贛州市農(nóng)村村民住房建設管理辦法修改決定

二、贛州市農(nóng)村村民住房建設管理辦法

1.將第四條第三款、第五條第三款、第十條第二款、第二十條第四項、第二十四條第一款、第二十五條中的“城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門”修改為“自然資源主管部門”。

2.將第五條第二款、第七條第二款、第三十八條中的“國土資源主管部門”修改為“自然資源主管部門”。

3.將第六條第二款、第十九條第三項、第二十四條第二款、第二十五條中的“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃建設所”和“國土資源所”修改為“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）負責建設管理的機構”和“自然資源管理機構”。

4.將第十九條第四項、第二十條第三項中的“城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源主管部門”修改為“自然資源主管部門”，“管委會城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源管理機構”修改為“管委會自然資源管理機構”。

5.將第三十三條中的“城鄉(xiāng)規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設、國土資源、城市管理主管部門”修改為“自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設、城市管理主管部門”。

6.將第三十一條中的“城鄉(xiāng)建設主管部門”修改為“住房和城鄉(xiāng)建設主管部門”，“管委會城鄉(xiāng)建設管理機構”修改為“管委會住房和城鄉(xiāng)建設管理機構”。

7.將第五條第四款中的“水?！毙薷臑椤八薄?

8.將第五條第一款中的“市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負責指導全市村民建房的規(guī)劃管理，具體負責市中心城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民建房的規(guī)劃審批。市國土資源主管部門負責指導全市村民建房的用地管理。”修改為“市自然資源主管部門負責指導全市村民建房的規(guī)劃和用地管理，具體負責市中心城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民建房的規(guī)劃審批?！?

9.刪去第五條第四款中的“房產(chǎn)”、“礦管”。

本決定自公布之日起施行。

第四十條 本辦法自2017年12月1日起施行。

第三十六條對依法應當編制鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃而未組織編制，或者未按法定程序編制、審批、修改規(guī)劃的，或者在未編制規(guī)劃的區(qū)域審批村民建房的，由縣級人民政府、贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、贛州蓉江新區(qū)管委會責令改正，通報批評；對鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責人和其他直接責任人員依法給予行政處分。

第三十七條在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上人民政府城市管理主管部門責令停止建設；贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、贛州蓉江新區(qū)范圍內(nèi)的，由市城市管理主管部門責令停止建設。尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正；無法采取改正措施消除影響的，限期自行拆除，逾期不拆除的，縣級以上人民政府可以責成有關部門依法強制拆除。鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)違反規(guī)劃的行政處罰事項委托給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府實施的，由受委托的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府實施。

在鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的內(nèi)容和要求進行建設的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以依法強制拆除。

第三十八條 村民未經(jīng)批準建房、少批多建或者采取欺騙手段騙取批準非法占用土地建房的，由受委托的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令停止違法建房；拒不停止違法建房的，由縣級以上人民政府國土資源主管部門限期自行拆除在非法占用的土地上新建的房屋；法定起訴期滿不起訴又不自行拆除的，由縣級以上人民政府國土資源主管部門依法申請人民法院強制執(zhí)行。

第三十九條 村民建房管理人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，或者對村民建房違法行為巡查不到位、報告不及時、制止查處不力的，依法依規(guī)追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的責任；因管理不到位，造成村民建房秩序混亂，違法建房多發(fā)的，依法依規(guī)追究鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）主要負責人的責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十二條縣級人民政府、贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、贛州蓉江新區(qū)管委會負責轄區(qū)內(nèi)村民建房的監(jiān)督和管理，應當建立村民建房管理目標考核責任制，將村民建房管理工作納入鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府年度目標考核。

第三十三條市、縣級人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設、國土資源、城市管理主管部門和贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、贛州蓉江新區(qū)管委會相關管理機構應當建立村民違法違規(guī)建房舉報制度，設立舉報電話、舉報信箱、電子郵箱等投訴舉報渠道，定期對村民建房開展督查。

第三十四條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當監(jiān)督建房村民嚴格按規(guī)劃進行建設，建立管理檔案，加強建筑風貌管控，建立村民建房動態(tài)巡查、違規(guī)建房投訴和舉報獎勵制度，指導村民委員會通過村規(guī)民約、合同協(xié)議、經(jīng)濟手段等，開展村民建房自治管理。

第三十五條 村民委員會、村民小組應當加強日常巡查，并動員群眾參與村民建房監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)有違法建設的，應當立即勸阻，對不聽勸阻的，及時向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報告。

第二十四條 城市規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外的村民建房申請批準后，縣（市）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當會同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府到實地按批準位置和面積放線定界。市中心城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府放線定界。

城市規(guī)劃區(qū)外的村民建房申請批準后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當組織鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃建設所、國土資源所工作人員到實地按批準位置和面積放線定界。

第二十五條村民房屋竣工后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當組織鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃建設所、國土資源所工作人員到實地核查規(guī)劃和用地要求的履行情況，符合規(guī)劃許可和用地批準要求的，依法完成驗收手續(xù)。城市規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外的，應當由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、縣（市）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門出具聯(lián)合驗收意見書；市中心城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外的，應當由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門出具聯(lián)合驗收意見書。

第二十六條 村民建房取得房屋竣工驗收手續(xù)后，可以依法申請不動產(chǎn)登記。

第二十七條 村民申請拆舊異地新建的，在新建房屋竣工通過驗收后應當履行承諾書，在約定的期限內(nèi)自行拆除原宅基地上的建筑物，原宅基地使用證明予以注銷，原宅基地由集體經(jīng)濟組織收回后統(tǒng)一安排使用。

第二十八條 村民建房應當自取得規(guī)劃許可證之日起一年內(nèi)辦理用地審批手續(xù)，逾期未取得用地審批手續(xù)且未申請延期的，規(guī)劃許可證自行失效。宅基地批準后兩年內(nèi)未建住宅的，原用地批準書失效。

第二十九條村民建房應當嚴格按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證的內(nèi)容建房，不得擅自變更；確需變更的，應當經(jīng)原審批機關同意，并辦理變更手續(xù)。

第三十條村民建房施工質量和安全由建房村民和施工承包方負責。

第三十一條縣級人民政府城鄉(xiāng)建設主管部門和贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、贛州蓉江新區(qū)管委會城鄉(xiāng)建設管理機構應當加強對農(nóng)村建筑工匠的培訓，培訓經(jīng)費納入本級財政預算。城鄉(xiāng)建設主管部門應當加強對村民建房的技術指導，引導村民選擇經(jīng)過培訓的建筑工匠施工。

第十六條村民在鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)建房的，應當依法辦理鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證；在城市規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建房的，應當依法辦理建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。

