沈陽(yáng)市出售公有住房實(shí)施細(xì)則

【生效日期】1993-11-20

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來(lái)源】

關(guān)于印發(fā)《沈陽(yáng)市出售公有住房實(shí)施細(xì)則》的通知

（沈政發(fā)53號(hào)）

各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各部門(mén)：

現(xiàn)將《沈陽(yáng)市出售公有住房實(shí)施細(xì)則》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

沈陽(yáng)市人民政府

一九九三年十一月二十日

沈陽(yáng)市出售公有住房實(shí)施細(xì)則

第一條為貫徹《沈陽(yáng)市貫徹實(shí)施辦法》，推進(jìn)住房商品化、自有化的進(jìn)程，加快住宅建設(shè)和舊區(qū)改造，搞活存量資產(chǎn)，正確引導(dǎo)消費(fèi)，特制定本細(xì)則。

第二條凡屬我市行政區(qū)劃內(nèi)的新、舊直管公有住房及單位的新、舊自管公有住房，除本細(xì)則第七條規(guī)定不宜出售的公有住房外，均可出售。

第三條凡新建住宅或購(gòu)買(mǎi)的商品房以及騰空的二茬房，要先售后租，其出售比例原則上不得低于50%。

第四條每戶購(gòu)買(mǎi)新、舊住房控制面積，比照《遼寧省城鎮(zhèn)公有住房超標(biāo)加租試行辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

第五條出售公有住房，公民家庭男女任何一方購(gòu)買(mǎi)均可，并且只能以一方名義購(gòu)買(mǎi)。

第六條產(chǎn)權(quán)單位出售新、舊公有住房必須向市住房制度改革辦公室申報(bào)，經(jīng)市房屋評(píng)估中心評(píng)估后，由市住房制度改革辦公室批準(zhǔn)，方可出售。

第七條屬下列情況之一的住房不出售：

（一）產(chǎn)權(quán)有糾紛的房屋；

（二）已列近期改造規(guī)劃片的房屋；

（三）具有保留價(jià)值的房屋；

（四）宗教房產(chǎn)；

（五）政府代管房產(chǎn)；

（六）適于改造做非住宅使用的臨街房屋；

（七）低于五點(diǎn)五成新的房屋；

（八）其它不宜出售的房屋。

第八條出售公有住房執(zhí)行兩種價(jià)格，即：準(zhǔn)成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。

在房改起步階段，新房準(zhǔn)成本價(jià)每平方米建筑面積起點(diǎn)不低于600元；標(biāo)準(zhǔn)價(jià)起點(diǎn)不低于349元。

取得使用權(quán)證并進(jìn)住的住宅，均為舊房。在房改起步階段，出售混合結(jié)構(gòu)樓房準(zhǔn)成本價(jià)每平方米建筑面積起點(diǎn)不低于400元；標(biāo)準(zhǔn)價(jià)起點(diǎn)不低于302元，單元式套房混合結(jié)構(gòu)實(shí)際售價(jià)低于每平方米建筑面積120元的按120元計(jì)價(jià)。磚木結(jié)構(gòu)樓房準(zhǔn)成本價(jià)起點(diǎn)不低于320元；標(biāo)準(zhǔn)價(jià)起點(diǎn)不低于253元。平房準(zhǔn)成本價(jià)起點(diǎn)不低于280元；標(biāo)準(zhǔn)價(jià)起點(diǎn)不低于231元。

今后，每年新、舊公有住房售價(jià)由市政府逐年公布。

第九條售房?jī)r(jià)格，應(yīng)根據(jù)樓層、朝向、設(shè)施條件（舊房還應(yīng)包括評(píng)估的成新系數(shù)）的不同相應(yīng)增減（詳見(jiàn)附件）。

應(yīng)交總額計(jì)算公式：

準(zhǔn)成本價(jià)

新房應(yīng)交總額= ×（1－各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)之和）

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)

×建筑面積×（1－優(yōu)惠系數(shù)）

準(zhǔn)成本價(jià)

舊房應(yīng)交總額= ×成新系數(shù)×（1－各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)之和）×建筑面積

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)

