土地成本

土地成本，包括土地使用權(quán)取得費(fèi)及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，應(yīng)與建筑費(fèi)提取折舊費(fèi)，而不能將土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。這樣，在土地使用到期時(shí)，產(chǎn)權(quán)人才能夠重新購(gòu)置同等效用的房地產(chǎn)進(jìn)行再生產(chǎn)。

土地成本基本信息

中文名 土地成本 外文名 land cost
包????括 土地使用權(quán)取得費(fèi)及土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 應(yīng)????與 建筑費(fèi)提取折舊費(fèi)
組織準(zhǔn)備 首先要組建研究班子

投資方法

（1）組織準(zhǔn)備。進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究首先要組建研究班子，負(fù)責(zé)可行性研究的構(gòu)想、經(jīng)費(fèi)籌集、制定研究計(jì)劃方案等。其中，項(xiàng)目研究班子的成員包括了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的專家、熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程技術(shù)人員、熟悉城市規(guī)劃及管理的專家，并由熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)營(yíng)、善于協(xié)調(diào)工作的專業(yè)人員來(lái)主持。

（2）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與資料收集。現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)查主要包括投資現(xiàn)場(chǎng)的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)現(xiàn)狀的調(diào)查，如居民人數(shù)、戶數(shù)及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查，非具名戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規(guī)劃資料，各類資源資料，有關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通、地質(zhì)、氣象等方面的技術(shù)資料，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的資料等。

（3）開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)和選擇。這一階段的工作主要是根據(jù)項(xiàng)目前期工作的有關(guān)成果，結(jié)合開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)有資源情況和國(guó)家政策等，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)、對(duì)比優(yōu)選，確定具體的 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案。當(dāng)然，選擇不同的開(kāi)發(fā)方案，會(huì)出現(xiàn)不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。

（4） 詳細(xì)研究。采用先進(jìn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，對(duì)優(yōu)選出的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，從而分析項(xiàng)目的可行性。

（5） 編寫(xiě)研究報(bào)告書(shū)。可行性研究報(bào)告書(shū)是對(duì)可行性研究全過(guò)程的描述，其內(nèi)容要與研究?jī)?nèi)容相同、且全面、詳實(shí)。房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。

按項(xiàng)目研究詳細(xì)程度的不同，可行性研究可分為投資機(jī)會(huì)研究 、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。當(dāng)然，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的具體內(nèi)容因項(xiàng)目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項(xiàng)目的必要性分析、實(shí)施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。其具體內(nèi)容如下：

1）項(xiàng)目概況。項(xiàng)目概況主要包括項(xiàng)目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。

2）市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)。在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測(cè)，包括開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷售對(duì)象及開(kāi)發(fā)周期、銷售期等。

3）規(guī)劃方案的優(yōu)選。在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。

4）開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排。對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)步進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗(yàn)收等階段進(jìn)行。大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，這就需要對(duì)各期開(kāi)發(fā)的內(nèi)容同時(shí)作出統(tǒng)籌安排。

5）項(xiàng)目投資估算。項(xiàng)目投資估算即對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析估計(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)等，估算的精度要求布告，但應(yīng)充分注意各項(xiàng)費(fèi)用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭(zhēng)與未來(lái)事實(shí)相符。

6）資金的籌集方案和籌資成本估算。根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額巨大，開(kāi)發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過(guò)不用方式籌措資金，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。

7）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種方法，其內(nèi)容包括項(xiàng)目的銷售收入和成本預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來(lái)源與運(yùn)用表的編制，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。

8）風(fēng)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險(xiǎn)分析通過(guò)對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為控制項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及來(lái)源提供參考。

9）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是按照資源合理配置的原則，從國(guó)家、全社會(huì)的角度考察項(xiàng)目的收益和費(fèi)用，用資源的影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分析計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，并評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。它是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要綜合考慮項(xiàng)目對(duì)社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進(jìn)行項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)。

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)都屬于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，但兩者的評(píng)價(jià)角度不同。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目本身的獲利能力，國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，即按照資源合理配置的原則，從國(guó)家整體角度考察分析項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，從而評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。所以國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)又叫費(fèi)用效益分析。