村民新建或者超出原有宅基地范圍建房的，應當依法辦理建設用地批準書。

第十七條 按照一戶一宅的法律規(guī)定，符合下列條件之一的村民，可以向本集體經(jīng)濟組織申請建房：

（一）共同生活居住在同一住址的農(nóng)村家庭，因兄弟姐妹或者子女已達到法定結婚年齡，需要建房分開居住的；

（二）現(xiàn)有住房屬于危舊房需要拆除重建的；

（三）因國家、集體建設需要遷建或者按政策實行移民搬遷的；

（四）原有住房因災毀需要重建的；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。

第十八條 村民申請建房，應當持下列材料向村民小組提出申請：

（一）建房申請書和建房審批表；

（二）申請人的身份證及戶口簿；

（三）申請原址改建、擴建房屋的，需提供原宅基地使用權證明；申請拆舊異地新建房屋的，需同時提供宅基地使用權證明和同意自愿退出原宅基地、限期拆除其地上建筑物并交由集體經(jīng)濟組織重新安排使用的承諾書。

第十九條 城市規(guī)劃區(qū)外的村民建房按照下列審批程序辦理：

（一）村民小組在收到村民建房申請后，召開村民小組會議討論，經(jīng)村民小組會議同意后，提交村民委員會審查；

（二）村民委員會在五個工作日內(nèi)完成對建房申請的審查，審查通過的，審查結果在村民小組和村民委員會張榜公示七天，公示期滿無異議的，由村民委員會提交鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核；

（三）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃建設所指導村民依照規(guī)劃確定建房圖紙，或者引導村民從省、市、縣推薦的通用戶型圖集中選用戶型圖，并會同國土資源所到現(xiàn)場踏勘，在五個工作日內(nèi)完成踏勘審核；審核不通過的書面告知并說明理由；

（四）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在七個工作日內(nèi)辦結村民建房規(guī)劃許可及用地審批。在鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)建房的，依次核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證和建設用地批準書；在鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建房的，依次核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證、建設用地批準書和建設工程規(guī)劃許可證。涉及林地的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報林業(yè)主管部門審核，核發(fā)使用林地許可證；涉及農(nóng)用地及未利用地轉用的，應當先由縣級人民政府、贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、贛州蓉江新區(qū)管委會報市人民政府批準后，再辦理用地審批手續(xù)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準村民建房申請后，將審批結果報縣級人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源主管部門；贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、贛州蓉江新區(qū)范圍內(nèi)的，報管委會城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源管理機構。

第二十條 城市規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外的村民建房按照下列審批程序辦理：

（一）村民向村民小組提出書面申請，村民小組根據(jù)申請對申請人是否符合建房準入條件進行調(diào)查，調(diào)查結果在村民小組張榜公示七天，公示期滿無異議的，提交村民小組會議討論，根據(jù)討論結果形成初步書面意見報村民委員會審查；

（二）村民委員會根據(jù)村民小組提出的初步書面意見，組織復查，提出初審意見，初審意見在村民小組和村民委員會張榜公示七天，公示期滿無異議的，由村民委員會提交鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核；

（三）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當根據(jù)村民委員會提出的初審意見，組織人員現(xiàn)場踏勘，形成審核意見。符合用地條件的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府依法辦理用地審批。符合規(guī)劃條件的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府匯總，報縣（市）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門辦理規(guī)劃審批，市中心城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外的，報市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審批，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。村民建房建設用地規(guī)劃許可通過后，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府依法辦理建設用地批準書。涉及林地的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報林業(yè)主管部門審核，核發(fā)使用林地許可證；涉及農(nóng)用地及未利用地轉用的，應當先由縣級人民政府、贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、贛州蓉江新區(qū)管委會報市人民政府批準后，再辦理用地審批手續(xù)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準村民建房用地申請后，將審批結果報縣級人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源主管部門；贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、贛州蓉江新區(qū)范圍內(nèi)的，報管委會城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源管理機構；

（四）村民建房用地批準通過后，報縣（市）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門辦理建設工程規(guī)劃許可，在市中心城區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外的，報市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審批。符合建房條件的，依法核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

第二十一條 村民申請建房有下列情形之一的，不予批準：

（一）不是本集體經(jīng)濟組織成員或者屬于不承擔本集體經(jīng)濟組織義務、不享受本集體經(jīng)濟組織權利的外掛戶；

（二）不符合一戶一宅的法律規(guī)定的；

（三）不符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的；

（四）將原有住房出賣、出租、贈與他人或者改作生產(chǎn)經(jīng)營用途的；

（五）可能損毀歷史文化遺產(chǎn)的；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他不予批準的情形。

第二十二條采取集中統(tǒng)一建房的，統(tǒng)一辦理規(guī)劃許可、用地審批、施工許可等有關手續(xù)。

第二十三條審批村民建房，除可以依法收取證書工本費外，不得收取其他費用。

第七條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當根據(jù)本地經(jīng)濟社會發(fā)展水平，按照因地制宜、切實可行的原則，依法組織編制相關規(guī)劃。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃應當經(jīng)縣級人民政府、贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、贛州蓉江新區(qū)管委會審核后，報市人民政府批準，并報省國土資源主管部門備案?？h（市、區(qū)）人民政府所在地的鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃必須隨同該縣（市、區(qū)）的土地利用總體規(guī)劃一并逐級報省人民政府批準。其他鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃應當報縣級人民政府批準。

相關規(guī)劃編制經(jīng)費由縣級人民政府負責，納入本級財政預算。

第八條村民建房應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃。禁止在城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的建設用地范圍以外審批村民建房。

在歷史文化名鎮(zhèn)名村、中國傳統(tǒng)村落、風景名勝區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建房的，應當符合相關規(guī)劃要求。

第九條 城市規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)的村民建房，按城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的規(guī)劃要求辦理。

城市規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外的村民有新增住房需求的，可以按市、縣級人民政府、贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、贛州蓉江新區(qū)管委會的相關安置政策申請到統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設的公寓樓小區(qū)居住，或者在政府統(tǒng)一規(guī)劃的集中建房點自行建設住房。不能在公寓樓小區(qū)居住或者無法到集中建房點建房且有宅基地的村民，可以按照規(guī)劃要求申請在自有的宅基地上建房，或者以置換宅基地的方式申請另行選址建房。

第十條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的村民住房屬于危舊房的，村民可以對房屋進行維修加固，但不得有改變房屋主體結構、搭建構筑物等影響規(guī)劃實施的行為。

不能維修加固需要拆除重建的危舊房，在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)的，可以采取提前拆遷安置的方式解決，符合當?shù)乇Ｕ闲宰》空叩?，可以依政策提出申請，?yōu)先保障。在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出初審意見后報城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準，不影響規(guī)劃實施的，可以在原址上拆除重建，但不得超過本辦法第十三條規(guī)定的建房標準；影響規(guī)劃實施的，不得在原址上拆除重建，村民可以按市、縣級人民政府、贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、贛州蓉江新區(qū)管委會的相關安置政策申請到政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設的公寓樓小區(qū)居住或者在政府統(tǒng)一規(guī)劃的集中建房點自行建設住房，也可以按照規(guī)劃以置換宅基地的方式申請另行選址建房。

第十一條村民建房應當按規(guī)劃選址，避開地質災害區(qū)、河道行洪區(qū)等危險區(qū)域，禁止在高山陡坡切坡建房。充分利用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和未利用地，不占或者少占耕地。禁止占用基本農(nóng)田、Ⅰ級保護林地、一級國家級生態(tài)公益林地。

