武侯區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作實施意見（試行）

為了進一步規(guī)范全區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作，維護業(yè)主（居民）、物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，構(gòu)建健康向上、文明和諧社區(qū)，改善業(yè)主(居民)的生活、工作環(huán)境，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）及相關法律法規(guī)要求，結(jié)合我區(qū)實際，特制定本實施意見。

一、指導思想

認真貫徹落實科學發(fā)展觀，按照相關法律法規(guī)規(guī)定，我區(qū)實行政府、行政主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會、企業(yè)和業(yè)主聯(lián)動方式，建立和完善社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡體系，形成社區(qū)建設的整體合力，改進城市管理方法，營造最佳人居環(huán)境，提升城市形象。

二、組織工作

成立武侯區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作領導小組，由區(qū)政府分管領導任組長，區(qū)政府相關部門和街道辦事處行政主要負責人為成員，領導小組下設辦公室，辦公室設在區(qū)房管局。領導小組要加強社區(qū)物業(yè)管理活動的指導、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理，把社區(qū)物業(yè)管理的工作納入全區(qū)城市管理和文明社區(qū)建設內(nèi)容，并將社區(qū)物業(yè)管理工作納入?yún)^(qū)政府年度目標考核。

各街道辦事處也要成立相應的社區(qū)物業(yè)管理工作領導小組，負責本轄區(qū)物業(yè)管理工作的指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理。

三、工作目標

（一）發(fā)展物業(yè)管理市場，擴大物業(yè)管理覆蓋面

堅持以新建商品房的物業(yè)管理為基礎，注重新舊物業(yè)管理平衡協(xié)調(diào)發(fā)展。以“新居工程”推行物業(yè)管理為契機，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化推行物業(yè)管理。以創(chuàng)建“人居環(huán)境獎”為契機，積極推動經(jīng)改造后的住宅區(qū)實施物業(yè)管理。

（二）規(guī)范物業(yè)管理市場，加強監(jiān)督和引導

進一步規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)市場秩序，提高我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)營、管理和服務的水平，樹立物業(yè)管理行業(yè)守法、誠信、和諧的新形象。建立網(wǎng)絡系統(tǒng)，實現(xiàn)對市場主體行為的信用記錄，并發(fā)揮其市場價值，便于市場選擇。完善執(zhí)法措施，著力規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)及其從業(yè)人員的經(jīng)營行為、執(zhí)業(yè)行為，對不按《物業(yè)管理條例》及相關法規(guī)、規(guī)定從事物業(yè)管理的予以查處，遏止和扭轉(zhuǎn)當前物業(yè)管理投訴和糾紛不斷上升現(xiàn)狀。

（三）加快建立物業(yè)管理區(qū)域民主決策機制和糾紛解決機制

推動業(yè)主大會制度建設，抓好物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會、業(yè)主委員會的依法成立和規(guī)范運作。堅持在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)多產(chǎn)權業(yè)主中，以公開、公平和公正的機制，保障對物業(yè)管理公共事務的民主決策和管理，切實代表全體業(yè)主的共同愿望，依法維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，確保物業(yè)管理活動有序進行，促進社會穩(wěn)定。重視物業(yè)管理中的信訪工作，處理好出于不同利益訴求的業(yè)主、業(yè)主大會和物業(yè)管理服務企業(yè)之間所產(chǎn)生的糾紛，維護社會秩序、保持社會穩(wěn)定，促進社會發(fā)展。

（四）加強社區(qū)建設與物業(yè)管理的聯(lián)合互動

加大對物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳。把社區(qū)建設、計劃生育、愛國衛(wèi)生、綜合管理等社會事務融入物業(yè)管理服務工作中去。社區(qū)居委會、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)相互支持、密切配合，形成統(tǒng)一的有機服務整體，積極開展“創(chuàng)文明社區(qū)，建美好家園”活動，提高社區(qū)文明程度和居民素質(zhì)，營造相互關愛的社區(qū)人文環(huán)境，共同維護穩(wěn)定大局。

（五）加強房屋專項維修資金管理工作

加大宣傳力度，積極推動舊住宅區(qū)維修資金的建立。建立緊急問題上報處理機制，監(jiān)督資金的安全、合理使用。

四、責任分工

（一）區(qū)房管局

1.劃分物業(yè)管理區(qū)域。對區(qū)內(nèi)尚未劃分或者需要調(diào)整的物業(yè)管理區(qū)域，按有關劃分的規(guī)定或辦法進行劃分，并在相關物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