×（1－各項(xiàng)優(yōu)惠系數(shù)之和）

第十條舊樓房每戶建筑面積的計(jì)算方法是：將一棟樓各戶使用面積分別核定后，計(jì)算出總使用面積，以該棟的總使用面積除以該棟總建筑面積得出換算系數(shù)；再以各戶的使用面積除以換算系數(shù)，即可求出。其計(jì)算公式：

戶建筑面積=戶使用面積÷?lián)Q算系數(shù)

丈量核定使用面積，必須按建設(shè)部（84）城住公字第27號(hào)文件的規(guī)定執(zhí)行。

第十一條購(gòu)買(mǎi)新房的職工，一次交清全部購(gòu)房款，給予減收應(yīng)交總額20%的優(yōu)惠。

購(gòu)買(mǎi)新房可分期付款，首次交款不得低于應(yīng)交總額50%，其余50%可在十年內(nèi)交清，每年交款不低于應(yīng)交總額的5%，每提前一年交款，則減收余額的3%。

第十二條購(gòu)買(mǎi)舊房?jī)?yōu)惠售房?jī)r(jià)格的10%。

一次交清購(gòu)房款的，減收售房?jī)r(jià)格的25%。分期付款，首次交款不得低于50%，同時(shí)給予減收交款部分15%的優(yōu)惠；其余50%可在八年內(nèi)交清，每年交款不低于應(yīng)交總額的6．25%，每提前一年減收余額的3%。

第十三條職工購(gòu)買(mǎi)舊住房，享受工齡折扣。每一年工齡減收售房?jī)r(jià)格的折扣系數(shù)；紅軍時(shí)期為0．8%；抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期為0．7%；解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期為0．6%；建國(guó)以后為0．5%。確定原則按職工家庭成員中工齡最長(zhǎng)者計(jì)算，自管房產(chǎn)權(quán)單位職工工齡低于家庭中外單位職工工齡，自管房產(chǎn)權(quán)單位則以后者的工齡計(jì)算購(gòu)房工齡折扣。超過(guò)國(guó)家規(guī)定的退離休年齡的工齡，不享受工齡折扣。

職工家庭成員，根據(jù)《實(shí)施辦法》發(fā)布之日房屋使用證和戶口簿的記載確定。

已故離退休人員的配偶，購(gòu)買(mǎi)公有住房，本人工齡低于已故離退休人員的，可按已故離退休人員的工齡享受折扣。

第十四條向職工出售的新、舊公有住房，按有關(guān)政策減免稅費(fèi)。

第十五條向職工出售新、舊公有住房回收的住房資金，按國(guó)家規(guī)定免繳稅金。

第十六條職工購(gòu)買(mǎi)新、舊住房后，不再交納房租，實(shí)施提租補(bǔ)貼時(shí)享受租房補(bǔ)貼。

第十七條職工按本細(xì)則規(guī)定購(gòu)買(mǎi)公有新、舊住房，每個(gè)職工家庭只能享受一次優(yōu)惠待遇。下列情況，職工購(gòu)房也屬于享受一次優(yōu)惠待遇的范圍：

（一）一次購(gòu)房，沒(méi)有達(dá)到控制面積標(biāo)準(zhǔn)，差額面積等于或大于單室住房面積；

（二）一次購(gòu)房，沒(méi)有達(dá)到控制面積標(biāo)準(zhǔn)，差額小于單室住房，須將原購(gòu)住房按市政府公布的當(dāng)年售房?jī)r(jià)格賣給原售房單位并取得證明材料；

（三）職工離婚，經(jīng)法院裁決或民政部門(mén)認(rèn)可的離婚協(xié)議書(shū)載明，原住房歸對(duì)方所有或使用的；

（四）職工再婚后，雙方都沒(méi)有住房的。

第十八條職工按本細(xì)則購(gòu)買(mǎi)的新、舊住房，在按準(zhǔn)成本價(jià)交齊全部?jī)r(jià)款后，其產(chǎn)權(quán)為個(gè)人全部產(chǎn)權(quán)，由房產(chǎn)管理部門(mén)發(fā)給《房屋所有權(quán)證》。按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)交齊價(jià)款的，其產(chǎn)權(quán)為公私共有產(chǎn)權(quán)，發(fā)給《公私共有房屋所有權(quán)證》。

