鞍山市國(guó)有非住宅房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理辦法辦法全文

（2016年9月14日鞍山市人民政府第189號(hào)令公布）

（八）《鞍山市國(guó)有非住宅房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理辦法》（市政府令第132號(hào)）

1.第一條中的“經(jīng)營(yíng)城市目標(biāo)”修改為“國(guó)有資產(chǎn)保值增值”。

2.第四條第一款修改為：鞍山市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱市國(guó)資委）是我市國(guó)有非住宅房產(chǎn)的行政主管部門。其所屬的鞍山市國(guó)有非住宅房產(chǎn)管理處（以下簡(jiǎn)稱“市國(guó)非處”具體負(fù)責(zé)國(guó)有非住宅房產(chǎn)的管理工作。

3.第四條第二款中的“國(guó)有資產(chǎn)”修改為“建設(shè)、城市管理綜合行政執(zhí)法”。

4.在總則中增加一條作為該章最后一條，即：國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用人應(yīng)當(dāng)配合有關(guān)部門做好國(guó)有非住宅房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理工作，不得擅自經(jīng)營(yíng)國(guó)有非住宅房產(chǎn)以及自行改變房屋使用用途。

5.第五條中的“房產(chǎn)行政主管部門”修改為“市國(guó)資委”、“經(jīng)營(yíng)公司”修改為“市國(guó)資委”、“由經(jīng)營(yíng)公司行使”修改為“由市國(guó)非處行使”。

6.第六條修改為：國(guó)有非住宅房產(chǎn)的使用實(shí)行租賃制度。申請(qǐng)租賃使用國(guó)有非住宅房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和條件。

申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向市國(guó)資委提出申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)并與市國(guó)非處簽訂房屋租賃合同后,由市國(guó)資委實(shí)施備案管理。

不得自行租賃、轉(zhuǎn)租國(guó)有非住宅房產(chǎn)。

7.第七條中的“經(jīng)營(yíng)公司”修改為“市國(guó)非處”。

8.第十條修改為：國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用人需要改變房屋使用用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市國(guó)非處同意后，持有關(guān)資料向市國(guó)資委提出申請(qǐng)，由市國(guó)資委實(shí)施備案管理。

9.第十一條第一款中的“須經(jīng)經(jīng)營(yíng)公司批準(zhǔn)”修改為“應(yīng)當(dāng)經(jīng)市國(guó)非處同意后，報(bào)市國(guó)資委備案”。

10.第十二條中的“房產(chǎn)行政主管部門”修改為“市國(guó)資委”。

11.第十三條第一款中“經(jīng)營(yíng)公司”修改為“市國(guó)資委”、第二款中的“經(jīng)營(yíng)公司”修改為“市國(guó)非處”。

12.刪除第十四條，即：

第十四條 機(jī)關(guān)、團(tuán)體、全額撥款事業(yè)單位不得自行轉(zhuǎn)租所使用的國(guó)有非住宅房產(chǎn)。其他國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用人經(jīng)經(jīng)營(yíng)公司同意,可將所使用的國(guó)有非住宅房產(chǎn)全部或部分轉(zhuǎn)租。需要轉(zhuǎn)租時(shí),租賃雙方應(yīng)提供相關(guān)資料,由經(jīng)營(yíng)公司與轉(zhuǎn)租方和新承租方簽訂三方租賃合同,轉(zhuǎn)租部分由新承租方交納協(xié)議租金。轉(zhuǎn)租合同的截止日期不能超過原房屋租賃合同的截止日期。

轉(zhuǎn)借、承包、聯(lián)營(yíng)等行為,一律視為轉(zhuǎn)租行為。

13.刪除第十五條第一款第一項(xiàng)，即：（一）《國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用證》原件；

14.第十五條第二款修改為：經(jīng)市國(guó)資委批準(zhǔn)并與市國(guó)非處簽訂國(guó)有非住宅房產(chǎn)租賃合同后，報(bào)市國(guó)資委備案。

15.刪除第十五條第三款，即：國(guó)有非住宅使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，出讓方應(yīng)向產(chǎn)權(quán)單位交納轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償費(fèi)。

16.第十六條、第十九條、第二十一條中的“經(jīng)營(yíng)公司”修改為“市國(guó)非處”。

17.第二十六條中的“鞍山市國(guó)有非住宅房產(chǎn)管理處”修改為“市國(guó)非處”。

18.在罰則中增加一條作為該章第一條，即：違反本辦法的行為，其他法律、法規(guī)、規(guī)章已有規(guī)定的，依照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章予以處理。

19.刪除第二十八條、第二十九條、第三十條、第三十一條、第三十二條、第三十四條、第三十五條，即：

第二十八條 違反本辦法第九條規(guī)定,未造成損失的,由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,并處以1000元以上3000元以下罰款;造成損失的,由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令賠償損失,并處以造成財(cái)產(chǎn)損失1倍以上5倍以下的罰款。