10）結(jié)論。運(yùn)用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)各方面論述項(xiàng)目的可行性，分析項(xiàng)目可能存在的問(wèn)題，提出有效的項(xiàng)目建設(shè)建議。

土地成本造價(jià)信息

市場(chǎng)價(jià) 信息價(jià) 詢價(jià)
材料名稱 規(guī)格/型號(hào) 市場(chǎng)價(jià)
（除稅）		 工程建議價(jià)
（除稅）		 行情 品牌 單位 稅率 供應(yīng)商 報(bào)價(jià)日期
土地廟 60×40品種:其他琉璃瓦飾;規(guī)格:60×40; 查看價(jià)格 查看價(jià)格

壹瓦

 套 13% 壹瓦實(shí)業(yè)（上海）有限公司
混凝土地坪 系列:透明硬化混凝土地坪;品種:水泥自流平;備注:含水泥成份平整地坪(水泥找平、水磨石、金剛砂); 查看價(jià)格 查看價(jià)格

迪美瑞

 m2 13% 深圳市迪美瑞地坪材料有限公司
A60低成本球泡燈 品種:LED燈;功率(W):5;質(zhì)保:2年;類型:經(jīng)濟(jì)型;規(guī)格型號(hào):MLCX-J220DD(1)5;外形尺寸(mm):60×110;額定電壓 查看價(jià)格 查看價(jià)格

勒達(dá)

 個(gè) 13% 西安西電科大創(chuàng)新數(shù)碼股份有限公司
A60低成本球泡燈 品種:LED燈;功率(W):7;質(zhì)保:2年;類型:經(jīng)濟(jì)型;規(guī)格型號(hào):MLCX-J220DD(1)7;外形尺寸(mm):60×110;額定電壓 查看價(jià)格 查看價(jià)格

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混凝土地坪 系列:金剛砂耐磨系列;品種:耐磨地坪;適用范圍:金剛砂耐磨施工的 一道供需; 查看價(jià)格 查看價(jià)格

爍壇

 m2 13% 貴州拓貝斯地坪工程有限公司
南方土地利用信息系統(tǒng) SLVS單機(jī)版 查看價(jià)格 查看價(jià)格

套 13% 重慶南方測(cè)繪儀器有限公司
A60低成本球泡燈 品種:LED燈;功率(W):5;質(zhì)保:2年;類型:經(jīng)濟(jì)型;規(guī)格型號(hào):MLCX-J220DD(1)5;外形尺寸(mm):60×110;額定電壓 查看價(jià)格 查看價(jià)格

勒達(dá)

 個(gè) 13% 西安西電科大創(chuàng)新數(shù)碼股份有限公司
材料名稱 規(guī)格/型號(hào) 除稅
信息價(jià)		 含稅
信息價(jià)		 行情 品牌 單位 稅率 地區(qū)/時(shí)間
素色混凝土地磚 250×250×50 查看價(jià)格 查看價(jià)格