第十二條鼓勵村民適當避開交通沿線選址建房。確需在交通沿線建房的，其房屋邊緣與公路邊溝外緣的間距為：國道不少于二十米，省道不少于十五米，縣道不少于十米，鄉(xiāng)、村道不少于五米。在高速公路沿線兩側建房的，其房屋邊緣與高速公路隔離柵欄的間距不少于三十米。在鐵路沿線兩側建房的，其房屋邊緣與最外側軌道的中心線的距離不少于五十米。

第十三條村民一戶只能擁有一處宅基地。村民建房占地面積每戶不得超過一百二十平方米，建筑層數(shù)不得超過三層，總建筑面積不得超過三百五十平方米。

第十四條村民建房用地實行計劃管理，縣級人民政府應當將村民建房用地計劃納入土地利用年度計劃，不得突破年度用地計劃審批村民建房。

第十五條縣、鄉(xiāng)級人民政府以及贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、贛州蓉江新區(qū)管委會應當采取有效措施，引導村民建房有序向中心村、集鎮(zhèn)集聚，統(tǒng)一規(guī)劃集中建設。

第一條為了加強農(nóng)村村民住房規(guī)劃建設管理，規(guī)范農(nóng)村住房建設秩序，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國土地管理法》《江西省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《江西省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》等有關法律法規(guī)，結合我市實際，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民（以下簡稱村民）在農(nóng)村集體土地上新建、改建、擴建住房（以下統(tǒng)稱村民建房）及其管理，適用本辦法。

第三條村民建房應當堅持規(guī)劃先行、一戶一宅、先批后建、節(jié)約用地、相對集中的原則。

第四條村民建房按照城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)和城市規(guī)劃區(qū)外實行分類管理。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民建房根據(jù)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界實行分區(qū)管控。

本辦法所稱城市規(guī)劃區(qū)，是指市中心城區(qū)（章貢區(qū)、南康區(qū)、贛縣區(qū)、贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、贛州蓉江新區(qū)）城市總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)范圍和縣（市）城市總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)范圍。

本辦法所稱城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，是指城市總體規(guī)劃期限內(nèi)，城鎮(zhèn)建設用地布局調(diào)控的界限，包括現(xiàn)有建成區(qū)和未來城鎮(zhèn)建設預留空間，是防止城鎮(zhèn)無序蔓延，促進城鎮(zhèn)緊湊布局和集約發(fā)展的規(guī)劃管理邊界。市中心城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門牽頭組織劃定，經(jīng)批準后向社會公布；縣（市）城市規(guī)劃區(qū)的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界由縣級人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門牽頭組織劃定，經(jīng)批準后向社會公布。

第五條市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負責指導全市村民建房的規(guī)劃管理，具體負責市中心城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民建房的規(guī)劃審批。市國土資源主管部門負責指導全市村民建房的用地管理。市城鄉(xiāng)建設主管部門負責指導全市村民建房的技術服務、質量安全。

縣級人民政府負責村民建房用地審批，可以將村民建房用地審批委托鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府實施。贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、贛州蓉江新區(qū)范圍內(nèi)的村民建房用地審批，按照原行政區(qū)劃，分別由章貢區(qū)、南康區(qū)人民政府委托鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府實施?？h級以上人民政府國土資源主管部門可以將村民違法占地建房的行政處罰，委托鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府實施。贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、贛州蓉江新區(qū)范圍內(nèi)村民違法占地建房的行政處罰，由市國土資源主管部門委托鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府實施。

縣級人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門具體負責城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民建房的規(guī)劃審批，可以將城市規(guī)劃區(qū)外村民建房的規(guī)劃許可和鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)違反規(guī)劃的行政處罰委托鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府實施。

縣級人民政府城市管理、房產(chǎn)、林業(yè)、水保、礦管、財政等主管部門以及贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、贛州蓉江新區(qū)管委會相關管理機構按照各自職責依法做好村民建房的相關管理和服務工作。

第六條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府是轄區(qū)內(nèi)村民建房規(guī)劃管理責任主體，負責組織編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃。受委托實施村民建房規(guī)劃許可和用地審批、村民違法占地建房的行政處罰、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民建房的行政處罰。依法制止和查處鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民違反規(guī)劃的建設行為。負責村民建房風貌管控及日常監(jiān)管。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在便民服務大廳設立綜合服務窗口，為村民建房提供政策咨詢和建房審批相關服務。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃建設所和國土資源所集中辦公，聯(lián)合審批村民建房申請。

辦法全文

第一章：總則

第一條

為規(guī)范農(nóng)村村民住房建設管理，改善農(nóng)村居住環(huán)境，維護村民合法權益，促進社會主義新農(nóng)村建設，根據(jù)有關法律規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條

本市行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民住房建設和管理，適用本辦法。益陽市城市規(guī)劃區(qū)、沅江市城市規(guī)劃區(qū)、縣城和其他建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)以及沿城、沿路、沿水地段等重點控制區(qū)內(nèi)的農(nóng)村村民住房建設管理辦法，由市人民政府、區(qū)縣（市）人民政府（管委會）另行制定。

前款所稱的沿城，是指城鎮(zhèn)建成區(qū)周邊；沿路，是指交通干線兩側；沿水，是指河流、湖泊、水庫周邊。

第三條

本辦法所稱村民，是指戶口在當?shù)剞r(nóng)村且享有本村集體經(jīng)濟組織土地承包經(jīng)營權和集體經(jīng)濟組織其他權益，履行本集體經(jīng)濟組織成員義務的成員。

本辦法所稱住房，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員在本集體經(jīng)濟組織提供的宅基地上建造的供本人家庭居住和使用的房屋，不包括生產(chǎn)用房。

第四條

市、區(qū)縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設部門是農(nóng)村村民住房建設的主管部門，城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源等部門在各自職責范圍內(nèi)負責做好農(nóng)村村民住房建設的管理與服務工作。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民住房建設的具體管理工作。

村民委員會在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下，根據(jù)本辦法的規(guī)定負責做好農(nóng)村村民住房建設的相關工作。

第五條

嚴格執(zhí)行“規(guī)劃先行、先批后建、一戶一宅、建新拆舊”的農(nóng)村村民住房建設管理原則。

第六條

全面推行“節(jié)約集約用地、相對集中居住、按圖建設施工、引導統(tǒng)一建筑風格”的農(nóng)村村民住房建設模式。

第七條

積極發(fā)展農(nóng)村住房產(chǎn)業(yè)，引導村民建設“節(jié)能省地、綠色環(huán)保、優(yōu)質價廉”的產(chǎn)業(yè)化住房。堅持建設與保護并重，做好傳統(tǒng)村落和特色村莊的保護與開發(fā)工作。

第二章：規(guī)劃與建筑設計

第八條

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當科學編制土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃、村莊規(guī)劃和村民住房建設定點規(guī)劃，切實發(fā)揮規(guī)劃的控制和引導作用，引導村民嚴格按照住房建設選址規(guī)劃建設住房。