職工按原沈政發(fā)（1988）61號(hào)文件規(guī)定購(gòu)買(mǎi)的新、舊公房（住房特困戶、住房合作社社員全價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房除外），由市房產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)《公私共有房屋所有權(quán)證》。

公私共有產(chǎn)權(quán)住房，如轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人全部產(chǎn)權(quán)住房，需補(bǔ)交當(dāng)年舊房準(zhǔn)成本價(jià)與原購(gòu)房時(shí)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)之間的差價(jià)款。職工補(bǔ)交這個(gè)差價(jià)款，享受當(dāng)年購(gòu)買(mǎi)舊房的優(yōu)惠待遇。差額補(bǔ)齊后，換發(fā)完全產(chǎn)權(quán)的《房屋所有權(quán)證》。差價(jià)款的計(jì)算公式：

實(shí)補(bǔ)交總額=（當(dāng)年舊房的準(zhǔn)成本價(jià)－原購(gòu)房時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）

×（1－各項(xiàng)優(yōu)惠系數(shù)之和）×建筑面積

第十九條職工在按準(zhǔn)成本價(jià)交齊全部?jī)r(jià)款后允許出售、贈(zèng)與、出租。職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的新、舊住房，允許繼承，居住滿五年后允許出售。原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，增值部分，按國(guó)家、單位、個(gè)人各自所占的產(chǎn)權(quán)分額分成。

職工購(gòu)買(mǎi)的新、舊住房，均可調(diào)可換。如將原購(gòu)住房賣給原售房單位再買(mǎi)新房的，新房?jī)r(jià)格為以下三部分之和，原買(mǎi)房的價(jià)款及原面積交納成新差價(jià)和結(jié)構(gòu)差價(jià)；增加部分，按新房準(zhǔn)成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)計(jì)價(jià)。

第二十條原房屋產(chǎn)權(quán)單位向職工出售住房后，仍負(fù)責(zé)公共部位和設(shè)施的維修及管理，責(zé)任劃分如下：

（一）自用部分，即進(jìn)戶門(mén)以內(nèi)的部位和設(shè)備，屬于購(gòu)房職工的自修范圍，費(fèi)用自理。

（二）公共部位和設(shè)施的維修管理費(fèi)用，由相關(guān)購(gòu)房職工共同負(fù)擔(dān)?，F(xiàn)階段，購(gòu)房職工按月向售房單位交納維修管理費(fèi)，由售房單位負(fù)責(zé)維修和管理；費(fèi)用不足部分，由售房單位承擔(dān)。購(gòu)房職工交納的公共部位和設(shè)施維修管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：普通樓房每平方米建筑面積0．10元，旱樓和平房每平方米建筑面積0．08元。

公共部位和設(shè)施系指：房屋承重結(jié)構(gòu)（屋頂、梁板柱、墻體和基礎(chǔ)）、屋面、外墻面、樓梯間。共有設(shè)施系指：樓內(nèi)的上下水管、煤氣、暖氣、供電線路、電梯、共用天線等。

（三）住宅區(qū)內(nèi)的道路、上下水管道、窨井、化糞池、室外泵房、路燈照明、綠化等公共設(shè)施，按現(xiàn)行管理體制進(jìn)行維修管理。

（四）個(gè)人全部產(chǎn)權(quán)住房和公私共有產(chǎn)權(quán)住房的維修管理，在條件成熟時(shí)，逐步向有償服務(wù)的物業(yè)化、社會(huì)化維修管理過(guò)渡。

第二十一條出售住房所收回的資金，存入各單位在銀行開(kāi)設(shè)的帳戶，原則上用于住房建設(shè)。

第二十二條自管房單位出售的公有住房，按其收回售房款的全額，由市借用10%，五年返還；國(guó)有直管公房出售后，按收回售房款全額的60%同自管房單位出售公房由市借用的10%和動(dòng)遷回遷的職工按規(guī)定應(yīng)向市政府交納的購(gòu)房款，均存入市建行房地產(chǎn)信貸部，由市住房資金管理中心管理。用于全市住房解困、解危和舊區(qū)改造。

