特殊房屋買賣疑難對策

李俊華，云南大學(xué)法律碩士，現(xiàn)任建緯(昆明)律師事務(wù)所主任。主要從事土地、建筑、房產(chǎn)和城市開發(fā)建設(shè)方面法律業(yè)務(wù)。 中華全國律協(xié)民事業(yè)務(wù)委員會委員、云南省工商聯(lián)常委委員、昆明市人民政府法律專家咨詢委員會委員、昆明仲裁委員會仲裁員，兼任昆明仲裁委員會建筑業(yè)爭議仲裁中心副主任、昆明仲裁委員會建設(shè)監(jiān)理爭議仲裁中心副主任，曾獲評2004年度全國工程建設(shè)優(yōu)秀法律顧問、2006年首屆全國建設(shè)領(lǐng)域百名優(yōu)秀專業(yè)律師。

案例索引

導(dǎo)言

第一章 小產(chǎn)權(quán)房

聚焦一 “小產(chǎn)權(quán)房”概述

一、什么是“小產(chǎn)權(quán)房”

二、“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因分析

聚焦二 城市居民購買農(nóng)村住宅的法律后果

一、城市及農(nóng)村房屋權(quán)屬登記的歷史與現(xiàn)狀

二、城市居民購買農(nóng)村住宅屬無效民事行為

聚焦三 買賣“小產(chǎn)權(quán)房”的法律效力

一、買賣“小產(chǎn)權(quán)房”的法律后果

二、國家對買賣“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)行政策

聚焦四 常見“小產(chǎn)權(quán)房”典型糾紛

一、以租代售小產(chǎn)權(quán)房是否有效

二、小產(chǎn)權(quán)房能否獲得拆遷安置補償

三、小產(chǎn)權(quán)房存在質(zhì)量糾紛隱患

四、以小產(chǎn)權(quán)房設(shè)定抵押是否有效

第二章 經(jīng)濟(jì)適用住房

聚焦一 購買經(jīng)濟(jì)適用住房的條件與程序

一、經(jīng)濟(jì)適用住房的購買條件與權(quán)屬限制

二、購買經(jīng)濟(jì)適用住房的一般程序

聚焦二 經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)與銷售價格

一、經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)

二、經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售價格

聚焦三 經(jīng)濟(jì)適用住房的特殊性質(zhì)

一、經(jīng)濟(jì)適用住房是否屬于“商品房”

二、經(jīng)濟(jì)適用住房能否辦理產(chǎn)權(quán)證

三、經(jīng)濟(jì)適用住房能否繼承

聚焦四 經(jīng)濟(jì)適用住房的交易

一、經(jīng)濟(jì)適用住房的回購

二、經(jīng)濟(jì)適用住房的上市出售

三、集資房轉(zhuǎn)讓與集資房“指標(biāo)”轉(zhuǎn)讓的區(qū)別

第三章 公有住房

聚焦一 公有住房概述

一、直管公房出租屬于行政行為還是民事行為？

二、單位是否有權(quán)收回已出租的自管公房？

三、職工下崗后公司能否解除公房租賃合同？

聚焦二 公有住房的出售

一、公有住房出售概述

二、公有住房出售的程序

三、公有住房出售的價格、付款方式及產(chǎn)權(quán)的確定

四、不宜出售的公房以及不得上市出售的已購公房

聚焦三 公有住房典型糾紛類型

一、公房出售是否需要經(jīng)過全體同住人同意？

二、在確定同住人時，是否僅以實際共同居住作為標(biāo)準(zhǔn)？

三、轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)是否應(yīng)當(dāng)?shù)焦抗芾韱挝晦k理相關(guān)手續(xù)？

四、公有住房的出售對象如何確定？

五、職工離職后，單位是否能夠收回職工已購公房的產(chǎn)權(quán)？

六、職工購得公房成為產(chǎn)權(quán)人后，是否有權(quán)自由處分房屋？

七、離婚產(chǎn)生的公房使用權(quán)糾紛如何處理？

八、如何解決離婚后一方購得公房的產(chǎn)權(quán)糾紛？

九、被繼承人有關(guān)公房產(chǎn)權(quán)的遺產(chǎn)范圍如何確定？

十、承租公房的公房使用權(quán)能否繼承？

十一、公房拆遷補償安置的相關(guān)問題

第四章 央產(chǎn)房

聚焦一 “央產(chǎn)房”的特殊性

一、“央產(chǎn)房”的特殊性

二、職工購買“央產(chǎn)房”的資金來源

三、“央產(chǎn)房”住房面積的核定

四、“央產(chǎn)房”應(yīng)當(dāng)建立職工住房檔案

聚焦二 “央產(chǎn)房”上市出售

一、“央產(chǎn)房”首次上市出售

二、“央產(chǎn)房”上市出售的限制條件

三、“央產(chǎn)房”上市出售的程序

聚焦三 “央產(chǎn)房”交易、分割的特殊限制

一、不符合上市交易條件對“央產(chǎn)房”買賣關(guān)系的影響

二、離婚所帶來的“央產(chǎn)房”分割問題

第五章 特殊房屋糾紛訴訟技巧

一、特殊房屋糾紛的訴訟類型

二、特殊房屋糾紛的舉證

三、法律文書范本參考

四、特殊房屋訴訟業(yè)務(wù)的特別注意事項

附錄：特殊房屋買賣相關(guān)法律法規(guī)

