南京市建設(shè)項(xiàng)目建筑面積管理辦法

南京市規(guī)劃局于2015年啟動(dòng)建筑面積改革工作，2017年7月1日起《南京市建設(shè)項(xiàng)目建筑面積管理辦法》、《南京市建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查相關(guān)辦法》（以下簡(jiǎn)稱辦法）施行，真正實(shí)現(xiàn)規(guī)劃、國土、房產(chǎn)三個(gè)部門采用“同一個(gè)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)”、“同一次測(cè)量成果”，杜絕出現(xiàn)超尺寸、超層高等房產(chǎn)規(guī)則中沒有加權(quán)計(jì)算建筑面積的設(shè)計(jì)方案。

辦法出臺(tái)，建筑面積的計(jì)算復(fù)核變?yōu)楹笾脤彶?，降低了審查“門檻”，提高了審批效率，但后置審查必須建立嚴(yán)格處罰機(jī)制得以實(shí)現(xiàn)，確保后置審查不失控，不走樣。2017年7月20日南京市規(guī)劃局組織的媒體解讀會(huì)上，南京金宸建筑設(shè)計(jì)有限公司代表講述：“標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一后，設(shè)計(jì)單位和建設(shè)方要更加自律和慎獨(dú)，擔(dān)子更重了，要提高自身建設(shè)，保證企業(yè)誠信，保證在市場(chǎng)的立足之地?！?2100433B

南京市政府關(guān)于印發(fā)南京市建設(shè)項(xiàng)目建筑面積管理辦法的通知寧政規(guī)字〔2017〕7號(hào)

各區(qū)人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：

現(xiàn)將《南京市建設(shè)項(xiàng)目建筑面積管理辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。

南京市人民政府

2017年5月23日

南京市建設(shè)項(xiàng)目建筑面積管理辦法

第一條【立法目的和依據(jù)】 為了加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目建筑面積管理，統(tǒng)一土地出讓、規(guī)劃許可和房產(chǎn)登記階段建設(shè)項(xiàng)目的建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法律、法規(guī)及《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》、《房屋面積測(cè)量規(guī)范》等規(guī)范，結(jié)合南京實(shí)際，制定本辦法。

第二條【適用范圍】 我市行政區(qū)范圍內(nèi)出讓類用地建設(shè)項(xiàng)目建筑面積的確認(rèn)及房產(chǎn)實(shí)測(cè)建筑面積超出規(guī)劃許可建筑面積的管理適用本辦法。

劃撥類用地建設(shè)項(xiàng)目的建筑面積管理參照本辦法執(zhí)行。

第三條【統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)】 上條規(guī)定內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目在土地出讓、規(guī)劃許可、房產(chǎn)登記階段所涉及建筑面積計(jì)算，統(tǒng)一按國家、省、市房屋面積測(cè)量規(guī)范執(zhí)行。

第四條【管理階段】 建設(shè)項(xiàng)目的建筑面積管理，按照以下方式確定：

（一）土地出讓階段，規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃條件中明確關(guān)于建筑面積計(jì)算相關(guān)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)責(zé)任。

（二）規(guī)劃許可階段，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照土地出讓合同約定的建筑面積或者容積率，根據(jù)本辦法規(guī)定的相關(guān)面積計(jì)算規(guī)范自行計(jì)算建設(shè)項(xiàng)目建筑面積申報(bào)規(guī)劃許可，并書面承諾其提供數(shù)據(jù)的真實(shí)性承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，規(guī)劃行政主管部門不再計(jì)算和復(fù)核建筑面積，直接依據(jù)建設(shè)單位申報(bào)的建筑面積依法核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（三）房屋測(cè)量階段，房產(chǎn)行政主管部門將房產(chǎn)實(shí)測(cè)成果提供給規(guī)劃部門，對(duì)實(shí)測(cè)現(xiàn)狀建筑中與核準(zhǔn)圖不一致的部位在房產(chǎn)實(shí)測(cè)成果中明確標(biāo)注。

（四）規(guī)劃核實(shí)階段，規(guī)劃行政主管部門應(yīng)核對(duì)房產(chǎn)實(shí)測(cè)成果，如超出規(guī)劃許可建筑面積，規(guī)劃行政主管部門出具具體規(guī)劃認(rèn)定意見，由建設(shè)、國土、城管行政主管部門依照各自職責(zé)進(jìn)行確認(rèn)和處理。

第五條【誤差確定】 國土、規(guī)劃、房產(chǎn)等行政主管部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目的建筑面積管理，針對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的地上建筑面積出現(xiàn)誤差的，以建設(shè)項(xiàng)目地上總建筑面積為基數(shù)，誤差范圍不得超過1%，且超建面積不得超過500平方米。