塊 中山市2003年3季度信息價(jià)
素色混凝土地磚 250×250×50 查看價(jià)格 查看價(jià)格

塊 中山市2003年2季度信息價(jià)
素色混凝土地磚 250×250×50 查看價(jià)格 查看價(jià)格

塊 中山市2003年4季度信息價(jià)
素色混凝土地磚 250×250×50 查看價(jià)格 查看價(jià)格

塊 中山市2003年1季度信息價(jià)
紅鐵氧色混凝土地磚 250×250×50 查看價(jià)格 查看價(jià)格

塊 中山市2003年3季度信息價(jià)
紅鐵氧色混凝土地磚 250×250×50 查看價(jià)格 查看價(jià)格

塊 中山市2003年4季度信息價(jià)
紅鐵氧色混凝土地磚 250×250×50 查看價(jià)格 查看價(jià)格

塊 中山市2003年2季度信息價(jià)
紅鐵氧色混凝土地磚 250×250×50 查看價(jià)格 查看價(jià)格

塊 中山市2003年1季度信息價(jià)
材料名稱 規(guī)格/需求量 報(bào)價(jià)數(shù) 最新報(bào)價(jià)
（元）		 供應(yīng)商 報(bào)價(jià)地區(qū) 最新報(bào)價(jià)時(shí)間
成本煙道 380×480|1套 3 查看價(jià)格 上海臻瑾建筑材料有限公司    2015-10-13
人工成本 |1.0批 1 查看價(jià)格 深圳市施樂(lè)電氣技術(shù)有限公司    2014-04-11
人工成本 |1.0批 1 查看價(jià)格 深圳市施樂(lè)電氣技術(shù)有限公司    2014-04-11
技術(shù)人員成本 技術(shù)工程師|3人/月 1 查看價(jià)格 新萬(wàn)基衛(wèi)星技術(shù)有限公司 全國(guó)   2022-11-02
人工成本 |1.0批 1 查看價(jià)格 深圳市施樂(lè)電氣技術(shù)有限公司    2014-04-11
成品樹(shù)脂混凝土地溝 (1)成品成品樹(shù)脂混凝土地溝 (2)嵌隙式地溝蓋板,寬15mm(低于鋪裝2mm)|111.09m 3 查看價(jià)格 深圳中創(chuàng)華建實(shí)業(yè)有限公司 廣東  深圳市 2022-08-25
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土地成本常見(jiàn)問(wèn)題

土地成本文獻(xiàn)

土地成本在房地產(chǎn)價(jià)格中的作用 土地成本在房地產(chǎn)價(jià)格中的作用

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頁(yè)數(shù)： 未知

評(píng)分： 4.8

長(zhǎng)期以來(lái)，人們對(duì)土地價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系有著各種的說(shuō)法，尤其是近年來(lái)，房?jī)r(jià)瘋狂上漲，同時(shí)又出現(xiàn)動(dòng)輒幾十億涉及土地出讓金的“地王”現(xiàn)象，這種看上去密切相關(guān)的關(guān)系，讓很多人都將房?jī)r(jià)上漲的原因歸到了不斷攀升的土地價(jià)格上，但是真相卻并不是人們想象的那樣簡(jiǎn)單。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成分析，對(duì)土地成本在房地產(chǎn)價(jià)格中的作用提出一些個(gè)人觀點(diǎn)。

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[實(shí)用參考]房地產(chǎn)建安成本、土地成本測(cè)算 [實(shí)用參考]房地產(chǎn)建安成本、土地成本測(cè)算

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頁(yè)數(shù)： 3頁(yè)

評(píng)分： 4.5

優(yōu)質(zhì)參考文檔 優(yōu)質(zhì)參考文檔 一、二類住宅用地面積： 合計(jì)：可售地上面積： 404500平方米 可售地下面積： 184940平方米 (機(jī)動(dòng)車車位數(shù)： 4866輛） 1、地塊①地上住宅及配套設(shè)施面積： 40000平方米 地上商業(yè)面積： 1400平方米 地下建筑面積： 19000平方米（機(jī)動(dòng)車車位數(shù)： 500） 2、地塊②地上住宅及配套設(shè)施面積： 60000平方米 地上商業(yè)面積： 2100平方米 地下建筑面積： 28350平方米（機(jī)動(dòng)車車位數(shù)： 746） 3、地塊③地上住宅及配套設(shè)施面積： 61500平方米 地上商業(yè)面積： 2200平方米 地下建筑面積： 29100平方米（機(jī)動(dòng)車車位數(shù)： 765） 4、地塊④地上住宅及配套設(shè)施面積： 51000平方米 地上商業(yè)面積： 1500平方米 地下建筑面積： 24130平方米（機(jī)動(dòng)車車位數(shù)： 635） 5、地塊⑥地上住宅及配套設(shè)施面積： 102200平方米

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全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 聶梅生

聶梅生目前的工作重心主要在養(yǎng)老地產(chǎn)方面。而經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的摸索，聶梅生所推廣的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)初具雛形。

7月20日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第15屆年會(huì)”上表示，與此前開(kāi)發(fā)商用地產(chǎn)的方式做養(yǎng)老地產(chǎn)不同的是，她目前推行的養(yǎng)老地產(chǎn)可以在兩三年內(nèi)把前期投入收回，后期全都是經(jīng)營(yíng)性收入。