第二十九條 違反本辦法第十條第十一條規(guī)定,擅自改變房屋用途、結(jié)構(gòu)的,由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期恢復(fù)原用途、恢復(fù)原狀,并處以原房產(chǎn)價(jià)值1%—3%的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的,處以原房產(chǎn)價(jià)值3%—5%的罰款；給房屋造成重大損失的,依法追究經(jīng)濟(jì)或刑事責(zé)任。

第三十條 違反本辦法第十四條規(guī)定,擅自轉(zhuǎn)租國(guó)有非住宅房產(chǎn)的,轉(zhuǎn)租行為無(wú)效,由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令收回國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用權(quán),并處以5000元以上8000元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,處以1萬(wàn)元罰款。

第三十一條 違反本辦法第十五條規(guī)定,擅自轉(zhuǎn)讓國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效,由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令收回國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用權(quán),并處以1萬(wàn)元以上2萬(wàn)元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,處以3萬(wàn)元罰款。

第三十二條 違反本辦法第十七條規(guī)定,拖欠房屋租金累計(jì)6個(gè)月以上的,由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令收回國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用權(quán)。

第三十四條 違反本辦法第二十二條第二十四條第二十五條規(guī)定,造成房屋設(shè)施損壞或嚴(yán)重影響房屋安全的,由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令責(zé)任人賠償損失,并處以原房產(chǎn)價(jià)值5%—8%的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,處以原房產(chǎn)價(jià)值8%—10%的罰款。

第三十五條 經(jīng)營(yíng)公司因違法經(jīng)營(yíng)或管理不善,造成國(guó)有資產(chǎn)損失的,由國(guó)有資產(chǎn)等部門依法追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

此外，根據(jù)以上修改對(duì)本規(guī)章的條款順序作相應(yīng)調(diào)整。

(一)生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)

生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)，是指物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素用于生產(chǎn)勞動(dòng)的房產(chǎn)。包括工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等部門在生產(chǎn)活動(dòng)中使用的廠房、倉(cāng)庫(kù)、作業(yè)房、實(shí)驗(yàn)室和一些附屬房屋等。

生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)是工交等物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)的基本物質(zhì)要素，缺了它生產(chǎn)活動(dòng)就不能正常進(jìn)行。尤其是現(xiàn)代工交生產(chǎn)，對(duì)房產(chǎn)的依賴性更強(qiáng)，沒有必要的生產(chǎn)用房，許多生產(chǎn)活動(dòng)就無(wú)法進(jìn)行。生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的功能是為各種物質(zhì)生產(chǎn)服務(wù)，因此，其選址、結(jié)構(gòu)、用料和外形等，都是以方便生產(chǎn)和服務(wù)生產(chǎn)為基本前提的。正因?yàn)槿绱?，城市中的生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)往往集中于生產(chǎn)功能區(qū)或郊區(qū)，結(jié)構(gòu)通常是以堅(jiān)固為基本特征，所用建材是以鋼材、鋼筋混凝土為主，外形則多表現(xiàn)為占地面積大、低層化和連片化。

作為生產(chǎn)活動(dòng)的必要物質(zhì)要素，生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)無(wú)疑屬于生產(chǎn)資料范疇。因?yàn)槭菆?zhí)行生產(chǎn)性固定資產(chǎn)(本)的職能，所以生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)和補(bǔ)償方式，就與生產(chǎn)性固定資產(chǎn)的價(jià)值周轉(zhuǎn)方式相同。即生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的價(jià)值，按其在生產(chǎn)中的磨損程度，逐漸轉(zhuǎn)移到這些房產(chǎn)參與的生產(chǎn)活動(dòng)所生產(chǎn)的產(chǎn)品中去，然后通過銷售產(chǎn)品使價(jià)值得以回收在產(chǎn)品的銷售收入中，再以折舊的形式分期從產(chǎn)品銷售收入中提取并積累起來(lái)，直到提取的折舊金額所代表的價(jià)值量等于房產(chǎn)正常使用期內(nèi)磨損的價(jià)值量為止。由于生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的生產(chǎn)資料性質(zhì)明確，價(jià)值周轉(zhuǎn)路徑清楚，為購(gòu)置或建造其而墊付的資本回收有公認(rèn)可行的規(guī)則可循，所以，生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的商品屬性也表現(xiàn)得較明顯，且容易被人們所接受。

(二)非生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)

非生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)，是指非生產(chǎn)部門和行業(yè)使用的住宅以外的那些房產(chǎn)。它包括營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)和非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)兩部分。

1.營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)

是指城市經(jīng)營(yíng)性單位和企業(yè)進(jìn)行貿(mào)易和經(jīng)營(yíng)性服務(wù)活動(dòng)所使用的房產(chǎn)，如商店、餐館、銀行、郵電局(所)、旅館、飯店、交易所等直接從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房產(chǎn)，以及它們的輔助用房等。

