懷化城區(qū)物業(yè)管理辦法

第一章 總則

第一條　為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他物業(yè)相關(guān)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　懷化城區(qū)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)和管理活動(dòng)，適用本辦法。

第三條　市人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

鶴城區(qū)人民政府應(yīng)設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)協(xié)調(diào)工作。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、公安、物價(jià)、環(huán)保、公用事業(yè)、消防、工商、人防、城管執(zhí)法等有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理相關(guān)的工作。

第四條　鶴城區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)，負(fù)責(zé)組織做好本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)選舉工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。

第五條　物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，接受行業(yè)主管部門(mén)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，制定行業(yè)行為規(guī)范，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合各級(jí)人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)和各相關(guān)部門(mén)依法開(kāi)展工作。

第二章　前期物業(yè)管理

第六條　新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配置物業(yè)管理用房，用于客服接待、項(xiàng)目資料保存、工具物料存放、值班備勤、業(yè)主委員會(huì)辦公等事項(xiàng)。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)批時(shí)明確位置和面積并在房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在初始登記時(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)，登記費(fèi)用由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)。

第七條物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置：

（一）建筑面積按照不少于建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積2‰的比例配置，最少不低于50平方米。

（二）地面以上具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能的獨(dú)立成套裝修房屋。沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)管理用房所在樓層不得高于4層、低于1層。

第八條　建設(shè)單位在交付物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)為物業(yè)管理用房、物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地配置獨(dú)立的供水、供電、供氣等計(jì)量器具。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二次供水及電梯、公共照明、園林景觀、消防等用水、用電、用氣，按照價(jià)格管理部門(mén)規(guī)定的生活性用水、用電、用氣標(biāo)準(zhǔn)繳納費(fèi)用。

第九條　住宅建設(shè)工程項(xiàng)目交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照項(xiàng)目合同的約定，完成物業(yè)管理用房和供水、供電、供氣、供熱、通信、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、郵政、消防，以及道路、園林綠化、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)、安全監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備及獨(dú)立計(jì)量器具的配置，并在物業(yè)承接查驗(yàn)后，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約及物業(yè)查驗(yàn)情況報(bào)鶴城區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和市房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

鶴城區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主代表必須參與物業(yè)承接查驗(yàn)工作，并簽署意見(jiàn)作為住宅建設(shè)工程項(xiàng)目驗(yàn)收交付使用的必要條件。

第十條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證前，通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有承接項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總建筑面積的相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)。

有下列情形之一的，經(jīng)市房產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（一）投標(biāo)人少于3人；

（二）多層物業(yè)總建筑面積少于3萬(wàn)平方米，或者單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬(wàn)平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬(wàn)平方米。

第三章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第十一條　業(yè)主按照法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，有參加物業(yè)管理活動(dòng)的權(quán)利，并有合理使用物業(yè)，維護(hù)公共利益的義務(wù)。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同；

（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照合同約定，按時(shí)足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

（五）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（六）不妨礙其他業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)的合法使用，對(duì)毗鄰物業(yè)所需的維修予以配合、協(xié)助；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

物業(yè)的合法買(mǎi)受人尚未辦理權(quán)屬登記，但已實(shí)際占有使用的，享有本辦法規(guī)定的業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

第十二條　同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共同成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)：

（一）交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上；

（二）首次交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分面積已滿2年且交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積30%以上。

業(yè)主總?cè)藬?shù)不足20人，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，可以對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┳孕泄芾?，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。實(shí)行自行管理的，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過(guò)管理規(guī)約就管理事項(xiàng)、管理實(shí)施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)方式等事項(xiàng)共同作出約定。

第十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。

占業(yè)主總?cè)藬?shù)10%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面申請(qǐng)。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面請(qǐng)求之日起60日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

