未來某一年的某種收益通常是采用未來第一年的收益，而年收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。

資本化率(capitalization rate，R)是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，即：

利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法的常用公式是：

式中V——房地產(chǎn)價(jià)值；

NOI——房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；

R——資本化率。

因此，利用市場(chǎng)提取法求取資本化率的具體公式為：

收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：

利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為：

直接資本化法造價(jià)信息

市場(chǎng)價(jià) 信息價(jià) 詢價(jià)
材料名稱 規(guī)格/型號(hào) 市場(chǎng)價(jià)
（除稅）		 工程建議價(jià)
（除稅）		 行情 品牌 單位 稅率 供應(yīng)商 報(bào)價(jià)日期
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材料名稱 規(guī)格/型號(hào) 除稅
信息價(jià)		 含稅
信息價(jià)		 行情 品牌 單位 稅率 地區(qū)/時(shí)間
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個(gè) 云浮市2005年1月信息價(jià)
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個(gè) 云浮市2004年4季度信息價(jià)
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個(gè) 云浮市2004年4季度信息價(jià)
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個(gè) 云浮市2004年2季度信息價(jià)
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個(gè) 云浮市2004年2季度信息價(jià)
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個(gè) 云浮市2004年1季度信息價(jià)
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個(gè) 云浮市2004年1季度信息價(jià)
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個(gè) 云浮市2003年2季度信息價(jià)
材料名稱 規(guī)格/需求量 報(bào)價(jià)數(shù) 最新報(bào)價(jià)
（元）		 供應(yīng)商 報(bào)價(jià)地區(qū) 最新報(bào)價(jià)時(shí)間
場(chǎng)地基本清表 場(chǎng)地基本清表|1場(chǎng)地基本清表 1 查看價(jià)格 廣州定額科 廣東  深圳市 2010-06-30
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)公式配置 配置計(jì)算量統(tǒng)計(jì)公式,分單個(gè)泵房和高中低區(qū)泵房(泵房的綜合配水和供水單耗單耗,水泵的綜合和配水單耗,消毒供水單耗,總用電量,水泵,消毒,照明,空調(diào),除濕機(jī),插座的用電量,供水量和平均壓力)的小時(shí)數(shù)據(jù)和天數(shù)據(jù)總共48個(gè)相關(guān)公司配置和數(shù)據(jù)檢查核對(duì)等.每個(gè)泵房按照中級(jí)軟件工程師0.6人天計(jì)算.|99套 3 查看價(jià)格 深圳市超網(wǎng)科技有限公司 全國   2022-03-27
穴模后張法用 穴模 后張法用|60000套 3 查看價(jià)格 邯鄲市冀鼎緊固件制造有限公司 湖北  荊州市 2020-06-19
通信基本包 3BA00631AA 最大可支持5000個(gè)模擬用戶或15000個(gè)IP用戶,含系統(tǒng)基本包.|1.0套 0 查看價(jià)格 廣州皓粵電子設(shè)備有限公司    2015-11-18
干振法碎石樁 干振法碎石樁|1m 1 查看價(jià)格 安瑞通（北京）建筑加固工程有限公司 廣東  廣州市 2015-07-27
交流基本插箱 2個(gè)MPU插槽,2個(gè)PFU插槽,8個(gè)PIU/EPIU插槽,2個(gè)模塊化電源插槽.|2個(gè) 1 查看價(jià)格 北京華豫天成科技有限公司 全國   2022-05-05
基本軟件 LE0SMS219300 V200R001 Quidway S9300|2.0套 1 查看價(jià)格 廣州康邁通信科技有限公司    2015-11-18
160直接 160直接|200個(gè) 3 查看價(jià)格 成都通毅管業(yè)有限公司 全國   2020-08-20

直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①不需要預(yù)測(cè)未來許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來第一年的某種收益；②資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況；③計(jì)算過程較為簡(jiǎn)單。

但由于直接資本化法利用的是某一年的收益來資本化，所以要求有較多與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對(duì)可比實(shí)例的依賴很強(qiáng)。例如，要求選取的類似房地產(chǎn)的收益變化與估價(jià)對(duì)象的收益變化相同，否則估價(jià)結(jié)果會(huì)有誤。假設(shè)估價(jià)對(duì)象的凈收益每年上漲2%，而選取的類似房地產(chǎn)的凈收益每年上漲3%，如果以該類似房地產(chǎn)的資本化率8%將估價(jià)對(duì)象的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，則會(huì)高估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

