贛州市農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法第一章 總 則

第一條為了加強(qiáng)農(nóng)村村民住房規(guī)劃建設(shè)管理，規(guī)范農(nóng)村住房建設(shè)秩序，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國(guó)土地管理法》《江西省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《江西省實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民（以下簡(jiǎn)稱村民）在農(nóng)村集體土地上新建、改建、擴(kuò)建住房（以下統(tǒng)稱村民建房）及其管理，適用本辦法。

第三條村民建房應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持規(guī)劃先行、一戶一宅、先批后建、節(jié)約用地、相對(duì)集中的原則。

第四條村民建房按照城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)和城市規(guī)劃區(qū)外實(shí)行分類管理。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民建房根據(jù)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界實(shí)行分區(qū)管控。

本辦法所稱城市規(guī)劃區(qū)，是指市中心城區(qū)（章貢區(qū)、南康區(qū)、贛縣區(qū)、贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、贛州蓉江新區(qū)）城市總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)范圍和縣（市）城市總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)范圍。

本辦法所稱城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，是指城市總體規(guī)劃期限內(nèi)，城鎮(zhèn)建設(shè)用地布局調(diào)控的界限，包括現(xiàn)有建成區(qū)和未來城鎮(zhèn)建設(shè)預(yù)留空間，是防止城鎮(zhèn)無序蔓延，促進(jìn)城鎮(zhèn)緊湊布局和集約發(fā)展的規(guī)劃管理邊界。市中心城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門牽頭組織劃定，經(jīng)批準(zhǔn)后向社會(huì)公布；縣（市）城市規(guī)劃區(qū)的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界由縣級(jí)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門牽頭組織劃定，經(jīng)批準(zhǔn)后向社會(huì)公布。

第五條市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市村民建房的規(guī)劃管理，具體負(fù)責(zé)市中心城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民建房的規(guī)劃審批。市國(guó)土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市村民建房的用地管理。市城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市村民建房的技術(shù)服務(wù)、質(zhì)量安全。

縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)村民建房用地審批，可以將村民建房用地審批委托鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府實(shí)施。贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、贛州蓉江新區(qū)范圍內(nèi)的村民建房用地審批，按照原行政區(qū)劃，分別由章貢區(qū)、南康區(qū)人民政府委托鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府實(shí)施?？h級(jí)以上人民政府國(guó)土資源主管部門可以將村民違法占地建房的行政處罰，委托鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府實(shí)施。贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、贛州蓉江新區(qū)范圍內(nèi)村民違法占地建房的行政處罰，由市國(guó)土資源主管部門委托鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府實(shí)施。

縣級(jí)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門具體負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民建房的規(guī)劃審批，可以將城市規(guī)劃區(qū)外村民建房的規(guī)劃許可和鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)違反規(guī)劃的行政處罰委托鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府實(shí)施。

縣級(jí)人民政府城市管理、房產(chǎn)、林業(yè)、水保、礦管、財(cái)政等主管部門以及贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、贛州蓉江新區(qū)管委會(huì)相關(guān)管理機(jī)構(gòu)按照各自職責(zé)依法做好村民建房的相關(guān)管理和服務(wù)工作。

第六條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府是轄區(qū)內(nèi)村民建房規(guī)劃管理責(zé)任主體，負(fù)責(zé)組織編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃。受委托實(shí)施村民建房規(guī)劃許可和用地審批、村民違法占地建房的行政處罰、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民建房的行政處罰。依法制止和查處鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民違反規(guī)劃的建設(shè)行為。負(fù)責(zé)村民建房風(fēng)貌管控及日常監(jiān)管。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在便民服務(wù)大廳設(shè)立綜合服務(wù)窗口，為村民建房提供政策咨詢和建房審批相關(guān)服務(wù)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃建設(shè)所和國(guó)土資源所集中辦公，聯(lián)合審批村民建房申請(qǐng)。

第七條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，按照因地制宜、切實(shí)可行的原則，依法組織編制相關(guān)規(guī)劃。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣級(jí)人民政府、贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、贛州蓉江新區(qū)管委會(huì)審核后，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)省國(guó)土資源主管部門備案?？h（市、區(qū)）人民政府所在地的鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃必須隨同該縣（市、區(qū)）的土地利用總體規(guī)劃一并逐級(jí)報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。其他鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

相關(guān)規(guī)劃編制經(jīng)費(fèi)由縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)，納入本級(jí)財(cái)政預(yù)算。

第八條村民建房應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃。禁止在城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍以外審批村民建房。

在歷史文化名鎮(zhèn)名村、中國(guó)傳統(tǒng)村落、風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建房的，應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)規(guī)劃要求。

第九條 城市規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)的村民建房，按城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的規(guī)劃要求辦理。

城市規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外的村民有新增住房需求的，可以按市、縣級(jí)人民政府、贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、贛州蓉江新區(qū)管委會(huì)的相關(guān)安置政策申請(qǐng)到統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)的公寓樓小區(qū)居住，或者在政府統(tǒng)一規(guī)劃的集中建房點(diǎn)自行建設(shè)住房。不能在公寓樓小區(qū)居住或者無法到集中建房點(diǎn)建房且有宅基地的村民，可以按照規(guī)劃要求申請(qǐng)?jiān)谧杂械恼厣辖ǚ?，或者以置換宅基地的方式申請(qǐng)另行選址建房。

第十條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的村民住房屬于危舊房的，村民可以對(duì)房屋進(jìn)行維修加固，但不得有改變房屋主體結(jié)構(gòu)、搭建構(gòu)筑物等影響規(guī)劃實(shí)施的行為。

不能維修加固需要拆除重建的危舊房，在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)的，可以采取提前拆遷安置的方式解決，符合當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》空叩?，可以依政策提出申?qǐng)，優(yōu)先保障。在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出初審意見后報(bào)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，不影響規(guī)劃實(shí)施的，可以在原址上拆除重建，但不得超過本辦法第十三條規(guī)定的建房標(biāo)準(zhǔn)；影響規(guī)劃實(shí)施的，不得在原址上拆除重建，村民可以按市、縣級(jí)人民政府、贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、贛州蓉江新區(qū)管委會(huì)的相關(guān)安置政策申請(qǐng)到政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)的公寓樓小區(qū)居住或者在政府統(tǒng)一規(guī)劃的集中建房點(diǎn)自行建設(shè)住房，也可以按照規(guī)劃以置換宅基地的方式申請(qǐng)另行選址建房。

第十一條村民建房應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃選址，避開地質(zhì)災(zāi)害區(qū)、河道行洪區(qū)等危險(xiǎn)區(qū)域，禁止在高山陡坡切坡建房。充分利用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和未利用地，不占或者少占耕地。禁止占用基本農(nóng)田、Ⅰ級(jí)保護(hù)林地、一級(jí)國(guó)家級(jí)生態(tài)公益林地。

第十二條鼓勵(lì)村民適當(dāng)避開交通沿線選址建房。確需在交通沿線建房的，其房屋邊緣與公路邊溝外緣的間距為：國(guó)道不少于二十米，省道不少于十五米，縣道不少于十米，鄉(xiāng)、村道不少于五米。在高速公路沿線兩側(cè)建房的，其房屋邊緣與高速公路隔離柵欄的間距不少于三十米。在鐵路沿線兩側(cè)建房的，其房屋邊緣與最外側(cè)軌道的中心線的距離不少于五十米。

第十三條村民一戶只能擁有一處宅基地。村民建房占地面積每戶不得超過一百二十平方米，建筑層數(shù)不得超過三層，總建筑面積不得超過三百五十平方米。

第十四條村民建房用地實(shí)行計(jì)劃管理，縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將村民建房用地計(jì)劃納入土地利用年度計(jì)劃，不得突破年度用地計(jì)劃審批村民建房。

第十五條縣、鄉(xiāng)級(jí)人民政府以及贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、贛州蓉江新區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)采取有效措施，引導(dǎo)村民建房有序向中心村、集鎮(zhèn)集聚，統(tǒng)一規(guī)劃集中建設(shè)。