聶梅生稱，他們所推廣的養(yǎng)老地產(chǎn)可以做到土地成本和融資成本接近于零。“現(xiàn)在正是先驅(qū)和先進(jìn)交接的時(shí)候，會(huì)有一批企業(yè)做起來(lái)。但真正推廣可能還要在2020年左右。原來(lái)先烈探路的時(shí)候政府態(tài)度不明確，覺(jué)得很難做。今年政府出了不少政策支持，力度較大，但政策出來(lái)后企業(yè)還在發(fā)愣，沒(méi)人接招，這很奇怪，所以我們商會(huì)有這個(gè)責(zé)任把這個(gè)招給接下來(lái)。”

Q：養(yǎng)老地產(chǎn)這塊您研究了多久?

聶梅生：養(yǎng)老地產(chǎn)這件事情，其實(shí)很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)大概做了三五年了，這是非常困難的一件事情，從根本上我覺(jué)得還是思路有問(wèn)題。我們把它稱為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，這件事情商會(huì)提前做了5年，從2009年開(kāi)始做標(biāo)準(zhǔn)，到現(xiàn)在進(jìn)入示范階段。我們的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老已經(jīng)起步，而且起步階段得到了國(guó)家的支持，得到國(guó)家政策性機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)以及大量上下游的綠色建筑類機(jī)構(gòu)的支持，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始有了自己的示范工程和基金，已經(jīng)開(kāi)始往前推進(jìn)了。

Q：您所推廣的養(yǎng)老地產(chǎn)模式提到一個(gè)“雙零”概念。具體包括資金啟動(dòng)成本和土地建造兩方面，具體如何做到零成本的?

聶梅生：雙零只是一種形象的說(shuō)法，是成本趨近于零。做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不可能像招拍掛那樣，把土地財(cái)政融進(jìn)去。在土地財(cái)政背景下，土地成本越來(lái)越高，然后房?jī)r(jià)越來(lái)越高，最后形成很多民怨。但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)業(yè)消費(fèi)領(lǐng)域，所以土地成本要盡量降低，否則就會(huì)重走商品房這條老路。

做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在中央有一系列政策支持可以降低土地成本，比如政府劃撥，就可以讓成本幾乎等于零;還有一些屬于原來(lái)的存量土地，轉(zhuǎn)變?yōu)轲B(yǎng)老用地的話，這些土地價(jià)格也會(huì)很低。另外，還有一條政策是，可以租用農(nóng)村集體建設(shè)用地。

融資成本趨近于零，這是指兩個(gè)方面。一方面是盡量利用政府的政策性貸款，這相當(dāng)于政府支持保障房的做法?，F(xiàn)在政府對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有金融支持，貸款成本很低;另外一方面，不再采用房企開(kāi)發(fā)商品房使用的首付按揭方式，這種方式在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中是沒(méi)法做的。因?yàn)?0歲以后不能做貸款，也沒(méi)法做抵押。

但也有兩種可行模式。一種是反向抵押，就是以房養(yǎng)老。反向抵押就是用現(xiàn)在的房子抵押然后貸款，這一塊在做試點(diǎn)，但推行得很慢;另外一種就是我們現(xiàn)在正在做的，沿用了美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)采用的金融杠桿，它實(shí)際上是一種押金制，或者叫做會(huì)員費(fèi)。就是老人先把定期存款放到養(yǎng)老公寓里，這個(gè)錢最后是會(huì)還給老人的，而中間利息部分就用養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)來(lái)代替償還。但這需要老年人一次性交齊資金，然后過(guò)十年、二十年才退回。如果老人不在，這些錢可以退回子女，也可以轉(zhuǎn)讓，這樣就形成了一個(gè)新的工具。這個(gè)工具降低了整個(gè)財(cái)務(wù)成本。雙零是一個(gè)讓它越低越好的概念，并不是真正等于零。

Q：這與養(yǎng)老理財(cái)是不是有點(diǎn)像?