第九條

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府編制村莊規(guī)劃和村民住房建設定點規(guī)劃，應當與村民自然集中居住區(qū)提質改造、扶貧移民開發(fā)、美麗鄉(xiāng)村建設、農(nóng)村土地綜合整治和推進新型城鎮(zhèn)化等項目建設統(tǒng)籌推進。規(guī)劃報批前，應當經(jīng)村民會議或者村民代表會議討論，確保規(guī)劃符合農(nóng)村實際、方便生產(chǎn)生活。

集中居住區(qū)的規(guī)劃建設應當因地制宜、規(guī)模適當。平原地區(qū)宜以行政村或者以幾個村民小組聯(lián)合規(guī)劃村民集中居住區(qū)。丘陵地區(qū)宜以幾個村民小組聯(lián)合或者以自然村落為單位規(guī)劃村民集中居住區(qū)。山區(qū)宜以自然村落或者以村民小組為單位規(guī)劃村民集中居住點。

第十條

編制村莊規(guī)劃和村民住房建設定點規(guī)劃，應當將沿城、沿路和沿水地段劃定為村民住房建設重點控制區(qū)。其中，銀城大道、G234益沅段、G536益桃段、G536益湘段、G319、長常高速益陽段和益陽繞城高速等七條主干道兩側用地界線起向外延伸二百米范圍內(nèi)和皇家湖常年水位線起向外延伸五百米范圍內(nèi)的區(qū)域，為全市統(tǒng)一劃定的村民住房建設重點控制區(qū)域。其他沿城、沿路、沿水地段的村民住房建設重點控制區(qū)域，由各區(qū)縣（市）人民政府（管委會）根據(jù)當?shù)貙嶋H情況在規(guī)劃中確定。

第十一條

大力推進農(nóng)村村民新建住房適度集中連片，控制單戶分散選址；特殊情況確需分散選址建設住房的，經(jīng)過規(guī)劃定點審批時，優(yōu)先使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他未利用土地。享受農(nóng)村危房改造扶持政策的村民新建住房和納入項目建設拆遷范圍的拆遷安置戶，應當按照集中連片的居住模式建設住房。

第十二條

市、區(qū)縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設部門組織編制村民住房建筑設計示范圖集，供各村莊建設住房時選擇使用。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村民委員會選擇當?shù)卮蠖鄶?shù)村民接受的村民住房建筑設計示范圖，列入當?shù)卮迕褡》拷ㄔO規(guī)定的申請和審批內(nèi)容予以推廣使用。村民集中居住區(qū)內(nèi)新建住房和分散選址新建住房，應當按照當?shù)亟y(tǒng)一采用的村民住房建筑設計示范圖建設施工，逐步形成當?shù)刈》拷ㄖL格。

第十三條

村民住房建筑設計應當遵循安全、適用、經(jīng)濟和特色的原則，在建筑風格和面積控制方面遵守以下規(guī)定：

（一）體現(xiàn)新中式風格，強調(diào)五大要素，即青瓦頂、花格窗、封火墻、穿斗架、灰白色。山區(qū)突出馬頭墻、花格窗，丘陵區(qū)突出搭子墻、穿斗架，湖區(qū)突出披首頭、外走廊的民居特點。布局以“一”字型為主體，“L”型、三回合為輔，戶型以單體、雙聯(lián)、聯(lián)排等為主，著力形成益陽農(nóng)村住房的地域特色；

（二）適當控制占地面積和建筑面積。農(nóng)村村民新建住房占地面積限一百平方米以內(nèi)，建筑面積控制在三百平方米以內(nèi)；占用非耕地且采用單體戶型的，可以建生活附屬用房，生活附屬用房占地面積、建筑面積限二十平方米以內(nèi)。

第三章：建設用地

第十四條

村民一戶只能使用一處宅基地。嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住房辦理土地使用權證。

第十五條

村民住房建設用地實行計劃管理。區(qū)縣（市）人民政府（管委會）每年應當優(yōu)先安排農(nóng)村村民住房建設用地計劃指標，保障村民住房建設用地需求。農(nóng)用地轉用指標不足的，可以通過城鄉(xiāng)建設用地增減掛項目折抵指標和舊村改造置換指標解決。

第十六條

村民住房建設涉及占用農(nóng)用地的，區(qū)縣（市）人民政府（管委會）根據(jù)省、市人民政府下達的農(nóng)村建設用地占用農(nóng)用地計劃指標和農(nóng)村村民住房建設的實際需要，于每年年初一次性向市人民政府申請辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)，經(jīng)依法批準后，由區(qū)縣（市）國土資源管理部門或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府逐宗落實到戶，落實情況按年度向省、市國土資源管理部門備案。跨村、組土地調(diào)換不到位的，應該使用國有建設用地，由各區(qū)縣（市）人民政府（管委會）一次性或分批次報省、市人民政府辦理農(nóng)用地轉用和征收手續(xù)。

第十七條

村民住房建設確需使用耕地的，應當由區(qū)縣（市）人民政府（管委會）統(tǒng)籌補充，實行先補后占、占補平衡，不得向村民收取耕地開墾費。村民自行復墾或開發(fā)的零星分散耕地，經(jīng)區(qū)縣（市）國土資源管理等部門確認并納入年度土地利用現(xiàn)狀變更后，可專項用于村民住房建設用地占補平衡。

第十八條

村民委員會、村民小組應當在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下，組織村民采取收回承包經(jīng)營權、調(diào)換、流轉或者經(jīng)濟補償?shù)确绞?，收回村民住房建設定點規(guī)劃區(qū)內(nèi)已經(jīng)承包到戶的土地，用于村民住房建設。

第四章：申請、審批和批后管理

第十九條

村民住房建設應當符合土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃和村民住房建設定點規(guī)劃，遵循先審批后建設的程序要求。符合下列情形之一的，可以批準新建住房：

（一）因發(fā)生或防御自然災害，或者因建設公共設施以及其他項目建設，需要搬遷的；

（二）現(xiàn)有住房危舊或人均住房面積少于四十平方米，需要新建或者擴建住房的；

（三）已結婚或者達到法定結婚年齡，確需分戶建房的；

（四）自愿放棄原分散居住的宅基地，申請到集中居住區(qū)新建住房的；

（五）經(jīng)依法批準回原籍落戶或外來人口遷入，成為本村集體經(jīng)濟組織成員后享有土地承包經(jīng)營權或本集體經(jīng)濟組織權益，需要新建住房安家的；

（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十條

農(nóng)村村民申請建設住房，有下列情形之一的，不予批準：

（一）將原住房出賣、出租或贈與他人后，申請建設住房的；

（二）原住房雖因項目建設被拆除，但已經(jīng)得到貨幣化補償安置或住房安置的；

（三）申請的選址土地權屬有爭議的；

（四）違法違章占地建設住房未處理結案的；

（五）法律法規(guī)規(guī)定不得批準的其他情形。

第二十一條

村民符合住房建設申請條件，經(jīng)村民小組、村民委員會同意，并經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核確認，在自愿原則下可以購買本集體經(jīng)濟組織內(nèi)村民的住房，買賣雙方應當在合同生效并自住房實際交付后三十日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權和宅基地使用權的變更登記。