出售國(guó)有直管公房回收資金的另40%，作為房產(chǎn)重置資金，由市房產(chǎn)管理局管理使用。

第二十三條職工在購(gòu)房前或購(gòu)房后，遇有政府批準(zhǔn)的運(yùn)遷，應(yīng)無(wú)條件服從，按動(dòng)遷政策進(jìn)行回遷安置。

已購(gòu)房并動(dòng)遷的職工在回遷時(shí)，個(gè)人應(yīng)按舊房準(zhǔn)成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向市政府補(bǔ)齊返還面積的結(jié)構(gòu)和成新差價(jià)。增加面積部分，個(gè)人按本細(xì)則向市政府繳納購(gòu)買(mǎi)新房款。建設(shè)單位按沈政發(fā)（1988）24號(hào)文件規(guī)定應(yīng)收取的增加面積款，仍由職工所在單位承擔(dān)。

未購(gòu)房的職工如購(gòu)買(mǎi)回遷住房，可向市政府按回遷當(dāng)年舊房準(zhǔn)成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)。增加面積部分按新房?jī)r(jià)購(gòu)買(mǎi)。

第二十四條按市政府批準(zhǔn)的特殊政策動(dòng)遷的職工，個(gè)人已按回遷面積每平方米交納了當(dāng)年公布的購(gòu)買(mǎi)舊房準(zhǔn)成本價(jià)以上者，回遷住房為個(gè)人完全產(chǎn)權(quán)，發(fā)給《房屋所有權(quán)證》；個(gè)人已按回遷面積每平方米交納了當(dāng)年公布的購(gòu)買(mǎi)舊房準(zhǔn)成本價(jià)以下者，回遷住房為公私共有產(chǎn)權(quán)，發(fā)給《公私共有房屋所有權(quán)證》。

第二十五條職工購(gòu)買(mǎi)新、舊公有住房，采暖費(fèi)用按現(xiàn)行規(guī)定辦理。

第二十六條職工購(gòu)房采取不正當(dāng)手段，一戶騙取兩次優(yōu)惠政策購(gòu)房的，由售房單位退回購(gòu)房款，收回房屋，收繳停租期間的租金，并處以適當(dāng)罰款。

第二十七條職工購(gòu)房弄虛作假，騙取工齡優(yōu)惠的，責(zé)令補(bǔ)齊應(yīng)交款項(xiàng)，并處以應(yīng)補(bǔ)齊款額1－2倍罰款。

第二十八條房產(chǎn)管理部門(mén)和各單位在職工購(gòu)房中違反本細(xì)則者，要追究經(jīng)辦人、主管領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任，并給予經(jīng)濟(jì)處罰。

第二十九條本細(xì)則由市住房制度改革辦公室負(fù)責(zé)解釋。

第三十條本細(xì)則自發(fā)布之日起執(zhí)行。《沈陽(yáng)市職工購(gòu)買(mǎi)公有住房暫行規(guī)定》（沈政發(fā)（1988）61號(hào)）即行廢止。我市過(guò)去發(fā)布的有關(guān)文件，凡與本細(xì)則抵觸的，一律以本細(xì)則為準(zhǔn)。

第一條　為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》和《遼寧省深化城鎮(zhèn)住房制度改革總體方案》，推進(jìn)住房商品化，正確引導(dǎo)消費(fèi)，加快住房建設(shè)，特制定本辦法。

第二條　凡我市行政區(qū)劃內(nèi)的新、舊直管公有住房和單位自管公有住房，除下列不宜出售的之外，均可出售。不宜出售的公有住房有：

（一）有產(chǎn)權(quán)糾紛的；

（二）列入近期改造規(guī)劃的；

（三）具有紀(jì)念意義或保留價(jià)值的；

（四）政府代管房產(chǎn)；

（五）適于改造為非住房的臨街住房；

（六）5成新以下（含5成新）的舊房；

（七）市政府認(rèn)為其他不宜出售的住房。

第三條　新建、外購(gòu)和騰退的二薦房，要先售后租，并優(yōu)先出售給住房困難戶。

第四條　職工或居民按本辦法的規(guī)定，以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房的控制面積，比照《遼寧省城鎮(zhèn)公有住房超標(biāo)加租試行辦法》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。超過(guò)控制面積的部分，實(shí)行市場(chǎng)價(jià)。