1 柴強(qiáng)主編.房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法.中國建筑工業(yè)出版社,2009 2100433B

直接資本化法基本公式常見問題

  • 定額基本直接費(fèi)

    定額基本直接費(fèi)是指的人材機(jī)；在取費(fèi)程序就顯示有數(shù)據(jù)。

  • 資本化租賃是什么意思呢？

    資本租賃是指承租人于支付租金后便可取得其租賃物之所有權(quán)，而承租人于租賃期間屆滿后，可無條件擁有或優(yōu)惠承購租賃物的權(quán)利。從承租人的角度可對(duì)租賃分為資本租賃（Capital Leases）和經(jīng)營租賃（Op...

  • 裝修款應(yīng)該資本化還是費(fèi)用化？

    裝修費(fèi)用是資本化還是費(fèi)用化要根據(jù)以下情況：對(duì)自有固定資產(chǎn)裝修費(fèi)用，如裝修發(fā)生在固定資產(chǎn)竣工結(jié)算前，則該費(fèi)用應(yīng)并計(jì)入固定資產(chǎn)原值，按稅法規(guī)定期限計(jì)提折舊并在企業(yè)所得稅前扣除。如發(fā)生在固定資產(chǎn)竣工結(jié)算后，...

直接資本化法基本公式文獻(xiàn)

建筑材料基本公式 建筑材料基本公式

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評(píng)分： 4.3

密 度 代號(hào) π 公式 π=m/V 常用單位 g/cm3 說明 m：材料干燥狀態(tài)下的重量 (g) V：輯料絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)下的體積 (cm3) 質(zhì)量密度 代號(hào) π0 公式 π0= m/V1 常用單位 g/cm3 說明 m：材料的重量 (g) V1：材料在自然狀態(tài)下的體積 (cm3) 孔 隙 率 代號(hào) ξ 公式 常用單位 ％ 說明 計(jì)算松散狀態(tài)的顆粒之間的 V為顆粒體積，為松散體 積 強(qiáng) 度 代號(hào) ? 公式 =P/A> 常用單位 MPa(N/mm2) 說明 P：破壞時(shí)的重力 (N) A：受力面積 (mm2) 含 水 率 代號(hào) W 公式 m水/m 常用單位 ％ 說明 m水：材料中所含水重 (g) m：材料干燥重量 (g) 重量吸水率 代號(hào) B重 公式 常用單位 ％ 說明 m：材料干燥重量 (g) m1：材料吸水飽和狀態(tài)下的重量 (g) 體積吸水率 代號(hào) B體 公式

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電容器參數(shù)的基本公式 電容器參數(shù)的基本公式

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評(píng)分： 4.8

電容器參數(shù)的基本公式 1、容量（法拉） 英制： C = ( 0.224 × K ·A) / TD 公制： C = ( 0.0884 × K ·A) / TD 2、電容器中存儲(chǔ)的能量 E = ? CV2 3、電容器的線性充電量 I = C (dV/dt) 4、電容的總阻抗（歐姆） Z = √ [ RS2 + (XC –XL) 2 ] 5、容性電抗（歐姆） XC = 1/(2 πfC) 相位角 Ф 理想電容器：超前當(dāng)前電壓 90o 理想電感器：滯后當(dāng)前電壓 90o 理想電阻器：與當(dāng)前電壓的相位相同 7、耗散系數(shù) (%) D.F. = tg δ（損耗角） = ESR / XC = (2πfC)(ESR) 8、品質(zhì)因素 Q = cotan δ = 1/ DF 9、等效串聯(lián)電阻 ESR（歐姆） ESR = (DF) XC = DF/ 2πfC 10、功率消耗 Power Loss

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直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)有：不需要預(yù)測(cè)未來許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來第一年的收益。（?。?/p>

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較。直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)：（1）不需要預(yù)測(cè)未來許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來第一年的收益；（2）資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況；（3）計(jì)算過程較簡(jiǎn)單。參見教材P256。

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直接資本化中未來第一年的收益有時(shí)用當(dāng)前的收益近似代替。（?。?/p>

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是直接資本化法概述。直接資本化中未來第一年的收益有時(shí)用當(dāng)前的收益近似代替。參見教材P252。

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資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價(jià)值或價(jià)格的百分比。（?。?/p>

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是直接資本化法概述。資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價(jià)值或價(jià)格的百分比。參見教材P252。

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