第二十二條

村民申請新建、改建、擴建和翻建住房，應當提交以下資料：

（一）住房建設申請報告；

（二）戶口簿、家庭成員身份證明（結婚證、離婚證）；

（三）擬建住房的建筑設計圖紙（當?shù)亟y(tǒng)一采用的住房建筑設計示范圖），以及按照示范圖紙建設施工的書面承諾；

（四）原宅基地的建設用地使用權證（沒有原宅基地使用權證和分戶建設住房的不需提交）；

（五）區(qū)縣（市）統(tǒng)一規(guī)定的其他資料。

第二十三條

村民申請建設住房，按照下列程序辦理：

（一）申請。申請人的申請經(jīng)本村民小組同意后，提交村民委員會審查。村民委員會對符合條件的申請應當在村務公示欄公示，時間不少于七天。公示期滿無異議或者異議不成立的，村民委員會在申請報告上簽署同意意見，報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

（二）審批。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自收到村民住房建設申請之日起五個工作日內(nèi)，應當組織有關單位和人員到現(xiàn)場勘查。經(jīng)調(diào)查核實，對符合批準條件的申請，應當依職權依法作出許可決定，核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證；對超出權限的其他審批事項，報區(qū)縣（市）規(guī)劃、國土資源等部門審批。涉及占用林地的，報林業(yè)部門審批；涉及占用農(nóng)用地的，按照本辦法第十六條的規(guī)定審批。

縣級以上審批機關可以通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村民委員會，將行政許可決定文書（證件）委托送達給住房建設申請人；決定不予許可的，應當退回申請材料，并將不予許可的理由以書面形式告知申請人。

（三）放線。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在申請人取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證、農(nóng)村集體土地建設用地批準書后五個工作日內(nèi)，應當組織相關單位和人員到現(xiàn)場實施定位放線，確定用地四至和面積。

（四）建設施工。申請人應當嚴格按照審批要求施工，并按照有關標準配套建設污水排放、化糞池、生活垃圾收集等設施，不得擅自移動用地四至、擴大用地面積和變更戶型、建筑風格。

申請人取得本辦法規(guī)定的相關許可后，應當自批準之日起二年內(nèi)將住房建成，原住房須拆除的應及時拆除。

（五）竣工驗收。新建住房竣工后，申請人應當在三個月內(nèi)申請竣工驗收。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府村民住房建設管理機構收到驗收申請后五個工作日內(nèi)，組織村民委員會、村民小組到現(xiàn)場驗收新建住房的位置、質量、面積和建筑風格等是否符合要求，原有住房應當拆除的是否已經(jīng)拆除。驗收合格的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府村民住房建設管理機構出具驗收合格意見。

（六）登記發(fā)證。申請人持產(chǎn)權所有人身份證明、新建住房的規(guī)劃建設用地審批文件和竣工驗收文件，到區(qū)縣（市）不動產(chǎn)登記機構申請辦理宅基地使用權和住房產(chǎn)權登記。

第五章：保障措施

第二十四條

農(nóng)村村民住房建設管理工作在市人民政府統(tǒng)一領導下，由各區(qū)縣（市）人民政府（管委會）負責組織實施。

市住房和城鄉(xiāng)建設部門負責村民住房建設的綜合管理工作，對區(qū)縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設部門農(nóng)村住房建筑設計示范圖集編制、村民住房建設質量安全監(jiān)管和農(nóng)村住房建筑工匠培訓等工作履行指導、監(jiān)督職責。

市規(guī)劃部門對農(nóng)村村民住房建設的規(guī)劃編制工作進行指導和協(xié)調(diào)，對規(guī)劃實施情況和鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證核發(fā)等工作進行監(jiān)督檢查。

市國土資源管理部門對村民住房建設用地管理進行指導和監(jiān)督，負責村民住房建設農(nóng)用地轉用審批相關工作。

市交通運輸、水務、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、財政等部門在各自職責范圍內(nèi)做好農(nóng)村村民住房建設的相關工作。

第二十五條

區(qū)縣（市）人民政府（管委會）統(tǒng)一領導、組織和協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民住房建設管理工作，并按照《湖南省實施〈中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法〉辦法》的規(guī)定，將鄉(xiāng)規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、村莊規(guī)劃和村民住房建設定點規(guī)劃以及農(nóng)村村民住房建筑設計示范圖集的編制和管理等經(jīng)費納入本級財政預算。

區(qū)縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設（規(guī)劃）部門負責農(nóng)村住房建筑設計示范圖集編制、村民住房建設質量安全監(jiān)管和農(nóng)村住房建筑工匠培訓等工作，指導鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展鄉(xiāng)規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、村莊規(guī)劃和村民住房建設定點規(guī)劃的編制工作，對需占用農(nóng)用地的村民住房建設申請實施鄉(xiāng)村建設規(guī)劃審批。

區(qū)縣（市）國土資源管理部門負責村民住房建設用地審批工作、村民住房宅基地使用權和住房產(chǎn)權登記工作；村民住房建設用地申請涉及農(nóng)用地轉用的，負責轉報市國土資源管理部門辦理。

區(qū)縣（市）交通運輸、水利、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、財政等部門在各自職責范圍內(nèi)做好農(nóng)村村民住房建設的相關工作。

第二十六條

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責本行政區(qū)域內(nèi)鄉(xiāng)規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、村莊規(guī)劃和村民住房建設定點規(guī)劃的編制工作；負責將鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村民委員會選定的村民住房建筑設計示范圖列入村民住房建設申請和審批內(nèi)容，并報區(qū)縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設部門備案；統(tǒng)一受理村民住房建設申請，對不涉及農(nóng)用地轉用的鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可申請依法進行審批。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導村民委員會開展村民住房建設管理工作，發(fā)現(xiàn)村民委員會違法審批村民住房建設申請，應當及時制止或者責令糾正。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)本辦法的規(guī)定，組織對村民住房建設進行現(xiàn)場勘查、放線和日常監(jiān)督檢查等工作時，區(qū)縣（市）規(guī)劃、建設、國土資源管理等部門派駐鄉(xiāng)鎮(zhèn)的機構應當配合，發(fā)現(xiàn)村民住房建設違反規(guī)劃、用地和建筑安全法律規(guī)定時，應當及時進行處理或者報告區(qū)縣（市）有關部門查處。

第二十七條

任何單位和個人在辦理農(nóng)村村民住房建設審批和權屬登記時，不得違法收取費用。

第六章：法律責任

第二十八條

村民未取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證，或者未按照規(guī)劃許可的內(nèi)容和要求進行住房建設的，依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)進行處理。

第二十九條

村民未取得農(nóng)村集體土地建設用地批準書或者未按照用地許可的內(nèi)容和要求進行住房建設的、以及將農(nóng)村集體土地買賣或者以其他方式非法轉讓給他人建設住房的，依照《中華人民共和國土地管理法》等法律法規(guī)進行處理。

