福州市個人購買住房貸款抵押登記辦法文件來源

福州市個人購買住房貸款抵押登記辦法福州市個人購買住房貸款抵押登記辦法

（榕房綜〔1998〕230號）

第一條為規(guī)范個人購買住房貸款抵押行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)金融發(fā)展，深化住房制度改革，根據(jù)《城市房增管理法》、《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等法律法會見，結(jié)合本市實際，特制定本辦法。

第二條凡在福州市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)個人為購買住房（商品房、經(jīng)濟適用住房等）向金融機構(gòu)或住房資金管理中心申請貸款抵押的，適用本辦法。個人購買房改房向金融機構(gòu)申請貸款抵押的，適用本辦法。

第三條福州市房地產(chǎn)管理局是本市個人購買住房貸款抵押登記機關(guān)（以下簡稱登記機關(guān)）。

第四條本辦法所稱個人購買住房貸款抵押是指購房人在支付首期購房款后，由金融機構(gòu)或住房資金管理中心代其支付剩余的購房款，而鈄所購住房（期房或現(xiàn)金）抵押給金融機構(gòu)或住戶資金管理中心（以下統(tǒng)稱抵押權(quán)人）作為償還貸款擔(dān)保的行為。

第五條申請購買住房抵押登記須符合下列條件：

1．期房抵押：以預(yù)售商品房抵押的，該房已取得《商品房預(yù)售許可證》，且《商品房預(yù)售合同》已在登記機關(guān)登記備案；以經(jīng)濟適用住房抵押的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)取得銷售資格，且購房人資格已經(jīng)市房改辦審定；

2．現(xiàn)房抵押：房屋已經(jīng)竣驗收，且設(shè)定抵押權(quán)的住房已辦理預(yù)先登記；

3．購房人已支付首期購房款；

4．抵押雙方已簽定《個人購買住房抵押貸款合同》。

第六條有下列情形之一的不能設(shè)定個人購買住房抵押：

1．住房已設(shè)定在建工程抵押或該住房占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人未同意銷售、再抵押的；

2．開發(fā)企業(yè)被依法吊銷商品房預(yù)售許可證或銷售資格的；

3．商品房預(yù)售或銷售合同已依法注銷的；

4．司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制住房權(quán)利的；

5．法律法規(guī)規(guī)定不能抵押的其他情況。

第七條申請現(xiàn)房抵押登記須提交如下證件資料：1．《商品房銷售合同》；2．購房證明書；3．全部購房款發(fā)票；4．貸款合同；5．《個人住房貸款抵押合同》；6．登記機關(guān)認(rèn)為必須提交的其它證件資料。

第八條現(xiàn)房抵押在抵押登記的同時辦理購房人房屋產(chǎn)權(quán)登記。登記機關(guān)在房屋所有權(quán)證及產(chǎn)權(quán)檔案上進行抵押登記，向抵押權(quán)人發(fā)放他項權(quán)利證書。

第九條申請期房抵押登記須提交如下證件資料：1．商品房或經(jīng)濟適用住房預(yù)售合同；2．已付購房款發(fā)票及預(yù)售款監(jiān)管銀行進帳單；3．開發(fā)企業(yè)不可撤銷保證函；4．其余同第七條4、5、6項。

福州市個人購買住房貸款抵押登記辦法登記機關(guān)進行預(yù)售合同備案登記。

第十條期房抵押在房屋竣工驗收并預(yù)先登記后，須在一個月內(nèi)變更為現(xiàn)房抵押登記。登記辦法同第七、八條現(xiàn)房抵押登記。

第十一條已設(shè)定在建工程抵押，且原抵押人同意將在建工程貸款抵押轉(zhuǎn)為個人購買住房貸款抵押的，由原抵押權(quán)人、開切企業(yè)、購房人及個人購買住房抵押權(quán)人四方簽定協(xié)議，按上述規(guī)定辦理個人住房抵押登記。

第十二條抵押期間，抵押人及開發(fā)企業(yè)須嚴(yán)格履行住房銷售、預(yù)售合同，未經(jīng)抵押權(quán)人同意擅自變更或解除銷售、預(yù)售合同的，該行為無效。

第十三條現(xiàn)房抵押期限間抵押物由抵押人占管，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得對抵押物進行任何結(jié)構(gòu)性變動，或?qū)⒃摰盅何镛D(zhuǎn)讓、再抵押或以其他任何方式處軒該抵押物。