聶梅生：有一點(diǎn)像，就是利用這一類金融工具，把老年人現(xiàn)在的重資產(chǎn)部分得到盤(pán)活，比如房子和流動(dòng)性金融資產(chǎn)，也就是屬于存款的這類資產(chǎn)被盤(pán)活，讓它能夠?yàn)轲B(yǎng)老做服務(wù)。

Q：剛才您提到以房養(yǎng)老這一形式，從現(xiàn)在試點(diǎn)來(lái)看，大家對(duì)這個(gè)效果反應(yīng)不是很理想，您認(rèn)為以房養(yǎng)老是否具備可行性?

聶梅生：原因很多，目前進(jìn)展確實(shí)比較慢。第一，模式不是特別清晰，很多老年人看不懂，老人算不過(guò)賬就不愿意去做;第二，機(jī)構(gòu)和老人雙方對(duì)房?jī)r(jià)的期待立場(chǎng)不同。站在保監(jiān)會(huì)的立場(chǎng)，比如你的房子在北京值五百萬(wàn)，未來(lái)北京房?jī)r(jià)是降還是升，他們的看法不一致。保監(jiān)會(huì)出于自身考慮會(huì)保守評(píng)估，但老人會(huì)對(duì)未來(lái)有高期待。

Q：現(xiàn)在是否有服務(wù)主體愿意真正去做您所推廣的雙零成本養(yǎng)老服務(wù)?

聶梅生：我們現(xiàn)在這個(gè)推得非?？欤芏鄼C(jī)構(gòu)哭著喊著想要進(jìn)來(lái)做服務(wù)的，比哭著喊著投資的多得多。現(xiàn)在的投資主體要么是開(kāi)發(fā)商，要么是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)。開(kāi)發(fā)商愿意投，因?yàn)樗掷镂罩欢训兀偕w商品房就不行了，所以我們要積極把他撬動(dòng)?，F(xiàn)在想做服務(wù)的太多了，需要解決的主要還是投資問(wèn)題。

Q：盈利的模式如何呢?

聶梅生：盈利模式很清楚。我算了一個(gè)最簡(jiǎn)單的賬，這么做下來(lái)利潤(rùn)基本可以做到20%，跟現(xiàn)在商品房一樣，就看企業(yè)怎么做。實(shí)際上我們就在推這個(gè)模式，開(kāi)發(fā)商大喊做不下來(lái)就是因?yàn)樗瓉?lái)做的是養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)都是要運(yùn)行十年以上才可以賺錢，這樣的話這筆賬絕對(duì)算不過(guò)來(lái)。2014-2015年的養(yǎng)老市場(chǎng)，它的模式基本都變了，不再是原來(lái)的模式。但是我們的這個(gè)模式在兩三年就可以把前期投入收回，后面用的全都是經(jīng)營(yíng)性收入。

Q：您如何看待現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商所做的以地產(chǎn)的方式去做養(yǎng)老?

聶梅生：這是一個(gè)先驅(qū)先烈的過(guò)程。第一階段，先烈階段已經(jīng)過(guò)去。確實(shí)死掉了一些開(kāi)發(fā)商，因?yàn)轲B(yǎng)老領(lǐng)域已經(jīng)十五年了，他們雖然沒(méi)有賺錢甚至死掉，但他們積累了很多經(jīng)驗(yàn)。比如，運(yùn)營(yíng)管理不要自己做，就是嵌入就行了，誰(shuí)做得好找誰(shuí)，誰(shuí)管得好就找誰(shuí)，又省錢又省勁，你自己找人去培訓(xùn)，找正確的人做正確的事;第二階段是先驅(qū)階段。我先吃螃蟹，我知道螃蟹什么味，但是我知道這不賺錢。先驅(qū)階段也開(kāi)始形成。現(xiàn)在大量推廣的時(shí)候就是真正能夠形成先進(jìn)入的這一批人，我覺(jué)得現(xiàn)在是在先驅(qū)和先進(jìn)交接的地方，會(huì)有一批開(kāi)始做起來(lái)了。但我覺(jué)得真正推廣可能還是在2020年之前這一段時(shí)間，因?yàn)檎咧С帧?/p>

原來(lái)先烈、先驅(qū)那一段政府不明確，覺(jué)得很難做，政府在今年一年出了很多項(xiàng)政策，是力度非常大的支持，這個(gè)政策出來(lái)后大家還在發(fā)愣，沒(méi)人接招，這很奇怪，所以我們商會(huì)有這個(gè)責(zé)任把這個(gè)招給接下來(lái)。

Q：你們的養(yǎng)老地產(chǎn)有結(jié)合當(dāng)下最流行的“互聯(lián)網(wǎng)+”模式嗎?