中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法(2009年8月27日)

國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知(2007年12月30日)

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2003年4月28日)

經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法(2002年11月17日)

已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法(1999年4月19日)

中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法(2003年8月14日)

房屋登記辦法(2008年2月15日) 2100433B

第一章“小產(chǎn)權(quán)房”介紹了小產(chǎn)權(quán)房的概念、類型和法律特征，并對小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因進(jìn)行了分析。對于目前普遍關(guān)注的城市居民購買農(nóng)村住宅的法律后果、買賣小產(chǎn)權(quán)房的法律效力等熱點問題以大量案例的形式進(jìn)行了介紹和討論。“經(jīng)濟(jì)適用住房”一章圍繞著經(jīng)濟(jì)適用房的特殊性質(zhì)，分別從經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)開發(fā)以及購買兩個方面探討了不同角度當(dāng)事人關(guān)注的實務(wù)問題?！肮凶》俊币徽聦τ诠凶》康某鲎?、出售進(jìn)行了介紹，并重點分析探討了十一類典型的公有住房糾紛處理。在“央產(chǎn)房”一章中，主要對于央產(chǎn)房在性質(zhì)上、出售條件上的特殊要求進(jìn)行了總結(jié)。最后“特殊房屋糾紛訴訟技巧”一章，從實用角度出發(fā)，就特殊房屋糾紛產(chǎn)生時的起訴、舉證等實務(wù)操作提出了建議并附有豐富的相關(guān)法律文書范本。

第一章“小產(chǎn)權(quán)房”介紹了小產(chǎn)權(quán)房的概念、類型和法律特征，并對小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因進(jìn)行了分析。對于目前普遍關(guān)注的城市居民購買農(nóng)村住宅的法律后果、買賣小產(chǎn)權(quán)房的法律效力等熱點問題以大量案例的形式進(jìn)行了介紹和討論?！敖?jīng)濟(jì)適用住房”一章圍繞著經(jīng)濟(jì)適用房的特殊性質(zhì)，分別從經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)開發(fā)以及購買兩個方面探討了不同角度當(dāng)事人關(guān)注的實務(wù)問題?！肮凶》俊币徽聦τ诠凶》康某鲎?、出售進(jìn)行了介紹，并重點分析探討了十一類典型的公有住房糾紛處理。在“央產(chǎn)房”一章中，主要對于央產(chǎn)房在性質(zhì)上、出售條件上的特殊要求進(jìn)行了總結(jié)。最后“特殊房屋糾紛訴訟技巧”一章，從實用角度出發(fā)，就特殊房屋糾紛產(chǎn)生時的起訴、舉證等實務(wù)操作提出了建議并附有豐富的相關(guān)法律文書范本。

龐標(biāo)，高級律師，法學(xué)教授，北京市龐標(biāo)律師事務(wù)所主任，中華全國律師協(xié)會民事專業(yè)委員會副秘書長。

1988年通過全國首屆律師資格考試；2001年被司法部、全國律協(xié)、中央電視臺聯(lián)合評為全國首屆榮譽律師；2006年“3·15”年度報告中評為“2005年度全國十大最令人感動的維權(quán)人物”；自2007年擔(dān)任中央電視臺法律講堂欄目主講人；曾出版《專家律師說法系列：勞動律師以案說法》、《房地產(chǎn)高級法律顧問叢書：房屋買賣與登記常見問題專家解答》等著作。

李俊華，云南大學(xué)法律碩士，現(xiàn)任建緯(昆明)律師事務(wù)所主任。主要從事土地、建筑、房產(chǎn)和城市開發(fā)建設(shè)方面法律業(yè)務(wù)。

中華全國律協(xié)民事業(yè)務(wù)委員會委員、云南省工商聯(lián)常委委員、昆明市人民政府法律專家咨詢委員會委員、昆明仲裁委員會仲裁員，兼任昆明仲裁委員會建筑業(yè)爭議仲裁中心副主任、昆明仲裁委員會建設(shè)監(jiān)理爭議仲裁中心副主任，曾獲評2004年度全國工程建設(shè)優(yōu)秀法律顧問、2006年首屆全國建設(shè)領(lǐng)域百名優(yōu)秀專業(yè)律師。

劉瀟瑜，武漢大學(xué)法學(xué)學(xué)士，建緯（昆明）律師事務(wù)所律師。主要從事土地、建筑、房產(chǎn)和城市開發(fā)建設(shè)方面法律業(yè)務(wù)。

