直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是:①不需要預(yù)測(cè)未來許多年的凈收益,通常只需要測(cè)算未來第一年的某種收益;②資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系,能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況;③計(jì)算過程較為簡(jiǎn)單。

但由于直接資本化法利用的是某一年的收益來資本化,所以要求有較多與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù),對(duì)可比實(shí)例的依賴很強(qiáng)。例如,要求選取的類似房地產(chǎn)的收益變化與估價(jià)對(duì)象的收益變化相同,否則估價(jià)結(jié)果會(huì)有誤。假設(shè)估價(jià)對(duì)象的凈收益每年上漲2%,而選取的類似房地產(chǎn)的凈收益每年上漲3%,如果以該類似房地產(chǎn)的資本化率8%將估價(jià)對(duì)象的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值,則會(huì)高估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

直接資本化法造價(jià)信息

市場(chǎng)價(jià) 信息價(jià) 詢價(jià)
材料名稱 規(guī)格/型號(hào) 市場(chǎng)價(jià)
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工程建議價(jià)
(除稅)
行情 品牌 單位 稅率 供應(yīng)商 報(bào)價(jià)日期
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川匯

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材料名稱 規(guī)格/型號(hào) 除稅
信息價(jià)
含稅
信息價(jià)
行情 品牌 單位 稅率 地區(qū)/時(shí)間
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個(gè) 云浮市2005年1月信息價(jià)
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個(gè) 云浮市2004年4季度信息價(jià)
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個(gè) 云浮市2004年4季度信息價(jià)
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個(gè) 云浮市2004年2季度信息價(jià)
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個(gè) 云浮市2004年2季度信息價(jià)
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個(gè) 云浮市2004年1季度信息價(jià)
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個(gè) 云浮市2004年1季度信息價(jià)
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個(gè) 云浮市2003年2季度信息價(jià)
材料名稱 規(guī)格/需求量 報(bào)價(jià)數(shù) 最新報(bào)價(jià)
(元)
供應(yīng)商 報(bào)價(jià)地區(qū) 最新報(bào)價(jià)時(shí)間
穴模后張 穴模 后張用|60000套 3 查看價(jià)格 邯鄲市冀鼎緊固件制造有限公司 湖北  荊州市 2020-06-19
干振碎石樁 干振碎石樁|1m 1 查看價(jià)格 安瑞通(北京)建筑加固工程有限公司 廣東  廣州市 2015-07-27
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熒光溶氧儀 熒光溶氧儀(輸出信號(hào)4-20mA,量程0-20mg/L,電壓220v)|14臺(tái) 1 查看價(jià)格 廣州天健創(chuàng)新儀器儀表有限公司 全國(guó)   2021-05-14
3mm萊蕪SBS化學(xué)耐根穿刺阻根防水卷材C與SBS阻根卷材優(yōu)缺點(diǎn) 4mm|100m2 1 查看價(jià)格 廣東青龍建筑工程有限公司 山東  濟(jì)南市 2015-12-03
混凝土強(qiáng)度檢測(cè)(鉆芯) 混凝土強(qiáng)度檢測(cè)(鉆芯)|550組 3 查看價(jià)格 廣州市穩(wěn)建工程檢測(cè)有限公司 廣東   2022-04-01
局部樹脂固化修復(fù)DN1000 局部樹脂固化修復(fù) DN1000|1300環(huán) 1 查看價(jià)格 上海太慈管道工程有限公司 四川  內(nèi)江市 2022-11-18

未來某一年的某種收益通常是采用未來第一年的收益,而年收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。

資本化率(capitalization rate,R)是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率,即:

利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法的常用公式是:

式中V——房地產(chǎn)價(jià)值;

NOI——房地產(chǎn)未來第一年的凈收益;

R——資本化率。

因此,利用市場(chǎng)提取法求取資本化率的具體公式為:

收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù),即:

利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為:

1 柴強(qiáng)主編.房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法.中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2009 2100433B

直接資本化法優(yōu)缺點(diǎn)常見問題

  • 實(shí)木直接板的優(yōu)缺點(diǎn)有哪些?

    實(shí)木家具的缺點(diǎn): 1,實(shí)木家具的缺點(diǎn)也是由于它使用了天然木材,因此家具的價(jià)格一般不便宜。 2,消費(fèi)者在購(gòu)買實(shí)木家具時(shí)可選擇的樣式和花紋也受到木材本身材質(zhì)的制約,選擇的余地相對(duì)較小。 3,實(shí)木家具的木材...

  • 資本化租賃是什么意思呢?

    資本租賃是指承租人于支付租金后便可取得其租賃物之所有權(quán),而承租人于租賃期間屆滿后,可無條件擁有或優(yōu)惠承購(gòu)租賃物的權(quán)利。從承租人的角度可對(duì)租賃分為資本租賃(Capital Leases)和經(jīng)營(yíng)租賃(Op...

  • 裝修款應(yīng)該資本化還是費(fèi)用化?