第三十條

按照規(guī)定應當拆除原有住房、退還原有宅基地使用權而拒不履行的，按照非法占用土地處理。

第三十一條

有下列情形之一的，依法收回土地使用權：

（一）自用地批準之日起二年內(nèi)沒有動工建設的；

（二）采取欺騙手段取得住房建設規(guī)劃許可的；

（三）非法批準占用土地建設村民住房的。

第三十二條

行政機關及其工作人員在村民住房建設管理中違反本辦法規(guī)定玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章：附則

第三十三條

街道辦事處內(nèi)村民住房建設管理，國有農(nóng)場、林場、漁場職工在場內(nèi)建設住房，參照本辦法執(zhí)行。

第三十四條

各區(qū)縣（市）人民政府（管委會）可結合當?shù)貙嶋H，根據(jù)本辦法制定實施細則。

第三十五條

本辦法自2016年7月1日起施行。

上海市農(nóng)村村民住房建設管理辦法

（2019年5月5日上海市人民政府令第16號公布）

第一章　總則

第一條（目的和依據(jù)）

為了加強本市農(nóng)村村民住房建設管理，引導農(nóng)村村民住宅建設合理、節(jié)約利用土地資源，推進鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施，根據(jù)有關法律、法規(guī)，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本辦法適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)農(nóng)民集體所有土地上農(nóng)村村民新建、改建、擴建和翻建住房（以下統(tǒng)稱“村民建房”）及其管理。

第三條（有關用語的含義）

本辦法中下列用語的含義是：

（一）農(nóng)村村民，是指具有本市農(nóng)業(yè)戶口的本市農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。

（二）農(nóng)戶建房，是指由村民以戶為單位,自行申請宅基地建造住房的活動。

（三）集體建房，是指村民委員會或者村、鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織受村民委托，在村域或者鎮(zhèn)域范圍內(nèi)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、集中建造住房的活動。

第四條（管理部門）

市農(nóng)業(yè)農(nóng)村行政管理部門是本市農(nóng)村宅基地使用的主管部門；區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村行政管理部門負責本轄區(qū)內(nèi)宅基地使用的具體管理。

市規(guī)劃資源行政管理部門是本市村民建房規(guī)劃、用地的主管部門；區(qū)規(guī)劃資源行政管理部門負責本轄區(qū)內(nèi)村民建房的規(guī)劃、用地管理，鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所作為其派出機構具體實施相關的管理工作。

市住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門是本市村民建房的建筑活動主管部門，并負責農(nóng)村建筑風貌的引導；區(qū)建設行政管理部門負責本轄區(qū)內(nèi)村民建房的建筑活動監(jiān)督管理。

區(qū)人民政府和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府負責本轄區(qū)內(nèi)村民建房的管理。鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府受區(qū)規(guī)劃資源行政管理部門委托，審核發(fā)放農(nóng)戶建房的鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證，對農(nóng)戶建房進行開工查驗和竣工驗收；受區(qū)建設行政管理部門委托，進行農(nóng)戶建房安全質量的現(xiàn)場指導和監(jiān)督檢查。

發(fā)展改革、生態(tài)環(huán)境、綠化市容、公安、民政等有關部門按照各自職責，協(xié)同實施本辦法。

第五條（基本原則）

農(nóng)村村民實施建房活動，應當符合規(guī)劃、節(jié)約用地、集約建設、安全施工、保護環(huán)境、注重風貌。

農(nóng)村村民建房的管理和技術服務，應當尊重村規(guī)民約和村民生活習慣，堅持安全、經(jīng)濟、適用和美觀的原則，注重建筑質量，完善配套設施，落實節(jié)能節(jié)地要求，體現(xiàn)歷史文化和鄉(xiāng)村風貌。

第六條（分類引導）

位于規(guī)劃確定的農(nóng)村居民點范圍內(nèi)的農(nóng)戶，在符合村莊設計和鄉(xiāng)村風貌管控要求的前提下，允許翻建、改建住房。

位于規(guī)劃確定的農(nóng)村居民點范圍以外的農(nóng)戶，引導其選擇進城鎮(zhèn)集中居住，或者到規(guī)劃確定的農(nóng)村居民點實施平移集中建房。

同戶（以合法有效的農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準文件計戶）居住人口中有兩個以上（含兩個）達到法定結婚年齡的未婚者，其中一人要求分戶，且符合所在區(qū)人民政府規(guī)定的分戶條件的，采取多種方式，保障其居住權。

第七條（技術規(guī)范和規(guī)劃編制）

市住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門應當會同市規(guī)劃資源、生態(tài)環(huán)境、綠化市容等部門組織編制村民建房的規(guī)劃技術標準、住宅設計標準、配套設施設置規(guī)范和鄉(xiāng)村風貌導則。

編制郊區(qū)總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃的，應當合理確定本轄區(qū)內(nèi)村民建房的布點、范圍和用地規(guī)模。區(qū)建設行政管理部門和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應當加大宣傳力度，向農(nóng)村村民普及建房技術與質量安全知識。

第八條（建房方式）

本市鼓勵集體建房，引導村民建房向規(guī)劃確定的農(nóng)村居民點集中。所在區(qū)域已實施集體建房的，不得另行申請農(nóng)戶建房；所在區(qū)域屬于經(jīng)批準的規(guī)劃確定的農(nóng)村居民點，且尚未實施集體建房的，農(nóng)戶可以按規(guī)劃申請建房。

第九條（風貌管控）

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應當根據(jù)本市鄉(xiāng)村風貌導則，結合地區(qū)自然肌理、傳統(tǒng)文化和建筑風貌元素等，將風貌管控要求納入村規(guī)民約，并通過專業(yè)設計引導村民建房。

第十條（用地計劃）

區(qū)規(guī)劃資源行政管理部門應當確定村民建房的年度用地計劃指標，并分解下達到鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府。

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府審核建房申請，應當符合區(qū)規(guī)劃資源行政管理部門分解下達的村民建房年度用地計劃指標。

第十一條（公開辦事制度）

區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村、規(guī)劃資源、建設行政管理部門和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應當實行公開辦事制度，將農(nóng)戶建房的申請條件、申報審批程序、審批工作時限、審批權限等相關規(guī)定和年度用地計劃進行公開。

第十二條（宅基地的使用規(guī)范）

農(nóng)戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過規(guī)定標準。

農(nóng)戶按規(guī)劃易地實施建房的，應當在新房竣工后3個月內(nèi)拆除原宅基地上的建筑物、構筑物和其他附著物；參加集體建房的，應當在新房分配后3個月內(nèi)拆除原宅基地上的建筑物、構筑物和其他附著物。原宅基地由村民委員會或者村集體經(jīng)濟組織依法收回，并由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或者區(qū)規(guī)劃資源行政管理部門及時組織整理或者復墾。

區(qū)人民政府在核發(fā)用地批準文件時，應當注明新房竣工后退回原有宅基地的內(nèi)容，并由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所負責監(jiān)督實施。

第十三條（宅基地自愿有償退出）

區(qū)、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府和村民委員會、村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以采取多種形式，鼓勵宅基地使用人自愿有償退出合法取得的宅基地。區(qū)人民政府可以制定具體實施辦法。

