直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是:①不需要預(yù)測(cè)未來許多年的凈收益,通常只需要測(cè)算未來第一年的某種收益;②資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系,能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況;③計(jì)算過程較為簡(jiǎn)單。
但由于直接資本化法利用的是某一年的收益來資本化,所以要求有較多與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù),對(duì)可比實(shí)例的依賴很強(qiáng)。例如,要求選取的類似房地產(chǎn)的收益變化與估價(jià)對(duì)象的收益變化相同,否則估價(jià)結(jié)果會(huì)有誤。假設(shè)估價(jià)對(duì)象的凈收益每年上漲2%,而選取的類似房地產(chǎn)的凈收益每年上漲3%,如果以該類似房地產(chǎn)的資本化率8%將估價(jià)對(duì)象的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值,則會(huì)高估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。
未來某一年的某種收益通常是采用未來第一年的收益,而年收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。
資本化率(capitalization rate,R)是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率,即:
利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法的常用公式是:
式中V——房地產(chǎn)價(jià)值;
NOI——房地產(chǎn)未來第一年的凈收益;
R——資本化率。
因此,利用市場(chǎng)提取法求取資本化率的具體公式為:
收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù),即:
利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為:
1 柴強(qiáng)主編.房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法.中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2009 2100433B
實(shí)木家具的缺點(diǎn): 1,實(shí)木家具的缺點(diǎn)也是由于它使用了天然木材,因此家具的價(jià)格一般不便宜。 2,消費(fèi)者在購(gòu)買實(shí)木家具時(shí)可選擇的樣式和花紋也受到木材本身材質(zhì)的制約,選擇的余地相對(duì)較小。 3,實(shí)木家具的木材...
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裝修費(fèi)用是資本化還是費(fèi)用化要根據(jù)以下情況:對(duì)自有固定資產(chǎn)裝修費(fèi)用,如裝修發(fā)生在固定資產(chǎn)竣工結(jié)算前,則該費(fèi)用應(yīng)并計(jì)入固定資產(chǎn)原值,按稅法規(guī)定期限計(jì)提折舊并在企業(yè)所得稅前扣除。如發(fā)生在固定資產(chǎn)竣工結(jié)算后,...
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鎢極氬弧焊的優(yōu)缺點(diǎn) 1鎢極氬弧焊的優(yōu)點(diǎn): ①氬氣能有效的隔絕空氣, 本身又不溶于金屬, 不和金屬反應(yīng), 施焊過程 中電弧還能自動(dòng)清除熔池表面氧化膜的作用, 因此,可成功的焊接易氧 化、氮化、化學(xué)活潑性的有色金屬,不銹鋼和各種合金。 ②鎢極電弧穩(wěn)定,幾十在很小的焊接電流 (小于 10A)下仍可穩(wěn)定的燃燒, 特別適合用于薄板,超薄材料的焊接。 ③熱源和填充焊絲可分別控制, 因而熱輸入容易調(diào)節(jié), 可進(jìn)行各種位置的 焊接,也是實(shí)現(xiàn)單面焊雙面成型的理想方法。 ④由于填充焊絲熔滴不通過電弧,所以不會(huì)產(chǎn)生飛濺,焊縫成型美觀。 2鎢極氬弧焊的缺點(diǎn) ① 焊縫熔深淺,熔敷速度小,生產(chǎn)率較低。 ② 鎢極承載電流較差,過大的電流會(huì)引起鎢極融化和蒸發(fā),其微粒有可能 進(jìn)入熔池,造成污染(夾鎢) 。 ③ 惰性氣體(氬氣、氮?dú)猓┹^貴,和其他電弧焊方法(如手弧焊、埋弧焊、 二氧化碳?xì)怏w保護(hù)焊等)相比,生產(chǎn)成本較高。 注:脈
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直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)有:不需要預(yù)測(cè)未來許多年的凈收益,通常只需要測(cè)算未來第一年的收益。(?。?/p>
對(duì)
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【正確答案】 對(duì)
【答案解析】 本題考查的是直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較。直接資本化法的優(yōu)點(diǎn):(1)不需要預(yù)測(cè)未來許多年的凈收益,通常只需要測(cè)算未來第一年的收益;(2)資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系,能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況;(3)計(jì)算過程較簡(jiǎn)單。參見教材P256。
直接資本化中未來第一年的收益有時(shí)用當(dāng)前的收益近似代替。(?。?/p>
對(duì)
錯(cuò)
【正確答案】 對(duì)
【答案解析】 本題考查的是直接資本化法概述。直接資本化中未來第一年的收益有時(shí)用當(dāng)前的收益近似代替。參見教材P252。
資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價(jià)值或價(jià)格的百分比。(?。?/p>
對(duì)
錯(cuò)
【正確答案】 對(duì)
【答案解析】 本題考查的是直接資本化法概述。資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價(jià)值或價(jià)格的百分比。參見教材P252。