營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)是城市流通部門和其他第三產(chǎn)業(yè)部門從事商業(yè)和經(jīng)營(yíng)性服務(wù)活動(dòng)的必要物質(zhì)條件，它對(duì)商業(yè)和經(jīng)營(yíng)性服務(wù)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益的制約性，因商業(yè)和服務(wù)活動(dòng)的特殊性而表現(xiàn)得很強(qiáng)。例如，房產(chǎn)所處的位置、房產(chǎn)的質(zhì)量和內(nèi)部結(jié)構(gòu)等，對(duì)商業(yè)等服務(wù)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)效益有決定性的影響。而且，一個(gè)城市的繁華程度如何，很大程度上取決于這類房產(chǎn)的規(guī)模和質(zhì)量。

由于營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)在參與商業(yè)和經(jīng)營(yíng)性服務(wù)活動(dòng)中，是發(fā)揮固定資本的職能，所以它在價(jià)值周轉(zhuǎn)方式上與生產(chǎn)性房產(chǎn)相似。不過它的價(jià)值不是轉(zhuǎn)移到新的物質(zhì)產(chǎn)品中去(商業(yè)和服務(wù)活動(dòng)不直接創(chuàng)造物質(zhì)產(chǎn)品)，而是轉(zhuǎn)移到商業(yè)及服務(wù)業(yè)所提供的非物質(zhì)化服務(wù)產(chǎn)品中去，并直接從營(yíng)業(yè)收入中扣回。同時(shí)，因這類房產(chǎn)是服務(wù)于第三產(chǎn)業(yè)，所以其產(chǎn)權(quán)形式客觀上比生產(chǎn)性房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)形式更為靈活。

2.非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)

又稱行政事業(yè)性房產(chǎn)。是指黨、政、軍、衛(wèi)、文、教、科技、體育(一部分是營(yíng)業(yè)性的)、宗教和其他部門使用的，不具有經(jīng)營(yíng)性，又不屬住宅的非生產(chǎn)性房產(chǎn)及其輔助房產(chǎn)。

這部分房產(chǎn)是國(guó)家行使政府職能，保證必要的社會(huì)公益事業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展的必要物質(zhì)條件，也是非政府性的社會(huì)福利和慈善事業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展的必要物質(zhì)條件。其最大的特點(diǎn)，是它與人們的政治和文化等精神生活的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，而與人們的物質(zhì)生活之關(guān)聯(lián)性則較弱。因此，這部分房產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)在建筑風(fēng)格和位置坐落等方面，都有自己的一些特點(diǎn)，它除了滿足各種使用需要外，很注重反映人文歷史和民族風(fēng)貌。

這部分房產(chǎn)因大多是政府出資建造，且通常只供行政事業(yè)單位使用，所以其商品屬性表現(xiàn)得較弱。其實(shí)，無(wú)論它由誰(shuí)出資建造和供誰(shuí)使用，它的建造過程都是一個(gè)典型的商品生產(chǎn)過程，充滿了各種商品交換關(guān)系。它建成交付使用后，進(jìn)入了公共消費(fèi)過程，不能據(jù)此來(lái)否定其商品屬性。況且，當(dāng)這些房產(chǎn)因各種原因不再適宜作為非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)時(shí)，政府或其他所有者常將其出租或出售給其他主體改作另外的用途。這種重新進(jìn)入流通的現(xiàn)象，正好說(shuō)明這些房產(chǎn)是商品。

因?yàn)椴灰杂麨槟康?，又是公共消費(fèi)，所以非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)的價(jià)值周轉(zhuǎn)方式與生產(chǎn)性和營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)都不一樣。它主要通過國(guó)民收入再分配的形式，從政府財(cái)政收入中得到補(bǔ)償，即通過財(cái)政投資和補(bǔ)貼得到補(bǔ)償。非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一般都是政府所有，只有少數(shù)是民間社會(huì)團(tuán)體所有。

(三)公用基礎(chǔ)設(shè)施

公用基礎(chǔ)設(shè)施是指既不能與生產(chǎn)性房產(chǎn)劃等號(hào)，又不能與非生產(chǎn)性房產(chǎn)等同的構(gòu)筑物和特殊建筑物。包括城市中的地下道路、地上道路(含立交道路)、橋梁(含立交橋、人行天橋)、水塔、蓄水池、地上和地下給排水設(shè)施、供電、供氣、供暖設(shè)施、公共廣場(chǎng)、公園、綠化設(shè)施、垃圾污水處理設(shè)施、公共廁所、消防和防洪設(shè)施等。

雖然大多數(shù)公用基礎(chǔ)設(shè)施在物質(zhì)形態(tài)上與我們習(xí)慣上講的房屋大相徑庭，但由于現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活已使這些公用基礎(chǔ)設(shè)施與原本意義上的房屋融合在一起，且融合程度越來(lái)越高，大多數(shù)原本意義上的房屋離開了公用基礎(chǔ)設(shè)施，已不能發(fā)揮正常功能，所以，從現(xiàn)代和發(fā)展的觀點(diǎn)看，毫無(wú)疑問地必須將公用基礎(chǔ)設(shè)施作為房產(chǎn)來(lái)看待，即它是廣義上的房產(chǎn)。