分期核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，應(yīng)按上述標(biāo)準(zhǔn)分期進(jìn)行核算，且累計(jì)總超建面積不得超過500平方米。

第六條【規(guī)劃核實(shí)】 房屋實(shí)測(cè)地上建筑面積超出規(guī)劃批準(zhǔn)的地上建筑面積的，應(yīng)按照以下規(guī)定處理后，規(guī)劃行政主管部門予以核發(fā)《規(guī)劃核實(shí)合格證書》。

（一）建設(shè)項(xiàng)目超建面積在合理誤差范圍內(nèi)

1．地上總建筑面積未超出土地出讓合同規(guī)定的地上總建筑面積的，建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用。

2．地上總建筑面積超出土地出讓合同規(guī)定的地上總建筑面積的，建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用和土地出讓金。

（二）建設(shè)項(xiàng)目超建面積超出合理誤差范圍

1．地上總建筑面積未超出土地出讓合同規(guī)定的地上總建筑面積的，建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用。

2．地上總建筑面積超出土地出讓合同規(guī)定的地上總建筑面積的，按違法建設(shè)處理，依法進(jìn)行拆除，不能拆除的，對(duì)超建面積（含合理誤差部分）建筑部分予以沒收，并處罰款。

上述項(xiàng)目違法查處完畢后，建設(shè)單位按規(guī)定補(bǔ)繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用和土地出讓金。

第七條【超建面積折算標(biāo)準(zhǔn)】 建設(shè)項(xiàng)目未按規(guī)劃核準(zhǔn)圖施工，造成超層高、超尺寸的，應(yīng)按照以下標(biāo)準(zhǔn)折算超建建筑面積：

（一）住宅建筑、公寓（包括酒店式公寓）的層高超過3.6米，辦公建筑和研發(fā)建筑層高超過4.2米，普通商業(yè)（門面房）建筑層高超過4.8米的，計(jì)算地上建筑面積時(shí)，每超出2.2米，則該層建筑面積按該層實(shí)際建筑面積增加1倍計(jì)算，不足2.2米的，該層建筑面積按該層實(shí)際建筑面積增加0.5倍計(jì)算。

（二）在建筑主體結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)的圍合空間，層高在2.2米以下的空間，應(yīng)按照建筑主體結(jié)構(gòu)圍合面積的一半計(jì)算建筑面積。

（三）飄窗、陽臺(tái)、檐廊、挑廊、空調(diào)室外機(jī)擱板、幕墻及其他建筑外部構(gòu)件不符合《南京市建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查相關(guān)辦法》的，按其外圍水平投影面積計(jì)算全面積。

（四）大型商業(yè)、文化、娛樂等大空間公共建筑及工業(yè)建筑因造型和工藝設(shè)計(jì)需要，超層高超尺寸的，建筑面積應(yīng)以規(guī)劃行政主管部門審定的方案為準(zhǔn)。

第八條【違法建設(shè)處理】 本辦法規(guī)定的建筑面積管理，不免除建設(shè)單位因違法建設(shè)依法應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

建設(shè)單位在項(xiàng)目建設(shè)過程中，未按規(guī)劃核準(zhǔn)圖施工，而造成違法建設(shè)的，應(yīng)先行按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定接受相關(guān)部門查處并履行完畢后，方可進(jìn)行規(guī)劃核實(shí)。

第九條【實(shí)施日期】 本辦法自2017年7月1日起施行。本辦法施行之前已經(jīng)簽訂正式土地出讓合同的建設(shè)項(xiàng)目，執(zhí)行原有規(guī)定。

南京市政府關(guān)于印發(fā)南京市簡(jiǎn)易建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃管理辦法的通知寧政規(guī)字〔2017〕11號(hào)

各區(qū)人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：

現(xiàn)將《南京市簡(jiǎn)易建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃管理辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。

南京市人民政府

2017年6月2日

（此件公開發(fā)布）

南京市簡(jiǎn)易建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃管理辦法

第一條為簡(jiǎn)化部分簡(jiǎn)易建設(shè)項(xiàng)目的審批程序，提高行政審批效能，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、《南京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域范圍內(nèi)簡(jiǎn)易建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃管理活動(dòng)，適用本辦法。涉及各級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、歷史文化街區(qū)、歷史街巷、歷史風(fēng)貌區(qū)、近現(xiàn)代建筑風(fēng)貌區(qū)等特定區(qū)域或者歷史建筑、重要近現(xiàn)代建筑等特定建筑的，按照相關(guān)法律、法規(guī)辦理。

第三條本規(guī)定所稱簡(jiǎn)易建設(shè)項(xiàng)目指符合經(jīng)批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃，對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施沒有影響，但按照法律法規(guī)規(guī)定需要申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可的下列建設(shè)項(xiàng)目：