市房產(chǎn)行政主管部門(mén)和鶴城區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作。

第十四條　業(yè)主大會(huì)籌備組由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、建設(shè)單位、社區(qū)居民委員會(huì)和業(yè)主代表協(xié)商組建，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表任籌備組長(zhǎng)。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)籌備組成立之日起7日內(nèi)向業(yè)主大會(huì)籌備組提供物業(yè)管理區(qū)域證明、物業(yè)專(zhuān)有部分面積、建筑物總面積、業(yè)主名冊(cè)、配套設(shè)施設(shè)備等資料。

第十五條　業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將下列選舉資料向市房產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案：

（一）業(yè)主大會(huì)籌備組出具的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；

（二）業(yè)主大會(huì)決議情況的報(bào)告；

（三）管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單。

業(yè)主委員會(huì)選舉情況備案后7日內(nèi)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書(shū)面通報(bào)物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)。

前款第（二）、（三）、（四）項(xiàng)之一內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)另行備案。備案后業(yè)主委員會(huì)可以依程序刻制公章。

第十六條　業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（七）組織和監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十七條　召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前，將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程等事項(xiàng)書(shū)面通知全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的公示欄和其他顯要位置公告公示。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式。

第四章　小區(qū)公共設(shè)施及公共秩序管理

第二十條　業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，禁止有下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等違反裝飾裝修管理規(guī)定的行為；

（二）擅自改變房屋使用性質(zhì)，占用、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者擅自移動(dòng)房屋共用設(shè)施設(shè)備等違反房屋管理規(guī)定的行為；

（三）違章搭建建筑物、構(gòu)筑物等違反規(guī)劃管理規(guī)定的行為；

（四）隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；

（五）堆放劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為；

（六）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)道等違反消防法律法規(guī)規(guī)定的行為；

（七）賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)等違反治安管理規(guī)定的行為；

（八）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。

業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)有前款行為的，應(yīng)當(dāng)予以制止，并報(bào)告政府有關(guān)行政主管部門(mén)依法處理。對(duì)物業(yè)造成損壞的，由行為人恢復(fù)原狀或依法賠償。

第二十一條　任何單位或者個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或場(chǎng)地。供水、供電、供氣等經(jīng)營(yíng)單位因維修養(yǎng)護(hù)等需要臨時(shí)占用、挖掘道路場(chǎng)地的，應(yīng)首先通知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并到有關(guān)部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)后方可施工，完工后應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀，造成損失的應(yīng)予賠償。因發(fā)生水、電、氣事故，確需實(shí)施搶修的，供水、供電、供氣等經(jīng)營(yíng)單位可先實(shí)施搶修，完工后應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀，造成損失的應(yīng)予賠償。

第二十二條　業(yè)主、物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)棚等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀和安全。

第二十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃設(shè)置的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，物業(yè)管理區(qū)域條件允許并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以新劃定車(chē)位，用于業(yè)主停車(chē)，但不得封閉、堵塞、占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車(chē)輛的正常通行。業(yè)主占用劃定車(chē)位停車(chē)應(yīng)按規(guī)定交納場(chǎng)地占用費(fèi)。

對(duì)車(chē)輛停放有保管要求的，由車(chē)主或者車(chē)輛使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同，按照約定交納保管服務(wù)費(fèi)。

第二十四條　業(yè)主大會(huì)決定利用共有部分劃定車(chē)位、設(shè)置廣告等方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，其獲得的收益，有約定的按照約定分配；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的比例補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金、支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等。

業(yè)主大會(huì)決定利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理，并向其支付報(bào)酬。

第二十五條　業(yè)主或物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)該首先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并遵守住宅室內(nèi)裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，并與業(yè)主就共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞賠償和裝修垃圾清運(yùn)處置、裝修人員管理等有關(guān)事項(xiàng)簽訂協(xié)議。

第二十六條　各有關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)相互配合，切實(shí)履行以下工作職責(zé)，加大對(duì)物業(yè)管理小區(qū)的執(zhí)法力度：

（一）房產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé)查處建設(shè)單位擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，擅自處置屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定不移交有關(guān)資料等行為；查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理，聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)等行為。

