陽光城（遼寧）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

（圖片來源：全景視覺）

經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 謝敏敏 上海報道 履新陽光城（000671.SZ）近一年，朱榮斌、吳建斌這對老搭檔率領(lǐng)全新的陽光城管理團隊，交出了陽光城2017年成績單。

2017年，陽光城實現(xiàn)營業(yè)收入331.6億元，同比增長69.2%，歸母凈利潤20.6億元，同比增長67.6%。到2017年底，公司合并報表總資產(chǎn)2132.5億元，同比增加77.1%，凈資產(chǎn)305.7億元，同比增加61.5%?！皬目偟膬舢a(chǎn)值來看公司還是一家小企業(yè)，規(guī)模也不是很大，要做的事情還有很多?！标柟獬菆?zhí)行副總裁吳建斌說。

“雙斌”來到陽光城后，首要目標(biāo)即再造一家千億規(guī)模的房企。圍繞這一目標(biāo)，過去一年陽光城調(diào)整戰(zhàn)略，內(nèi)部出現(xiàn)了重重變化，在管理架構(gòu)和投資方式等方面均展現(xiàn)了不同面貌——這家公司變得更快，將觸角下沉到更多城市，并且儲備了近5000億元的貨值。

規(guī)模是一方面，陽光城的當(dāng)務(wù)之急還有一項工作：優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，這也是擅長財務(wù)的吳建斌主抓的工作。財務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，最終也能為規(guī)模增長提供助力。截至2017年底，陽光城經(jīng)營現(xiàn)金流首次回正，吳建斌坦言“這是非常難得的”，但和同行相比，現(xiàn)階段陽光城的凈利潤率、凈資產(chǎn)負(fù)債率、凈借貸比率等幾項財務(wù)數(shù)據(jù)仍有較大優(yōu)化空間，陽光城執(zhí)行董事長朱榮斌甚至表示：“對于我們的凈利率水平，我們非常不滿意。這個就是歷史，就是我們的改善空間?！?/p>

吳建斌透露，2018年會繼續(xù)優(yōu)化財務(wù)指標(biāo)，一方面加大銷售結(jié)轉(zhuǎn)力度，另一方面有可能引進戰(zhàn)略投資人，“花2年左右的時間讓我們的資產(chǎn)負(fù)債率和凈借貸比率得到大幅度的改善，我們都在努力做這件事?！?/p>

短平快

朱榮斌就任后，陽光城于去年下半年組建戰(zhàn)略管理部門，首要工作即進行戰(zhàn)略調(diào)整，形成了“五圓”發(fā)展模型，要求充分保障人才、土儲、資金三個要素，整合運營管控體系，做到人等地、地等錢、錢催人。

在這一戰(zhàn)略調(diào)整下，陽光城的管理架構(gòu)和投資方式均有明顯變化。

2017年陽光城新增包括天津、山東、河北、海南、新疆、貴州、重慶、云南、粵東、南粵、遼寧、安徽、甘肅等13個區(qū)域，到年底已經(jīng)形成30個區(qū)域公司，全國布局基本完成。朱榮斌對經(jīng)濟觀察網(wǎng)透露，目前布局的省份基本差不多，陽光城計劃在現(xiàn)有大區(qū)域中“裂變”出更多新區(qū)域，未來預(yù)計會形成多達50個區(qū)域公司。

在陽光城的現(xiàn)有區(qū)域中，福州、浙江、陜甘三大區(qū)域規(guī)模最大，2017年銷售均超過百億，朱榮斌預(yù)計這些大區(qū)域今年銷售有望超過200億元。對于大區(qū)域，陽光城主張通過組織的變革來推動區(qū)域生長，因此提出了“區(qū)域集團化”概念，集團實施分權(quán)，對這些大區(qū)域給予充分授權(quán)，因此其內(nèi)部成立了適合區(qū)域集團化發(fā)展的平臺，處理好區(qū)域和集團之間的授權(quán)以及管理問題。

“小的區(qū)域還是一個城市公司，大的區(qū)域已經(jīng)是一個平臺?！敝鞓s斌還透露，區(qū)域之間發(fā)展現(xiàn)狀參差不齊，現(xiàn)階段規(guī)模小的區(qū)域居多，對這些小區(qū)域集團則采取 “幫扶”策略。

某種程度而言，陽光城還在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型的劇痛。對此，朱榮斌坦言：“去年我來公司以后，董事會給了我授權(quán)，我的權(quán)力很大，大到我受不了，所以我第二部工作就是分權(quán)。區(qū)域的權(quán)力是越來越多了，但某些業(yè)務(wù)上，區(qū)域感覺有的時候很難通過，是因為我們的管控要求更高了。所以前線同事反映很痛苦，壓力很大，在加強管控的轉(zhuǎn)變過程中，這種劇痛肯定是有的。”