公用基礎(chǔ)設(shè)施在城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中起著重要的作用。它既是人們生活正常進(jìn)行所必須的物質(zhì)條件，又是生產(chǎn)活動(dòng)順利運(yùn)轉(zhuǎn)不可缺少的物質(zhì)要素，正是這些公用基礎(chǔ)設(shè)施，將生活、生產(chǎn)、商業(yè)、服務(wù)、娛樂等活動(dòng)場(chǎng)所連成一個(gè)整體，可以說(shuō)，住宅、工廠、商店、辦公樓等等房屋，都是公用基礎(chǔ)設(shè)施的終端場(chǎng)所。

公用基礎(chǔ)設(shè)施作為廣義上的房產(chǎn)，與前述的各類房產(chǎn)相比，有很鮮明的特點(diǎn)。一是它的物質(zhì)形狀大都很特別，或無(wú)頂、或密封、或地下、或無(wú)頂又無(wú)墻等等；二是它的功能的公共性和兩重性，它通常是為多數(shù)人和多群體服務(wù)，而且它既為生產(chǎn)服務(wù)，又為生活服務(wù)；三是它在運(yùn)轉(zhuǎn)上有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)性要求，因?yàn)楦鞣N公用基礎(chǔ)設(shè)施之間不僅在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上互相關(guān)聯(lián)，而且在數(shù)量比例、質(zhì)量匹配、時(shí)間制約和空間呼應(yīng)上都有特定的直接或間接因果關(guān)系，必須協(xié)調(diào)地運(yùn)轉(zhuǎn)才能充分發(fā)揮其功能；四是效益的間接性和綜合性，它的效益一般表現(xiàn)為它所服務(wù)的對(duì)象的效益，而且這種間接效益既有生產(chǎn)和生活的，又有經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的，綜合性很強(qiáng)。

公用基礎(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)形式，因其公共性和綜合性等特點(diǎn)而通常是國(guó)家(政府)所有制為主導(dǎo)。但是市場(chǎng)的發(fā)展也使一些公用基礎(chǔ)設(shè)施逐漸成為政府和企業(yè)共同擁有，或政府擁有所有權(quán)，企業(yè)行使經(jīng)營(yíng)權(quán)和管理權(quán)。

公用基礎(chǔ)設(shè)施的價(jià)值周轉(zhuǎn)方式有三種基本情況。一是如果公用基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)行經(jīng)營(yíng)制，則通過收費(fèi)制等形式回收價(jià)值，也就是采取自我循環(huán)的公式周轉(zhuǎn)；二是如果公用基礎(chǔ)設(shè)施不實(shí)行經(jīng)營(yíng)制，則通過單一的國(guó)民收入再分配，再由政府實(shí)行財(cái)政投資和補(bǔ)貼進(jìn)行周轉(zhuǎn)；三是公用基礎(chǔ)設(shè)施只進(jìn)行部分經(jīng)營(yíng)制，則通過收費(fèi)等形式收回部分價(jià)值，政府再補(bǔ)貼一部分，即通過上述兩種方式的結(jié)合實(shí)現(xiàn)價(jià)值周轉(zhuǎn)。2100433B

狹義的房產(chǎn)由住宅和非住宅房產(chǎn)兩部分組成，城鎮(zhèn)中這兩類房產(chǎn)的比重一般均是各占50%左右。

住宅與非住宅房產(chǎn)具有非常密切的聯(lián)系，首先，它們都是房產(chǎn)，有許多共同特征。其次，它們互相依存，互為補(bǔ)充，通過公用基礎(chǔ)設(shè)施的紐帶作用形成一個(gè)有機(jī)整體，共同完成經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等職能。再次，住宅與許多非住宅房產(chǎn)在物質(zhì)實(shí)體上的絕對(duì)分離已不是唯一的存在形式，許多同時(shí)具有住宅、辦公室、商場(chǎng)等功能的綜合性房產(chǎn)已大量出現(xiàn)。另外，從它們的起源上考察，最早二者是合為一體的。在遠(yuǎn)古時(shí)代，人們的生產(chǎn)主要在野外，那時(shí)的房屋主要是作為棲身安家的生活場(chǎng)所。其實(shí)，在人類三次(尤其；是第二、三次)社會(huì)大分工之前，房屋與住宅大體上都是一回事。從第二、三次社會(huì)大分工之后，手工業(yè)、商業(yè)逐漸分離出來(lái)，形成了獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)部門。于是，房屋的功能隨之有了擴(kuò)展，開始出現(xiàn)與住宅分離的手工業(yè)作坊、商店和倉(cāng)庫(kù)等非住宅房產(chǎn)。以后，隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，各種非住宅房產(chǎn)相繼出現(xiàn)并不斷發(fā)展，最終形成了今天這種與住宅平分秋色的態(tài)勢(shì)。

住宅和非住宅房產(chǎn)又存在著許多反映各自特點(diǎn)的差異。分析這些差異性，有助于我們更全面地認(rèn)識(shí)住宅和非住宅房產(chǎn)。

(一)內(nèi)容的繁簡(jiǎn)程度不同

住宅的內(nèi)容很單一，干變?nèi)f變都是臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間等基本內(nèi)容；非住宅房產(chǎn)的內(nèi)容則較為復(fù)雜。