（二）規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)查處有關(guān)單位和個(gè)人未按照規(guī)劃部門(mén)許可要求擅自進(jìn)行改、擴(kuò)、新建以及建設(shè)單位未按規(guī)定配足物業(yè)管理用房等行為。

（三）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)住宅建設(shè)工程項(xiàng)目交付使用前的工程質(zhì)量驗(yàn)收把關(guān)，防止不合格的住宅建設(shè)工程項(xiàng)目交付使用，同時(shí)嚴(yán)厲查處在小區(qū)內(nèi)建設(shè)施工影響建筑質(zhì)量安全、破壞小區(qū)供氣裝備等行為。

（四）城市管理行政執(zhí)法部門(mén)負(fù)責(zé)查處未取得建筑工程規(guī)劃許可搭建建筑物、構(gòu)筑物；在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；焚燒瀝青、油氈、橡膠、塑料、皮革、垃圾等物質(zhì)；在小區(qū)公共部位亂擺攤點(diǎn)、亂停亂放車(chē)輛；未經(jīng)批準(zhǔn)擅自飼養(yǎng)家畜家禽等行為。

（五）公安部門(mén)負(fù)責(zé)查處小區(qū)內(nèi)制造噪聲干擾他人正常生活以及非法運(yùn)輸、儲(chǔ)存、燃放煙花爆竹等違反治安管理行為。

（六）消防部門(mén)負(fù)責(zé)查處違反消防法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行消防安全職責(zé)等行為。

（七）工商部門(mén)負(fù)責(zé)查處將住宅擅自改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行為。

（八）環(huán)保部門(mén)負(fù)責(zé)查處在小區(qū)貯存、堆放、棄置、傾倒、排放工業(yè)污水、固體廢物，城市飲食服務(wù)業(yè)的經(jīng)營(yíng)者排放的油煙等對(duì)小區(qū)及附近居民的居住環(huán)境造成污染，工業(yè)企業(yè)、建筑施工產(chǎn)生噪音污染等影響小區(qū)環(huán)境等行為。

（九）公用事業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)查處擅自占用小區(qū)園林綠地，擅自砍伐、移植、修剪小區(qū)園林樹(shù)木，亂倒建筑垃圾及生活垃圾等行為。

（十）經(jīng)信部門(mén)負(fù)責(zé)查處違反室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定、用電安全管理規(guī)定，破壞電力設(shè)施設(shè)備，盜竊電能，電工無(wú)證上崗等行為。

（十一）人防部門(mén)負(fù)責(zé)查處擅自改造、損壞小區(qū)人防工程，擅自拆除、遷移防空警報(bào)通信設(shè)施，擅自改動(dòng)防空警報(bào)通信設(shè)施的部件和線路等行為。

（十二）安監(jiān)部門(mén)負(fù)責(zé)查處在小區(qū)內(nèi)生產(chǎn)、銷(xiāo)售煙花爆竹等行為。

（十三）民政主管部門(mén)負(fù)責(zé)查處小區(qū)內(nèi)違反殯葬管理規(guī)定的行為。

（十四）物價(jià)部門(mén)負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理服務(wù)亂收費(fèi)行為。

（十五）鶴城區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)指導(dǎo)參與物業(yè)小區(qū)承接查驗(yàn)和前期物業(yè)招投標(biāo)、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)籌備成立和改選、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作、調(diào)解小區(qū)物業(yè)糾紛。

第五章　物業(yè)管理服務(wù)

第二十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)行政主管部門(mén)定期報(bào)送信用、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)資料，接受社區(qū)居民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

市房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、注冊(cè)物業(yè)管理師和項(xiàng)目經(jīng)理人的信用檔案，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)提高服務(wù)水平。

第二十八條　物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理人制度。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)人為項(xiàng)目經(jīng)理人。項(xiàng)目經(jīng)理人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)經(jīng)理資格證書(shū)。