聶梅生：我們?cè)谌昵伴_(kāi)始策劃“互聯(lián)網(wǎng)+”在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用試點(diǎn)。現(xiàn)在做了一個(gè)清朋華友，是一個(gè)學(xué)院式養(yǎng)老。它的指導(dǎo)思想和頂層設(shè)計(jì)是這樣的：以服務(wù)作為項(xiàng)目的核心價(jià)值，以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)打造項(xiàng)目的軟實(shí)力，尋求一個(gè)全球性的學(xué)院式養(yǎng)老，同時(shí)引入“雙零”要素。

操作模式就是互聯(lián)網(wǎng)+的模式，用平臺(tái)操作。我們做學(xué)院式養(yǎng)老需要一個(gè)校友平臺(tái)，各個(gè)學(xué)校畢業(yè)的校友中留校的，年齡在65歲到85歲區(qū)間的老人在中國(guó)大量存在，他們需要養(yǎng)老平臺(tái)。我們利用互聯(lián)網(wǎng)組織了一個(gè)雙重的眾籌平臺(tái)，有很多渠道支持這個(gè)平臺(tái)。比如海外資金、綠色服務(wù)等等。目前第一個(gè)孵化器已經(jīng)破殼。

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全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 聶梅生

聶梅生目前的工作重心主要在養(yǎng)老地產(chǎn)方面。而經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的摸索，聶梅生所推廣的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)初具雛形。

7月20日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生接受專訪時(shí)表示，與此前開(kāi)發(fā)商用地產(chǎn)的方式做養(yǎng)老地產(chǎn)不同的是，她目前推行的養(yǎng)老地產(chǎn)可以在兩三年內(nèi)把前期投入收回，后期全都是經(jīng)營(yíng)性收入。

聶梅生稱，他們所推廣的養(yǎng)老地產(chǎn)可以做到土地成本和融資成本接近于零。“現(xiàn)在正是先驅(qū)和先進(jìn)交接的時(shí)候，會(huì)有一批企業(yè)做起來(lái)。但真正推廣可能還要在2020年左右。原來(lái)先烈探路的時(shí)候政府態(tài)度不明確，覺(jué)得很難做。今年政府出了不少政策支持，力度較大，但政策出來(lái)后企業(yè)還在發(fā)愣，沒(méi)人接招，這很奇怪，所以我們商會(huì)有這個(gè)責(zé)任把這個(gè)招給接下來(lái)。”

Q：養(yǎng)老地產(chǎn)這塊您研究了多久?

聶梅生：養(yǎng)老地產(chǎn)這件事情，其實(shí)很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)大概做了三五年了，這是非常困難的一件事情，從根本上我覺(jué)得還是思路有問(wèn)題。我們把它稱為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，這件事情商會(huì)提前做了5年，從2009年開(kāi)始做標(biāo)準(zhǔn)，到現(xiàn)在進(jìn)入示范階段。我們的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老已經(jīng)起步，而且起步階段得到了國(guó)家的支持，得到國(guó)家政策性機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)以及大量上下游的綠色建筑類機(jī)構(gòu)的支持，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始有了自己的示范工程和基金，已經(jīng)開(kāi)始往前推進(jìn)了。

Q：您所推廣的養(yǎng)老地產(chǎn)模式提到一個(gè)“雙零”概念。具體包括資金啟動(dòng)成本和土地建造兩方面，具體如何做到零成本的?