第十六條村民在鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)建房的，應(yīng)當(dāng)依法辦理鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證；在城市規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建房的，應(yīng)當(dāng)依法辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

村民新建或者超出原有宅基地范圍建房的，應(yīng)當(dāng)依法辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

第十七條 按照一戶一宅的法律規(guī)定，符合下列條件之一的村民，可以向本集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)建房：

（一）共同生活居住在同一住址的農(nóng)村家庭，因兄弟姐妹或者子女已達(dá)到法定結(jié)婚年齡，需要建房分開居住的；

（二）現(xiàn)有住房屬于危舊房需要拆除重建的；

（三）因國(guó)家、集體建設(shè)需要遷建或者按政策實(shí)行移民搬遷的；

（四）原有住房因?yàn)?zāi)毀需要重建的；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。

第十八條 村民申請(qǐng)建房，應(yīng)當(dāng)持下列材料向村民小組提出申請(qǐng)：

（一）建房申請(qǐng)書和建房審批表；

（二）申請(qǐng)人的身份證及戶口簿；

（三）申請(qǐng)?jiān)犯慕?、擴(kuò)建房屋的，需提供原宅基地使用權(quán)證明；申請(qǐng)拆舊異地新建房屋的，需同時(shí)提供宅基地使用權(quán)證明和同意自愿退出原宅基地、限期拆除其地上建筑物并交由集體經(jīng)濟(jì)組織重新安排使用的承諾書。

第十九條 城市規(guī)劃區(qū)外的村民建房按照下列審批程序辦理：

（一）村民小組在收到村民建房申請(qǐng)后，召開村民小組會(huì)議討論，經(jīng)村民小組會(huì)議同意后，提交村民委員會(huì)審查；

（二）村民委員會(huì)在五個(gè)工作日內(nèi)完成對(duì)建房申請(qǐng)的審查，審查通過的，審查結(jié)果在村民小組和村民委員會(huì)張榜公示七天，公示期滿無異議的，由村民委員會(huì)提交鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核；

（三）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃建設(shè)所指導(dǎo)村民依照規(guī)劃確定建房圖紙，或者引導(dǎo)村民從省、市、縣推薦的通用戶型圖集中選用戶型圖，并會(huì)同國(guó)土資源所到現(xiàn)場(chǎng)踏勘，在五個(gè)工作日內(nèi)完成踏勘審核；審核不通過的書面告知并說明理由；

（四）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在七個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)村民建房規(guī)劃許可及用地審批。在鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)建房的，依次核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證和建設(shè)用地批準(zhǔn)書；在鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建房的，依次核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。涉及林地的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報(bào)林業(yè)主管部門審核，核發(fā)使用林地許可證；涉及農(nóng)用地及未利用地轉(zhuǎn)用的，應(yīng)當(dāng)先由縣級(jí)人民政府、贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、贛州蓉江新區(qū)管委會(huì)報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后，再辦理用地審批手續(xù)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)村民建房申請(qǐng)后，將審批結(jié)果報(bào)縣級(jí)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源主管部門；贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、贛州蓉江新區(qū)范圍內(nèi)的，報(bào)管委會(huì)城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)。

第二十條 城市規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外的村民建房按照下列審批程序辦理：

（一）村民向村民小組提出書面申請(qǐng)，村民小組根據(jù)申請(qǐng)對(duì)申請(qǐng)人是否符合建房準(zhǔn)入條件進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果在村民小組張榜公示七天，公示期滿無異議的，提交村民小組會(huì)議討論，根據(jù)討論結(jié)果形成初步書面意見報(bào)村民委員會(huì)審查；

（二）村民委員會(huì)根據(jù)村民小組提出的初步書面意見，組織復(fù)查，提出初審意見，初審意見在村民小組和村民委員會(huì)張榜公示七天，公示期滿無異議的，由村民委員會(huì)提交鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核；

（三）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)村民委員會(huì)提出的初審意見，組織人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘，形成審核意見。符合用地條件的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府依法辦理用地審批。符合規(guī)劃條件的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府匯總，報(bào)縣（市）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門辦理規(guī)劃審批，市中心城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外的，報(bào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審批，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。村民建房建設(shè)用地規(guī)劃許可通過后，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府依法辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書。涉及林地的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報(bào)林業(yè)主管部門審核，核發(fā)使用林地許可證；涉及農(nóng)用地及未利用地轉(zhuǎn)用的，應(yīng)當(dāng)先由縣級(jí)人民政府、贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、贛州蓉江新區(qū)管委會(huì)報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后，再辦理用地審批手續(xù)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)村民建房用地申請(qǐng)后，將審批結(jié)果報(bào)縣級(jí)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源主管部門；贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、贛州蓉江新區(qū)范圍內(nèi)的，報(bào)管委會(huì)城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)；

（四）村民建房用地批準(zhǔn)通過后，報(bào)縣（市）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可，在市中心城區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外的，報(bào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審批。符合建房條件的，依法核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

第二十一條 村民申請(qǐng)建房有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)：

（一）不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者屬于不承擔(dān)本集體經(jīng)濟(jì)組織義務(wù)、不享受本集體經(jīng)濟(jì)組織權(quán)利的外掛戶；

（二）不符合一戶一宅的法律規(guī)定的；

（三）不符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的；

（四）將原有住房出賣、出租、贈(zèng)與他人或者改作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用途的；

（五）可能損毀歷史文化遺產(chǎn)的；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他不予批準(zhǔn)的情形。

第二十二條采取集中統(tǒng)一建房的，統(tǒng)一辦理規(guī)劃許可、用地審批、施工許可等有關(guān)手續(xù)。

第二十三條審批村民建房，除可以依法收取證書工本費(fèi)外，不得收取其他費(fèi)用。

第二十四條 城市規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外的村民建房申請(qǐng)批準(zhǔn)后，縣（市）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府到實(shí)地按批準(zhǔn)位置和面積放線定界。市中心城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會(huì)同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府放線定界。

城市規(guī)劃區(qū)外的村民建房申請(qǐng)批準(zhǔn)后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃建設(shè)所、國(guó)土資源所工作人員到實(shí)地按批準(zhǔn)位置和面積放線定界。

第二十五條村民房屋竣工后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃建設(shè)所、國(guó)土資源所工作人員到實(shí)地核查規(guī)劃和用地要求的履行情況，符合規(guī)劃許可和用地批準(zhǔn)要求的，依法完成驗(yàn)收手續(xù)。城市規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外的，應(yīng)當(dāng)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、縣（市）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門出具聯(lián)合驗(yàn)收意見書；市中心城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外的，應(yīng)當(dāng)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門出具聯(lián)合驗(yàn)收意見書。

第二十六條 村民建房取得房屋竣工驗(yàn)收手續(xù)后，可以依法申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

第二十七條 村民申請(qǐng)拆舊異地新建的，在新建房屋竣工通過驗(yàn)收后應(yīng)當(dāng)履行承諾書，在約定的期限內(nèi)自行拆除原宅基地上的建筑物，原宅基地使用證明予以注銷，原宅基地由集體經(jīng)濟(jì)組織收回后統(tǒng)一安排使用。

第二十八條 村民建房應(yīng)當(dāng)自取得規(guī)劃許可證之日起一年內(nèi)辦理用地審批手續(xù)，逾期未取得用地審批手續(xù)且未申請(qǐng)延期的，規(guī)劃許可證自行失效。宅基地批準(zhǔn)后兩年內(nèi)未建住宅的，原用地批準(zhǔn)書失效。

第二十九條村民建房應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的內(nèi)容建房，不得擅自變更；確需變更的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原審批機(jī)關(guān)同意，并辦理變更手續(xù)。