第二章　農(nóng)戶建房

第十四條（申請主體）

符合下列條件之一的集體經(jīng)濟組織成員，需要申請宅基地建房的，可以以戶為單位提出申請：

（一）實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制以來享有土地承包經(jīng)營權，屬本市農(nóng)業(yè)戶口且戶口、生產(chǎn)生活在本村的；

（二）屬本市農(nóng)業(yè)戶口，且因合法的婚姻、收養(yǎng)關系戶口遷入本村的；

（三）屬本市農(nóng)業(yè)戶口，且根據(jù)國家移民政策戶口遷入本村的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

農(nóng)戶建房用地人數(shù)的計算方法，按照本辦法第三十五條規(guī)定執(zhí)行。

第十五條（建房條件）

符合下列條件之一的農(nóng)戶，可以對原有住房進行改建、翻建或者易地新建：

（一）按照村鎮(zhèn)規(guī)劃調(diào)整宅基地，需要易地新建的；

（二）原有住房屬于危險住房，需要易地新建或者在原址翻建的；

（三）原有住房因自然災害等原因滅失，需要易地新建或者在原址翻建的；

（四）區(qū)人民政府規(guī)定的其他情形。

前款中的危險住房，是指根據(jù)我國危險房屋鑒定標準的有關規(guī)定，經(jīng)本市專業(yè)機構鑒定危險等級屬C級或D級，不能保證居住和使用安全的住房。

第十六條（禁止建房的情形）

具有下列情形之一的農(nóng)戶，不得申請宅基地新建住房，或者對原有住房進行改建、擴建或者翻建：

（一）擁有多處宅基地的；

（二）已有宅基地上存在違法用地、違法建筑等情況，未按照相關規(guī)定完成整改的；

（三）將原有住房出售、贈與他人，或者未經(jīng)有關部門許可將原有住房改為經(jīng)營場所的；

（四）離婚戶對宅基地及住房權益未處置完畢的；

（五）區(qū)人民政府規(guī)定的其他情形。

第十七條（村級審查程序）

村民委員會接到農(nóng)戶建房申請后，應當在本村或者該戶村民所在的村民小組，將農(nóng)戶成員人數(shù)、建房位置、宅基地和建筑占地面積、建筑方案等相關信息張榜公布，公布期限不少于30日。

公布期間無異議的，村民委員會應當在申請表上簽署意見后，連同建房申請人的書面申請報送鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府；公布期間有異議的，村民委員會應當召集村民會議或者村民代表會議討論決定。

第十八條（行政審批程序）

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應當在接到村民委員會報送的申請表和建房申請人的書面申請后20日內(nèi)，會同鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所進行實地審核。審核內(nèi)容包括申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃、擬建房位置以及層數(shù)、高度、風貌是否符合標準等。

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府審核完畢后，應當將審核意見連同申請材料一并報區(qū)規(guī)劃資源行政管理部門；區(qū)規(guī)劃資源行政管理部門會同區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村行政管理部門初核后，由區(qū)人民政府審批建房用地。審批應當在20日內(nèi)完成。

建房用地批準后，由區(qū)人民政府發(fā)給用地批準文件；由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府發(fā)給鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。

第十九條（審批結果的公布）

區(qū)人民政府和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應當將農(nóng)戶建房的審批結果張榜公布，接受群眾監(jiān)督。

第二十條（宅基地范圍劃定和開工查驗）

經(jīng)批準建房的農(nóng)戶應當在開工前向鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所申請劃定宅基地范圍。

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所應當在10日內(nèi)，到實地丈量劃定宅基地，并通知鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府派員到現(xiàn)場進行開工查驗，實地確認宅基地內(nèi)建筑物的平面位置、層數(shù)、高度和風貌。

農(nóng)戶應當嚴格按照用地批準文件、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證和施工圖紙的要求進行施工。

第二十一條（施工圖紙）

農(nóng)戶建造兩層或者兩層以上住房的，應當使用具備資質的設計單位設計或經(jīng)其審核的施工圖紙，或者免費使用市住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門推薦的通用圖紙。

施工圖紙應當符合相應技術規(guī)范、設計標準以及鄉(xiāng)村風貌導則。

市住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門應當組織落實向農(nóng)戶推薦通用圖紙的實施工作。

市住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門應當建立鄉(xiāng)村建筑師名單，由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府組織建筑師為農(nóng)戶提供技術咨詢和指導服務。

第二十二條（施工隊伍）

農(nóng)戶建房應當選擇具有相應專業(yè)能力的施工隊伍。施工隊伍中,應當配備符合規(guī)定的質量員、安全員。

第二十三條（質量和安全監(jiān)督）

農(nóng)戶應當與施工隊伍簽訂建房協(xié)議，并約定質量和安全責任。

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應當落實質量安全專管人員對農(nóng)戶建房實施質量和安全監(jiān)督，也可以委托符合條件的第三方質量安全管理機構實施質量和安全監(jiān)督。

第二十四條（配套設施）

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應當配套完善農(nóng)村居民點內(nèi)道路、路燈、污水處理、生活垃圾分類處置、通訊等設施。

第二十五條（竣工期限）

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府在審核發(fā)放鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證時，應當核定竣工期限。

易地新建住房的竣工期限一般為1年，最長不超過2年。

第二十六條（竣工驗收）

農(nóng)戶建房完工后，應當通知鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府進行竣工驗收。鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應當在接到申請后的15日內(nèi)，到現(xiàn)場進行驗收。

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應當提前通知鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所，由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所派員同時到實地檢查農(nóng)戶建房是否按照批準的面積和要求使用土地。

經(jīng)驗收符合規(guī)定的，鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應當將驗收結果送區(qū)建設行政管理部門備案。

第三章　集體建房

第二十七條（集體建房的統(tǒng)籌安排）

區(qū)人民政府應當按照經(jīng)批準的村鎮(zhèn)規(guī)劃，結合實際，組織制定集體建房實施計劃。有條件的村民委員會或者村、鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以按本辦法規(guī)定實施集體建房。

第二十八條（集體建房的規(guī)劃和用地審批）

實施集體建房項目的村民委員會或者村、鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織應當依法向區(qū)規(guī)劃資源行政管理部門申請辦理建設項目規(guī)劃許可。審批過程中，規(guī)劃資源行政管理部門應當征詢農(nóng)業(yè)農(nóng)村、生態(tài)環(huán)境、綠化市容、水務等部門的意見，明確污水收集處理、生活垃圾收集處理等配套設施的建設要求。

村民委員會或者村、鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織取得建設用地規(guī)劃許可后，憑以下材料向區(qū)規(guī)劃資源行政管理部門提出用地申請：