聶梅生：雙零只是一種形象的說(shuō)法，是成本趨近于零。做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不可能像招拍掛那樣，把土地財(cái)政融進(jìn)去。在土地財(cái)政背景下，土地成本越來(lái)越高，然后房?jī)r(jià)越來(lái)越高，最后形成很多民怨。但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)業(yè)消費(fèi)領(lǐng)域，所以土地成本要盡量降低，否則就會(huì)重走商品房這條老路。

做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在中央有一系列政策支持可以降低土地成本，比如政府劃撥，就可以讓成本幾乎等于零;還有一些屬于原來(lái)的存量土地，轉(zhuǎn)變?yōu)轲B(yǎng)老用地的話，這些土地價(jià)格也會(huì)很低。另外，還有一條政策是，可以租用農(nóng)村集體建設(shè)用地。

融資成本趨近于零，這是指兩個(gè)方面。一方面是盡量利用政府的政策性貸款，這相當(dāng)于政府支持保障房的做法。現(xiàn)在政府對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有金融支持，貸款成本很低;另外一方面，不再采用房企開(kāi)發(fā)商品房使用的首付按揭方式，這種方式在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中是沒(méi)法做的。因?yàn)?0歲以后不能做貸款，也沒(méi)法做抵押。

但也有兩種可行模式。一種是反向抵押，就是以房養(yǎng)老。反向抵押就是用現(xiàn)在的房子抵押然后貸款，這一塊在做試點(diǎn)，但推行得很慢;另外一種就是我們現(xiàn)在正在做的，沿用了美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)采用的金融杠桿，它實(shí)際上是一種押金制，或者叫做會(huì)員費(fèi)。就是老人先把定期存款放到養(yǎng)老公寓里，這個(gè)錢最后是會(huì)還給老人的，而中間利息部分就用養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)來(lái)代替償還。但這需要老年人一次性交齊資金，然后過(guò)十年、二十年才退回。如果老人不在，這些錢可以退回子女，也可以轉(zhuǎn)讓，這樣就形成了一個(gè)新的工具。這個(gè)工具降低了整個(gè)財(cái)務(wù)成本。雙零是一個(gè)讓它越低越好的概念，并不是真正等于零。

Q：這與養(yǎng)老理財(cái)是不是有點(diǎn)像?

聶梅生：有一點(diǎn)像，就是利用這一類金融工具，把老年人現(xiàn)在的重資產(chǎn)部分得到盤(pán)活，比如房子和流動(dòng)性金融資產(chǎn)，也就是屬于存款的這類資產(chǎn)被盤(pán)活，讓它能夠?yàn)轲B(yǎng)老做服務(wù)。

Q：剛才您提到以房養(yǎng)老這一形式，從現(xiàn)在試點(diǎn)來(lái)看，大家對(duì)這個(gè)效果反應(yīng)不是很理想，您認(rèn)為以房養(yǎng)老是否具備可行性?

聶梅生：原因很多，目前進(jìn)展確實(shí)比較慢。第一，模式不是特別清晰，很多老年人看不懂，老人算不過(guò)賬就不愿意去做;第二，機(jī)構(gòu)和老人雙方對(duì)房?jī)r(jià)的期待立場(chǎng)不同。站在保監(jiān)會(huì)的立場(chǎng)，比如你的房子在北京值五百萬(wàn)，未來(lái)北京房?jī)r(jià)是降還是升，他們的看法不一致。保監(jiān)會(huì)出于自身考慮會(huì)保守評(píng)估，但老人會(huì)對(duì)未來(lái)有高期待。

Q：現(xiàn)在是否有服務(wù)主體愿意真正去做您所推廣的雙零成本養(yǎng)老服務(wù)?

聶梅生：我們現(xiàn)在這個(gè)推得非常快，很多機(jī)構(gòu)哭著喊著想要進(jìn)來(lái)做服務(wù)的，比哭著喊著投資的多得多。現(xiàn)在的投資主體要么是開(kāi)發(fā)商，要么是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)。開(kāi)發(fā)商愿意投，因?yàn)樗掷镂罩欢训?，再蓋商品房就不行了，所以我們要積極把他撬動(dòng)?，F(xiàn)在想做服務(wù)的太多了，需要解決的主要還是投資問(wèn)題。

Q：盈利的模式如何呢?