第十四條商品房和經(jīng)濟適用住房期房抵押期間，開發(fā)企業(yè)對抵押合同承擔(dān)相應(yīng)保證責(zé)任，保證函須具備如下內(nèi)容：1．本保證內(nèi)容不可撤銷；2．須嚴(yán)格履行預(yù)售合同，保證按時交付質(zhì)量合格住房；3．竣工驗收后及時辦理預(yù)先登記，及時辦理抵押物過戶手續(xù)；4．交房時需同時通知抵押人和抵押權(quán)人；5．未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意不得為抵押人辦理抵押物轉(zhuǎn)讓、過戶等手續(xù)；6．抵押人不履行合同時，開發(fā)企業(yè)承諾代為還款或按抵押人已付購房款全額回購，并優(yōu)先支付抵押權(quán)人；7．開發(fā)企業(yè)保證期限不得在購房人取得房屋所有權(quán)證前終止。

第十五條開發(fā)企業(yè)履行保證責(zé)任代為還款或回購后，有權(quán)向抵押人追償；開發(fā)企業(yè)拒不履行保證責(zé)任的，抵?jǐn)貦?quán)人可依法起訴。

第十六條保證期間，開發(fā)企業(yè)發(fā)生兼并、改組的、由其繼承人承擔(dān)保證責(zé)任；開發(fā)企業(yè)將該工程轉(zhuǎn)讓予他人開發(fā)的，由受讓開發(fā)企業(yè)承擔(dān)保證責(zé)任。

第十七條經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，抵押人可將抵押物轉(zhuǎn)讓，并在登記機關(guān)辦理過戶手續(xù)后進行相應(yīng)抵押變更手續(xù)，抵押關(guān)系隨之轉(zhuǎn)移。當(dāng)事人另有約定的除外。

第十八條抵押期間，經(jīng)事先書面通知抵押人及開發(fā)企業(yè)，抵押權(quán)人可將該債權(quán)轉(zhuǎn)讓予其它金融機構(gòu)，抵押權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，但應(yīng)辦理抵押權(quán)人變更登記。

第十九條抵押期限屆滿、抵押人已按期或提前償還貸款本息的，抵押雙方須在一個月內(nèi)至登記機關(guān)辦理抵押注銷登記。登記機關(guān)受理作出注銷登記后，抵押關(guān)系終止。

第二十條抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時，若抵押物仍為期房，可根據(jù)開發(fā)企業(yè)不可撤銷保證函要求其回購、暫緩交房或交付予抵押權(quán)人；若抵押物為現(xiàn)房，可要求抵押人限期騰空。抵押權(quán)人可依法采取下列方式行使抵押權(quán)：1．拍賣。2．開發(fā)企業(yè)回購。3．折價。4．變賣。

采取3、4項方式行使抵押權(quán)，當(dāng)事人未能達(dá)成協(xié)議的，須委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對抵押物進行評估。處分抵押物所得金融中扣除處分費用及有關(guān)稅費后的剩余金額，用于清償?shù)盅簷?quán)人貸款本息及支付違約金等，余額返還抵押人；不足清償?shù)?，抵押?quán)人有權(quán)繼續(xù)向抵押人追償。

第二十一條市轄八縣（市）可參照本辦法執(zhí)行。

第二十二條本辦法由福州市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

第二十三條本辦法自頒布之日起施行。

【發(fā)布單位】81305

【發(fā)布文號】榕房綜[1998]230號

【生效日期】1998-11-18

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

市房改領(lǐng)導(dǎo)小組印發(fā)《天津市職工個人購建住房貸款暫行辦法》的通知

（津房改（1993）3號一九九三年六月五日）

各區(qū)、縣，各委、局，各駐津單位：

經(jīng)市政府領(lǐng)導(dǎo)同意，現(xiàn)將《天津市職工個人購建住房貸款暫行辦法》印發(fā)你們，請認(rèn)真執(zhí)行。

天津市職工個人購建住房貸款暫行辦法

第一章 總則

第一條為鼓勵職工購、建自住房和大修私房，推動住房商品化，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、國務(wù)院《借款合同條例》和《天津市城鎮(zhèn)住房制度改革方案》，特制定本辦法。

第二條住房貸款是為參加住房公積金制的職工，購、建自住房和大修私房的專項貸款。住房貸款實行存貸結(jié)合，先存后貸，整借零還，抵押保證的原則。

第三條住房貸款的資金來自職工的住房公積金及其他房改資金。

第四條住房貸款業(yè)務(wù)由天津市住房資金管理中心委托中國人民建設(shè)銀行天津市分行房地產(chǎn)信貸部和建行區(qū)、縣支行辦理。

第二章 貸款條件

第五條凡參加住房公積金一年以上，購、建自住房或大修私房資金不足的職工，均可申請住房貸款。申請住房貸款的條件是：

一、借款人有所在單位出具的借款人固定經(jīng)濟收入證明。

二、購買自住房的，須有符合法律規(guī)定的購房合同或其他證明文件；自建住房的，須有規(guī)劃、土地部門批準(zhǔn)的文件；大修私房的，須有規(guī)劃部門批準(zhǔn)的文件。

