約定共有救濟(jì)措施

約定共有權(quán)是一個(gè)非常重要的權(quán)利，由于該權(quán)利的實(shí)現(xiàn)涉及到開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的利益平衡，所以約定共有權(quán)的救濟(jì)顯得格外重要，救濟(jì)主要有四個(gè)方面:

1.立法救濟(jì)。立法救濟(jì)主要是立法機(jī)關(guān)通過(guò)制定相應(yīng)的法律對(duì)合同進(jìn)行規(guī)范以達(dá)到保護(hù)業(yè)主利益目的的救濟(jì)方法.

2.行政救濟(jì)。行政救濟(jì)是指行政機(jī)關(guān)依照法律規(guī)定對(duì)合同內(nèi)容加以確定，對(duì)合同條款的使用進(jìn)行監(jiān)督檢查，從而克服格式合同濫用之行為。行政救濟(jì)有兩方面表現(xiàn):事前審查和事后監(jiān)督。

3.司法救濟(jì)。司法救濟(jì)是司法機(jī)關(guān)依照相關(guān)法律或原則給共有權(quán)人利益予以保護(hù)的一種方法。

4.社會(huì)救濟(jì)。社會(huì)救濟(jì)主要是業(yè)主自身、行業(yè)協(xié)會(huì)(團(tuán)體)通過(guò)自律行為或自身社會(huì)影響力以及

社會(huì)輿論等非官方力量對(duì)業(yè)主共有權(quán)進(jìn)行保護(hù)的一種方法。司法救濟(jì)是司法機(jī)關(guān)依照相關(guān)法律或原則給共有權(quán)人利益予以保護(hù)的一種方法。

約定共有的產(chǎn)生是由于業(yè)主作為購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房協(xié)議而取得的，由于開(kāi)發(fā)商利用自身經(jīng)濟(jì)、地位、信息等優(yōu)勢(shì)在商品房銷售過(guò)程中極容易做出損害購(gòu)房人(未來(lái)的業(yè)主)的利益，而購(gòu)房人憑借自身力量卻難以避免或阻止開(kāi)發(fā)商的不法行為，所以雙方利益失衡決定了約定共有權(quán)的產(chǎn)生必然具有先天的不足。

約定共有先天不足的原因，主要有以下幾方面的原因:

1、相比于購(gòu)房人，商品房開(kāi)發(fā)商無(wú)論是資金、技術(shù)、信息或是社會(huì)影響力各方面都具有明顯的優(yōu)勢(shì)。

2、作為購(gòu)房者個(gè)人，盡管傾其所有也難以與開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)上抗衡，其與權(quán)力的聯(lián)系也無(wú)法與開(kāi)發(fā)商相比，專業(yè)技術(shù)知識(shí)、信息資源都無(wú)法與開(kāi)發(fā)商相提并論。

相對(duì)法定共有而言：

1、具有約定性。它是由雙方主體在合同中加以確定，因而具有很強(qiáng)的隨意性;而法定共有權(quán)不是由雙方約定的，而是根據(jù)法律規(guī)定而產(chǎn)生，所以具有很強(qiáng)的不可改變性。

2、約定共有權(quán)的客體(約定共用部分)在構(gòu)造上或利用價(jià)值上是相對(duì)獨(dú)立的，它可以劃分為若干部分.因此，約定共有權(quán)是可以獨(dú)立存在，即在某些情況下共有權(quán)人可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或出租自己的約定共用的份額;而法定共有權(quán)的客體(法定共用部分)在構(gòu)造上和使用上不能獨(dú)立，是連為一體，因此，法定共有權(quán)一般情況下不能單獨(dú)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

3.約定共有權(quán)的行使可以是全體業(yè)主共同行使，也可以是某些業(yè)主單獨(dú)行使;而法定共有權(quán)的行使必須是全體業(yè)主根據(jù)規(guī)約來(lái)共同行使。

與法定共有部分相反，約定共有部分是在結(jié)構(gòu)、功能上并無(wú)作為整個(gè)建筑物利用之必要，而是基于全體所有權(quán)人的約定，將構(gòu)造上、利用上具有獨(dú)立性的建筑物、設(shè)施確定為共有部分。一般而言，可以為所有權(quán)人約定而成為共有部分的大多是建筑物附屬物或附屬設(shè)施，例如底層供物業(yè)管理人員使用的房間、獨(dú)立于建筑物的停車庫(kù)等。對(duì)于這一部分，可以由區(qū)分所有權(quán)人設(shè)定專有使用權(quán)給特定人使用，以充分發(fā)揮共用部分的經(jīng)濟(jì)效用。如可把建筑物的屋頂平臺(tái)設(shè)定專有使用權(quán)，由樓頂?shù)膮^(qū)分所有權(quán)人享有專有使用的權(quán)利。

約定解除是指在合同中約定解除合同的事項(xiàng)，待約定的事由出現(xiàn)時(shí)，當(dāng)事人有權(quán)解除合同。我國(guó)《合同法》第93條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！痹诎l(fā)生了勞動(dòng)合同約定的解除合同的條件以后，享有解除權(quán)一方的勞動(dòng)者作出解除合同的意思表示后，勞動(dòng)合同的權(quán)利義務(wù)即告終止，無(wú)須獲得用人單位同意。

勞動(dòng)者行使約定解除權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意：必須事先在勞動(dòng)合同中約定約定解除合同的條件，并且只有當(dāng)解除合同的條件成就以后，勞動(dòng)者才能依照約定解除。

共有房屋一般分為：“按份共有”和“共同共有”兩種。所謂“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份額對(duì)共有的房屋分享權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)；“共同共有”是指房屋共有人對(duì)共有房屋分享權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。房屋共有權(quán)保障共有人的權(quán)利。