第五條　出售公有住房，要堅(jiān)持買(mǎi)房自愿的原則。

第六條　產(chǎn)權(quán)單位暫不向無(wú)職工的居民家庭以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售公有住房。

第七條　購(gòu)買(mǎi)公有住房，女職工、女承租人享有與男職工、男承租人相同的權(quán)利。

第八條　職工或居民按本辦法的規(guī)定，以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次。

第九條　出售新、舊自管公有住房，由市住房制度改革辦公室審批；出售新、舊直管公有住房，由市房產(chǎn)管理局審核，市住房制度改革辦公室批準(zhǔn)。

出售維護(hù)正常的舊公有住房，由市住房制度改革辦公室和市房產(chǎn)管理局分別審核自管房和直管房的已竣工使用年限，作為售房單位計(jì)算折舊的依據(jù)。

經(jīng)過(guò)大修、設(shè)備更新的舊房，交市房產(chǎn)評(píng)估中心評(píng)定成新，作為計(jì)算折舊的依據(jù)。

第十條　向高收入（夫妻雙方年工資收入2萬(wàn)元以上，含2萬(wàn)元）職工或居民家庭出售公有住房實(shí)行市場(chǎng)價(jià)。

向中低收入（夫妻雙方年工資收入2萬(wàn)元以下）職工或居民家庭出售公有住房，同時(shí)實(shí)行成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，購(gòu)房人可自由選擇。

1994年新建磚混套房成本價(jià)為每平方米建筑面積806元。成本價(jià)的7項(xiàng)價(jià)格構(gòu)成因素是：征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施（包括煤氣、給水、排水、供電、供暖、道路、通訊設(shè)施）建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、稅金。

1994年新建磚混套房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為每平方米建筑面積539元。其中，負(fù)擔(dān)價(jià)330元，抵交價(jià)209元。

住房的實(shí)際售價(jià)。根據(jù)所處地段（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)不計(jì)入）、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)等區(qū)別計(jì)價(jià)。地段調(diào)節(jié)，將差價(jià)直接計(jì)入成本價(jià)；結(jié)構(gòu)、樓層、朝向和設(shè)施的調(diào)節(jié)，將系數(shù)代入實(shí)際售價(jià)公式；裝修標(biāo)準(zhǔn)調(diào)節(jié)，按實(shí)際面積單獨(dú)計(jì)算，不進(jìn)入實(shí)際售價(jià)公式。

第十一條　舊房的成本價(jià)，按售房當(dāng)年新房的成本價(jià)成新折扣計(jì)算。維護(hù)正常的舊房的折舊，直接以使用年限乘年折舊率2%計(jì)算。

舊房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，由兩部分組成：舊房負(fù)擔(dān)價(jià)，按售房當(dāng)年新房負(fù)擔(dān)價(jià)成新折扣計(jì)算；舊房抵交價(jià)，按住房竣工使用30年降低20%的比例折扣。維護(hù)正常的舊房的折舊，直接以使用年限乘年折舊率1．5%計(jì)算。

經(jīng)過(guò)大修或設(shè)備更新的舊房，按有關(guān)規(guī)定評(píng)估確定成新。

住房折舊的年限一般為50年，使用年限超過(guò)30年的以30年計(jì)算。

第十二條　已竣工使用不滿1年的住房為新房（10成新），使用1年以上的住房為舊房。

第十三條　職工或居民購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)已住用的公有住房，享受現(xiàn)住房折扣待遇。1994年成本價(jià)住房的現(xiàn)住房折扣為成本價(jià)的3．7%；標(biāo)準(zhǔn)價(jià)住房的現(xiàn)住房折扣，為負(fù)擔(dān)價(jià)的5%。現(xiàn)住房折扣，以后逐年減少，2000年取消。

第十四條　職工購(gòu)買(mǎi)公有住房，售房單位對(duì)職工建立住房公積金前的工齡給予工齡折扣，夫妻雙方合并計(jì)算。購(gòu)成本價(jià)住房和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)住房，每年工齡從每平方米售價(jià)中減收3．2元。