另外一個明顯的變化來自于投資方式。為了提高周轉(zhuǎn)，去年陽光城迅速獲取了大量短平快土地，年報數(shù)據(jù)顯示，陽光城2017年獲取項目120宗，其中收并購項目52個，新增建筑面積2022萬平方米，新增權(quán)益貨值1407億元。在2017年的最后兩個月，陽光城基本上達到了2天拿一塊地的效果，完成了48宗土地收購和招拍掛的確權(quán)。

“去年我們掀起了一個投資拿地的小高潮?！敝鞓s斌說。經(jīng)過一年的擴大土儲，截至2017年底陽光城累計總土地儲備達3796萬平方米，累計總貨值4911億元。

這背后，是陽光城拿地戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變。此前陽光城負(fù)責(zé)拿地的部門為戰(zhàn)略投資中心，朱榮斌在去年將其改革為投資管理中心，投資管理中心的職能是負(fù)責(zé)投資風(fēng)控、管理和評審，具體的投資拿地動作則交由各個區(qū)域公司，“投資管理中心不再是一個運動員隊伍，而是裁判隊伍。每個區(qū)域又成立了很多覆蓋自己區(qū)域的團隊，對新區(qū)域我們提出了必須在限定時間要求項目落地的任務(wù)。這樣在全國30個區(qū)域有相當(dāng)多的上百個團隊鋪天蓋地去拿地，四處尋找機會。”朱榮斌說。

2018年，高速發(fā)展中的陽光城在土地市場的腳步將更快。2017年陽光城整體土地開支650億元，朱榮斌對經(jīng)濟觀察網(wǎng)透露，今年計劃耗費1000億元拿地支出，其中百分之七八十仍然為短平快項目，但他也強調(diào)：“現(xiàn)在確實資金收緊，我能不能投到這么多，難度還是蠻大?！?/p>

在具體城市選擇上，今年陽光城會重點關(guān)注城市帶，包括長三角、粵港澳大灣區(qū)、京津冀、成渝經(jīng)濟帶，以及中西部的西安、鄭州、武漢等城市。

“我最關(guān)心的是現(xiàn)金流”

2017年，陽光城經(jīng)營性凈現(xiàn)金流歷史上首次回正，從2016年的-25.8億元，提升到2017年底的88.2億元；加權(quán)平均融資成本為7.08%，較2016年降低1.34個百分點。

外界普遍關(guān)注陽光城的負(fù)債指標(biāo)，2017年公司資產(chǎn)負(fù)債率為85.66%，較2016年同比上升1.38%；凈資產(chǎn)負(fù)債率為252%，比2016年同期下降14%，遠高于多數(shù)同行。

陽光城首席財務(wù)官陳霓表示，凈資產(chǎn)負(fù)債率較高的原因之一是陽光城處于高速發(fā)展階段，企業(yè)本身基數(shù)小，在快速成長過程中，資本項下的增速規(guī)模趕不上銷售項下增速規(guī)模帶來的影響。

“另外，對于一個上市公司來說，想在收入水平上有所增加，一般是來自兩個指標(biāo)，一是利潤，一是實收資本。當(dāng)下利潤都是兩三年前的銷售業(yè)績在當(dāng)下的體現(xiàn)，但現(xiàn)在負(fù)債表上呈現(xiàn)的負(fù)債是當(dāng)下借的每一分錢，兩者之間存在一個錯配時間。再一個，我們的實收資本會有一個天然限制，因為陽光城作為一個A股上市公司，在增資擴股方面不可能像港股那么任性，像之前我們看到有一些表現(xiàn)還是不錯的港股，他們在引進了投資伙伴之后就債權(quán)迅速轉(zhuǎn)換為股權(quán)，可以非?？焖俚匕堰@個指標(biāo)優(yōu)化了。但是A股上市公司在這個指標(biāo)上，我們想要增加每一分錢都必須受到監(jiān)管部門的審批限制和要求。所以我不能說誰對我們有股權(quán)投資意愿，我們就可以吸納為股東，就可以把資本項下資本增厚。” 陳霓進一步解釋說。