第三十條村民建房施工質(zhì)量和安全由建房村民和施工承包方負(fù)責(zé)。

第三十一條縣級(jí)人民政府城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、贛州蓉江新區(qū)管委會(huì)城鄉(xiāng)建設(shè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村建筑工匠的培訓(xùn)，培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)納入本級(jí)財(cái)政預(yù)算。城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)村民建房的技術(shù)指導(dǎo)，引導(dǎo)村民選擇經(jīng)過培訓(xùn)的建筑工匠施工。

第三十二條縣級(jí)人民政府、贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、贛州蓉江新區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)村民建房的監(jiān)督和管理，應(yīng)當(dāng)建立村民建房管理目標(biāo)考核責(zé)任制，將村民建房管理工作納入鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府年度目標(biāo)考核。

第三十三條市、縣級(jí)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)土資源、城市管理主管部門和贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、贛州蓉江新區(qū)管委會(huì)相關(guān)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立村民違法違規(guī)建房舉報(bào)制度，設(shè)立舉報(bào)電話、舉報(bào)信箱、電子郵箱等投訴舉報(bào)渠道，定期對(duì)村民建房開展督查。

第三十四條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)監(jiān)督建房村民嚴(yán)格按規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)，建立管理檔案，加強(qiáng)建筑風(fēng)貌管控，建立村民建房動(dòng)態(tài)巡查、違規(guī)建房投訴和舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)制度，指導(dǎo)村民委員會(huì)通過村規(guī)民約、合同協(xié)議、經(jīng)濟(jì)手段等，開展村民建房自治管理。

第三十五條 村民委員會(huì)、村民小組應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)日常巡查，并動(dòng)員群眾參與村民建房監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)有違法建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)立即勸阻，對(duì)不聽勸阻的，及時(shí)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報(bào)告。

第三十六條對(duì)依法應(yīng)當(dāng)編制鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃而未組織編制，或者未按法定程序編制、審批、修改規(guī)劃的，或者在未編制規(guī)劃的區(qū)域?qū)徟迕窠ǚ康?，由縣級(jí)人民政府、贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、贛州蓉江新區(qū)管委會(huì)責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)；對(duì)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)人和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分。

第三十七條在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上人民政府城市管理主管部門責(zé)令停止建設(shè)；贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、贛州蓉江新區(qū)范圍內(nèi)的，由市城市管理主管部門責(zé)令停止建設(shè)。尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正；無法采取改正措施消除影響的，限期自行拆除，逾期不拆除的，縣級(jí)以上人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門依法強(qiáng)制拆除。鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)違反規(guī)劃的行政處罰事項(xiàng)委托給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府實(shí)施的，由受委托的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府實(shí)施。

在鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的內(nèi)容和要求進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以依法強(qiáng)制拆除。

第三十八條 村民未經(jīng)批準(zhǔn)建房、少批多建或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)非法占用土地建房的，由受委托的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令停止違法建房；拒不停止違法建房的，由縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源主管部門限期自行拆除在非法占用的土地上新建的房屋；法定起訴期滿不起訴又不自行拆除的，由縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源主管部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第三十九條 村民建房管理人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，或者對(duì)村民建房違法行為巡查不到位、報(bào)告不及時(shí)、制止查處不力的，依法依規(guī)追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的責(zé)任；因管理不到位，造成村民建房秩序混亂，違法建房多發(fā)的，依法依規(guī)追究鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）主要負(fù)責(zé)人的責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十條 本辦法自2017年12月1日起施行。

二、贛州市農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法

1.將第四條第三款、第五條第三款、第十條第二款、第二十條第四項(xiàng)、第二十四條第一款、第二十五條中的“城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門”修改為“自然資源主管部門”。

2.將第五條第二款、第七條第二款、第三十八條中的“國(guó)土資源主管部門”修改為“自然資源主管部門”。

3.將第六條第二款、第十九條第三項(xiàng)、第二十四條第二款、第二十五條中的“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃建設(shè)所”和“國(guó)土資源所”修改為“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）負(fù)責(zé)建設(shè)管理的機(jī)構(gòu)”和“自然資源管理機(jī)構(gòu)”。

4.將第十九條第四項(xiàng)、第二十條第三項(xiàng)中的“城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源主管部門”修改為“自然資源主管部門”，“管委會(huì)城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)”修改為“管委會(huì)自然資源管理機(jī)構(gòu)”。

5.將第三十三條中的“城鄉(xiāng)規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)土資源、城市管理主管部門”修改為“自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理主管部門”。

6.將第三十一條中的“城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門”修改為“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門”，“管委會(huì)城鄉(xiāng)建設(shè)管理機(jī)構(gòu)”修改為“管委會(huì)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理機(jī)構(gòu)”。

7.將第五條第四款中的“水?！毙薷臑椤八薄?

8.將第五條第一款中的“市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市村民建房的規(guī)劃管理，具體負(fù)責(zé)市中心城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民建房的規(guī)劃審批。市國(guó)土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市村民建房的用地管理?！毙薷臑椤笆凶匀毁Y源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市村民建房的規(guī)劃和用地管理，具體負(fù)責(zé)市中心城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民建房的規(guī)劃審批。”

9.刪去第五條第四款中的“房產(chǎn)”、“礦管”。

本決定自公布之日起施行。

辦法全文

第一章：總則

第一條

為規(guī)范農(nóng)村村民住房建設(shè)管理，改善農(nóng)村居住環(huán)境，維護(hù)村民合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條

本市行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民住房建設(shè)和管理，適用本辦法。益陽(yáng)市城市規(guī)劃區(qū)、沅江市城市規(guī)劃區(qū)、縣城和其他建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)以及沿城、沿路、沿水地段等重點(diǎn)控制區(qū)內(nèi)的農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法，由市人民政府、區(qū)縣（市）人民政府（管委會(huì)）另行制定。

前款所稱的沿城，是指城鎮(zhèn)建成區(qū)周邊；沿路，是指交通干線兩側(cè)；沿水，是指河流、湖泊、水庫(kù)周邊。

第三條

本辦法所稱村民，是指戶口在當(dāng)?shù)剞r(nóng)村且享有本村集體經(jīng)濟(jì)組織土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和集體經(jīng)濟(jì)組織其他權(quán)益，履行本集體經(jīng)濟(jì)組織成員義務(wù)的成員。

本辦法所稱住房，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員在本集體經(jīng)濟(jì)組織提供的宅基地上建造的供本人家庭居住和使用的房屋，不包括生產(chǎn)用房。

第四條

市、區(qū)縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是農(nóng)村村民住房建設(shè)的主管部門，城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)做好農(nóng)村村民住房建設(shè)的管理與服務(wù)工作。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民住房建設(shè)的具體管理工作。

村民委員會(huì)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，根據(jù)本辦法的規(guī)定負(fù)責(zé)做好農(nóng)村村民住房建設(shè)的相關(guān)工作。

第五條

嚴(yán)格執(zhí)行“規(guī)劃先行、先批后建、一戶一宅、建新拆舊”的農(nóng)村村民住房建設(shè)管理原則。

第六條

全面推行“節(jié)約集約用地、相對(duì)集中居住、按圖建設(shè)施工、引導(dǎo)統(tǒng)一建筑風(fēng)格”的農(nóng)村村民住房建設(shè)模式。

第七條

積極發(fā)展農(nóng)村住房產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)村民建設(shè)“節(jié)能省地、綠色環(huán)保、優(yōu)質(zhì)價(jià)廉”的產(chǎn)業(yè)化住房。堅(jiān)持建設(shè)與保護(hù)并重，做好傳統(tǒng)村落和特色村莊的保護(hù)與開發(fā)工作。

第二章：規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)

第八條

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)科學(xué)編制土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃、村莊規(guī)劃和村民住房建設(shè)定點(diǎn)規(guī)劃，切實(shí)發(fā)揮規(guī)劃的控制和引導(dǎo)作用，引導(dǎo)村民嚴(yán)格按照住房建設(shè)選址規(guī)劃建設(shè)住房。