2.指導物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會成立、業(yè)主委員的選舉、換屆工作。

3.做好物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會備案登記工作。

4.做好前期物業(yè)管理招投標監(jiān)管工作；完成物業(yè)管理服務合同的備案工作。

5.做好房屋專項維修資金監(jiān)管工作。完成本區(qū)內(nèi)房屋專項維修資金使用的備案工作，并對相關情況進行統(tǒng)計。

6.建立投訴處理機制，認真處理物業(yè)管理活動中的糾紛，對投訴內(nèi)容及時調(diào)查，在規(guī)定時間內(nèi)將處理意見回復投訴人，經(jīng)核實投訴內(nèi)容涉及其它行政主管部門職責的，及時移交并告知投訴人。

7.按《物業(yè)管理條例》規(guī)定，依法查處物業(yè)管理活動中的下列行為：

（1）未取得物業(yè)管理資質(zhì)證從事物業(yè)管理的；

（2）住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準、擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的；

（3）建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權和使用權的；

（4）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的；

（5）破壞房屋外貌、擅自改建、占用物業(yè)公有部分，損壞或者擅自占用、移裝物業(yè)公有部分設施設備的；

（6）物業(yè)管理合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的。

8.加強全區(qū)物業(yè)管理的建檔工作。掌握全區(qū)項目總數(shù)中實施專業(yè)化物業(yè)管理的項目、面積、物業(yè)管理覆蓋率、在本區(qū)執(zhí)業(yè)的企業(yè)情況和工商注冊登記企業(yè)情況，并做好企業(yè)資質(zhì)評審監(jiān)督工作。

9.加強本區(qū)內(nèi)物業(yè)管理優(yōu)秀項目的指導和推薦工作。參加物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）的考評工作。

10.對區(qū)內(nèi)98年以前2萬平方米以上經(jīng)改造后的舊住宅區(qū)積極推行物業(yè)管理。

11.對本區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行行業(yè)服務規(guī)范進行檢查，及時向市物管處反饋相關情況。

12.加強物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳，營造規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的輿論環(huán)境。定期或不定期組織本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會、街道辦事處、社區(qū)居委會參加物業(yè)管理法規(guī)政策培訓。

（二）區(qū)建設局

負責對區(qū)內(nèi)住宅建設單位在未取得《住宅物業(yè)交付使用許可證》，擅自交付使用新建住宅，造成業(yè)主、使用人基本生活困難，情節(jié)嚴重的根據(jù)相關法律法規(guī)的規(guī)定予以查處。

（三）武侯規(guī)劃分局

負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反相關規(guī)劃法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為配合相關執(zhí)法部門實施監(jiān)督管理。

（四）區(qū)公安分局

負責指導、督促、檢查物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安、安全防范工作。區(qū)公安消防大隊對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關消防方面的法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為依法查處。

（五）區(qū)市容局

負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關環(huán)境衛(wèi)生法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為依法查處。

（六）區(qū)執(zhí)法局

負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反城市管理相關法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定的行為依法進行查處。

（七）武侯工商局

負責本區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)工商注冊登記，對未取得營業(yè)執(zhí)照、擅自從事經(jīng)營活動的無照經(jīng)營行為依法進行查處。

（八）區(qū)物價局

負責做好區(qū)內(nèi)物業(yè)服務收費（價格）的備案登記工作，并對物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的行為，依法予以查處。

（九）區(qū)環(huán)保局

負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反環(huán)保法律法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為依法查處。

（十）區(qū)安監(jiān)局

負責依法對物業(yè)管理企業(yè)違反安全生產(chǎn)法的行為進行查處。

（十一）區(qū)衛(wèi)生局、計生局

指導本區(qū)內(nèi)相關物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會做好實有人口計劃生育管理服務工作和愛國衛(wèi)生、衛(wèi)生防疫工作。

（十二）街道辦事處

1.對本轄區(qū)尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，按劃分的有關規(guī)定或辦法會同區(qū)房管局進行劃分，并在相關的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

2.組織本轄區(qū)的業(yè)主依法成立業(yè)主大會。

（1）物業(yè)管理區(qū)域符合條件成立主業(yè)大會的，街道辦事處應接受建設單位書面報告和提供的業(yè)主清冊、建設面積、物業(yè)管理用房配置情況、房屋出售并交付使用時間、房屋專項維修資金歸集情況等文件資料。建設單位未及時報告的，業(yè)主可向物業(yè)所在街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面申請。

（2）街道辦事處接到建設單位或者業(yè)主的書面要求后，組織業(yè)主推薦產(chǎn)生成立業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員?；I備組由業(yè)主代表組成，組長由街道辦事處派員擔任，籌備組成員名單應自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