(二)性質(zhì)差異較大

住宅是十分明確而單一的個(gè)人生活性消費(fèi)資料，而非住宅房產(chǎn)的性質(zhì)就很復(fù)雜了，既有生產(chǎn)資料性質(zhì)的廠房、車間等房產(chǎn)，也有公共生活性消費(fèi)資料的學(xué)校、醫(yī)院等房產(chǎn)。

(三)產(chǎn)權(quán)歸屬上有差異

住宅由于是個(gè)人必要消費(fèi)品，因而個(gè)人所有是一種不可缺少的產(chǎn)權(quán)形式。非住宅房產(chǎn)由于不是個(gè)人必要消費(fèi)品，因而個(gè)人所有不是一種必須的產(chǎn)權(quán)形式，相反，國(guó)家所有(如政府辦公用房、國(guó)防用房等)則是它不可缺少的一種產(chǎn)權(quán)形式。

(四)價(jià)值補(bǔ)償上的差異性

住宅的價(jià)值實(shí)現(xiàn)和補(bǔ)償及其實(shí)現(xiàn)和補(bǔ)償?shù)捻樌潭?，與個(gè)人的生活水平和支付能力關(guān)系極大，因此組織其價(jià)值補(bǔ)償和周轉(zhuǎn)時(shí)，個(gè)人的收入狀況和消費(fèi)結(jié)構(gòu)是一個(gè)非常重要的制約因素。非住宅房產(chǎn)的價(jià)值補(bǔ)償和周轉(zhuǎn)，則大多數(shù)與個(gè)人的收入水平和支付能力沒有直接的關(guān)系，而更多地是與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、各級(jí)政府財(cái)政狀況等因素直接相關(guān)。

(五)流通的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容有差異

住宅流通無(wú)論是采用出售、出租或其他形式，買賣雙方一般都是將住宅作為一種耐用消費(fèi)商品，而不是作為一種資本來(lái)看待的，而a參與流通的內(nèi)容，一般也只是住宅本身。非住宅房產(chǎn)，特別是其中的生產(chǎn)性和經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的流通，往往是房產(chǎn)本身與企業(yè)的許多財(cái)產(chǎn)，如機(jī)器設(shè)備、庫(kù)存產(chǎn)品等一起流通，像企業(yè)兼并、拍賣等，就是這種情況，所以它常常是一種生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件的流通，是資本的產(chǎn)權(quán)流通。

另外，它們?cè)谛枨蠛凸┙o方面也有差異。從需求類型上講，住宅需求是屬直接性的最終需求，它直接為人們提供生活居家的空間；非住宅房產(chǎn)，特別是其中的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的需求，則主要是一種間接性的派生需求，因?yàn)樗鼈儾荒軉为?dú)生產(chǎn)出產(chǎn)品或提供服務(wù)，只有在與其他生產(chǎn)要素和條件的配合中，才能看出其作用大小，即對(duì)它的需求主要是由生產(chǎn)和商業(yè)活動(dòng)提出。這種需求上的派生性，要求在組織非住宅房產(chǎn)供求平衡時(shí)，特別應(yīng)注意它們與生產(chǎn)和商業(yè)活動(dòng)狀況的關(guān)聯(lián)性。

從供給上講，住宅因結(jié)構(gòu)、用料等相對(duì)簡(jiǎn)單，相互間的共同點(diǎn)相對(duì)較多，使其建造周期相對(duì)較短，故在——-定時(shí)期內(nèi)供給彈性稍大一些；而非住宅房產(chǎn)中廠房、商廈、賓館等，因結(jié)構(gòu)、用料相對(duì)復(fù)雜一些，相互間的異質(zhì)性更強(qiáng)，使其建造周期，相對(duì)較長(zhǎng)，故其在一定時(shí)期內(nèi)的供給彈性就顯得比住宅要弱。非住宅房產(chǎn)的這個(gè)特點(diǎn)，再加上生產(chǎn)和流通對(duì)市場(chǎng)的變化反映靈敏之因素，客觀上要求在組織非住宅房產(chǎn)供求平衡時(shí)，應(yīng)；特別注意其供給要有必要的超前性。

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)本市國(guó)有房產(chǎn)管理，保障國(guó)有房產(chǎn)所有權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱的國(guó)有房產(chǎn)是指房屋產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有，由市政府授權(quán)福州市國(guó)有房產(chǎn)管理中心管理經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)。

國(guó)有房產(chǎn)包括直管公房，公共租賃住房，廉租住房，房改騰退房，行政機(jī)關(guān)及全額撥款事業(yè)單位剩余公有住房（不含辦公用房），關(guān)閉、停產(chǎn)、合并、改制的國(guó)有企事業(yè)單位移交的房產(chǎn)，以及市政府授權(quán)管理的其他房產(chǎn)等。