第九條

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府編制村莊規(guī)劃和村民住房建設(shè)定點(diǎn)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)與村民自然集中居住區(qū)提質(zhì)改造、扶貧移民開發(fā)、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、農(nóng)村土地綜合整治和推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化等項(xiàng)目建設(shè)統(tǒng)籌推進(jìn)。規(guī)劃報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論，確保規(guī)劃符合農(nóng)村實(shí)際、方便生產(chǎn)生活。

集中居住區(qū)的規(guī)劃建設(shè)應(yīng)當(dāng)因地制宜、規(guī)模適當(dāng)。平原地區(qū)宜以行政村或者以幾個(gè)村民小組聯(lián)合規(guī)劃村民集中居住區(qū)。丘陵地區(qū)宜以幾個(gè)村民小組聯(lián)合或者以自然村落為單位規(guī)劃村民集中居住區(qū)。山區(qū)宜以自然村落或者以村民小組為單位規(guī)劃村民集中居住點(diǎn)。

第十條

編制村莊規(guī)劃和村民住房建設(shè)定點(diǎn)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)將沿城、沿路和沿水地段劃定為村民住房建設(shè)重點(diǎn)控制區(qū)。其中，銀城大道、G234益沅段、G536益桃段、G536益湘段、G319、長(zhǎng)常高速益陽(yáng)段和益陽(yáng)繞城高速等七條主干道兩側(cè)用地界線起向外延伸二百米范圍內(nèi)和皇家湖常年水位線起向外延伸五百米范圍內(nèi)的區(qū)域，為全市統(tǒng)一劃定的村民住房建設(shè)重點(diǎn)控制區(qū)域。其他沿城、沿路、沿水地段的村民住房建設(shè)重點(diǎn)控制區(qū)域，由各區(qū)縣（市）人民政府（管委會(huì)）根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況在規(guī)劃中確定。

第十一條

大力推進(jìn)農(nóng)村村民新建住房適度集中連片，控制單戶分散選址；特殊情況確需分散選址建設(shè)住房的，經(jīng)過規(guī)劃定點(diǎn)審批時(shí)，優(yōu)先使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他未利用土地。享受農(nóng)村危房改造扶持政策的村民新建住房和納入項(xiàng)目建設(shè)拆遷范圍的拆遷安置戶，應(yīng)當(dāng)按照集中連片的居住模式建設(shè)住房。

第十二條

市、區(qū)縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門組織編制村民住房建筑設(shè)計(jì)示范圖集，供各村莊建設(shè)住房時(shí)選擇使用。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村民委員會(huì)選擇當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)村民接受的村民住房建筑設(shè)計(jì)示范圖，列入當(dāng)?shù)卮迕褡》拷ㄔO(shè)規(guī)定的申請(qǐng)和審批內(nèi)容予以推廣使用。村民集中居住區(qū)內(nèi)新建住房和分散選址新建住房，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一采用的村民住房建筑設(shè)計(jì)示范圖建設(shè)施工，逐步形成當(dāng)?shù)刈》拷ㄖL(fēng)格。

第十三條

村民住房建筑設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)遵循安全、適用、經(jīng)濟(jì)和特色的原則，在建筑風(fēng)格和面積控制方面遵守以下規(guī)定：

（一）體現(xiàn)新中式風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)五大要素，即青瓦頂、花格窗、封火墻、穿斗架、灰白色。山區(qū)突出馬頭墻、花格窗，丘陵區(qū)突出搭子墻、穿斗架，湖區(qū)突出披首頭、外走廊的民居特點(diǎn)。布局以“一”字型為主體，“L”型、三回合為輔，戶型以單體、雙聯(lián)、聯(lián)排等為主，著力形成益陽(yáng)農(nóng)村住房的地域特色；

（二）適當(dāng)控制占地面積和建筑面積。農(nóng)村村民新建住房占地面積限一百平方米以內(nèi)，建筑面積控制在三百平方米以內(nèi)；占用非耕地且采用單體戶型的，可以建生活附屬用房，生活附屬用房占地面積、建筑面積限二十平方米以內(nèi)。

第三章：建設(shè)用地

第十四條

村民一戶只能使用一處宅基地。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住房辦理土地使用權(quán)證。

第十五條

村民住房建設(shè)用地實(shí)行計(jì)劃管理。區(qū)縣（市）人民政府（管委會(huì)）每年應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排農(nóng)村村民住房建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，保障村民住房建設(shè)用地需求。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)不足的，可以通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛項(xiàng)目折抵指標(biāo)和舊村改造置換指標(biāo)解決。

第十六條

村民住房建設(shè)涉及占用農(nóng)用地的，區(qū)縣（市）人民政府（管委會(huì)）根據(jù)省、市人民政府下達(dá)的農(nóng)村建設(shè)用地占用農(nóng)用地計(jì)劃指標(biāo)和農(nóng)村村民住房建設(shè)的實(shí)際需要，于每年年初一次性向市人民政府申請(qǐng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由區(qū)縣（市）國(guó)土資源管理部門或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府逐宗落實(shí)到戶，落實(shí)情況按年度向省、市國(guó)土資源管理部門備案?？绱?、組土地調(diào)換不到位的，應(yīng)該使用國(guó)有建設(shè)用地，由各區(qū)縣（市）人民政府（管委會(huì)）一次性或分批次報(bào)省、市人民政府辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收手續(xù)。

第十七條

村民住房建設(shè)確需使用耕地的，應(yīng)當(dāng)由區(qū)縣（市）人民政府（管委會(huì)）統(tǒng)籌補(bǔ)充，實(shí)行先補(bǔ)后占、占補(bǔ)平衡，不得向村民收取耕地開墾費(fèi)。村民自行復(fù)墾或開發(fā)的零星分散耕地，經(jīng)區(qū)縣（市）國(guó)土資源管理等部門確認(rèn)并納入年度土地利用現(xiàn)狀變更后，可專項(xiàng)用于村民住房建設(shè)用地占補(bǔ)平衡。

第十八條

村民委員會(huì)、村民小組應(yīng)當(dāng)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，組織村民采取收回承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、調(diào)換、流轉(zhuǎn)或者經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)确绞?，收回村民住房建設(shè)定點(diǎn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)已經(jīng)承包到戶的土地，用于村民住房建設(shè)。

第四章：申請(qǐng)、審批和批后管理

第十九條

村民住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃和村民住房建設(shè)定點(diǎn)規(guī)劃，遵循先審批后建設(shè)的程序要求。符合下列情形之一的，可以批準(zhǔn)新建住房：

（一）因發(fā)生或防御自然災(zāi)害，或者因建設(shè)公共設(shè)施以及其他項(xiàng)目建設(shè)，需要搬遷的；

（二）現(xiàn)有住房危舊或人均住房面積少于四十平方米，需要新建或者擴(kuò)建住房的；

（三）已結(jié)婚或者達(dá)到法定結(jié)婚年齡，確需分戶建房的；

（四）自愿放棄原分散居住的宅基地，申請(qǐng)到集中居住區(qū)新建住房的；

（五）經(jīng)依法批準(zhǔn)回原籍落戶或外來人口遷入，成為本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員后享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或本集體經(jīng)濟(jì)組織權(quán)益，需要新建住房安家的；

（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十條

農(nóng)村村民申請(qǐng)建設(shè)住房，有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)：

（一）將原住房出賣、出租或贈(zèng)與他人后，申請(qǐng)建設(shè)住房的；

（二）原住房雖因項(xiàng)目建設(shè)被拆除，但已經(jīng)得到貨幣化補(bǔ)償安置或住房安置的；

（三）申請(qǐng)的選址土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（四）違法違章占地建設(shè)住房未處理結(jié)案的；

（五）法律法規(guī)規(guī)定不得批準(zhǔn)的其他情形。

第二十一條

村民符合住房建設(shè)申請(qǐng)條件，經(jīng)村民小組、村民委員會(huì)同意，并經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核確認(rèn)，在自愿原則下可以購(gòu)買本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)村民的住房，買賣雙方應(yīng)當(dāng)在合同生效并自住房實(shí)際交付后三十日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)和宅基地使用權(quán)的變更登記。