楊陽，中國政法大學(xué)法學(xué)學(xué)士，建緯（昆明）律師事務(wù)所律師。主要從事城市開發(fā)建設(shè)、土地、房產(chǎn)、公司等法律業(yè)務(wù)。

案例索引

導(dǎo)言

第一章 小產(chǎn)權(quán)房

聚焦一 “小產(chǎn)權(quán)房”概述

一、什么是“小產(chǎn)權(quán)房”

二、“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因分析

聚焦二 城市居民購買農(nóng)村住宅的法律后果

一、城市及農(nóng)村房屋權(quán)屬登記的歷史與現(xiàn)狀

二、城市居民購買農(nóng)村住宅屬無效民事行為

聚焦三 買賣“小產(chǎn)權(quán)房”的法律效力

一、買賣“小產(chǎn)權(quán)房”的法律后果

二、國家對買賣“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)行政策

聚焦四 常見“小產(chǎn)權(quán)房”典型糾紛

一、以租代售小產(chǎn)權(quán)房是否有效

二、小產(chǎn)權(quán)房能否獲得拆遷安置補償

三、小產(chǎn)權(quán)房存在質(zhì)量糾紛隱患

四、以小產(chǎn)權(quán)房設(shè)定抵押是否有效

第二章 經(jīng)濟(jì)適用住房

聚焦一 購買經(jīng)濟(jì)適用住房的條件與程序

一、經(jīng)濟(jì)適用住房的購買條件與權(quán)屬限制

二、購買經(jīng)濟(jì)適用住房的一般程序

聚焦二 經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)與銷售價格

一、經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)

二、經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售價格

聚焦三 經(jīng)濟(jì)適用住房的特殊性質(zhì)

一、經(jīng)濟(jì)適用住房是否屬于“商品房”

二、經(jīng)濟(jì)適用住房能否辦理產(chǎn)權(quán)證

三、經(jīng)濟(jì)適用住房能否繼承

聚焦四 經(jīng)濟(jì)適用住房的交易

一、經(jīng)濟(jì)適用住房的回購

二、經(jīng)濟(jì)適用住房的上市出售

三、集資房轉(zhuǎn)讓與集資房“指標(biāo)”轉(zhuǎn)讓的區(qū)別

第三章 公有住房

聚焦一 公有住房概述

一、直管公房出租屬于行政行為還是民事行為？

二、單位是否有權(quán)收回已出租的自管公房？

三、職工下崗后公司能否解除公房租賃合同？

聚焦二 公有住房的出售

一、公有住房出售概述

二、公有住房出售的程序

三、公有住房出售的價格、付款方式及產(chǎn)權(quán)的確定

四、不宜出售的公房以及不得上市出售的已購公房

聚焦三 公有住房典型糾紛類型

一、公房出售是否需要經(jīng)過全體同住人同意？

二、在確定同住人時，是否僅以實際共同居住作為標(biāo)準(zhǔn)？

三、轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)是否應(yīng)當(dāng)?shù)焦抗芾韱挝晦k理相關(guān)手續(xù)？

四、公有住房的出售對象如何確定？

五、職工離職后，單位是否能夠收回職工已購公房的產(chǎn)權(quán)？

六、職工購得公房成為產(chǎn)權(quán)人后，是否有權(quán)自由處分房屋？

七、離婚產(chǎn)生的公房使用權(quán)糾紛如何處理？

八、如何解決離婚后一方購得公房的產(chǎn)權(quán)糾紛？

九、被繼承人有關(guān)公房產(chǎn)權(quán)的遺產(chǎn)范圍如何確定？

十、承租公房的公房使用權(quán)能否繼承？

十一、公房拆遷補償安置的相關(guān)問題

第四章 央產(chǎn)房

聚焦一 “央產(chǎn)房”的特殊性

一、“央產(chǎn)房”的特殊性

二、職工購買“央產(chǎn)房”的資金來源

三、“央產(chǎn)房”住房面積的核定

四、“央產(chǎn)房”應(yīng)當(dāng)建立職工住房檔案

聚焦二 “央產(chǎn)房”上市出售

一、“央產(chǎn)房”首次上市出售

二、“央產(chǎn)房”上市出售的限制條件

三、“央產(chǎn)房”上市出售的程序

聚焦三 “央產(chǎn)房”交易、分割的特殊限制

一、不符合上市交易條件對“央產(chǎn)房”買賣關(guān)系的影響

二、離婚所帶來的“央產(chǎn)房”分割問題

第五章 特殊房屋糾紛訴訟技巧

一、特殊房屋糾紛的訴訟類型

二、特殊房屋糾紛的舉證

三、法律文書范本參考

四、特殊房屋訴訟業(yè)務(wù)的特別注意事項

附錄：特殊房屋買賣相關(guān)法律法規(guī)

中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法(2009年8月27日)

國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知(2007年12月30日)

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2003年4月28日)

經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法(2002年11月17日)

已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法(1999年4月19日)

中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法(2003年8月14日)

房屋登記辦法(2008年2月15日)2100433B