固原市土地使用權交易暫行細則文件全文

2003-6-26

第一章總則

第一條為了規(guī)范土地使用權交易行為，深化土地使用制度改革，加強廉政建設，建立公開、公平、公正的土地市場秩序，根據(jù)《寧夏回族自治區(qū)城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓辦法》等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本細則。

第二條固原市規(guī)劃建設區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權出讓、轉讓、租憑等交易（以下簡稱土地交易）適用本細則。

第三條固原市土地交易中心是固原市土地交易的承辦機構，按規(guī)定的職責和程序動作，并接受主管部門的領導和監(jiān)察、財政、審計等部門的監(jiān)督檢查。

固原市國土資源局負責本市土地交易的監(jiān)督管理工作，是固原市土地交易中心的行政主管部門（以下所稱主管部門、出讓人均指國土資源行政主管部門）。

第四條土地交易應當遵循公開、公平、公正的原則，任何單位和個人不得非法干預。

第五條下列土地交易（包括分割轉讓）應當在土地交易中心通過招標、拍賣和掛牌交易方式公開進行：

（一）商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地的土地使用權出讓；

（二）市人民政府依法收回、收購和統(tǒng)征的儲備土地以出讓方式供應市場；

（三）出讓土地使用權的首次轉讓；

（四）因實現(xiàn)抵押權進行的土地使用權及地上建筑物、附著物轉讓；

（五）人民法院、執(zhí)法機關裁定、決定處分的土地使用權轉讓；

（六）法律法規(guī)規(guī)定的需要在土地交易市場交易的土地。

第二章功能與職責

第六條土地交易中心的主要職責為：

（一） 貫徹執(zhí)行國家土地管理的政策、法律、法規(guī)和規(guī)章，制定交易中心的內(nèi)部管理制度，具體實施土地交易市場的建設計劃和目標；

（二） 接受主管部門和其他單位、個人委托，組織實施土地使用權出讓、轉讓、租憑的招標、拍賣和掛牌交易工作，為舉辦土地使用權招標、拍賣會提供場所和服務；

（三） 受理土地使用權轉讓申請，負責轉讓條件核驗及成交確認；

（四） 收集、匯總、儲存、上報、發(fā)布土地交易信息行情，提供有關法律和其他信息咨詢服務；

（五） 發(fā)布土地使用權出讓和轉讓供求信息，提供土地交易、洽談、招商場所；

（六） 主管部門委托的其他事項；

第七條交易中心應建立以下工作制度和管理制度：

（一） 土地交易規(guī)則；

（二） 土地交易運作程序；

（三） 土地交易服務承諾；

（四） 土地交易財務管理制度；

（五） 工作人員守則；

（六） 工作人員違規(guī)違紀監(jiān)督查處辦法等。

第八條土地交易中心應配備一定數(shù)量的專業(yè)人員和必要設施，建立土地招標拍賣專家?guī)?。專家?guī)煊删哂型恋毓纼r師、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)濟師、律師、建筑師從業(yè)資格的人員和其他專家學者組成。交易中心從事土地交易市場業(yè)務的工作人員，必須參加有關部門統(tǒng)一組織的培訓，經(jīng)考試合格取得上崗資格證書才能上崗。

第三章土地交易方式

第九條土地交易采取以下方式進行：

（一） 招標，即通過發(fā)布招標公告，進行公開招標，由投標人進行投標，經(jīng)評標后確定中標人的行為；

（二） 拍賣，即通過發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間地點進行公開競價，由出價最高者獲得土地使用權的行為；

（三） 掛牌，即一定期限內(nèi)將土地交易條件在指定的土地交易場所掛牌公告，接受競買報價申請并更新掛牌價格，在掛牌期限截止時按出價結果確定土地使用權的行為。

第十條有下列情形之一的土地使用權不得進行交易：

（一） 土地權屬不清或有爭議的；

（二） 未解除抵押關系的；

（三） 被人民法院查封、凍結的；

（四） 法律、法規(guī)禁止出讓、轉讓的其他情形。

第十一條以招標、拍賣、掛牌方式出讓或轉讓土地使用權的，在招標、拍賣或掛牌前應制定招標、拍賣、掛牌文件和投標、競買規(guī)則，并在招標、拍賣或掛牌之日起至少20日前發(fā)布招標、拍賣、掛牌公告，申請參與競買的人數(shù)應達到兩人或兩人以上。

