約定共有先天的缺陷

約定共有的產(chǎn)生是由于業(yè)主作為購房人與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議而取得的，由于開發(fā)商利用自身經(jīng)濟、地位、信息等優(yōu)勢在商品房銷售過程中極容易做出損害購房人(未來的業(yè)主)的利益，而購房人憑借自身力量卻難以避免或阻止開發(fā)商的不法行為，所以雙方利益失衡決定了約定共有權(quán)的產(chǎn)生必然具有先天的不足。

約定共有先天不足的原因，主要有以下幾方面的原因:

1、相比于購房人，商品房開發(fā)商無論是資金、技術(shù)、信息或是社會影響力各方面都具有明顯的優(yōu)勢。

2、作為購房者個人，盡管傾其所有也難以與開發(fā)商在經(jīng)濟上抗衡，其與權(quán)力的聯(lián)系也無法與開發(fā)商相比，專業(yè)技術(shù)知識、信息資源都無法與開發(fā)商相提并論。

相對法定共有而言：

1、具有約定性。它是由雙方主體在合同中加以確定，因而具有很強的隨意性;而法定共有權(quán)不是由雙方約定的，而是根據(jù)法律規(guī)定而產(chǎn)生，所以具有很強的不可改變性。

2、約定共有權(quán)的客體(約定共用部分)在構(gòu)造上或利用價值上是相對獨立的，它可以劃分為若干部分.因此，約定共有權(quán)是可以獨立存在，即在某些情況下共有權(quán)人可以單獨轉(zhuǎn)讓或出租自己的約定共用的份額;而法定共有權(quán)的客體(法定共用部分)在構(gòu)造上和使用上不能獨立，是連為一體，因此，法定共有權(quán)一般情況下不能單獨進行轉(zhuǎn)讓。

3.約定共有權(quán)的行使可以是全體業(yè)主共同行使，也可以是某些業(yè)主單獨行使;而法定共有權(quán)的行使必須是全體業(yè)主根據(jù)規(guī)約來共同行使。

與法定共有部分相反，約定共有部分是在結(jié)構(gòu)、功能上并無作為整個建筑物利用之必要，而是基于全體所有權(quán)人的約定，將構(gòu)造上、利用上具有獨立性的建筑物、設施確定為共有部分。一般而言，可以為所有權(quán)人約定而成為共有部分的大多是建筑物附屬物或附屬設施，例如底層供物業(yè)管理人員使用的房間、獨立于建筑物的停車庫等。對于這一部分，可以由區(qū)分所有權(quán)人設定專有使用權(quán)給特定人使用，以充分發(fā)揮共用部分的經(jīng)濟效用。如可把建筑物的屋頂平臺設定專有使用權(quán)，由樓頂?shù)膮^(qū)分所有權(quán)人享有專有使用的權(quán)利。

約定共有權(quán)是一個非常重要的權(quán)利，由于該權(quán)利的實現(xiàn)涉及到開發(fā)商與業(yè)主之間的利益平衡，所以約定共有權(quán)的救濟顯得格外重要，救濟主要有四個方面:

1.立法救濟。立法救濟主要是立法機關通過制定相應的法律對合同進行規(guī)范以達到保護業(yè)主利益目的的救濟方法.

2.行政救濟。行政救濟是指行政機關依照法律規(guī)定對合同內(nèi)容加以確定，對合同條款的使用進行監(jiān)督檢查，從而克服格式合同濫用之行為。行政救濟有兩方面表現(xiàn):事前審查和事后監(jiān)督。

3.司法救濟。司法救濟是司法機關依照相關法律或原則給共有權(quán)人利益予以保護的一種方法。

4.社會救濟。社會救濟主要是業(yè)主自身、行業(yè)協(xié)會(團體)通過自律行為或自身社會影響力以及

社會輿論等非官方力量對業(yè)主共有權(quán)進行保護的一種方法。司法救濟是司法機關依照相關法律或原則給共有權(quán)人利益予以保護的一種方法。

約定解除是指在合同中約定解除合同的事項，待約定的事由出現(xiàn)時，當事人有權(quán)解除合同。我國《合同法》第93條規(guī)定：“當事人可以約定解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。”在發(fā)生了勞動合同約定的解除合同的條件以后，享有解除權(quán)一方的勞動者作出解除合同的意思表示后，勞動合同的權(quán)利義務即告終止，無須獲得用人單位同意。

勞動者行使約定解除權(quán)時應當注意：必須事先在勞動合同中約定約定解除合同的條件，并且只有當解除合同的條件成就以后，勞動者才能依照約定解除。

共有房屋一般分為：“按份共有”和“共同共有”兩種。所謂“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份額對共有的房屋分享權(quán)利和承擔義務；“共同共有”是指房屋共有人對共有房屋分享權(quán)利和承擔義務。房屋共有權(quán)保障共有人的權(quán)利。