法拍房關(guān)注焦點(diǎn)

受訪專家和業(yè)內(nèi)人士表示，實(shí)際法拍房產(chǎn)生的糾紛占比并不高，但因?yàn)槭袌鰺岫雀?、涉及金額大、綁定事項(xiàng)多，許多糾紛容易成為輿論關(guān)注焦點(diǎn)。

——騰退難、協(xié)調(diào)難：法院執(zhí)行面臨頑疾。記者了解到，按照最高人民法院司法解釋規(guī)定，執(zhí)行法院有騰房的義務(wù)，然而實(shí)際情況中，法拍房的騰退始終是基層法院執(zhí)行工作面臨的難點(diǎn)。

——信息分散難以窮盡。司法實(shí)踐中，法拍房涉及信息較為分散，比如各種稅費(fèi)拖欠、非司法糾紛、違建等，分屬于多個(gè)部門管理掌握。

——市場秩序有待完善。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些城市的法拍房市場存在“黑中介”，他們打著服務(wù)司法拍賣的幌子，向購房者收取幾十萬元保證金，再通過為其辦理虛假產(chǎn)權(quán)證，或是聲稱房屋競拍失敗、定金不退還的方式，將錢款直接占為己有，導(dǎo)致購房者“房、財(cái)兩空”。

實(shí)地看樣

房產(chǎn)標(biāo)的與拍賣網(wǎng)站展示信息是否一致。情況以實(shí)際現(xiàn)狀為準(zhǔn)，包括但不限于地理位置、房屋結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施、房屋實(shí)際用途、裝修情況、周邊配套、物業(yè)服務(wù)、水電氣、小區(qū)環(huán)境等。

法拍房占用及騰房問題

有人居住或放置物品的房產(chǎn)，需競買人自行確認(rèn)是否存在騰退障礙，處置機(jī)構(gòu)如不負(fù)責(zé)清騰房屋，則需自行協(xié)商解決。

法拍房租賃問題

如果房屋存在有效租賃，拍下過戶后該租賃關(guān)系并不自然解除，需競買人提前確認(rèn)清楚租賃關(guān)系處置方式。如果需要解除有效租賃、變更租賃條件等，需競買人自己確認(rèn)是否存在問題、是否需要承擔(dān)額外費(fèi)用。

法拍房稅費(fèi)問題

物業(yè)所有欠費(fèi)由買受人承擔(dān)、所有涉及稅費(fèi)以當(dāng)?shù)卣邽闇?zhǔn)、拍賣過程中戶口及學(xué)區(qū)由買受人自行查詢核實(shí)。除稅收外，房產(chǎn)還可能存在欠繳的物業(yè)、水電氣暖等費(fèi)用，需競買人自行了解由誰來承擔(dān)，逐一核實(shí)確認(rèn)。因?yàn)榉ㄔ好鞔_告知：物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、稅費(fèi)、欠費(fèi)全由買方繳納。

查清房產(chǎn)屬性

是否符合辦證條件。購房者在購買拍賣房前要查清楚該拍賣房產(chǎn)的屬性。

法拍房限購問題

以當(dāng)?shù)毓俜铰暶鳛闇?zhǔn)。在有限購政策城市，如競買人不符合限購政策要求，則可能無法過戶。

法拍房解查封問題

法院將執(zhí)行裁定書送達(dá)至不動產(chǎn)交易中心解除拍賣標(biāo)的的法院查封及抵押，為買受人辦理新的不動產(chǎn)權(quán)登記證。

法拍房貸款問題

個(gè)人征信良好，符合貸款條件，貸款細(xì)則根據(jù)各城市相關(guān)政策具體實(shí)施。

法拍房手續(xù)及房本問題

以強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的形式購買的，買受人依據(jù)法院出具的相關(guān)法律文書，辦理后期過戶手續(xù)，無需被執(zhí)行人（原房主）出面配合。

法院委托網(wǎng)絡(luò)平臺進(jìn)行公開、公平、公正的拍賣。入圍法院的網(wǎng)拍平臺有7家——分別是淘寶、京東、中拍協(xié)、公拍網(wǎng)、融E購、北交互聯(lián)、人民法院資產(chǎn)訴訟網(wǎng)

一般情況下，有如下幾種情況的房產(chǎn)會成為"法拍房"

由商業(yè)貸款產(chǎn)生

購房人或企業(yè)向銀行貸款購房或用于企業(yè)經(jīng)營，但不能如期如數(shù)償還時(shí)，銀行向法院提出訴訟，要求貸款人就被抵押物進(jìn)行拍賣變現(xiàn)來償還銀行的貸款

由民間借貸產(chǎn)生

比如：甲方借乙方錢款，約定以自有房產(chǎn)抵押給乙方，到期如不能還款，根據(jù)規(guī)定，乙方不能直接取得抵押房產(chǎn)，也無法通過以物抵債方式達(dá)成和解的，只能向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行甲方的抵押物，通過拍賣變現(xiàn)來還款，并向法院出示抵押證明或借款協(xié)議，向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行甲方的房產(chǎn)來償還債務(wù)

由金融犯罪產(chǎn)生

金融罪犯在刑事案件中的房產(chǎn)所得進(jìn)行查扣，通過法院進(jìn)行拍賣，變現(xiàn)后返還給受害人

由司法沒收產(chǎn)生

比如：涉及刑事案及貪污腐敗的犯罪嫌疑人，沒收其名下全部財(cái)產(chǎn)，如該財(cái)產(chǎn)涉及房產(chǎn)，該房產(chǎn)依法可進(jìn)行拍賣，變現(xiàn)所得全部上繳國庫

由無主財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生

指的是無人認(rèn)領(lǐng)的房產(chǎn)。拍賣所得需上繳國庫

2017年，司法處置全面推廣網(wǎng)上拍賣開始，法拍房數(shù)量呈現(xiàn)上升態(tài)勢，從2017年的24.22萬上升到2019年的47.45萬。

2021年3月22日，成都市出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》）。根據(jù)《通知》，成都法拍房限購。

為證“兇宅不兇”，2021年11月9日上午10點(diǎn)，首次兇宅試睡直播正式開啟，法官和試睡員一起來到該處房屋，直播間里圍觀人數(shù)不斷在增加，至下午6點(diǎn)4.1萬觀看。

發(fā)起這場“兇宅試睡”直播，目的就是為了營造“兇宅不兇”的氛圍。法官解釋，這種特殊的房屋在交易當(dāng)中很容易引起糾紛，有些出賣人會故意隱瞞房屋情況，買受人得知后往往不能接受，但是司法拍賣是秉承公開、公平、公正的原則，在拍賣公告中明確告知房產(chǎn)的詳細(xì)情況、評估報(bào)告、周邊情況和存在的瑕疵，充分保障意向購買者的知情權(quán)。

淺握以中指、無名指、小指自然地握住拍柄，拇指在球拍的正面輕貼在中指旁邊，食指自然伸直斜放于球拍的背面，虎口輕微貼拍。深握與淺握的握法基本相同，但虎口緊貼球拍。這兩種握法，正手攻球時(shí)食指要用點(diǎn)力，也可將食指往上移動一些幫助壓拍。反手攻球或快撥時(shí)，拇指要用點(diǎn)力，也可用拇指往上移動一些幫助壓拍。正、反手削球時(shí)，手指基本不動。