國(guó)有房產(chǎn)按使用性質(zhì)分為住宅和非住宅兩大類。

第三條 本辦法適用于本市五城區(qū)國(guó)有房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)和管理。

公共租賃住房、廉租住房的管理辦法，由市人民政府另行制定。

第四條 福州市國(guó)有房產(chǎn)管理中心（以下簡(jiǎn)稱“市房管中心”）是本市城區(qū)國(guó)有房產(chǎn)的主管部門，負(fù)責(zé)本市城區(qū)國(guó)有房產(chǎn)的管理經(jīng)營(yíng)工作。

市房管中心可委托各區(qū)房產(chǎn)管理部門或其他房產(chǎn)管理單位對(duì)國(guó)有房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。

第五條 國(guó)有房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)受國(guó)家法律保護(hù),任何單位和個(gè)人不得侵占國(guó)有房產(chǎn)。

禁止任何單位或個(gè)人非法租賃、買賣國(guó)有房產(chǎn)或利用國(guó)有房產(chǎn)危害公共利益，損害他人合法權(quán)益。

第六條 市房管中心應(yīng)當(dāng)建立國(guó)有房產(chǎn)信息系統(tǒng)，做好國(guó)有房產(chǎn)清產(chǎn)核資等工作。

國(guó)有房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)按規(guī)定上繳同級(jí)財(cái)政，實(shí)行收支兩條線管理。

第二章 租賃管理

第七條 市房管中心作為國(guó)有房產(chǎn)的出租人，應(yīng)當(dāng)與承租人簽訂租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款。

租賃合同的期限一般不超過兩年，最長(zhǎng)不超過三年。

期滿后經(jīng)雙方協(xié)商可以續(xù)租。

第八條 國(guó)有房產(chǎn)的租賃實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)租金和市場(chǎng)租金。

國(guó)有房產(chǎn)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)租金的范圍和租金標(biāo)準(zhǔn)按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，市場(chǎng)租金由租賃雙方協(xié)商確定。

實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)租金的租賃合同，在租賃期內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)租金遇有政策性調(diào)整時(shí)，應(yīng)當(dāng)按新租金標(biāo)準(zhǔn)重新簽訂租賃合同。

對(duì)于實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)租金的，由出租人發(fā)給《國(guó)有房產(chǎn)租賃憑證》，出租人應(yīng)當(dāng)定期對(duì)承租人使用房產(chǎn)情況進(jìn)行審核登記，并記載于《國(guó)有房產(chǎn)租賃憑證》；未經(jīng)審核登記的，為無(wú)效憑證，不得作為征收補(bǔ)償和其他事項(xiàng)的依據(jù)。

第九條 承租人應(yīng)當(dāng)按月足額繳納房屋租金，不得無(wú)故拒付或拖欠租金。

第十條 未經(jīng)出租人同意，國(guó)有房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)租（包括承包、聯(lián)營(yíng)、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓等）。

擅自轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租無(wú)效，轉(zhuǎn)租收益歸出租人所有，承租人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第十一條 國(guó)有住宅房屋實(shí)行一戶一租制度，一戶只能租賃一處實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)租金的住宅房屋。

對(duì)租賃兩處以上住宅房屋的，出租人有權(quán)終止原租賃合同，收回出租房屋或?qū)Τ凶馊俗宰〉囊惶幾》客馑赓U的房屋實(shí)行市場(chǎng)租金。

第十二條 實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)租金的住宅房屋承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其成年直系親屬同時(shí)符合下列條件的，可以在原承租人死亡6個(gè)月內(nèi)向出租人委托的房屋所在地的區(qū)房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)更名繼續(xù)承租：

（一）與原承租人在同一戶籍內(nèi)；

（二）與原承租人共同居住生活2年以上；

（三）五城區(qū)內(nèi)無(wú)住房；

（四）未享受過國(guó)家規(guī)定的住房?jī)?yōu)惠政策；

（五）一次性繳清原承租人所欠房屋租金。

同一戶籍內(nèi)原承租人有多個(gè)直系親屬的，各直系親屬之間必須協(xié)商一致，確定其中符合國(guó)有房產(chǎn)承租條件的一人為新承租人。

6個(gè)月內(nèi)不申請(qǐng)變更承租人或協(xié)商不一致無(wú)法確定新承租人的，出租人有權(quán)解除租賃合同，收回房屋。

第十三條 實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)租金的直管公房住宅房屋承租人另有房產(chǎn)時(shí)，經(jīng)出租人同意，承租人可以將所承租的住宅使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓給在本市五城區(qū)內(nèi)無(wú)住房且未享受過國(guó)家規(guī)定住房?jī)?yōu)惠政策的新承租人,新承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂租賃合同。

第十四條 租賃期滿后，承租人應(yīng)當(dāng)退出原租賃的房屋，將房屋交還給出租人。

如需繼續(xù)承租，在同等條件下，符合國(guó)有房產(chǎn)管理規(guī)定的原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。

第十五條 在租賃期間，承租人租賃的房屋經(jīng)有資質(zhì)的危房鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為D級(jí)危房的，自鑒定之日起租賃合同終止。