公告由主管部門或委托方發(fā)布。公告應在交易所和固原日報及其它省級以上報紙刊登。

第十二條土地使用權出讓、轉讓 ，應設立最低保護價。

土地使用權以招標、拍賣或掛牌方式交易時，未達到規(guī)定人數(shù)或最低保護價的，主管部門或委托人有權作出重新交易安排。

第十三條采用招標方式轉讓土地使用權的，主管部門或委托方應成立招標委員會，招標委員會由5人以上（含5人）單數(shù)組成，主任由主管部門主要行政負責人擔任，其余人員從土地交易市場專家?guī)熘须S機抽出確定。確定的專家經(jīng)書面通知后，不能參加的，重新抽出確定。

第十四條招標委員會的主要職責是審查投標人資格，主持開標、評標和定標工作，確認中標人并發(fā)出中標確認書。

在招標委員會確認中標人五日內(nèi)先預付出讓金20%的預約保證金，簽訂土地使用權出讓合同。

第十五條以拍賣方式出讓土地使用權，出讓人應設立拍賣委員會。拍賣委員會由5人以上（含5人）單數(shù)組成，委員會主任由主管部門主要行政負責人擔任，其余人員從土地交易市場專家?guī)熘须S機抽出確定。隨機抽出確定的專家經(jīng)書面通知表示不能參加的，重新抽出確定。

第十六條拍賣委員會的主要職責是審查競買人資格、指定拍賣主持人并監(jiān)督現(xiàn)場競價。

拍賣主持人確認競得人后，由交易中心與競得人簽訂拍賣成交確認書。

第十七條土地使用權公開掛牌交易的，應公告最低交易價和其它交易條件，公告期限不少于20日。

（一） 在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價并符合其它條件的，掛牌成立；

（二） 在掛牌期限內(nèi)有2個以上競買人報價且均高于底價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人；

（三） 在掛牌期限截止時仍有2個或2個以上競買人要求報價的，對掛牌宗地實行現(xiàn)場競價，出價高者為競得人。

報價以報價單為準，成交后5日內(nèi)，競得人預付出讓價50%出讓金，由出讓人與競得人簽訂土地使用權出讓合同，競得人應在成交后60日內(nèi)繳清全部出讓金。

第四章土地交易規(guī)則

第十八條對國有或國有控股困難企業(yè)使用的土地進行整體收購并招標、拍賣、掛牌出讓的，招標、拍賣、掛牌出讓所得價款扣除收購綜合成本后，上繳同級財政部門。

企業(yè)破產(chǎn)整體收購并拍賣的，拍賣所得扣除收購綜合成本后上繳同級財政部門。

第十九條以出讓方式取得的土地使用權首次轉讓的，轉讓人應委托交易中心進行，并提供房地產(chǎn)證或者土地使用權出讓合同和交付土地出讓金證明。交易中心直接安排交易，法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定交易需經(jīng)核準的，由交易中心在3日內(nèi)進行核驗后，送主管部門在15日核準。主管部門核準轉讓后，再由交易中心進行交易。

第二十條抵押權人為實現(xiàn)抵押要求處分抵押人土地使用權地上建筑物、構筑物的，應委托交易中心進行公開交易，并提交抵押權人與抵押人就處分抵押物達成的協(xié)議和雙方認可的評估報告，交易中心直接安排交易；法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定交易需經(jīng)核準的，由交易中心在3日內(nèi)核驗后送主管部門核準。主管部門核準交易的，由交易中心辦理手續(xù)。

第二十一條人民法院、執(zhí)法機關裁定、決定處分的土地使用權及其地上建筑物、構筑物、附著物的轉讓，委托交易中心組織交易。

第二十二條處分物為行政劃撥土地使用權或未達到出讓合同約定條件的出讓用地，交易中心應在交易前送主管部門核準。

主管部門核準交易時，須核定是否應補交土地出讓金及應補交的數(shù)額。除市政府另有規(guī)定外，交易中心在成交后應從成交價款中首先扣減應補交的土地出讓金及其他規(guī)費，及時將收益上繳財政專戶。