第二十二條

村民申請(qǐng)新建、改建、擴(kuò)建和翻建住房，應(yīng)當(dāng)提交以下資料：

（一）住房建設(shè)申請(qǐng)報(bào)告；

（二）戶口簿、家庭成員身份證明（結(jié)婚證、離婚證）；

（三）擬建住房的建筑設(shè)計(jì)圖紙（當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一采用的住房建筑設(shè)計(jì)示范圖），以及按照示范圖紙建設(shè)施工的書面承諾；

（四）原宅基地的建設(shè)用地使用權(quán)證（沒有原宅基地使用權(quán)證和分戶建設(shè)住房的不需提交）；

（五）區(qū)縣（市）統(tǒng)一規(guī)定的其他資料。

第二十三條

村民申請(qǐng)建設(shè)住房，按照下列程序辦理：

（一）申請(qǐng)。申請(qǐng)人的申請(qǐng)經(jīng)本村民小組同意后，提交村民委員會(huì)審查。村民委員會(huì)對(duì)符合條件的申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)在村務(wù)公示欄公示，時(shí)間不少于七天。公示期滿無異議或者異議不成立的，村民委員會(huì)在申請(qǐng)報(bào)告上簽署同意意見，報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

（二）審批。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自收到村民住房建設(shè)申請(qǐng)之日起五個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位和人員到現(xiàn)場(chǎng)勘查。經(jīng)調(diào)查核實(shí)，對(duì)符合批準(zhǔn)條件的申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)依職權(quán)依法作出許可決定，核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證；對(duì)超出權(quán)限的其他審批事項(xiàng)，報(bào)區(qū)縣（市）規(guī)劃、國(guó)土資源等部門審批。涉及占用林地的，報(bào)林業(yè)部門審批；涉及占用農(nóng)用地的，按照本辦法第十六條的規(guī)定審批。

縣級(jí)以上審批機(jī)關(guān)可以通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村民委員會(huì)，將行政許可決定文書（證件）委托送達(dá)給住房建設(shè)申請(qǐng)人；決定不予許可的，應(yīng)當(dāng)退回申請(qǐng)材料，并將不予許可的理由以書面形式告知申請(qǐng)人。

（三）放線。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在申請(qǐng)人取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證、農(nóng)村集體土地建設(shè)用地批準(zhǔn)書后五個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)單位和人員到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施定位放線，確定用地四至和面積。

（四）建設(shè)施工。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照審批要求施工，并按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)污水排放、化糞池、生活垃圾收集等設(shè)施，不得擅自移動(dòng)用地四至、擴(kuò)大用地面積和變更戶型、建筑風(fēng)格。

申請(qǐng)人取得本辦法規(guī)定的相關(guān)許可后，應(yīng)當(dāng)自批準(zhǔn)之日起二年內(nèi)將住房建成，原住房須拆除的應(yīng)及時(shí)拆除。

（五）竣工驗(yàn)收。新建住房竣工后，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府村民住房建設(shè)管理機(jī)構(gòu)收到驗(yàn)收申請(qǐng)后五個(gè)工作日內(nèi)，組織村民委員會(huì)、村民小組到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收新建住房的位置、質(zhì)量、面積和建筑風(fēng)格等是否符合要求，原有住房應(yīng)當(dāng)拆除的是否已經(jīng)拆除。驗(yàn)收合格的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府村民住房建設(shè)管理機(jī)構(gòu)出具驗(yàn)收合格意見。

（六）登記發(fā)證。申請(qǐng)人持產(chǎn)權(quán)所有人身份證明、新建住房的規(guī)劃建設(shè)用地審批文件和竣工驗(yàn)收文件，到區(qū)縣（市）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理宅基地使用權(quán)和住房產(chǎn)權(quán)登記。

第五章：保障措施

第二十四條

農(nóng)村村民住房建設(shè)管理工作在市人民政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，由各區(qū)縣（市）人民政府（管委會(huì)）負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)村民住房建設(shè)的綜合管理工作，對(duì)區(qū)縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門農(nóng)村住房建筑設(shè)計(jì)示范圖集編制、村民住房建設(shè)質(zhì)量安全監(jiān)管和農(nóng)村住房建筑工匠培訓(xùn)等工作履行指導(dǎo)、監(jiān)督職責(zé)。

市規(guī)劃部門對(duì)農(nóng)村村民住房建設(shè)的規(guī)劃編制工作進(jìn)行指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，對(duì)規(guī)劃實(shí)施情況和鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證核發(fā)等工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。

市國(guó)土資源管理部門對(duì)村民住房建設(shè)用地管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，負(fù)責(zé)村民住房建設(shè)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批相關(guān)工作。

市交通運(yùn)輸、水務(wù)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、財(cái)政等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)做好農(nóng)村村民住房建設(shè)的相關(guān)工作。

第二十五條

區(qū)縣（市）人民政府（管委會(huì)）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民住房建設(shè)管理工作，并按照《湖南省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法〉辦法》的規(guī)定，將鄉(xiāng)規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、村莊規(guī)劃和村民住房建設(shè)定點(diǎn)規(guī)劃以及農(nóng)村村民住房建筑設(shè)計(jì)示范圖集的編制和管理等經(jīng)費(fèi)納入本級(jí)財(cái)政預(yù)算。

區(qū)縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門負(fù)責(zé)農(nóng)村住房建筑設(shè)計(jì)示范圖集編制、村民住房建設(shè)質(zhì)量安全監(jiān)管和農(nóng)村住房建筑工匠培訓(xùn)等工作，指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展鄉(xiāng)規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、村莊規(guī)劃和村民住房建設(shè)定點(diǎn)規(guī)劃的編制工作，對(duì)需占用農(nóng)用地的村民住房建設(shè)申請(qǐng)實(shí)施鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃審批。

區(qū)縣（市）國(guó)土資源管理部門負(fù)責(zé)村民住房建設(shè)用地審批工作、村民住房宅基地使用權(quán)和住房產(chǎn)權(quán)登記工作；村民住房建設(shè)用地申請(qǐng)涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào)市國(guó)土資源管理部門辦理。

區(qū)縣（市）交通運(yùn)輸、水利、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、財(cái)政等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)做好農(nóng)村村民住房建設(shè)的相關(guān)工作。

第二十六條

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)鄉(xiāng)規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、村莊規(guī)劃和村民住房建設(shè)定點(diǎn)規(guī)劃的編制工作；負(fù)責(zé)將鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村民委員會(huì)選定的村民住房建筑設(shè)計(jì)示范圖列入村民住房建設(shè)申請(qǐng)和審批內(nèi)容，并報(bào)區(qū)縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案；統(tǒng)一受理村民住房建設(shè)申請(qǐng)，對(duì)不涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可申請(qǐng)依法進(jìn)行審批。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)村民委員會(huì)開展村民住房建設(shè)管理工作，發(fā)現(xiàn)村民委員會(huì)違法審批村民住房建設(shè)申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止或者責(zé)令糾正。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)本辦法的規(guī)定，組織對(duì)村民住房建設(shè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查、放線和日常監(jiān)督檢查等工作時(shí)，區(qū)縣（市）規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土資源管理等部門派駐鄉(xiāng)鎮(zhèn)的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合，發(fā)現(xiàn)村民住房建設(shè)違反規(guī)劃、用地和建筑安全法律規(guī)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行處理或者報(bào)告區(qū)縣（市）有關(guān)部門查處。

第二十七條

任何單位和個(gè)人在辦理農(nóng)村村民住房建設(shè)審批和權(quán)屬登記時(shí)，不得違法收取費(fèi)用。

第六章：法律責(zé)任

第二十八條

村民未取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，或者未按照規(guī)劃許可的內(nèi)容和要求進(jìn)行住房建設(shè)的，依照《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)進(jìn)行處理。

