在這里特別提一點(diǎn)的是，現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房辦法本質(zhì)上沒(méi)有體現(xiàn)產(chǎn)品多元化，因?yàn)槭袌?chǎng)產(chǎn)品多元化的前提是市場(chǎng)化，現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房不是一個(gè)市場(chǎng)化運(yùn)作的結(jié)果，存在太多的政府干預(yù)和不透明，事實(shí)證明多數(shù)人群并不能從經(jīng)濟(jì)適用房推行中得到實(shí)惠。 （四）建立多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系 中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)主要是集中在一級(jí)市場(chǎng)上，二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展較為落后，尚未建立起完善的市場(chǎng)分級(jí)體系。政府在宏觀調(diào)控上也主要是針對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，對(duì)二、三級(jí)市場(chǎng)缺乏有效地調(diào)控，因而導(dǎo)致二、三級(jí)市場(chǎng)幾乎完全市場(chǎng)化，并且受到不良經(jīng)營(yíng)商的控制，同時(shí)，二、三級(jí)市場(chǎng)是以一級(jí)市場(chǎng)的殘余產(chǎn)品和附屬物的價(jià)值存在，并未使其完成市場(chǎng)分級(jí)體系，實(shí)現(xiàn)滿足各個(gè)層面消費(fèi)需求。因此其轉(zhuǎn)化并接受一級(jí)市場(chǎng)的需求、降低一級(jí)市場(chǎng)泡沫，為一級(jí)市場(chǎng)建立完整的產(chǎn)品價(jià)值體系的功能并未實(shí)現(xiàn)。因而，政府應(yīng)當(dāng)有意識(shí)地制定政策、開(kāi)展措施幫助市場(chǎng)建立完善的分級(jí)體系，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)的健康發(fā)展。 （五）加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控 第一，加快消化積壓空置商品房。政府必須控制房地產(chǎn)的空置量，促使空置房地產(chǎn)的消化。政府對(duì)長(zhǎng)期空置的房地產(chǎn)要進(jìn)行強(qiáng)有力的干預(yù)，如規(guī)定最高限價(jià)，強(qiáng)制拍賣。在項(xiàng)目審批上限制對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)速度，以免產(chǎn)生新的積壓。對(duì)于通過(guò)市場(chǎng)途徑不能消化的空置房地產(chǎn)，政府可以收購(gòu)用作廉租屋。 第二，降低房地產(chǎn)稅費(fèi)。政府要采取有效措施，切實(shí)減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，全面清理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的各項(xiàng)受費(fèi)，取消不合理不合法的收費(fèi)項(xiàng)目，合并重復(fù)多收的收費(fèi)項(xiàng)目，降低偏高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，限制水、電行業(yè)的過(guò)分壟斷，防止權(quán)力尋租和腐敗行為，促進(jìn)房?jī)r(jià)的下調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。 第三，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)。完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開(kāi)發(fā)、交易、中介、稅費(fèi)、價(jià)格和物業(yè)管理的法規(guī)，制定一套較為健全的政策法規(guī)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能有序發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制，給投資者一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)土地的供應(yīng)、閑置上地的回收、商品房的預(yù)售、房改房上市等作明確的規(guī)定。通過(guò)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)，建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體制，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境，促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。2100433B