離退休職工購(gòu)房計(jì)算工齡的時(shí)間，按國(guó)家規(guī)定的離退休年齡計(jì)算。

夫妻在兩地工作，一方申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)公有住房，另一方的工齡可以計(jì)入購(gòu)房工齡。

喪偶的單身職工購(gòu)買(mǎi)公有住房，配偶生前的工齡可計(jì)入購(gòu)房工齡。

職工在外商投資企業(yè)工作期間的工齡，不計(jì)入購(gòu)房工齡。

第十五條　購(gòu)買(mǎi)新、舊公有住房，一次付清房款，1994年給予購(gòu)房人一次付款折扣率20%的待遇。

分期付款，首次交付實(shí)際售價(jià)的50%；其余50%的付款期是：購(gòu)成本價(jià)住房8年，購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)住房5年，逐年均衡交付。分期交付的部分，按政策性抵押貸款利率計(jì)收利息，單位不得貼息。

購(gòu)房職工可以根據(jù)自己的需要，按照市住房資金管理中心的有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)職工購(gòu)建房政策性抵押貸款；也可以向建設(shè)銀行和工商銀行沈陽(yáng)市分行房地產(chǎn)信貸部申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性購(gòu)建房抵押貸款。

第十六條　自1995年起，市住房制度改革辦公室會(huì)同有關(guān)部門(mén)逐年測(cè)定成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)以及工齡折扣、現(xiàn)住房折扣等數(shù)據(jù)，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

第十七條　根據(jù)住房的不同情況，實(shí)際售價(jià)（單位：元/平方米建筑面積）的計(jì)算公式是：

（一）成本價(jià)計(jì)算公式

1．新建空房實(shí)際售價(jià)=（成本價(jià)±地段調(diào)節(jié)差價(jià)－工齡折扣）×（1±各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)之和）×（1－一次付款折扣率）

2．現(xiàn)住新房實(shí)際售價(jià)=〔（成本價(jià)±地段調(diào)節(jié)差價(jià)－工齡折扣）×（1±各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)之和）－成本價(jià)×現(xiàn)住房折扣率〕×（1－一次付款折扣率）

3．騰退舊房實(shí)際售價(jià)=（成本價(jià)±地段調(diào)節(jié)差價(jià)－工齡折扣）×（1－年折舊率×已竣工使用年限）×（1±各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)之和）×（1－一次付款折扣率）

4．現(xiàn)住舊房實(shí)際售價(jià)=〔（成本價(jià)土地段調(diào)節(jié)差價(jià)－工齡折扣）×（1－年折舊率×已竣工使用年限）×（1±各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)之和）－成本價(jià)×現(xiàn)住房折扣率〕×（1－一次付款折扣率）

（二）標(biāo)準(zhǔn)價(jià)計(jì)算公式

1．新建空房實(shí)際售價(jià)=（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)－工齡折扣）×（1±各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)之和）×（1－一次付款折扣率）

2．現(xiàn)住新房實(shí)際售價(jià)=〔（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)－工齡折扣）×（1±各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)之和）－負(fù)擔(dān)價(jià)×現(xiàn)住房折扣率〕×（1－一次付款折扣率）

3．騰退舊房實(shí)際售價(jià)=（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)－工齡折扣）×（1－年折舊率×已竣工使用年限）×（1±各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)之和）×（1－一次付款折扣率）

4．現(xiàn)住舊房實(shí)際售價(jià)=〔（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)－工齡折扣）×（1－年折舊率×已竣工使用年限）×（1±各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)之和）－負(fù)擔(dān)價(jià)×現(xiàn)住房折扣率〕×（1－一次付款折扣率）

第十八條　樓房每戶建筑面積的計(jì)算方法是：將一棟樓各戶使用面積分別核定后相加，計(jì)算出總使用面積；用總使用面積去除總建筑面積得出換算系數(shù)；再以換算系數(shù)去乘各戶的使用面積即可求出。計(jì)算公式是：

換算系數(shù)=總建筑面積÷總使用面積

戶建筑面積=戶使用面積×換算系數(shù)

丈量核定使用面積，必須按建設(shè)部（84）城住公字第27號(hào)文件的規(guī)定執(zhí)行。

第十九條　職工或居民以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有。住用5年后可依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