三、在貸款銀行有購、建自住房或大修私房所需30%以上的資金存款。

四、同意用自住或共有房產(chǎn)他項產(chǎn)權(quán)證、土地使用證或貸款銀行認(rèn)可的有價證券抵押。

五、有代償還貸款本息能力的單位提供保證。

六、同意辦理公證，保險。

第三章 貸款程序

第六條職工借款需填寫職工個人住房抵押借款申請書，并經(jīng)工作單位審查同意。

第七條借款人持借款申請書、身份證和第五條規(guī)定的證明材料，向單位所在地的建設(shè)銀行區(qū)、縣支行辦理借款申請，經(jīng)貸款銀行審查合格后出具貸款證明。

第八條借款人將購、建自住房、大修私房的30%以上的自籌資金存入貸款銀行。

第九條借款人憑貸款銀行出具的貸款憑證與售房、建房單位簽定購、建房合同或協(xié)議，之后，憑購、建房合同或協(xié)議，到房屋所在地的區(qū)、縣房管部門、土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)和領(lǐng)取《土地使用證》手續(xù)。借款人和貸款銀行持房屋所有權(quán)證、土地使用證、抵押申請書、身份證到房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理抵押手續(xù)。如借款人購買期房，在取得房屋所有權(quán)證前，需到房屋座落的區(qū)、縣房管部門辦理購房權(quán)益抵押手續(xù)，借貸雙方及保證人簽定借款合同并進行公證。

第十條借款人須按借款合同規(guī)定，每月到貸款銀行償還貸款本息，借款人也可委托單位每月從其工資中代扣轉(zhuǎn)交貸款銀行。用于購房的貸款，由貸款銀行按借款合同，將個人存款和貸款用轉(zhuǎn)帳方式劃轉(zhuǎn)到售房單位銀行帳戶。用于自建住房、大修私房的貸款，由借款人按借款合同支取。

借款人還清借款本息后，應(yīng)在一個月內(nèi)辦理注銷抵押手續(xù)。

第四章 貸款額度、期限和利率

第十一條貸款額度

1．貸款額度=（借貸人 配偶月工資總額之和）×30%×12個月×貸款年限

2．購房最高貸款額為房價的70%；自建住房、大修私房最高貸款額為所需費用的50%。

第十二條貸款期限

購商品房貸款最長年限十五年；購自住房和自建住房的貸款最長年限十年；大修私房的貸款最長年限五年。

貸款年限加借款人年齡不得超過規(guī)定的退休年齡。

第十三條貸款利率按貸款年限實行不同利率。貸款期在一年內(nèi)（含一年）的按月利率3．3‰計息，貸款期每增加一年，月利率上調(diào)0．3‰，貸款期不滿一年的按一年計算。當(dāng)國家調(diào)整利率時，貸款利率隨之作相應(yīng)調(diào)整。

第十四條借款人提前歸還貸款本息的，貸款銀行按提前的期限調(diào)整貸款利率，計算利息。已歸還的貸款本息不再重新計算。借款人未按合同規(guī)定償還貸款本息的，貸款銀行按逾期天數(shù)每天罰逾期款額2．5‰的滯納金。

第五章 貸款抵押

第十五條借款人須將自住房他項權(quán)證或購、建住房合同、協(xié)議的全部權(quán)益抵押給貸款銀行，也可將有價證券，如國庫券、企業(yè)債券等抵押給貸款銀行。

第十六條住房抵押

一、借款人可用自住、共有房地產(chǎn)或購買、自建住房房地產(chǎn)抵押，但不得重復(fù)抵押。他人的房地產(chǎn)，不能抵押。

二、借款人以共有房地產(chǎn)做抵押的，須征得共有人的同意，并辦理公證。

三、抵押房地產(chǎn)的現(xiàn)值，由房屋所在地的區(qū)、縣房屋或土地管理部門評估。抵押額最高為抵押物現(xiàn)值的百分之七十。用共有房地產(chǎn)抵押的，抵押額以借款人占有的份額為限。

四、住房在抵押期間，借款人可以自己使用，并有維修和保證完好無損的責(zé)任，但無權(quán)轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租、變賣或再次抵押。