第二十九條

村民未取得農(nóng)村集體土地建設(shè)用地批準(zhǔn)書或者未按照用地許可的內(nèi)容和要求進(jìn)行住房建設(shè)的、以及將農(nóng)村集體土地買賣或者以其他方式非法轉(zhuǎn)讓給他人建設(shè)住房的，依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律法規(guī)進(jìn)行處理。

第三十條

按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)拆除原有住房、退還原有宅基地使用權(quán)而拒不履行的，按照非法占用土地處理。

第三十一條

有下列情形之一的，依法收回土地使用權(quán)：

（一）自用地批準(zhǔn)之日起二年內(nèi)沒有動(dòng)工建設(shè)的；

（二）采取欺騙手段取得住房建設(shè)規(guī)劃許可的；

（三）非法批準(zhǔn)占用土地建設(shè)村民住房的。

第三十二條

行政機(jī)關(guān)及其工作人員在村民住房建設(shè)管理中違反本辦法規(guī)定玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七章：附則

第三十三條

街道辦事處內(nèi)村民住房建設(shè)管理，國(guó)有農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、漁場(chǎng)職工在場(chǎng)內(nèi)建設(shè)住房，參照本辦法執(zhí)行。

第三十四條

各區(qū)縣（市）人民政府（管委會(huì)）可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

第三十五條

本辦法自2016年7月1日起施行。

上海市農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法

（2019年5月5日上海市人民政府令第16號(hào)公布）

第一章　總則

第一條（目的和依據(jù)）

為了加強(qiáng)本市農(nóng)村村民住房建設(shè)管理，引導(dǎo)農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理、節(jié)約利用土地資源，推進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本辦法適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)農(nóng)民集體所有土地上農(nóng)村村民新建、改建、擴(kuò)建和翻建住房（以下統(tǒng)稱“村民建房”）及其管理。

第三條（有關(guān)用語(yǔ)的含義）

本辦法中下列用語(yǔ)的含義是：

（一）農(nóng)村村民，是指具有本市農(nóng)業(yè)戶口的本市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

（二）農(nóng)戶建房，是指由村民以戶為單位,自行申請(qǐng)宅基地建造住房的活動(dòng)。

（三）集體建房，是指村民委員會(huì)或者村、鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織受村民委托，在村域或者鎮(zhèn)域范圍內(nèi)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、集中建造住房的活動(dòng)。

第四條（管理部門）

市農(nóng)業(yè)農(nóng)村行政管理部門是本市農(nóng)村宅基地使用的主管部門；區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)宅基地使用的具體管理。

市規(guī)劃資源行政管理部門是本市村民建房規(guī)劃、用地的主管部門；區(qū)規(guī)劃資源行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)村民建房的規(guī)劃、用地管理，鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所作為其派出機(jī)構(gòu)具體實(shí)施相關(guān)的管理工作。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門是本市村民建房的建筑活動(dòng)主管部門，并負(fù)責(zé)農(nóng)村建筑風(fēng)貌的引導(dǎo)；區(qū)建設(shè)行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)村民建房的建筑活動(dòng)監(jiān)督管理。

區(qū)人民政府和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)村民建房的管理。鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府受區(qū)規(guī)劃資源行政管理部門委托，審核發(fā)放農(nóng)戶建房的鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，對(duì)農(nóng)戶建房進(jìn)行開工查驗(yàn)和竣工驗(yàn)收；受區(qū)建設(shè)行政管理部門委托，進(jìn)行農(nóng)戶建房安全質(zhì)量的現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。

發(fā)展改革、生態(tài)環(huán)境、綠化市容、公安、民政等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。

第五條（基本原則）

農(nóng)村村民實(shí)施建房活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃、節(jié)約用地、集約建設(shè)、安全施工、保護(hù)環(huán)境、注重風(fēng)貌。

農(nóng)村村民建房的管理和技術(shù)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)尊重村規(guī)民約和村民生活習(xí)慣，堅(jiān)持安全、經(jīng)濟(jì)、適用和美觀的原則，注重建筑質(zhì)量，完善配套設(shè)施，落實(shí)節(jié)能節(jié)地要求，體現(xiàn)歷史文化和鄉(xiāng)村風(fēng)貌。

第六條（分類引導(dǎo)）

位于規(guī)劃確定的農(nóng)村居民點(diǎn)范圍內(nèi)的農(nóng)戶，在符合村莊設(shè)計(jì)和鄉(xiāng)村風(fēng)貌管控要求的前提下，允許翻建、改建住房。

位于規(guī)劃確定的農(nóng)村居民點(diǎn)范圍以外的農(nóng)戶，引導(dǎo)其選擇進(jìn)城鎮(zhèn)集中居住，或者到規(guī)劃確定的農(nóng)村居民點(diǎn)實(shí)施平移集中建房。

同戶（以合法有效的農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件計(jì)戶）居住人口中有兩個(gè)以上（含兩個(gè)）達(dá)到法定結(jié)婚年齡的未婚者，其中一人要求分戶，且符合所在區(qū)人民政府規(guī)定的分戶條件的，采取多種方式，保障其居住權(quán)。

第七條（技術(shù)規(guī)范和規(guī)劃編制）

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市規(guī)劃資源、生態(tài)環(huán)境、綠化市容等部門組織編制村民建房的規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施設(shè)置規(guī)范和鄉(xiāng)村風(fēng)貌導(dǎo)則。

編制郊區(qū)總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)合理確定本轄區(qū)內(nèi)村民建房的布點(diǎn)、范圍和用地規(guī)模。區(qū)建設(shè)行政管理部門和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)加大宣傳力度，向農(nóng)村村民普及建房技術(shù)與質(zhì)量安全知識(shí)。

第八條（建房方式）

本市鼓勵(lì)集體建房，引導(dǎo)村民建房向規(guī)劃確定的農(nóng)村居民點(diǎn)集中。所在區(qū)域已實(shí)施集體建房的，不得另行申請(qǐng)農(nóng)戶建房；所在區(qū)域?qū)儆诮?jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃確定的農(nóng)村居民點(diǎn)，且尚未實(shí)施集體建房的，農(nóng)戶可以按規(guī)劃申請(qǐng)建房。

第九條（風(fēng)貌管控）

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市鄉(xiāng)村風(fēng)貌導(dǎo)則，結(jié)合地區(qū)自然肌理、傳統(tǒng)文化和建筑風(fēng)貌元素等，將風(fēng)貌管控要求納入村規(guī)民約，并通過專業(yè)設(shè)計(jì)引導(dǎo)村民建房。

第十條（用地計(jì)劃）

區(qū)規(guī)劃資源行政管理部門應(yīng)當(dāng)確定村民建房的年度用地計(jì)劃指標(biāo)，并分解下達(dá)到鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府。

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府審核建房申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)符合區(qū)規(guī)劃資源行政管理部門分解下達(dá)的村民建房年度用地計(jì)劃指標(biāo)。

第十一條（公開辦事制度）

區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村、規(guī)劃資源、建設(shè)行政管理部門和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開辦事制度，將農(nóng)戶建房的申請(qǐng)條件、申報(bào)審批程序、審批工作時(shí)限、審批權(quán)限等相關(guān)規(guī)定和年度用地計(jì)劃進(jìn)行公開。

第十二條（宅基地的使用規(guī)范）

農(nóng)戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)戶按規(guī)劃易地實(shí)施建房的，應(yīng)當(dāng)在新房竣工后3個(gè)月內(nèi)拆除原宅基地上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物；參加集體建房的，應(yīng)當(dāng)在新房分配后3個(gè)月內(nèi)拆除原宅基地上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物。原宅基地由村民委員會(huì)或者村集體經(jīng)濟(jì)組織依法收回，并由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或者區(qū)規(guī)劃資源行政管理部門及時(shí)組織整理或者復(fù)墾。

區(qū)人民政府在核發(fā)用地批準(zhǔn)文件時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明新房竣工后退回原有宅基地的內(nèi)容，并由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施。