（3）籌備組應當自成立之日起30日內(nèi)，由街道辦事處會同區(qū)房管局共同指導業(yè)主依法召開首次業(yè)主大會會議。

（4）對業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后到區(qū)房管局備案登記簽署意見。

3.指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日?；顒?。

（1）指導業(yè)主委員會換屆選舉籌備組，召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。對經(jīng)備案并依法取得印章的業(yè)主委員會，進行印章備案登記。

（2）對本轄區(qū)有二個或二個以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其它配套設施設備的，建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。會議由街道辦事處組織召開。

（3）業(yè)主委員會不依法履行召開業(yè)主大會會議的職責，經(jīng)當?shù)亟值擂k事處責令其限期改正后，仍未召開的，當?shù)亟值擂k事處可以組織業(yè)主推薦產(chǎn)生召開業(yè)主大會臨時會議的籌備組成員。該籌備組可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會臨時會議。

建立本轄區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，會議由街道辦事處負責召集主持，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、相關部門、物管企業(yè)參加。主要解決以下疑難問題：

①業(yè)主委員會不依法履行職責的；

②業(yè)主委員會委員全體辭職的；

③發(fā)生其它影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定情況的。

4.對本轄區(qū)各物管區(qū)域不同利益的訴求，分類歸檔。按相關法規(guī)政策進行調(diào)處，并及時會同公安、物價、民政、房管、建設、規(guī)劃、城管執(zhí)法、市容、消防、安監(jiān)、工商、稅務等部門進行調(diào)處，以維護本轄區(qū)社會穩(wěn)定。

5.對本轄區(qū)因物業(yè)服務合同依法、依約解除或者期滿未續(xù)約以及依法律、法規(guī)規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)管理等情況，物管企業(yè)退出物業(yè)項目管理的進行指導監(jiān)督。

6.加強與本轄區(qū)執(zhí)業(yè)的物管企業(yè)的聯(lián)系，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安、消防、安全生產(chǎn)、計劃生育、環(huán)境衛(wèi)生等工作監(jiān)督檢查，做好安全管理服務工作，督促有關單位或集體（個人）立即整改存在的問題。

7.積極配合本轄區(qū)98年前2萬平方米以上舊住宅區(qū)的改造工作，積極做好推行物業(yè)管理的相關工作。

（十三）社區(qū)居委會

1.加強本社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)調(diào)管理，對居民（業(yè)主）入住情況及時跟蹤、掌握動態(tài)。

2.配合街道辦事處組織本社區(qū)業(yè)主依法成立業(yè)主大會。

3.指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常活動。

（1）推動住宅區(qū)業(yè)主委員會內(nèi)部學習培訓機制的建立，并督促業(yè)主委員會編制學習計劃，保存學習記錄。

（2）在住宅區(qū)建立固定的物業(yè)管理法規(guī)政策宣傳欄，將《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《物業(yè)管理服務合同》、《物業(yè)服務收費價格》等在住宅區(qū)顯著位置發(fā)放，使業(yè)主清楚業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的權利、義務和禁止行為，了解業(yè)主大會運行的規(guī)則和依據(jù)。

（3）建立業(yè)主委員會成員公示制度。在住宅區(qū)放置專門的業(yè)主委員會成員公示牌。包括業(yè)主委員會成員的照片、個人基本情況（姓名、性別、年齡、學歷、政治面貌等）和在業(yè)委會擔任的職務、職責、住址、聯(lián)系方式等，以便接受廣大業(yè)主的監(jiān)督和咨詢，聽取本住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主對物業(yè)管理工作的建議和意見，建立業(yè)委會與業(yè)主之間的有效溝通。

（4）對業(yè)主大會的相關工作進行指導和監(jiān)督，如公共環(huán)境和衛(wèi)生的維護，公共秩序的協(xié)助維護，以及業(yè)主間一些糾紛的調(diào)處工作。住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定應告知所在社區(qū)并聽取建議。 2100433B

根據(jù)中共成都市委、成都市人民政府批復的《關于印發(fā)〈武侯區(qū)人民政府機構(gòu)改革方案〉的通知》（成委發(fā)〔2010〕32號）和中共武侯區(qū)委、武侯區(qū)人民政府制定的《關于〈武侯區(qū)人民政府機構(gòu)改革方案〉的實施意見》（武委發(fā)〔2010〕36號）文件精神，設立武侯區(qū)審計局（簡稱區(qū)審計局），為武侯區(qū)政府工作部門。

地址：武侯祠大街264號2樓B座成都市武侯區(qū)審計局

武侯區(qū)審計局行政編制11名。其中：局長1名、副局長2名；總審計師（副局級）1名；正科級領導職數(shù)7名。