（一）城市雕塑；

（二）單獨(dú)申報(bào)的圍墻；

（三）位于已建成單位內(nèi)部，且建筑面積在50平方米以下的傳達(dá)室、門衛(wèi)房、崗?fù)せ蛘邔楸締挝环?wù)的配電房、水泵房、調(diào)壓房等小型建構(gòu)筑物；

（四）公共建筑的外立面改造。

第四條適用簡(jiǎn)易建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃管理的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）應(yīng)在申請(qǐng)人已依法取得土地使用權(quán)的土地范圍內(nèi)（位于城市公共空間、由各級(jí)城市人民政府建設(shè)的城市雕塑除外）；

（二）不得侵占他人已依法取得土地使用權(quán)的土地或者城市的公共空間，不得影響城市消防、交通等其他功能的使用；

（三）與周邊相鄰不動(dòng)產(chǎn)無矛盾或者取得相鄰不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人的同意。

第五條建設(shè)單位或者個(gè)人辦理簡(jiǎn)易項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)向規(guī)劃行政主管部門提交下列申報(bào)材料：

（一）建設(shè)工程規(guī)劃許可申請(qǐng)表；

（二）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；

（三）符合規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)圖紙（非數(shù)字申報(bào)格式）；

（四）授權(quán)委托書（多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上的產(chǎn)權(quán)人且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的產(chǎn)權(quán)人同意）。

第六條符合本規(guī)定要求的簡(jiǎn)易建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)項(xiàng)目申報(bào)人向所在地規(guī)劃分局提交上條所列材料，直接申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

第七條 規(guī)劃分局應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查。對(duì)于可能影響相關(guān)利害關(guān)系人權(quán)益的項(xiàng)目，建設(shè)單位或者個(gè)人還應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)利害關(guān)系人的同意意見。

第八條 規(guī)劃部門受理簡(jiǎn)易建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃許可申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)按照一般建設(shè)項(xiàng)目的管理規(guī)定納入全市規(guī)劃管理實(shí)施系統(tǒng)審批，但其設(shè)計(jì)圖紙可不采用數(shù)字申報(bào)格式。

第九條 對(duì)于簡(jiǎn)易項(xiàng)目，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門自受理之日起5個(gè)工作日內(nèi)審查完畢。符合要求的，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

第十條 建設(shè)單位或者個(gè)人建設(shè)的簡(jiǎn)易建設(shè)項(xiàng)目，免于辦理建設(shè)項(xiàng)目的驗(yàn)線手續(xù)，但建設(shè)完畢后，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其核準(zhǔn)圖件、相應(yīng)資質(zhì)的測(cè)繪單位提供的竣工測(cè)量圖件等資料依法申請(qǐng)規(guī)劃核實(shí)。

第十一條建設(shè)單位或者個(gè)人建設(shè)簡(jiǎn)易項(xiàng)目未按建設(shè)工程規(guī)劃許可內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)的，規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法律、法規(guī)及相對(duì)集中行政處罰權(quán)的有關(guān)規(guī)定，將相關(guān)材料移送城市管理行政執(zhí)法部門處理。

第十二條 本規(guī)定自2017年7月10日起施行。

2017年6月7日，市政府公布的《南京市簡(jiǎn)易建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃管理辦法》規(guī)定，城市雕塑、圍墻、門衛(wèi)房等簡(jiǎn)易建設(shè)項(xiàng)目，以后規(guī)劃審批將簡(jiǎn)化，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門自受理之日起5個(gè)工作日內(nèi)審查完畢。該規(guī)定自今年7月10日起施行。

什么是簡(jiǎn)易建設(shè)項(xiàng)目？《辦法》明確，四類項(xiàng)目被列為簡(jiǎn)易建設(shè)項(xiàng)目，分別是城市雕塑；單獨(dú)申報(bào)的圍墻；位于已建成單位內(nèi)部，且建筑面積在50平方米以下的傳達(dá)室、門衛(wèi)房、崗?fù)せ蛘邔楸締挝环?wù)的配電房、水泵房、調(diào)壓房等小型建構(gòu)筑物；公共建筑的外立面改造。

這些簡(jiǎn)易建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)在申請(qǐng)人已依法取得土地使用權(quán)的土地范圍內(nèi)（位于城市公共空間、由各級(jí)城市人民政府建設(shè)的城市雕塑除外）；不得侵占他人已依法取得土地使用權(quán)的土地或者城市的公共空間，不得影響城市消防、交通等其他功能的使用；與周邊相鄰不動(dòng)產(chǎn)無矛盾或者取得相鄰不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人的同意。