陳霓透露，吳建斌上任后對陽光城整體財務(wù)管理提出非常高的要求，希望盡快實現(xiàn)負(fù)債率指標(biāo)優(yōu)化，“2017年的時候，我們也做了一些動作，比如說我們會引進一些權(quán)益性工具，通過長期權(quán)益性的債務(wù)，用長期的錢支持高周轉(zhuǎn)項目，通過這方面也可以對我的權(quán)益項下有一定的優(yōu)化。同時我們也在考慮通過例如股票換資產(chǎn)的方式，一方面增加我們的土地儲備，另一方面也增加我們的股本金。另外我們還要回歸到自己的業(yè)績本原，就是一定要高周轉(zhuǎn)，快速實現(xiàn)利潤轉(zhuǎn)化。未來兩三年的利潤體現(xiàn)到今天的資本項下的時候，就會呈現(xiàn)出更加健康的財務(wù)數(shù)據(jù)?！?/p>

2017年陽光城的凈利潤率為6.22%，這項數(shù)字低于較多同行。對此，陽光城方面表示，這是階段性指標(biāo)，隨著后期結(jié)算的產(chǎn)品更優(yōu)化，會持續(xù)改善。據(jù)悉，為了提高凈利率，目前陽光城內(nèi)部要求新獲取項目凈利潤率不得低于8%，甚至有些特殊區(qū)域的項目凈利率不得低于10%到12%。

吳建斌則強調(diào)，陽光城在大力推動的成本管控工作，也會陸續(xù)反映到未來幾年上市公司的利潤中，對利潤率的提高有所助益。

為了加強成本管控，2017年9月，“雙斌”曾經(jīng)的中海老同事、原世茂副總裁闞乃桂被挖到陽光城，闞乃桂尤其擅長成本管理、設(shè)計管理。闞乃桂現(xiàn)任陽光城執(zhí)行副總裁，他表示，去年陽光城推出鋒刃計劃，第一輪降成本19.2億元，到今年第一季度完成了第二輪降成本20.7億元。

朱榮斌則透露，規(guī)模之外，陽光城今年看重的指標(biāo)包括負(fù)債率，內(nèi)部劃定了負(fù)債率紅線；回款率，和董事會簽訂了“回款率不得低于80%”的“軍令狀”；三收三支，要求以收定支，收大于支，先收后支，“我最關(guān)心的還是現(xiàn)金流，因為公司在高速發(fā)展，負(fù)債率可以高一點，有好的地我不怕，可以借錢買，只要它是好的資產(chǎn)，但是關(guān)鍵是現(xiàn)金流不能斷，要保證我的錢夠用。”

提速、兼顧中長期

去年，陽光城通過快速拿地和快速去化，資產(chǎn)項以及負(fù)債項都不斷增加，吳建斌表示，為了擴大規(guī)模，陽光城還會保持這樣的高速度。

但朱榮斌認(rèn)為，陽光城目前整個周轉(zhuǎn)速度依然是慢的，過去陽光城很多項目的開發(fā)周期長達30多個月，經(jīng)過一年的調(diào)整后縮短到20多個月，但這一速度在行業(yè)中依然不高，“當(dāng)然我們也有項目實現(xiàn)了快速開盤，在廈門、福州、上海、鄭州等，最近也有個在南寧的項目實現(xiàn)了3個月開盤，但是每個城市千差萬別，比如我們在廣州挖坑就要挖一年?！?/p>

如朱榮斌所言，陽光城下一步還是要提速。

在陽光城提速的過程中，“雙贏機制”的作用不可小覷。陽光城的“雙贏”制度可謂碧桂園雙享制度的升級版，中高層和關(guān)鍵崗位強制跟投，且設(shè)置了一定的投資門檻，基層員工自愿跟投，集團配資最高達1:7。

據(jù)吳建斌透露，目前已有39個項目實現(xiàn)雙贏機制全覆蓋，股東年化資金回報率為40%，到今年一季度，加上新增的項目，預(yù)計會覆蓋100多個項目。“現(xiàn)在很多區(qū)域，基本從買土地開始，就想著如何實現(xiàn)雙贏，如果沒辦法實現(xiàn)，這樣的項目我們就要放棄?！眳墙ū笳f。

提速之外，朱榮斌也強調(diào)，陽光城不能天天吃“快餐”。對于陽光城而言，最困難的時期已經(jīng)過去，因此要拿出一部分資金投資未來，即投資中長期產(chǎn)業(yè)和項目。

在中長期投資安排中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是陽光城的突破口。據(jù)悉，陽光城已經(jīng)成立了集團產(chǎn)業(yè)研究中心和產(chǎn)城融合項目推進部門，協(xié)同集團各個產(chǎn)業(yè)板塊，“最近兩周內(nèi)，將有一個產(chǎn)業(yè)教育小鎮(zhèn)落地，這是我們第一個教育小鎮(zhèn)項目，接下來會有更多關(guān)于健康、文旅、科技等產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項目落地，大部分項目處于簽約階段，還需要一段時間的推進，如時尚小鎮(zhèn)、童裝小鎮(zhèn)、電影小鎮(zhèn)等?！?/p>