住宅全裝修評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)起草人

“住宅全裝修”最近又成為建筑裝飾行業(yè)的熱議話題之一。據(jù)了解，本月內(nèi)，山東、浙江、海南、四川等地接連發(fā)文，推進(jìn)住宅全裝修和成品住宅交付。特別是浙江省，半年多的時(shí)間里連發(fā)3個(gè)文件推進(jìn)住宅全裝修，力度之大可見一斑。

根據(jù)住建部給出的定義，住宅全裝修是指在住宅交付使用前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢。其中，給水排水、燃?xì)夤?yīng)、通風(fēng)與空調(diào)、照明供電及智能化等系統(tǒng)基本安裝到位；廚房、衛(wèi)生間等基本配套設(shè)備部品完備，使住宅具備基本使用功能。

因此，對(duì)于建筑企業(yè)來(lái)講，只要具備相應(yīng)建筑裝修裝飾專業(yè)承包資質(zhì)，推行住宅全裝修實(shí)在是一大利好。

各地文件密集出臺(tái)

日前，在住建部召開的全國(guó)裝配式建筑工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)上，上海市住建委再次提出，自2017年起，外環(huán)線以內(nèi)城區(qū)新建商品住宅實(shí)施全裝修的比例要達(dá)到100%，其他地區(qū)達(dá)到50%。

據(jù)了解，上海對(duì)于全裝修提出政策要求，并非個(gè)案，浙江、山東等省(市)也都對(duì)住房全裝修提出了要求。帶裝修房趨勢(shì)看起來(lái)不影響市場(chǎng)價(jià)格，實(shí)際上全裝修直接影響成本，而開發(fā)商的成本將最終體現(xiàn)在價(jià)格上。

12月3日，山東省政府網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳山東省建筑設(shè)計(jì)和裝修服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施方案的通知》(魯政辦字〔2016〕211號(hào))，要求大力推廣住宅精裝修，推進(jìn)土建裝修一體化，推廣精裝房和裝修工程菜單式服務(wù)。2017年，設(shè)區(qū)城市新建高層住宅實(shí)行全裝修；2020年，新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。

12月7日，浙江省住建廳召開新聞發(fā)布會(huì)，公開解讀《關(guān)于加快推進(jìn)住宅全裝修工作的指導(dǎo)意見》，明確住宅全裝修實(shí)施范圍為各市、縣(市、區(qū))中心城區(qū)，出讓或劃撥國(guó)有土地上的新建住宅，推行全裝修，實(shí)現(xiàn)成品交房。

12月9日，海南省下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)落實(shí)“兩個(gè)暫停”政策，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通知》，要求從2017年7月1日起，各市(縣)商品住宅項(xiàng)目全部實(shí)行全裝修。

12月11日，成都市城建委官網(wǎng)發(fā)布《成都市建設(shè)行業(yè)大氣污染防治十條措施》。文件要求，從2017年起，將成品住宅建設(shè)要求納入土地出讓建設(shè)條件，大力發(fā)展成品住宅。2020年底，成都中心城區(qū)、高新區(qū)和天府新區(qū)新建商品住宅中成品住宅比例要達(dá)到80%。

開發(fā)商變相漲價(jià)途徑或堵

因?yàn)槊鞣康拇嬖冢岄_發(fā)商在裝修這個(gè)環(huán)節(jié)有很多“技巧”可循。比如，叫價(jià)1萬(wàn)元/平方米，真正交易時(shí)以各種名義帶上裝修，每平方米直漲近一倍，而且又不將漲價(jià)部分寫入合同。再比如，以“買房送裝修”的名義吸引顧客，其實(shí)裝修部分另有條件，或者贈(zèng)送B級(jí)裝修，卻以A級(jí)裝修的價(jià)格增加在買房款里。據(jù)了解，近年來(lái)，還有“裝修團(tuán)購(gòu)費(fèi)”等名目各異的定房收費(fèi)、營(yíng)銷收費(fèi)。

一直以來(lái)，通過(guò)毛坯房變相漲價(jià)逃避房管局監(jiān)管的情況很多，開發(fā)商的手段也層出不窮，但普通購(gòu)房者則叫苦不迭，不僅實(shí)際花的錢更多了，得到的裝修品質(zhì)還不一定好。

但現(xiàn)在，多個(gè)城市都在要求住房100%全裝修，相信這也會(huì)在更多城市得到普及。此后開發(fā)商變相漲價(jià)的途徑會(huì)被堵住，房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)會(huì)變得更合理。至少，此舉對(duì)房?jī)r(jià)是會(huì)有一定正面影響的。

企業(yè)須提升產(chǎn)品質(zhì)量迎接競(jìng)爭(zhēng)