第十三條（宅基地自愿有償退出）

區(qū)、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府和村民委員會(huì)、村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以采取多種形式，鼓勵(lì)宅基地使用人自愿有償退出合法取得的宅基地。區(qū)人民政府可以制定具體實(shí)施辦法。

第二章　農(nóng)戶建房

第十四條（申請(qǐng)主體）

符合下列條件之一的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，需要申請(qǐng)宅基地建房的，可以以戶為單位提出申請(qǐng)：

（一）實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制以來享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，屬本市農(nóng)業(yè)戶口且戶口、生產(chǎn)生活在本村的；

（二）屬本市農(nóng)業(yè)戶口，且因合法的婚姻、收養(yǎng)關(guān)系戶口遷入本村的；

（三）屬本市農(nóng)業(yè)戶口，且根據(jù)國(guó)家移民政策戶口遷入本村的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

農(nóng)戶建房用地人數(shù)的計(jì)算方法，按照本辦法第三十五條規(guī)定執(zhí)行。

第十五條（建房條件）

符合下列條件之一的農(nóng)戶，可以對(duì)原有住房進(jìn)行改建、翻建或者易地新建：

（一）按照村鎮(zhèn)規(guī)劃調(diào)整宅基地，需要易地新建的；

（二）原有住房屬于危險(xiǎn)住房，需要易地新建或者在原址翻建的；

（三）原有住房因自然災(zāi)害等原因滅失，需要易地新建或者在原址翻建的；

（四）區(qū)人民政府規(guī)定的其他情形。

前款中的危險(xiǎn)住房，是指根據(jù)我國(guó)危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)本市專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定危險(xiǎn)等級(jí)屬C級(jí)或D級(jí)，不能保證居住和使用安全的住房。

第十六條（禁止建房的情形）

具有下列情形之一的農(nóng)戶，不得申請(qǐng)宅基地新建住房，或者對(duì)原有住房進(jìn)行改建、擴(kuò)建或者翻建：

（一）擁有多處宅基地的；

（二）已有宅基地上存在違法用地、違法建筑等情況，未按照相關(guān)規(guī)定完成整改的；

（三）將原有住房出售、贈(zèng)與他人，或者未經(jīng)有關(guān)部門許可將原有住房改為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的；

（四）離婚戶對(duì)宅基地及住房權(quán)益未處置完畢的；

（五）區(qū)人民政府規(guī)定的其他情形。

第十七條（村級(jí)審查程序）

村民委員會(huì)接到農(nóng)戶建房申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)在本村或者該戶村民所在的村民小組，將農(nóng)戶成員人數(shù)、建房位置、宅基地和建筑占地面積、建筑方案等相關(guān)信息張榜公布，公布期限不少于30日。

公布期間無異議的，村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)表上簽署意見后，連同建房申請(qǐng)人的書面申請(qǐng)報(bào)送鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府；公布期間有異議的，村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論決定。

第十八條（行政審批程序）

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)在接到村民委員會(huì)報(bào)送的申請(qǐng)表和建房申請(qǐng)人的書面申請(qǐng)后20日內(nèi)，會(huì)同鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所進(jìn)行實(shí)地審核。審核內(nèi)容包括申請(qǐng)人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃、擬建房位置以及層數(shù)、高度、風(fēng)貌是否符合標(biāo)準(zhǔn)等。

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府審核完畢后，應(yīng)當(dāng)將審核意見連同申請(qǐng)材料一并報(bào)區(qū)規(guī)劃資源行政管理部門；區(qū)規(guī)劃資源行政管理部門會(huì)同區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村行政管理部門初核后，由區(qū)人民政府審批建房用地。審批應(yīng)當(dāng)在20日內(nèi)完成。

建房用地批準(zhǔn)后，由區(qū)人民政府發(fā)給用地批準(zhǔn)文件；由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府發(fā)給鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。

第十九條（審批結(jié)果的公布）

區(qū)人民政府和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)將農(nóng)戶建房的審批結(jié)果張榜公布，接受群眾監(jiān)督。

第二十條（宅基地范圍劃定和開工查驗(yàn)）

經(jīng)批準(zhǔn)建房的農(nóng)戶應(yīng)當(dāng)在開工前向鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所申請(qǐng)劃定宅基地范圍。

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)，到實(shí)地丈量劃定宅基地，并通知鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府派員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行開工查驗(yàn)，實(shí)地確認(rèn)宅基地內(nèi)建筑物的平面位置、層數(shù)、高度和風(fēng)貌。

農(nóng)戶應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照用地批準(zhǔn)文件、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證和施工圖紙的要求進(jìn)行施工。

第二十一條（施工圖紙）

農(nóng)戶建造兩層或者兩層以上住房的，應(yīng)當(dāng)使用具備資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)或經(jīng)其審核的施工圖紙，或者免費(fèi)使用市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門推薦的通用圖紙。

施工圖紙應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)技術(shù)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以及鄉(xiāng)村風(fēng)貌導(dǎo)則。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門應(yīng)當(dāng)組織落實(shí)向農(nóng)戶推薦通用圖紙的實(shí)施工作。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立鄉(xiāng)村建筑師名單，由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府組織建筑師為農(nóng)戶提供技術(shù)咨詢和指導(dǎo)服務(wù)。

第二十二條（施工隊(duì)伍）

農(nóng)戶建房應(yīng)當(dāng)選擇具有相應(yīng)專業(yè)能力的施工隊(duì)伍。施工隊(duì)伍中,應(yīng)當(dāng)配備符合規(guī)定的質(zhì)量員、安全員。

第二十三條（質(zhì)量和安全監(jiān)督）

農(nóng)戶應(yīng)當(dāng)與施工隊(duì)伍簽訂建房協(xié)議，并約定質(zhì)量和安全責(zé)任。

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)落實(shí)質(zhì)量安全專管人員對(duì)農(nóng)戶建房實(shí)施質(zhì)量和安全監(jiān)督，也可以委托符合條件的第三方質(zhì)量安全管理機(jī)構(gòu)實(shí)施質(zhì)量和安全監(jiān)督。

第二十四條（配套設(shè)施）

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)配套完善農(nóng)村居民點(diǎn)內(nèi)道路、路燈、污水處理、生活垃圾分類處置、通訊等設(shè)施。

第二十五條（竣工期限）

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府在審核發(fā)放鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)核定竣工期限。

易地新建住房的竣工期限一般為1年，最長(zhǎng)不超過2年。

第二十六條（竣工驗(yàn)收）

農(nóng)戶建房完工后，應(yīng)當(dāng)通知鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府進(jìn)行竣工驗(yàn)收。鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)后的15日內(nèi)，到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行驗(yàn)收。

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)提前通知鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所，由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所派員同時(shí)到實(shí)地檢查農(nóng)戶建房是否按照批準(zhǔn)的面積和要求使用土地。

經(jīng)驗(yàn)收符合規(guī)定的，鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)將驗(yàn)收結(jié)果送區(qū)建設(shè)行政管理部門備案。

第三章　集體建房

第二十七條（集體建房的統(tǒng)籌安排）

區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)批準(zhǔn)的村鎮(zhèn)規(guī)劃，結(jié)合實(shí)際，組織制定集體建房實(shí)施計(jì)劃。有條件的村民委員會(huì)或者村、鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以按本辦法規(guī)定實(shí)施集體建房。

第二十八條（集體建房的規(guī)劃和用地審批）

實(shí)施集體建房項(xiàng)目的村民委員會(huì)或者村、鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)依法向區(qū)規(guī)劃資源行政管理部門申請(qǐng)辦理建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可。審批過程中，規(guī)劃資源行政管理部門應(yīng)當(dāng)征詢農(nóng)業(yè)農(nóng)村、生態(tài)環(huán)境、綠化市容、水務(wù)等部門的意見，明確污水收集處理、生活垃圾收集處理等配套設(shè)施的建設(shè)要求。

村民委員會(huì)或者村、鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織取得建設(shè)用地規(guī)劃許可后，憑以下材料向區(qū)規(guī)劃資源行政管理部門提出用地申請(qǐng)：