第二十三條政府土地儲備機構儲備的土地，委托進行招標、拍賣或掛牌出讓的，土地收益全額上繳市財政，專項用于城市基礎設施建設、土地開發(fā)等。

第二十四條交易中心的工作經(jīng)費由市財政核撥，并將出讓金的5%返還國土資源部門，財政收支應當嚴格管理，依法接受審計。

第二十五條土地使用權通過土地交易市場轉讓成交后，當事人應在規(guī)定時間內(nèi)憑《成交確認書》和《土地使用權出讓合同》申請辦理產(chǎn)權登記。

第五章監(jiān)督查處

第二十六條由監(jiān)察、財政、審計等部門成立監(jiān)督組織，對土地交易活動實施監(jiān)督。

監(jiān)察部門和土地主管部門應在交易中心設立檢舉或投訴信箱，接受群眾對土地使用權交易違紀違規(guī)行為的檢舉、投訴。

第二十七條交易中心應將土地使用權出讓和轉讓規(guī)則、運作程序、服務承諾、工作人員守則等在顯要位置張掛顯示、陳設，接受群眾監(jiān)督。

第二十八條凡有下列情形之一的，不予辦理產(chǎn)權手續(xù)：

（一） 違反本規(guī)定，須公開交易的土地使用權不實行公開交易的；

（二） 須公開交易的土地使用權不按本規(guī)定的規(guī)范要求和方式進行交易的；

（三） 投標人或競買人互相串通壓價的；

（四） 法律、法規(guī)規(guī)定屬于無效交易的其他情形。

屬于第（一）、（二）項情形的，由監(jiān)察部門依法對有關單位負責人和責任人給予行政處分，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第二十九條違反本辦法規(guī)定的土地交易行為，由土地行政主管部門按照國家、自治區(qū)和本市有關規(guī)定予以處罰，有關部門不得為其辦理有關審批、登記手續(xù)。

第三十條政府機關工作人員和交易中心工作人員，違反有關規(guī)定，在土地交易過程中接受賄賂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽職守的，由其所在單位或監(jiān)察機關給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第六章附則

第三十一條本細則未盡事宜，按照有關法律、法規(guī)、規(guī)章及本市相關規(guī)定辦理。

第三十二條本細則由市國土資源局負責解釋并組織監(jiān)督實施。

第三十三條本細則自發(fā)布之日起施行。

【發(fā)布單位】固原市

【發(fā)布文號】

【發(fā)布日期】2003-06-26

【生效日期】2003-06-26

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來源】

固原市土地使用權交易暫行細則

為加強土地市場管理，規(guī)范土地交易行為，促進土地市場的發(fā)展，推動土地資產(chǎn)合理流動和優(yōu)化配置，本中心按照有關規(guī)定，結合我市實際，特制定本規(guī)則。

土地掛牌交易掛牌交易

本規(guī)則所稱掛牌交易是指本中心接受出讓人、土地使用者或人民法院的委托，在一定的期限內(nèi)將土地使用權交易條件在國土資源交易大廳掛牌公布，并接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

土地掛牌交易交易原則

土地使用權掛牌交易應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，任何單位和個人不得非法干涉。

土地掛牌交易公告原則

土地使用權掛牌交易的條件及其他事項一經(jīng)掛牌公告，不能變更。如有特殊原因確需變更（如執(zhí)法機關查封等），則本次掛牌交易活動中止，由本中心另行組織掛牌，重新接受競買申請。

土地掛牌交易競買申請

1、土地使用權掛牌交易不接受電話、郵寄及口頭競買申請。網(wǎng)上申請待條件成熟時由本中心另行通知。

2、土地使用權掛牌交易競買申請人須全面審閱掛牌交易文件內(nèi)容，對掛牌交易文件有疑問的，可向本中心咨詢。競買人應現(xiàn)場踏勘掛牌交易的地塊，對地塊現(xiàn)狀有異議的，應在申請競買前提出。競買申請人向本中心遞交《競買申請書》后，視為對土地使用權、地塊現(xiàn)狀及掛牌交易文件無異議并全部接受。

土地掛牌交易報價

競買人可在公告的掛牌起始價基礎上自主確定首期報價；而在掛牌競價期間的競買報價則必須按照規(guī)定的競價階梯進行競價。競價階梯是指相鄰兩次報價，后一報價比前一報價的最小遞增幅度。掛牌競價期間本中心可根據(jù)競買人競價情況調整競價階梯。

土地掛牌交易成交規(guī)定

掛牌競價期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

1、在掛牌競價期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于委托人確定的底價，并符合其他條件的，掛牌交易成交，該競買人為競得人；

2、在掛牌競價期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；

3、在掛牌競價期限截止前半小時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，本中心對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。

4、在掛牌競價期限內(nèi)無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。委托掛牌交易人也可調整交易底價或交易條件，重新委托本中心掛牌交易。

土地掛牌交易競得人違約責任

競得人有下列行為之一的，視為違約，本中心可取消其競得資格，同時依法沒收履約保證金，并可向其追討違約金。

不能按公告的要求交納成交價款；開出的銀行支票或匯票在有效期內(nèi)不能兌現(xiàn)，或不能全部兌現(xiàn)致使蒙受重大損失的；無正當理由不在規(guī)定的時間與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》的；提供虛假文件或隱瞞重要事實，致使本中心或委托人錯誤決策的。

土地掛牌交易競得資格取消規(guī)定

在土地使用權掛牌交易過程中，發(fā)生競得人被取消競得資格情形的，委托人須重新委托另行組織掛牌交易。

本中心對本規(guī)則有最終解釋權。

國家土地管理局令（1992）第1號

第一條 為了貫徹實施《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）。加強對劃撥土地使用權的管理，特制定本辦法。