買了毛坯房，那就需要裝修，但就因?yàn)檠b修經(jīng)常引發(fā)各種矛盾，資源浪費(fèi)、環(huán)境污染、噪音擾民、效率低下、建筑安全隱患等問題也備受詬病。毛坯房的存在，已經(jīng)不符合國(guó)家對(duì)于住房要提升消費(fèi)品品質(zhì)的要求了。

另一方面，裝修房對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)也更省時(shí)、省事，選擇還很多。在瑞和家品牌戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上，瑞和家CEO高亮就認(rèn)為，未來(lái)開發(fā)商會(huì)采用三種精裝模式，第一種是開發(fā)商毛坯交付+個(gè)性硬裝及個(gè)性軟裝，第二種是開發(fā)商統(tǒng)一裝修交付+個(gè)性化軟裝，第三種是個(gè)性化硬裝交付+個(gè)性化軟裝。

高亮認(rèn)為，住宅全裝修是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然趨勢(shì)，相關(guān)部門應(yīng)積極出臺(tái)引導(dǎo)、鼓勵(lì)發(fā)展全裝修的配套政策，并引導(dǎo)消費(fèi)者接受、認(rèn)可和購(gòu)買全裝修住房。

不過(guò)，也有一些因素是人們無(wú)法忽略的，如裝修房的質(zhì)量問題。來(lái)自北京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，目前在房地產(chǎn)投訴中，帶裝修投訴案件已超過(guò)30%，成為第一大房地產(chǎn)投訴熱點(diǎn)。

隨著趨勢(shì)逐步形成，相關(guān)部門必然會(huì)出臺(tái)更完善的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、更嚴(yán)格的審查機(jī)制，消費(fèi)者的需求和眼光也會(huì)更高，機(jī)遇則會(huì)讓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。所以，開發(fā)商和裝修公司也必須提升產(chǎn)品質(zhì)量，應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)白熱期。

日前，臺(tái)州市下發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)綠色建筑和建筑工業(yè)化發(fā)展的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），為“臺(tái)州住宅全裝修”制定了一張任務(wù)時(shí)間表。

這是該市為貫徹落實(shí)《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)綠色建筑和建筑工業(yè)化發(fā)展的實(shí)施意見》和《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)住宅全裝修工作的指導(dǎo)意見》等相關(guān)文件精神，加快推進(jìn)綠色建筑和建筑工業(yè)化發(fā)展，推行住宅全裝修，實(shí)行成品交房而推出的。

《意見》指出，到2020年，該市將實(shí)現(xiàn)裝配式建筑占新建建筑面積的比例達(dá)到35%以上，推動(dòng)形成一批設(shè)計(jì)、施工、部品部件生產(chǎn)規(guī)?；髽I(yè)，具體現(xiàn)代裝配建造水平的工程總承包企業(yè)以及與之相適應(yīng)的專業(yè)化技能隊(duì)伍。2017年，全市新建新型建筑工業(yè)化生產(chǎn)基地2家以上。

在綠色建筑方面，《意見》也作出了具體規(guī)定。在城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)新建民用建筑全面強(qiáng)制執(zhí)行一星級(jí)綠色建筑，實(shí)現(xiàn)綠色建筑全覆蓋。同時(shí)強(qiáng)制國(guó)家機(jī)關(guān)辦公建筑和政府投資的或以政府投資為主的其他公共建筑按照二星級(jí)以上綠色建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。

到2020年，二星級(jí)及以上綠色建筑占新建建筑比例達(dá)到15%以上，三星級(jí)綠色建筑占新建建筑比例達(dá)到2%以上。

根據(jù)《意見》，全市新立項(xiàng)的政府投資新建建筑從2016年10月1日起，全面“全裝修交付”。2017年10月1日起，椒江、黃巖、路橋、集聚區(qū)、臺(tái)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)綠色建筑專項(xiàng)規(guī)劃劃定的中心城區(qū)范圍內(nèi)新出讓或劃撥土地上的新建項(xiàng)目全部采用全裝修建筑。2020年，所有新建建筑項(xiàng)目將全面推廣全裝修交付。

長(zhǎng)沙市人民政府日前下發(fā)了關(guān)于做好進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品住宅全裝修建設(shè)的通知。通知一出，頗受大眾關(guān)注。下面跟隨小編一起來(lái)詳細(xì)一下新政策吧

應(yīng)用范圍擴(kuò)大

芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)行政區(qū)域內(nèi)新供地的商品住宅項(xiàng)目，采用全裝修建設(shè)交付的比例不低于70% ；

望城區(qū)、長(zhǎng)沙縣、瀏陽(yáng)市、寧鄉(xiāng)市行政區(qū)域內(nèi)新供地的商品住宅項(xiàng)目，采用全裝修建設(shè)交付的比例不低于30% 。

政策扶持力度大

對(duì)符合要求的全裝修商品住宅（后文統(tǒng)一簡(jiǎn)稱：住宅）項(xiàng)目，相關(guān)部門（單位）應(yīng)從項(xiàng)目審批、金融信貸、資金補(bǔ)貼、信用評(píng)價(jià)、評(píng)優(yōu)評(píng)先等方面進(jìn)一步加大政策支持力度。