職工或居民以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房，購(gòu)房人擁有部分產(chǎn)權(quán)，個(gè)人產(chǎn)權(quán)的比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)（含地段調(diào)節(jié)差價(jià)）的比重確定。計(jì)算公式為：

個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例=標(biāo)準(zhǔn)價(jià)÷（成本價(jià)±地段調(diào)節(jié)差價(jià)）

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)住房可以繼承，住用5年后可依法進(jìn)入市場(chǎng)；在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)、租用權(quán)；原售房單位撤銷的，市房產(chǎn)管理部門(mén)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)、租用權(quán)；在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，售房、租房收入按照單位和個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

第二十條　個(gè)人出資購(gòu)買(mǎi)解困住房、集資合作住房，按本辦法實(shí)行成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。棚戶區(qū)改造住房和動(dòng)遷回遷安置住房，結(jié)合棚戶區(qū)改造和動(dòng)遷安置的實(shí)際，參照本辦法實(shí)行成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。

第二十一條　本辦法發(fā)布前，職工和居民按照市政府不同時(shí)期規(guī)定的價(jià)格和政策購(gòu)買(mǎi)的公有住房、解困住房、集資合作住房和青年公寓，均按售房或建房當(dāng)年被批準(zhǔn)的售價(jià)占當(dāng)年成本價(jià)（不含地段調(diào)節(jié)差價(jià)）的比重確定產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)比例：售價(jià)達(dá)到成本價(jià)的，為成本價(jià)住房；達(dá)到原標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的，為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)住房，并明確單位和個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例。

上述擁有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)住房的職工或居民，自愿按購(gòu)房或交款當(dāng)年的成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款和利息后，原購(gòu)住房變?yōu)槌杀緝r(jià)住房。

第二十二條　本辦法發(fā)布前，售房單位未按售房批復(fù)文件執(zhí)行，發(fā)給職工買(mǎi)房補(bǔ)貼沖減房?jī)r(jià)，或增加、擴(kuò)大優(yōu)惠政策變相降價(jià)出售的公有住房，在確定個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例時(shí)，不以售房當(dāng)年的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，而是以購(gòu)房職工實(shí)際支付的平均每平方米購(gòu)房款（計(jì)入規(guī)定的一次付款折扣）作為計(jì)算依據(jù)；計(jì)算產(chǎn)權(quán)比例的成本價(jià)，不計(jì)入地段調(diào)節(jié)因素。

第二十三條　1994年1月1日至本辦法發(fā)布前，未經(jīng)市住房制度改革辦公室批準(zhǔn)出售的公有住房，必須按本辦法規(guī)定的售價(jià)和政策進(jìn)行規(guī)范。

第二十四條　職工或居民購(gòu)買(mǎi)公有住房（含解困住房、集資合作住房、棚戶區(qū)改造住房和動(dòng)遷回遷安置住房），付清購(gòu)房款后，要持購(gòu)房證明等有關(guān)文件到房產(chǎn)交易管理部門(mén)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門(mén)辦理住房交易手續(xù)和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍轉(zhuǎn)移手續(xù)，同時(shí)要辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，并根據(jù)成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)住房的不同，領(lǐng)取個(gè)人產(chǎn)權(quán)的房屋所有權(quán)證或部分產(chǎn)權(quán)（注明產(chǎn)權(quán)比例）的房屋所有權(quán)證。

第二十五條　1993年底前，由單位出具的購(gòu)房證明，均應(yīng)經(jīng)市住房制度改革辦公室重新核定；購(gòu)房人持重新核定的購(gòu)房證明，按第二十四條的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

第二十六條　向職工或居民出售新、舊公有住房，按有關(guān)政策減免稅費(fèi)。

第二十七條　職工或居民購(gòu)買(mǎi)公有住房后，不交納房租，職工仍享受公有住房提租發(fā)放的住房補(bǔ)貼。

第二十八條　職工購(gòu)買(mǎi)公有住房，采暖費(fèi)仍按現(xiàn)行規(guī)定辦理。

第二十九條　公有住房出售后的維修、管理，按《沈陽(yáng)市公有住房售后維修管理實(shí)施細(xì)則》（沈政發(fā)〔1993〕56號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。