第十七條借款人以購、建自住房或私房抵押的。在未取得住房產(chǎn)權(quán)證、土地證之前，可用簽訂的購、建住房合同的全部權(quán)益抵押。抵押期間，貸款銀行為抵押合同的全部權(quán)益的第一受益人。

第十八條遇有下述情況之一：一是貸款到期后，借款人未能償還全部貸款本息的，可寬限三個月。寬限期內(nèi)每天按逾期金額收取2．5‰的罰息，寬限期滿后借款人仍未還清貸款本息的；二是借款人在借款合同終止前死亡或失蹤或移居國外的，由借款人合法繼承人償還、借款人合法繼承人拒不承擔(dān)償還貸款本息的或無力償還貸款本息的，貸款銀行將按有關(guān)規(guī)定對抵押物進行處理。

第十九條抵押物處理

一、借款人逾期三個月不履行借款合同的，貸款銀行將按照有關(guān)規(guī)定處理抵押物所獲價款，按下列順序分配：

（1）支付抵押物拍賣費和處理抵押物的其他費用：

（2）支付與抵押物有關(guān)的稅款；

（3）補交土地出讓金；

（4）歸還共有產(chǎn)權(quán)人所占份額；

（5）歸還借款人所欠貸款本息及罰息；

（6）剩余部分退還借款人。

二、貸款銀行在處理共有產(chǎn)權(quán)住房時，共有產(chǎn)權(quán)人有優(yōu)先認(rèn)購借款人的產(chǎn)權(quán)份額的權(quán)利。

第二十條有價證券抵押

借款人用有價證券抵押的，有價證券金額要與借款額相同，并按有價證券期限申請同期同額貸款。有價證券交貸款銀行保管，借款人按照借款合同還本付息后，貸款銀行將抵押的有價證券退還借款人。借款到期，借款人未能償還全部貸款本息的，貸款銀行有權(quán)對借款人抵押的有價證券予以處理，以抵償貸款本息及有關(guān)費用，剩余金額退還借款人。

第六章 貸款保證

第二十一條貸款保證

一、用自住或共有住房他項權(quán)證、土地使用證抵押的，借款人須由貸款銀行認(rèn)可的保證單位和個人提供不可撤消的全額保證。保證單位必須具有為借款人償還全部貸款本息的能力。

二、單位或個人保證金額以合同的貸款本息及合同引起訴訟費為限。單位和個人保證自借款合同簽定之日起到借款合同解除時止。

三、用有價證券抵押的，借款人可不提供保證。

四、借款人工作變動時要及時辦理變更保證手續(xù)。未辦變更保證手續(xù)的，保證書繼續(xù)有效。

第七章 抵押保險

第二十二條借款人以房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)按照中國人民保險公司天津市分公司《住房抵押保險條款》辦理住房抵押保險。

第二十三條按準(zhǔn)成本價購買自住房的，按房屋實際價格保險；按標(biāo)準(zhǔn)價購買自住房以及自建、大修私房的，保險金額按房屋座落的區(qū)縣房屋管理部門的估價金額保險。

第二十四條住房抵押的保險期與貸款期限一致。在住房抵押期間，保險單交貸款銀行抵押，保險單享有的權(quán)益無條件地讓給貸款銀行。住房保險責(zé)任從約定起保之日起生效。

第八章 貸款監(jiān)督

第二十五條住房貸款要?？顚Ｓ茫瑖?yán)禁挪用。發(fā)生下列情況之一時，貸款銀行有權(quán)要求借款人提前償還部分或全部貸款：

1．借款人違反借款合同規(guī)定的條款。

2．借款挪作他用，對挪用部分加收50%的罰息。

3．借款人發(fā)生不能按期歸還貸款本息的變故。

第二十六條借款人在貸款期內(nèi)，要主動配合貸款銀行對貸款使用情況的檢查。

第九章 附則

第二十七條抵押物的評估費、保管費由借款人負(fù)擔(dān)，借款合同公證費由借貸雙方分擔(dān)。

第二十八條借、貸方要求解除或變更借款合同時，須以書面形式提前通知對方，在雙方未達(dá)成協(xié)議前，借款合同繼續(xù)有效。

第二十九條借、貸方之間發(fā)生糾紛時，應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，當(dāng)事人可向貸款銀行所在地人民法院提出訴訟。

第三十條本規(guī)定由天津市住房資金管理中心負(fù)責(zé)解釋。

第三十一條本規(guī)定自1993年6月1日起實施。

個人購買住房者，用自籌資金全額付款購買了商品住房并取得《房屋所有權(quán)證》不超過合理年限，申請了住房按揭貸款者