承租人應(yīng)當(dāng)在出租人通知之日起10日內(nèi)無(wú)條件搬離；

未搬離的，由承租人承擔(dān)安全責(zé)任。

第十六條 承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同，收回房屋，并可索賠損失：

（一）無(wú)正當(dāng)理由拖欠房屋租金累計(jì)達(dá)六個(gè)月的；

（二）無(wú)正當(dāng)理由房屋閑置六個(gè)月以上的；

（三）擅自改變房屋用途的；

（四）擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；

（五）擅自對(duì)房屋進(jìn)行擴(kuò)建、改建、拆建的；

（六）利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)或非法謀利的；

（七）故意損壞國(guó)有房產(chǎn)的；

（八）其他嚴(yán)重?fù)p害出租人利益的行為。

第十七條 市房管中心及其委托的各區(qū)房產(chǎn)管理部門、房產(chǎn)管理單位應(yīng)當(dāng)按照管理權(quán)限建立國(guó)有房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)檔案及承租人的信息檔案，定期核查轄區(qū)國(guó)有房屋狀況，做到資料真實(shí)完整，全面反映房屋的來(lái)源、座落、結(jié)構(gòu)、面積、設(shè)備、用途、完好程度和變動(dòng)情況。

第三章 使用管理

第十八條 承租人對(duì)所承租的房屋負(fù)有維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，任何單位和個(gè)人都不得損壞國(guó)有房產(chǎn)，不得利用國(guó)有房產(chǎn)謀取非法利益。

第十九條 承租國(guó)有房產(chǎn)不得擅自改變房屋用途。

因歷史原因改變用途的，報(bào)經(jīng)出租人同意后，重新簽訂租賃合同，明確租金標(biāo)準(zhǔn)。

第二十條 住宅房屋的承租人為改善住房條件，經(jīng)出租人同意，可以互換國(guó)有房產(chǎn)使用權(quán)。

互換國(guó)有房產(chǎn)使用權(quán)的，房屋互換雙方應(yīng)持書面互換協(xié)議、雙方房屋合法使用憑證及當(dāng)事人身份證明，到房屋所在地的區(qū)房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理房屋使用權(quán)互換相關(guān)手續(xù)。

第二十一條 承租人不得對(duì)所承租的國(guó)有房產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建。

在本辦法實(shí)施前承租人因生產(chǎn)或生活需要對(duì)承租的國(guó)有房產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，應(yīng)當(dāng)?shù)绞蟹抗苤行倪M(jìn)行備案登記，因改建、擴(kuò)建新增的房產(chǎn)所有權(quán)屬出租人所有。

第二十二條 承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝飾和添裝設(shè)備時(shí)，不得影響房屋的結(jié)構(gòu)和安全，因承租人的使用原因，造成房屋及人身財(cái)產(chǎn)損害的，由承租人承擔(dān)責(zé)任。

第二十三條 因暴雨、洪水、臺(tái)風(fēng)、地震等自然災(zāi)害影響，承租人應(yīng)當(dāng)服從轄區(qū)政府的統(tǒng)一安排，暫時(shí)搬離所租住的國(guó)有房產(chǎn)或自行解決居所。

第四章 修繕管理

第二十四條 出租人與承租人共同承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)國(guó)有房產(chǎn)及其附屬設(shè)施的責(zé)任。

雙方應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中明確約定修繕責(zé)任。

對(duì)危及房屋使用安全的維修項(xiàng)目，承租人要及時(shí)報(bào)修，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修。

遇暴雨、洪水、臺(tái)風(fēng)、地震等自然災(zāi)害，各級(jí)房屋管理部門應(yīng)配合轄區(qū)政府提前做好防范工作，發(fā)現(xiàn)房屋險(xiǎn)情，及時(shí)搶修。

第二十五條 房屋及其附屬設(shè)施屬于自然損壞的，由出租人負(fù)責(zé)維修，因承租人使用不當(dāng)或過錯(cuò)造成損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)。

第二十六條 出租人應(yīng)對(duì)房屋及其附屬設(shè)施進(jìn)行定期檢查、修繕、保證其正常使用和安全。

在房屋修繕或?qū)ξ７窟M(jìn)行翻修加固時(shí)，承租人和相鄰人應(yīng)積極配合，主動(dòng)搬遷，不得無(wú)理阻撓或借故提出不合理要求，阻礙房屋的修繕。

第二十七條 國(guó)有房產(chǎn)修繕?biāo)璧馁Y金從租金收入中列支，應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，嚴(yán)禁挪用。

房屋修繕資金的投入必須滿足房屋安全住用和基本使用條件的需要，優(yōu)先安排危房搶險(xiǎn)加固、治漏資金。

第五章 接收管理

第二十八條 行政、事業(yè)單位剩余的公有住房（不含辦公用房），經(jīng)市政府批準(zhǔn)關(guān)閉、停產(chǎn)、合并、改制的國(guó)有企事業(yè)單位的房產(chǎn)，以及市政府授權(quán)管理的其他房產(chǎn)，應(yīng)統(tǒng)一移交市房管中心經(jīng)營(yíng)管理。