第三十條　職工或居民購(gòu)買(mǎi)的公有住房，均可調(diào)可換。

（一）通過(guò)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)調(diào)換。

（二）在不超過(guò)購(gòu)房控制面積的前提下，在單位內(nèi)部調(diào)換。辦法是：個(gè)人按調(diào)換房當(dāng)年的新房（舊房）成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，補(bǔ)齊原購(gòu)住房面積的結(jié)構(gòu)差價(jià)和成新差價(jià)；增加的面積，按新房（舊房）成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)交納購(gòu)房款，計(jì)入工齡折扣。

第三十一條　職工或居民購(gòu)買(mǎi)公有住房后，遇有政府批準(zhǔn)的動(dòng)遷，應(yīng)無(wú)條件服從，按動(dòng)遷政策進(jìn)行回遷安置?；剡w時(shí)，個(gè)人按動(dòng)遷當(dāng)年的成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)補(bǔ)齊返還面積的結(jié)構(gòu)差價(jià)和成新差價(jià)；安置面積內(nèi)增加的面積，按新房成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)交納購(gòu)房款。

第三十二條　國(guó)有住房的出售收入，按住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系和國(guó)家規(guī)定的比例上交同級(jí)財(cái)政和留歸單位，分別納入各級(jí)住房基金；其他公有住房的出售收入，歸單位所有，納入單位住房基金。出售公有住房的收入，要全部用于住房建設(shè)和住房制度改革，嚴(yán)禁挪用。按規(guī)定留歸各產(chǎn)權(quán)單位（含中央、省、駐沈單位和軍辦企業(yè)）的出售公有住房的收入，一律存入市住房資金管理中心在建設(shè)銀行和工商銀行沈陽(yáng)市分行房地產(chǎn)信貸部開(kāi)設(shè)的專戶，集中存儲(chǔ)，監(jiān)督使用；資金的所有權(quán)不變，保證支付，并按同期銀行存款利率計(jì)付利息；產(chǎn)權(quán)單位支取存款，須經(jīng)市住房制度改革辦公室審批。

第三十三條　職工或居民家庭騙取優(yōu)惠政策兩次購(gòu)房的，取消其家庭成員以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房的資格。

第三十四條　職工購(gòu)房弄虛作假，騙取工齡優(yōu)惠的，取消原來(lái)應(yīng)該享受的全部工齡折扣。

第三十五條　房產(chǎn)管理部門(mén)和各單位，違反本辦法的規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出售公有住房，增加或擴(kuò)大優(yōu)惠政策變相降價(jià)出售公有住房，以及工作人員弄虛作假、以權(quán)謀私，各級(jí)監(jiān)察部門(mén)要嚴(yán)肅查處，追究主管領(lǐng)導(dǎo)和經(jīng)辦人員的責(zé)任。

第三十六條　本辦法由市住房制度改革辦公室負(fù)責(zé)解釋。

第三十七條　本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行?！渡蜿?yáng)市出售公有住房實(shí)施細(xì)則》（沈政發(fā)〔1993〕53號(hào)）即行廢止。我市過(guò)去發(fā)布的有關(guān)文件，凡與本辦法抵觸的，一律以本辦法為準(zhǔn)。

公有住房出售標(biāo)準(zhǔn)價(jià)是中國(guó)向城鎮(zhèn)居居出售在國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的公有住房時(shí)所采用的價(jià)格?？煞譃槌鍪坌路亢团f房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。新建住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)包括： 住房本身建筑造價(jià); 征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。舊住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，按重置價(jià)成新折扣和環(huán)境因素等按質(zhì)計(jì)價(jià)。出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)和房地產(chǎn)部門(mén)審定，按照有關(guān)規(guī)定辦理各項(xiàng)手續(xù)。

在起步階段，為鼓勵(lì)群眾買(mǎi)房，按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)計(jì)價(jià)時(shí)，征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)暫可以考慮由單位適當(dāng)負(fù)擔(dān)。按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)、有限處分權(quán)和收益權(quán)，可以繼承，可以在購(gòu)房5年以后進(jìn)入市場(chǎng)出售或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和租用權(quán)。售房收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后所得收益，按政府、單位、個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。2100433B