第二十九條　從事物業(yè)管理服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)管理服務(wù)人員，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)人員的培訓(xùn)和履職監(jiān)管。

第三十條　業(yè)主大會(huì)決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的下列內(nèi)容應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)，但業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定的除外：

（一）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)；

（二）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)費(fèi)用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)；

（四）合同期限；

（五）違約責(zé)任。

第三十一條　物業(yè)服務(wù)主要包括下列事項(xiàng)：

（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；

（二）物業(yè)管理區(qū)域公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生的管理和維護(hù)；

（三）車(chē)輛停放管理；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù)；

（五）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)方案的制定及費(fèi)用的賬務(wù)管理；

（六）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案資料保管；

（七）業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。

第三十二條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不得超過(guò)物價(jià)部門(mén)規(guī)定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，物價(jià)和房產(chǎn)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)加強(qiáng)監(jiān)督檢查。

未出售房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位繳納。

第三十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送市房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

第三十四條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)的決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿30日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)撤出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)項(xiàng)目交接手續(xù)，同時(shí)妥善處理好物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的遺留問(wèn)題。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)；沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿3個(gè)月前在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示，并書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），同時(shí)必須妥善處理好物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的遺留問(wèn)題。

第三十五條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，合同當(dāng)事人一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月告知對(duì)方當(dāng)事人。

第三十六條　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)交接下列事項(xiàng)：

（一）移交物業(yè)承接驗(yàn)收和運(yùn)行管理、養(yǎng)護(hù)、維修資料；

（二）移交物業(yè)共用部位和公共設(shè)施清單；

（三）結(jié)清預(yù)收、應(yīng)收、代收的有關(guān)費(fèi)用清單；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項(xiàng)。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。物業(yè)管理過(guò)程中的遺留問(wèn)題，可通過(guò)業(yè)主委員會(huì)或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決，協(xié)調(diào)不成的，可依法通過(guò)仲裁和訴訟途徑解決。

第三十七條　建立健全物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。

有下列事項(xiàng)之一的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織鶴城區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、有關(guān)部門(mén)、社區(qū)居民委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議共同商議：

（一）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)；

（二）業(yè)主委員會(huì)換屆；

（三）履行物業(yè)服務(wù)合同的重大爭(zhēng)議；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更交接；

（五）其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)管理事項(xiàng)。

第六章　物業(yè)使用和維護(hù)

第三十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的配套建筑及共用設(shè)施設(shè)備，不得改變使用用途。因特殊情況需要改變使用用途的，應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)及有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第三十九條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租房屋、車(chē)庫(kù)、車(chē)位等物業(yè)產(chǎn)權(quán)前，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自買(mǎi)賣(mài)合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者出租相關(guān)事項(xiàng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋、車(chē)庫(kù)、車(chē)位等物業(yè)服務(wù)前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)單位結(jié)清相關(guān)費(fèi)用，同時(shí)辦理該物業(yè)余存的房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金的轉(zhuǎn)讓更名手續(xù)。

第四十條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)保修有關(guān)事項(xiàng)，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報(bào)酬。

第四十一條　物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專(zhuān)用部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān)。

第四十二條　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，實(shí)行物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度。住宅物業(yè)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)該按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有。

物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存、使用，應(yīng)當(dāng)專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權(quán)人決策、房產(chǎn)部門(mén)管理、財(cái)政部門(mén)監(jiān)督。

使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行房屋維修必須由具備相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)施工，以確保業(yè)主利益不受侵害。

第四十三條　物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的費(fèi)用，由全體業(yè)主按房屋的建筑面積比例共同承擔(dān)；

（二）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按房屋的建筑面積承擔(dān)。

前期物業(yè)管理保質(zhì)期內(nèi)的維修，不得使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第四十四條物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金不敷使用時(shí)，由業(yè)主大會(huì)按各業(yè)主占有的物業(yè)建筑面積續(xù)籌，續(xù)籌比例和方式由業(yè)主大會(huì)決定。