第二條 劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。

第三條 劃撥土地使用權(以下簡稱“土地使用權”)的轉讓、出租、抵押活動，適用本辦法。

第四條 縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權轉讓、出租、抵押活動進行管理監(jiān)督檢查。

第五條 未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續(xù)，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。

第六條 符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用權可以轉讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；

（二）領有國有土地使用證；

（三）具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權證明；

（四）依照《條例》和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府交付土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

第七條 土地使用權轉讓，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉移給他人的行為。

原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人，接受土地使用權的一方稱為受讓人。

第八條 土地使用權轉讓的方式包括出售、交換和贈與等。

出售是指轉讓人以土地使用權作為交易條件，取得一定收益的行為。

交換是指土地使用者之間互相轉移土地使用權的行為。

贈與是指轉讓人將土地使用權無償轉移給受讓人的行為。

第九條 土地使用權出租，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。

原擁有土地使用權的一方稱為出租人，承擔土地使用權的一方稱為承租人。

第十條 土地使用權抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權作為按期清償債務的擔保的行為。

原擁有土地使用權的一方稱為抵押人，抵押債權人稱為抵押權人。

第十一條 轉讓、抵押土地使用權，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓、抵押;轉讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之轉讓、抵押。但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉讓的除外。

出租土地使用權，其地上建筑物、其他附著物使用權隨之出租;出租地上建筑物、其他附著物使用權，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之出租。

第十二條 土地使用者需要轉讓、出租、抵押土地使用權的，必須持國有土地使用證以及地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權證明等合法證件，向所在地市、縣人民政府土地管理部門提出書面申請。

第十三條 市、縣人民政府土地管理部門應當在接到轉讓、出租、抵押土地使用權書面申請書之日起十五日內(nèi)給予回復。

第十四條 市、縣人民政府土地管理部門與申請人經(jīng)過協(xié)商后，簽訂土地使用權出讓合同。

第十五條 土地使用權轉讓、出租、抵押行為的雙方當事人應當依照有關法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定，簽訂土地使用權轉讓、租賃、抵押合同。

第十六條 土地使用者應當在土地使用權出讓合同簽訂后六十日內(nèi)，向所在地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金。到市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權出讓登記手續(xù)。

第十七條 雙方當事人應當在辦理土地使用權出讓登記手續(xù)后十五日內(nèi)，到所在地市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權轉讓、出租、抵押登記手續(xù)。

辦理登記手續(xù)，應當提交下列證明文件、材料：

（一）國有土地使用證；

（二）土地使用權出讓合同；

（三）土地使用權轉讓、租賃、抵押合同；

（四）市、縣人民政府土地管理部門認為有必要提交的其他證明文件、材料。

第十八條 土地使用權轉讓，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

第十九條 土地使用權出租、抵押，出租人、抵押人必須繼續(xù)履行土地使用權出讓合同。

第二十條 土地使用權轉讓后，受讓人需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定內(nèi)容的，應當征得所在地市、縣人民政府土地管理部門同意，并按規(guī)定的審批權限經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照《條例》和本辦法規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理土地登記手續(xù)。

第二十一條 土地使用權出租后，承租人不得新建永久性建筑物、構筑物，需要建造臨時性建筑物、構筑物的，必須征得出租人同意，并按照有關法律、法規(guī)的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

土地使用權出租后，承租人需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定內(nèi)容的，必須征得出租人同意，同上按規(guī)定的審批權限經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照《條例》和本辦法規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，并調整土地使用權出讓金，并辦理土地登記手續(xù)。

第二十二條 土地使用權租賃合同終止后，出租人應當自租賃合同終止之日起十五日內(nèi)，到原登記機關辦理注銷土地使用權出租登記手續(xù)。

第二十三條 土地使用權抵押合同終止后，抵押人應當自抵押合同終止之日起十五日內(nèi)，到原登記機關辦理注銷土地使用權抵押登記手續(xù)。

第二十四條 抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權人有權依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)。

因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權的，土地使用者應當自權利取得之日起十五日內(nèi)，到所在地市、縣人民政府土地管理部門辦理變更土地登記手續(xù)。

第二十五條 土地使用者轉讓、出租、抵押土地使用權，在辦理土地使用權出讓手續(xù)時，其土地使用權出讓期由所在地市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者經(jīng)過協(xié)商后，在土地使用權出讓合同中訂明，但不得超過《條例》規(guī)定的最高年限。

第二十六條 土地使用權出讓金，區(qū)別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40%。 標定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)基準地價，按土地使用權轉讓。