（一）建設用地申請書（含項目選址、用地和居住人口規(guī)模、資金來源、原宅基地整理復墾計劃等情況）；

（二）建設用地規(guī)劃許可證書及其附圖；

（三）相關會議關于實施集體建房項目的決定；

（四）相關農(nóng)戶符合建房條件且同意參加集體建房的有關材料；

（五）住房配售初步方案（含住房配售對象情況、配售面積、按規(guī)定應當退還的原宅基地情況等）。

集體建房用地選址涉及跨村用地調(diào)整的，鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織對被占用土地的村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民予以經(jīng)濟補償后，經(jīng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織與被占地村集體經(jīng)濟組織協(xié)商一致，將土地權屬調(diào)整為鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織所有。提出用地申請時，除前款規(guī)定的材料，還應提交用地權屬調(diào)整和協(xié)商補償?shù)挠嘘P材料。

經(jīng)審核批準的，區(qū)規(guī)劃資源行政管理部門應當頒發(fā)建設用地批準書。

第二十九條（集體建房的工程建設管理）

集體建房適用國家和本市有關建設工程質量和安全的管理規(guī)定。

集體建房項目應當按照規(guī)定，向區(qū)建設行政管理部門辦理建筑工程施工許可、竣工驗收備案手續(xù)。

區(qū)建設行政管理部門應當加強集體建房項目的工程質量和安全管理。

第三十條（集體建房的配售）

集體建房的住房配售初步方案，由村民委員會或者村、鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織召集會議討論決定。

集體建房項目竣工驗收備案后，村民委員會或者村、鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織應當按照住房配售初步方案和經(jīng)有關行政主管部門批準的事項，提請會議討論確定住房配售的具體方案。

實施集體建房的村民委員會或者村、鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織應當向本集體經(jīng)濟組織內(nèi)符合建房條件的村民配售住房。鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應當對集體建房的配售情況進行監(jiān)督檢查，檢查結果送區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村行政管理部門備案。

村民委員會或者村、鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織應當向村民公布集體建房的成本構成和配售情況，接受村民監(jiān)督。

第三十一條（集體建房的環(huán)衛(wèi)設施配建要求）

集體建房應當按規(guī)定同時配建生活垃圾收集容器和設施，并建造集中收集糞便的管道和處理設施。

第三十二條（集體建房的相關標準和規(guī)范）

實施集體建房，應當符合本市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定、住宅設計標準、配套設施設置規(guī)范和鄉(xiāng)村風貌導則。

第四章　相關標準

第三十三條（用地面積標準）

農(nóng)戶建房的用地面積按照下列規(guī)定計算：

（一）5人戶及5人以下戶的宅基地面積不超過140平方米、建筑占地面積不超過90平方米；

（二）6人戶及6人以上戶的宅基地面積不超過160平方米、建筑占地面積不超過100平方米。

區(qū)人民政府可以在前款標準范圍內(nèi)，根據(jù)戶內(nèi)人數(shù)情況，確定宅基地面積、建筑占地面積的具體標準。

對于宅基地原址翻建、易地新建的，相關標準應當按照前款規(guī)定執(zhí)行。

第三十四條（建筑占地面積的計算標準）

農(nóng)戶建房的建筑占地面積按照下列規(guī)定計算：

（一）室外有頂蓋、有立柱的走廊的建筑占地面積，按立柱外邊線水平面積計算；

（二）有立柱的陽臺、內(nèi)陽臺、平臺的建筑占地面積，按立柱外邊線或者墻體外邊線水平面積計算。

無立柱、無頂蓋的室外走道和無立柱的陽臺不計建筑占地面積，但不得超過批準的宅基地范圍。

第三十五條（用地人數(shù)的計算方法）

農(nóng)戶申請建房用地的人數(shù)，按照該戶內(nèi)符合第十四條規(guī)定的人數(shù)進行計算。

2001年1月1日以后出生，父母至少一方為農(nóng)業(yè)戶口的本集體經(jīng)濟組織成員，其本人城鎮(zhèn)居民戶口地址以及生產(chǎn)、生活在本村的人員，可以計入戶內(nèi)。領取本市《獨生子女父母光榮證》（或者《獨生子女證》）的獨生子女，按2人計算。戶口暫時遷出的現(xiàn)役軍人（武警）、在校學生、服刑人員，以及符合區(qū)人民政府規(guī)定的其他人員，可以計入戶內(nèi)。

農(nóng)戶內(nèi)在本市他處已計入批準建房用地人數(shù)的人員，或者因宅基地征收（拆遷）已享受補償安置的人員，不得計入用地人數(shù)。

區(qū)人民政府可以制定關于農(nóng)戶申請建房用地人數(shù)的具體認定辦法。

第三十六條（用地程序和標準）

原址改建、擴建、翻建住房或者按規(guī)劃易地新建住房的，均應當辦理用地手續(xù)，并按本辦法規(guī)定的用地標準執(zhí)行。

第三十七條（間距、層數(shù)和高度標準）

村鎮(zhèn)規(guī)劃對農(nóng)戶建房的間距、層數(shù)和高度標準有規(guī)定的區(qū)域，按照村鎮(zhèn)規(guī)劃執(zhí)行。

村鎮(zhèn)規(guī)劃尚未編制完成或者雖已編制完成但對農(nóng)戶建房的間距、層數(shù)和高度標準未作規(guī)定的區(qū)域，間距、層數(shù)由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府按照實際情況確定；房屋檐口高度不得超過10米，屋脊高度不得超過13米。

第五章　法律責任

第三十八條（鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府的監(jiān)督檢查）

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應當加強對本區(qū)域內(nèi)農(nóng)戶建房活動的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)有違反國家和本市有關規(guī)定的行為的，應當予以勸阻、制止。

第三十九條（農(nóng)村村民非法占地建房的處罰）

農(nóng)村村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建設住宅的，由區(qū)規(guī)劃資源行政管理部門依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的有關規(guī)定，責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施。

超過本市規(guī)定的標準，多占的土地按非法占用土地處理。

新建房屋竣工后，不按規(guī)定拆除原有房屋、退還宅基地的，按照非法占用土地處理。

第四十條（違反規(guī)劃管理的處理）

未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的有關規(guī)定，責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

第四十一條（違反質量和安全要求的處罰）

實施集體建房的村民委員會，村、鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織和參與集體建房項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理單位依法對住房建設工程的質量和施工安全承擔相應法律責任。

集體建房的工程質量和施工安全不符合有關法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的，由區(qū)建設行政管理部門依法予以處罰。

第四十二條（行政復議和訴訟）

當事人對具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議，或者依法向人民法院提起訴訟。

第四十三條（執(zhí)法者違法違規(guī)行為的追究）

有關行政管理機關應當依法履行職責，嚴格依照法定程序辦理村民建房審批手續(xù)，不得假借各種名義收取費用。

有關行政管理機關的工作人員違反規(guī)定，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、收受賄賂、侵害農(nóng)村村民合法權益的，由有關部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章　附則

第四十四條（應用解釋部門）

市農(nóng)業(yè)農(nóng)村、規(guī)劃資源、住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門依據(jù)各自職責，可以對本辦法的具體應用問題進行解釋。

第四十五條（施行日期）

本辦法自2019年5月5日起施行。2007年5月26日市人民政府第71號令發(fā)布的《上海市農(nóng)村村民住房建設管理辦法》同時廢止。