第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等專(zhuān)業(yè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶(hù)計(jì)量表及入戶(hù)端口以外的共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用，不得從物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。

專(zhuān)業(yè)單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到最終用戶(hù)，履行與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，保證服務(wù)質(zhì)量。

第四十六條　業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備。專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備破損的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行維護(hù)、更新。

第七章　法律責(zé)任

第四十七條物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定的，由相關(guān)行政主管部門(mén)依法給予行政處罰。

第四十八條　業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)按合同約定承擔(dān)責(zé)任。

第四十九條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所作出的決定違反有關(guān)法律規(guī)定的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

第五十條　物業(yè)管理有關(guān)行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章　附則

第五十一條　業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。

第五十二條　本辦法自發(fā)布之日起30日后施行。 2100433B

為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，杜絕物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域違法違規(guī)現(xiàn)象，保障業(yè)主及相關(guān)單位的利益不受侵犯，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)健康發(fā)展，根據(jù)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的通知、《懷化城區(qū)物業(yè)管理辦法》和有關(guān)政策法規(guī)，制定我市物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)實(shí)施細(xì)則：

一、適用范圍

本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)及其監(jiān)督管理，適用本細(xì)則，涉及到政府采購(gòu)的物業(yè)項(xiàng)目參照本實(shí)施細(xì)則執(zhí)行。

在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

在投標(biāo)文件截止之日投標(biāo)人少于3個(gè)的；或者多層物業(yè)總建筑面積少于3萬(wàn)平方米；或者單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬(wàn)平方米；或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，經(jīng)市房產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

二、基本原則

鼓勵(lì)提倡住宅和非住宅的建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主、業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

通過(guò)招投標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作：

（一）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；

（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成；

（四）重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，在物業(yè)服務(wù)合同屆滿或解除前60日完成。

三、管理機(jī)構(gòu)

鶴城區(qū)人民政府、河西經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和懷化市工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理工作。市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理的備案工作。招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織物業(yè)招投標(biāo)具體實(shí)施工作。

四、招標(biāo)

（一）招標(biāo)人、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)

本細(xì)則所稱(chēng)招標(biāo)人是指提出招標(biāo)項(xiàng)目，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位及業(yè)主、業(yè)主大會(huì)。

招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)，才能代理本市物業(yè)招投標(biāo)實(shí)施工作。

招標(biāo)人選擇委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)事宜的，以隨機(jī)抽取的方式確定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。

（二）招標(biāo)備案

物業(yè)服務(wù)招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)10日前，持如下資料到項(xiàng)目所在地物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和懷化市房產(chǎn)管理局備案：

1、《懷化市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)備案表》；

2、招標(biāo)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本和企業(yè)法人代表身份證明；

3、經(jīng)辦人身份證明及授權(quán)委托書(shū)；

4、與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的政府批件（包括物業(yè)區(qū)域的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其總平面圖和國(guó)有土地使用證的復(fù)印件等）；

5、《招標(biāo)公告》或《投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)》；

6、招標(biāo)文件；

7、屬重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)提供原物業(yè)服務(wù)合同；

8、招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)的，應(yīng)提交招標(biāo)代理委托合同；

9、法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

項(xiàng)目所在地物業(yè)管理機(jī)構(gòu)自受理申請(qǐng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)出具意見(jiàn)，市房產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)材料之日起5個(gè)工作日內(nèi)對(duì)符合條件的，發(fā)出《物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)備案回執(zhí)》。

（三）招標(biāo)公告

招標(biāo)人采用公開(kāi)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在《懷化市房產(chǎn)管理局政務(wù)網(wǎng)》、本市內(nèi)相關(guān)媒體及招標(biāo)小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布招標(biāo)公告，公告時(shí)間不少于10天。

招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。

招標(biāo)公告及投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：

1、招標(biāo)人的名稱(chēng)、地址和聯(lián)系方式；

2、招標(biāo)項(xiàng)目的名稱(chēng)和基本情況；

3、投標(biāo)人的資格要求；

4、獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)、方式及招標(biāo)文件售價(jià)；

5、投標(biāo)截止時(shí)間、開(kāi)標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)。