第二十九條 移交房產(chǎn)的單位及其主管部門應(yīng)做好所有移交國(guó)有房產(chǎn)的清查、統(tǒng)計(jì)、匯總及房產(chǎn)檔案資料整理工作，全面移交所有房產(chǎn)及相關(guān)檔案資料（包括產(chǎn)權(quán)證、土地證、房產(chǎn)歷史資料、租賃協(xié)議、合同、抵押、債務(wù)等），并與市房管中心簽訂《國(guó)有房產(chǎn)移交確認(rèn)書》。

第三十條 房產(chǎn)移交后，市房管中心應(yīng)當(dāng)持房產(chǎn)移交單位（或其主管部門）證明、《移交確認(rèn)書》和測(cè)繪資料申辦權(quán)屬變更手續(xù)。

第三十一條 移交房產(chǎn)的單位及其主管部門在移交房產(chǎn)前應(yīng)當(dāng)妥善處理好房屋糾紛等相關(guān)問題。

市房管中心接收房產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)原已出租的房產(chǎn)重新進(jìn)行核查。

對(duì)符合條件的承租人，重新簽訂租賃合同，確定租金標(biāo)準(zhǔn)；不符合條件的承租人，解除租賃合同，收回房屋。

第六章 征收補(bǔ)償

第三十二條 房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在房屋征收決定作出前，將征收范圍內(nèi)國(guó)有房產(chǎn)座落、用途、建筑面積等調(diào)查結(jié)果書面告知市房管中心，由市房管中心核實(shí)確認(rèn)。

市房管中心負(fù)責(zé)通知屬地區(qū)房產(chǎn)管理部門暫停辦理征收范圍內(nèi)國(guó)有房產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、承租人變更及分戶等手續(xù)。

對(duì)征收范圍內(nèi)承租人是否享受過國(guó)家規(guī)定的住房?jī)?yōu)惠政策，市、區(qū)各級(jí)房屋管理和房屋登記等相關(guān)部門應(yīng)積極配合市房管中心，并提供相關(guān)書面審核意見，由市房管中心函告房屋征收部門。

第三十三條 政府作出房屋征收決定后，涉及征收國(guó)有房產(chǎn)的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依照征收補(bǔ)償方案，與市房管中心就征收范圍內(nèi)的國(guó)有房產(chǎn)簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議。

征收部門應(yīng)當(dāng)按照征收補(bǔ)償協(xié)議約定按時(shí)支付國(guó)有房產(chǎn)征收補(bǔ)償款。

第三十四條 實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)租金的住宅房屋承租人未享受國(guó)家規(guī)定的住房?jī)?yōu)惠政策的，市房管中心在收回市政府規(guī)定的住宅產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償款后，承租人可購(gòu)買被征收房屋的公房產(chǎn)權(quán)，并與房屋征收部門簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議。

房屋征收時(shí)，除直管公房非住宅承租人（以各區(qū)房屋管理部門直管公房檔案記載為準(zhǔn)）及前款規(guī)定的承租人外，其他國(guó)有房屋承租人不享受房屋征收補(bǔ)償，應(yīng)自行搬離，房屋征收部門不得與房屋承租人簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議。

原承租人符合繼續(xù)承租條件的，可向市房管中心申請(qǐng)繼續(xù)承租。

第三十五條 住宅房屋承租人申請(qǐng)辦理安置房產(chǎn)權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書，以及國(guó)有房產(chǎn)租賃憑證、繳納國(guó)有房產(chǎn)征收補(bǔ)償款結(jié)算單、購(gòu)公房產(chǎn)權(quán)花名冊(cè)等相關(guān)材料，經(jīng)市房管中心審核確認(rèn)后向房屋登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理國(guó)有房產(chǎn)原權(quán)注銷及安置房產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第七章 法律責(zé)任

第三十六條 承租人違反房屋租賃合同約定，有擅自轉(zhuǎn)租國(guó)有房產(chǎn)、擅自改變房屋用途或擅自對(duì)房屋進(jìn)行改擴(kuò)建等違約行為的，出租人依合同約定收取違約金、提前終止合同，并要求承租人搬離。

承租人逾期不支付違約金或逾期未搬離的，由出租人依法起訴和申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第三十七條 仿造、涂改《國(guó)有房產(chǎn)租賃憑證》的，由所在地區(qū)房屋管理部門依法予以處罰。

利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)或者強(qiáng)占國(guó)有房產(chǎn)的，由公安機(jī)關(guān)依據(jù)《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》等法律法規(guī)予以處罰。

第三十八條 國(guó)有房產(chǎn)管理部門工作人員，在執(zhí)行本辦法中有弄虛作假、徇私舞弊、敲詐勒索等違法行為的，依法追究行政、刑事責(zé)任。

第八章 附則

第三十九條 各縣（市）國(guó)有房產(chǎn)管理可以參照本辦法執(zhí)行。