聶梅生：盈利模式很清楚。我算了一個(gè)最簡(jiǎn)單的賬，這么做下來(lái)利潤(rùn)基本可以做到20%，跟現(xiàn)在商品房一樣，就看企業(yè)怎么做。實(shí)際上我們就在推這個(gè)模式，開(kāi)發(fā)商大喊做不下來(lái)就是因?yàn)樗瓉?lái)做的是養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)都是要運(yùn)行十年以上才可以賺錢，這樣的話這筆賬絕對(duì)算不過(guò)來(lái)。2014-2015年的養(yǎng)老市場(chǎng)，它的模式基本都變了，不再是原來(lái)的模式。但是我們的這個(gè)模式在兩三年就可以把前期投入收回，后面用的全都是經(jīng)營(yíng)性收入。

Q：您如何看待現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商所做的以地產(chǎn)的方式去做養(yǎng)老?

聶梅生：這是一個(gè)先驅(qū)先烈的過(guò)程。第一階段，先烈階段已經(jīng)過(guò)去。確實(shí)死掉了一些開(kāi)發(fā)商，因?yàn)轲B(yǎng)老領(lǐng)域已經(jīng)十五年了，他們雖然沒(méi)有賺錢甚至死掉，但他們積累了很多經(jīng)驗(yàn)。比如，運(yùn)營(yíng)管理不要自己做，就是嵌入就行了，誰(shuí)做得好找誰(shuí)，誰(shuí)管得好就找誰(shuí)，又省錢又省勁，你自己找人去培訓(xùn)，找正確的人做正確的事;第二階段是先驅(qū)階段。我先吃螃蟹，我知道螃蟹什么味，但是我知道這不賺錢。先驅(qū)階段也開(kāi)始形成?，F(xiàn)在大量推廣的時(shí)候就是真正能夠形成先進(jìn)入的這一批人，我覺(jué)得現(xiàn)在是在先驅(qū)和先進(jìn)交接的地方，會(huì)有一批開(kāi)始做起來(lái)了。但我覺(jué)得真正推廣可能還是在2020年之前這一段時(shí)間，因?yàn)檎咧С帧?/p>

原來(lái)先烈、先驅(qū)那一段政府不明確，覺(jué)得很難做，政府在今年一年出了很多項(xiàng)政策，是力度非常大的支持，這個(gè)政策出來(lái)后大家還在發(fā)愣，沒(méi)人接招，這很奇怪，所以我們商會(huì)有這個(gè)責(zé)任把這個(gè)招給接下來(lái)。

Q：你們的養(yǎng)老地產(chǎn)有結(jié)合當(dāng)下最流行的“互聯(lián)網(wǎng)+”模式嗎?

聶梅生：我們?cè)谌昵伴_(kāi)始策劃“互聯(lián)網(wǎng)+”在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用試點(diǎn)?，F(xiàn)在做了一個(gè)清朋華友，是一個(gè)學(xué)院式養(yǎng)老。它的指導(dǎo)思想和頂層設(shè)計(jì)是這樣的：以服務(wù)作為項(xiàng)目的核心價(jià)值，以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)打造項(xiàng)目的軟實(shí)力，尋求一個(gè)全球性的學(xué)院式養(yǎng)老，同時(shí)引入“雙零”要素。

操作模式就是互聯(lián)網(wǎng)+的模式，用平臺(tái)操作。我們做學(xué)院式養(yǎng)老需要一個(gè)校友平臺(tái)，各個(gè)學(xué)校畢業(yè)的校友中留校的，年齡在65歲到85歲區(qū)間的老人在中國(guó)大量存在，他們需要養(yǎng)老平臺(tái)。我們利用互聯(lián)網(wǎng)組織了一個(gè)雙重的眾籌平臺(tái)，有很多渠道支持這個(gè)平臺(tái)。比如海外資金、綠色服務(wù)等等。目前第一個(gè)孵化器已經(jīng)破殼。

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式中，現(xiàn)金流出項(xiàng)目包括土地成本的有（　）。

A．開(kāi)發(fā)—銷售模式

B．開(kāi)發(fā)—持有出租—出售模式

C．購(gòu)買—持有出租—出售模式

D．購(gòu)買—更新改造—出售模式

E．購(gòu)買—更新改造—出租—出售模式

【正確答案】 AB

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。開(kāi)發(fā)—銷售模式、開(kāi)發(fā)—持有出租—出售模式的現(xiàn)金流出中均包括土地成本、建造成本及相關(guān)費(fèi)用。參見(jiàn)教材P148～150。

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