（四）投標(biāo)人報(bào)名

有意向的投標(biāo)人持以下證件到《招標(biāo)公告》或《投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)》指定地點(diǎn)報(bào)名：

1、企業(yè)有效營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本；

2、資質(zhì)證書(shū)正副本，外市企業(yè)備案證明；

3、經(jīng)辦人身份證及授權(quán)委托書(shū)；

4、法定代表人身份證復(fù)印件。

以上證件查驗(yàn)原件，留加蓋公章的A4紙復(fù)印件。

招標(biāo)人查驗(yàn)有關(guān)資料無(wú)誤后向投標(biāo)人出具《投標(biāo)報(bào)名回執(zhí)》，不得無(wú)故拒絕投標(biāo)人投標(biāo)，否則，此次招標(biāo)作無(wú)效處理。

（五）招標(biāo)文件

招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容，：

1、招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介，包括招標(biāo)人名稱(chēng)、地址、聯(lián)系方式等，項(xiàng)目基本情況：包括物業(yè)名稱(chēng)、坐落地址、四至范圍、總占地面積、總建筑面積、房屋類(lèi)型、房屋幢數(shù)、套數(shù)、設(shè)施設(shè)備、各類(lèi)技術(shù)參數(shù)指標(biāo)、物業(yè)檔案、物業(yè)總平面圖、物業(yè)服務(wù)用房的配備、專(zhuān)項(xiàng)維修資金情況等；

2、物業(yè)服務(wù)方案應(yīng)包括服務(wù)內(nèi)容；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按照項(xiàng)目總建筑面積不低于1元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期開(kāi)辦費(fèi)用；員工社會(huì)保險(xiǎn)；物業(yè)服務(wù)費(fèi)的年遞增比例等；

3、對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書(shū)的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書(shū)的格式、主要內(nèi)容等；

4、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；

5、招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開(kāi)標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等；

招標(biāo)文件發(fā)售時(shí)間不得少于5個(gè)工作日。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間；但依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，不得少于20日。

招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間15日前，書(shū)面通知所有招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

五、投標(biāo)

（一）投標(biāo)人

投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)及承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的管理能力；投標(biāo)人具體資格條件和業(yè)績(jī)要求在招標(biāo)文件詳細(xì)載明。

（二）投標(biāo)文件

投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)。投標(biāo)文件包括以下主要內(nèi)容：

1、投標(biāo)函；

2、投標(biāo)報(bào)價(jià)；包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)算方案、員工社會(huì)保險(xiǎn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的年遞增比例等；

3、物業(yè)服務(wù)方案；包括物業(yè)服務(wù)理念與目標(biāo)、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度目錄、物業(yè)服務(wù)人員配備、物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾等；

4、對(duì)招標(biāo)文件所要求提供的其他材料。

投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)妥善保存投標(biāo)文件，在開(kāi)標(biāo)前，任何單位和個(gè)人均不得開(kāi)啟投標(biāo)文件，并向投標(biāo)人出具《投標(biāo)文件收件回執(zhí)》，回執(zhí)標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間，并同時(shí)標(biāo)明投標(biāo)文件送達(dá)人。

投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書(shū)面通知招標(biāo)人。補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。

投標(biāo)文件有下列情況之一的，視為無(wú)效：

1、送達(dá)時(shí)未密封；

2、逾期送達(dá)；

3、未由法定代表人簽署和加蓋公章；

4、未能按招標(biāo)文件要求編制；

5、附有招標(biāo)人不能接受的條件。

六、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

（一）開(kāi)標(biāo)

開(kāi)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開(kāi)進(jìn)行；開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。

開(kāi)標(biāo)由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)或招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。

開(kāi)標(biāo)時(shí)，由招標(biāo)人和推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱(chēng)、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。