裝配式住宅項(xiàng)目原則上應(yīng)采用全裝修建設(shè)交付，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)化、集成化、模塊化裝修方式。

監(jiān)管懲處機(jī)制強(qiáng)化了

建設(shè)、施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、材料供應(yīng)等單位把關(guān)不嚴(yán)、偷工減料造成質(zhì)量問題的，不按合同約定履行責(zé)任義務(wù)的，不按要求進(jìn)行房屋維修的，除按要求整改到位、承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任外，有關(guān)違法違規(guī)事項(xiàng)記入企業(yè)信用檔案。

有效投訴率超過(guò) 10% 的項(xiàng)目，由相關(guān)部門實(shí)施聯(lián)合懲戒；情節(jié)嚴(yán)重的項(xiàng)目，納入“黑名單”。

銷售管理建設(shè)強(qiáng)了

1.新建住宅項(xiàng)目應(yīng)提供多個(gè)裝修方案。

2.住宅毛坯部分按規(guī)定進(jìn)行價(jià)格監(jiān)制，裝修部分價(jià)格報(bào)發(fā)改部門備案。銷售合同網(wǎng)簽備案時(shí)，毛坯和裝修分開計(jì)價(jià)。

3.住宅項(xiàng)目裝修部分價(jià)格以第三方造價(jià)機(jī)構(gòu)核算為準(zhǔn)。造價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)獨(dú)立公正對(duì)裝修部分價(jià)格進(jìn)行核定，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

4.新建住宅項(xiàng)目在辦理預(yù)售許可（現(xiàn)售備案）時(shí)，應(yīng)提供裝修方案和全裝修建設(shè)交付標(biāo)準(zhǔn)。

5.新建住宅項(xiàng)目應(yīng)按所售戶型1：1要求建設(shè)樣板房，樣板房應(yīng)保留至項(xiàng)目交付完畢。

6.全裝修示范合同、裝修標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)在銷售現(xiàn)場(chǎng)公開展示，全裝修住宅交付標(biāo)準(zhǔn)不得低于樣板房和示范合同所展示的標(biāo)準(zhǔn)。

7.強(qiáng)化全裝修合同管理。開發(fā)建設(shè)單位按全裝修合同示范文本要求與購(gòu)房者簽訂銷售合同。銷售合同應(yīng)注明毛坯價(jià)、裝修價(jià)和合同總價(jià)。裝修清單應(yīng)在合同附件中予以明確。

8.新建住宅項(xiàng)目在交付業(yè)主時(shí)，裝修部分應(yīng)與業(yè)主驗(yàn)收確認(rèn)。

9.全裝修項(xiàng)目發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)圍繞合同約定等進(jìn)行協(xié)商處理；協(xié)商不成的，可依法申請(qǐng)仲裁或法院判決。

新政后裝修價(jià)格如何認(rèn)定

去年年中，長(zhǎng)沙市發(fā)改委、長(zhǎng)沙市住建委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)沙調(diào)查隊(duì)三部門聯(lián)合印發(fā)《長(zhǎng)沙市商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制操作規(guī)程》(長(zhǎng)發(fā)改價(jià)控[2017]96號(hào))(以下簡(jiǎn)稱規(guī)程)。規(guī)程明確規(guī)定：初始報(bào)建為毛坯住宅的，不予認(rèn)定為全裝修住宅預(yù)售；申請(qǐng)全裝修住宅，裝修價(jià)格不得超過(guò)毛坯價(jià)格的15%。

事實(shí)上，有業(yè)內(nèi)人士指出，從去年底以來(lái)，長(zhǎng)沙旭輝華宇南宸府、碧桂園高爾夫等項(xiàng)目，裝修價(jià)格均超過(guò)2000元每平米，裝修價(jià)格疑似突破了15%的限制。所以具體價(jià)格如何認(rèn)定還需標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步落地，長(zhǎng)沙市房產(chǎn)商會(huì)也會(huì)緊跟政策與風(fēng)向，向大眾呈現(xiàn)最真實(shí)全新的動(dòng)態(tài)。

大眾觀點(diǎn)

有網(wǎng)友指出：毛坯房能發(fā)現(xiàn)很多問題，前提是這些房都是有關(guān)部門驗(yàn)收過(guò)的。如果裝修后才能買房，裝修質(zhì)量如何保證，過(guò)了裝修保質(zhì)期以后，發(fā)現(xiàn)了問題又該如何解決，這些應(yīng)該進(jìn)一步細(xì)化。

關(guān)于新建商品住宅全裝修政策，你有什么看法？歡迎留言區(qū)評(píng)論！

（來(lái)源：長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳官網(wǎng) 黃海月整理）