（一）建設(shè)用地申請(qǐng)書（含項(xiàng)目選址、用地和居住人口規(guī)模、資金來源、原宅基地整理復(fù)墾計(jì)劃等情況）；

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證書及其附圖；

（三）相關(guān)會(huì)議關(guān)于實(shí)施集體建房項(xiàng)目的決定；

（四）相關(guān)農(nóng)戶符合建房條件且同意參加集體建房的有關(guān)材料；

（五）住房配售初步方案（含住房配售對(duì)象情況、配售面積、按規(guī)定應(yīng)當(dāng)退還的原宅基地情況等）。

集體建房用地選址涉及跨村用地調(diào)整的，鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)被占用土地的村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償后，經(jīng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織與被占地村集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商一致，將土地權(quán)屬調(diào)整為鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織所有。提出用地申請(qǐng)時(shí)，除前款規(guī)定的材料，還應(yīng)提交用地權(quán)屬調(diào)整和協(xié)商補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)材料。

經(jīng)審核批準(zhǔn)的，區(qū)規(guī)劃資源行政管理部門應(yīng)當(dāng)頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

第二十九條（集體建房的工程建設(shè)管理）

集體建房適用國(guó)家和本市有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量和安全的管理規(guī)定。

集體建房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，向區(qū)建設(shè)行政管理部門辦理建筑工程施工許可、竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。

區(qū)建設(shè)行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)集體建房項(xiàng)目的工程質(zhì)量和安全管理。

第三十條（集體建房的配售）

集體建房的住房配售初步方案，由村民委員會(huì)或者村、鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織召集會(huì)議討論決定。

集體建房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案后，村民委員會(huì)或者村、鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)按照住房配售初步方案和經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)的事項(xiàng)，提請(qǐng)會(huì)議討論確定住房配售的具體方案。

實(shí)施集體建房的村民委員會(huì)或者村、鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合建房條件的村民配售住房。鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)集體建房的配售情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，檢查結(jié)果送區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村行政管理部門備案。

村民委員會(huì)或者村、鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)向村民公布集體建房的成本構(gòu)成和配售情況，接受村民監(jiān)督。

第三十一條（集體建房的環(huán)衛(wèi)設(shè)施配建要求）

集體建房應(yīng)當(dāng)按規(guī)定同時(shí)配建生活垃圾收集容器和設(shè)施，并建造集中收集糞便的管道和處理設(shè)施。

第三十二條（集體建房的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范）

實(shí)施集體建房，應(yīng)當(dāng)符合本市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定、住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施設(shè)置規(guī)范和鄉(xiāng)村風(fēng)貌導(dǎo)則。

第四章　相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)

第三十三條（用地面積標(biāo)準(zhǔn)）

農(nóng)戶建房的用地面積按照下列規(guī)定計(jì)算：

（一）5人戶及5人以下戶的宅基地面積不超過140平方米、建筑占地面積不超過90平方米；

（二）6人戶及6人以上戶的宅基地面積不超過160平方米、建筑占地面積不超過100平方米。

區(qū)人民政府可以在前款標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，根據(jù)戶內(nèi)人數(shù)情況，確定宅基地面積、建筑占地面積的具體標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于宅基地原址翻建、易地新建的，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定執(zhí)行。

第三十四條（建筑占地面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)）

農(nóng)戶建房的建筑占地面積按照下列規(guī)定計(jì)算：

（一）室外有頂蓋、有立柱的走廊的建筑占地面積，按立柱外邊線水平面積計(jì)算；

（二）有立柱的陽(yáng)臺(tái)、內(nèi)陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)的建筑占地面積，按立柱外邊線或者墻體外邊線水平面積計(jì)算。

無立柱、無頂蓋的室外走道和無立柱的陽(yáng)臺(tái)不計(jì)建筑占地面積，但不得超過批準(zhǔn)的宅基地范圍。

第三十五條（用地人數(shù)的計(jì)算方法）

農(nóng)戶申請(qǐng)建房用地的人數(shù)，按照該戶內(nèi)符合第十四條規(guī)定的人數(shù)進(jìn)行計(jì)算。

2001年1月1日以后出生，父母至少一方為農(nóng)業(yè)戶口的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其本人城鎮(zhèn)居民戶口地址以及生產(chǎn)、生活在本村的人員，可以計(jì)入戶內(nèi)。領(lǐng)取本市《獨(dú)生子女父母光榮證》（或者《獨(dú)生子女證》）的獨(dú)生子女，按2人計(jì)算。戶口暫時(shí)遷出的現(xiàn)役軍人（武警）、在校學(xué)生、服刑人員，以及符合區(qū)人民政府規(guī)定的其他人員，可以計(jì)入戶內(nèi)。

農(nóng)戶內(nèi)在本市他處已計(jì)入批準(zhǔn)建房用地人數(shù)的人員，或者因宅基地征收（拆遷）已享受補(bǔ)償安置的人員，不得計(jì)入用地人數(shù)。

區(qū)人民政府可以制定關(guān)于農(nóng)戶申請(qǐng)建房用地人數(shù)的具體認(rèn)定辦法。

第三十六條（用地程序和標(biāo)準(zhǔn)）

原址改建、擴(kuò)建、翻建住房或者按規(guī)劃易地新建住房的，均應(yīng)當(dāng)辦理用地手續(xù)，并按本辦法規(guī)定的用地標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第三十七條（間距、層數(shù)和高度標(biāo)準(zhǔn)）

村鎮(zhèn)規(guī)劃對(duì)農(nóng)戶建房的間距、層數(shù)和高度標(biāo)準(zhǔn)有規(guī)定的區(qū)域，按照村鎮(zhèn)規(guī)劃執(zhí)行。

村鎮(zhèn)規(guī)劃尚未編制完成或者雖已編制完成但對(duì)農(nóng)戶建房的間距、層數(shù)和高度標(biāo)準(zhǔn)未作規(guī)定的區(qū)域，間距、層數(shù)由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府按照實(shí)際情況確定；房屋檐口高度不得超過10米，屋脊高度不得超過13米。

第五章　法律責(zé)任

第三十八條（鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府的監(jiān)督檢查）

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本區(qū)域內(nèi)農(nóng)戶建房活動(dòng)的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)有違反國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定的行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。

第三十九條（農(nóng)村村民非法占地建房的處罰）

農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建設(shè)住宅的，由區(qū)規(guī)劃資源行政管理部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施。

超過本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地按非法占用土地處理。

新建房屋竣工后，不按規(guī)定拆除原有房屋、退還宅基地的，按照非法占用土地處理。

第四十條（違反規(guī)劃管理的處理）

未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定，責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

第四十一條（違反質(zhì)量和安全要求的處罰）

實(shí)施集體建房的村民委員會(huì)，村、鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織和參與集體建房項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位依法對(duì)住房建設(shè)工程的質(zhì)量和施工安全承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

集體建房的工程質(zhì)量和施工安全不符合有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的，由區(qū)建設(shè)行政管理部門依法予以處罰。

第四十二條（行政復(fù)議和訴訟）

當(dāng)事人對(duì)具體行政行為不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，或者依法向人民法院提起訴訟。

第四十三條（執(zhí)法者違法違規(guī)行為的追究）

有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，嚴(yán)格依照法定程序辦理村民建房審批手續(xù)，不得假借各種名義收取費(fèi)用。

有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)的工作人員違反規(guī)定，玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、收受賄賂、侵害農(nóng)村村民合法權(quán)益的，由有關(guān)部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章　附則

第四十四條（應(yīng)用解釋部門）

市農(nóng)業(yè)農(nóng)村、規(guī)劃資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門依據(jù)各自職責(zé)，可以對(duì)本辦法的具體應(yīng)用問題進(jìn)行解釋。

第四十五條（施行日期）

本辦法自2019年5月5日起施行。2007年5月26日市人民政府第71號(hào)令發(fā)布的《上海市農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法》同時(shí)廢止。