    裝修費(fèi)用是資本化還是費(fèi)用化要根據(jù)以下情況:對(duì)自有固定資產(chǎn)裝修費(fèi)用,如裝修發(fā)生在固定資產(chǎn)竣工結(jié)算前,則該費(fèi)用應(yīng)并計(jì)入固定資產(chǎn)原值,按稅法規(guī)定期限計(jì)提折舊并在企業(yè)所得稅前扣除。如發(fā)生在固定資產(chǎn)竣工結(jié)算后,...

直接資本化法優(yōu)缺點(diǎn)文獻(xiàn)

幾種焊接的優(yōu)缺點(diǎn) 幾種焊接的優(yōu)缺點(diǎn)

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評(píng)分: 4.4

鎢極氬弧焊的優(yōu)缺點(diǎn) 1鎢極氬弧焊的優(yōu)點(diǎn): ①氬氣能有效的隔絕空氣, 本身又不溶于金屬, 不和金屬反應(yīng), 施焊過程 中電弧還能自動(dòng)清除熔池表面氧化膜的作用, 因此,可成功的焊接易氧 化、氮化、化學(xué)活潑性的有色金屬,不銹鋼和各種合金。 ②鎢極電弧穩(wěn)定,幾十在很小的焊接電流 (小于 10A)下仍可穩(wěn)定的燃燒, 特別適合用于薄板,超薄材料的焊接。 ③熱源和填充焊絲可分別控制, 因而熱輸入容易調(diào)節(jié), 可進(jìn)行各種位置的 焊接,也是實(shí)現(xiàn)單面焊雙面成型的理想方法。 ④由于填充焊絲熔滴不通過電弧,所以不會(huì)產(chǎn)生飛濺,焊縫成型美觀。 2鎢極氬弧焊的缺點(diǎn) ① 焊縫熔深淺,熔敷速度小,生產(chǎn)率較低。 ② 鎢極承載電流較差,過大的電流會(huì)引起鎢極融化和蒸發(fā),其微粒有可能 進(jìn)入熔池,造成污染(夾鎢) 。 ③ 惰性氣體(氬氣、氮?dú)猓┹^貴,和其他電弧焊方法(如手弧焊、埋弧焊、 二氧化碳?xì)怏w保護(hù)焊等)相比,生產(chǎn)成本較高。 注:脈

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玻璃多種鋼化方法及優(yōu)缺點(diǎn)分析 玻璃多種鋼化方法及優(yōu)缺點(diǎn)分析

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評(píng)分: 4.5

璃 多 種 鋼 化 方 法 及 優(yōu) 缺 點(diǎn) 分 1:化學(xué)鋼化法 通過化學(xué)方法改變玻璃表面組分, 增加表面層壓應(yīng)力, 以增加玻璃的機(jī)械強(qiáng)度和熱穩(wěn)定性的鋼化方 法稱為化學(xué)鋼化法。由于它是通過離子交換使玻璃增強(qiáng),所以又稱為離子交換增強(qiáng)法。根據(jù)交換離子 的類型和離子交換的溫度又可分為低于轉(zhuǎn)變點(diǎn)度的離子交換法 (簡(jiǎn)稱低溫法 )和高于轉(zhuǎn)變點(diǎn)溫度的離子 交換法 (簡(jiǎn)稱高溫法 )?;瘜W(xué)增強(qiáng)法的原理是:根據(jù)離子擴(kuò)散的機(jī)理來改變玻璃的表面組成,在一定的 溫度下把玻璃浸入到高溫熔鹽中, 玻璃中的堿金屬離子與熔鹽中的堿金屬離子因擴(kuò)散而發(fā)生相互交換, 產(chǎn)生“擠塞”現(xiàn)象,使玻璃表面產(chǎn)生壓縮應(yīng)力,從而提高玻璃的強(qiáng)度。 根據(jù)玻璃的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)學(xué)說, 玻璃態(tài)的物質(zhì)由無序的三維空間網(wǎng)絡(luò)所構(gòu)成, 此網(wǎng)絡(luò)是由含氧的 離子多 面體構(gòu)成的,其中心被 sal 或 p離子所占據(jù)。這些離子同氧離子一起構(gòu)成網(wǎng)絡(luò),網(wǎng)絡(luò)中填充堿金屬離 子(;nna

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直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)有:不需要預(yù)測(cè)未來許多年的凈收益,通常只需要測(cè)算未來第一年的收益。(?。?/p>

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較。直接資本化法的優(yōu)點(diǎn):(1)不需要預(yù)測(cè)未來許多年的凈收益,通常只需要測(cè)算未來第一年的收益;(2)資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系,能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況;(3)計(jì)算過程較簡(jiǎn)單。參見教材P256。

直接資本化中未來第一年的收益有時(shí)用當(dāng)前的收益近似代替。(?。?/p>

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是直接資本化法概述。直接資本化中未來第一年的收益有時(shí)用當(dāng)前的收益近似代替。參見教材P252。

資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價(jià)值或價(jià)格的百分比。(?。?/p>

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是直接資本化法概述。資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價(jià)值或價(jià)格的百分比。參見教材P252。

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