開(kāi)標(biāo)過(guò)程應(yīng)當(dāng)書(shū)面記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。

（二）評(píng)標(biāo)

開(kāi)標(biāo)過(guò)程結(jié)束后應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)入評(píng)標(biāo)程序。評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)，并遵守有關(guān)評(píng)標(biāo)規(guī)則。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)由招標(biāo)人代表和物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)人員組成，成員為5人，其中招投人2人，物業(yè)服務(wù)方面的專(zhuān)家3人。

物業(yè)服務(wù)評(píng)標(biāo)專(zhuān)家由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)一般在開(kāi)標(biāo)前3日內(nèi)從懷化市物業(yè)服務(wù)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人才庫(kù)中采取隨機(jī)抽取的方式確定，并在評(píng)標(biāo)前予以保密。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)標(biāo)書(shū)、現(xiàn)場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)分，將評(píng)標(biāo)分值進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，按照分值高低推薦前3名為中標(biāo)候選人，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將中標(biāo)候選人在現(xiàn)場(chǎng)、懷化市房產(chǎn)網(wǎng)上及相應(yīng)網(wǎng)站公示，公示期不少于5個(gè)工作日，并在公示期滿后5個(gè)工作日內(nèi)確定中標(biāo)人。

（三）中標(biāo)及備案

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在確定中標(biāo)人之日起7日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書(shū)》，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果書(shū)面通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書(shū)。

中標(biāo)通知書(shū)對(duì)招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果的，或者中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。

持有外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的投標(biāo)人中標(biāo)后15日內(nèi)須經(jīng)我市房產(chǎn)管理局備案后方可參加物業(yè)管理服務(wù)。

招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件簽訂物業(yè)服務(wù)合同；招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，同時(shí)向項(xiàng)目所在地物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和懷化市房產(chǎn)局提交中標(biāo)備案資料和合同備案資料，其中招投標(biāo)中標(biāo)備案資料包括：

1、《物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)中標(biāo)備案表》；

2、評(píng)標(biāo)報(bào)告（含評(píng)分表）；

3、中標(biāo)人的投標(biāo)書(shū)；

4、中標(biāo)通知書(shū)；

5、其他資料（招標(biāo)委托代理合同等）。

項(xiàng)目所在地物業(yè)管理機(jī)構(gòu)自受理申請(qǐng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)出具意見(jiàn)，市房產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)材料之日起5個(gè)工作日內(nèi)對(duì)符合條件的，發(fā)出《物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中標(biāo)備案回執(zhí)》。

（四）投標(biāo)保證金和履約保證金

招標(biāo)人收取投標(biāo)人投標(biāo)保證金的，在與中標(biāo)人簽訂相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同后5日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人和未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投標(biāo)保證金。

履約保證金的交存與退還，按招標(biāo)文件的要求執(zhí)行。

七、協(xié)議選聘?jìng)浒?

在投標(biāo)文件截止之日投標(biāo)人少于3個(gè)的或者多層物業(yè)總建筑面積少于3萬(wàn)平方米，或者單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬(wàn)平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬(wàn)平方米，采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，請(qǐng)持以下資料到房產(chǎn)管理局項(xiàng)申請(qǐng)：

（一）《協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)表》；

（二）申請(qǐng)人營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本和企業(yè)法定代表人身份證明；

（三）經(jīng)辦人身份證明及授權(quán)委托書(shū)；

（四）與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的政府批件（包括物業(yè)區(qū)域的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其總平面圖和國(guó)有土地使用證的復(fù)印件等）；

（五）擬選聘企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本復(fù)印件；

（六）擬選聘企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件；

（七）擬選聘企業(yè)的業(yè)績(jī)、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡(jiǎn)歷、資格證書(shū)等證明材料；

（八）應(yīng)當(dāng)提交的其他資料。

項(xiàng)目所在地物業(yè)管理機(jī)構(gòu)自受理申請(qǐng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)出具意見(jiàn)，市房產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)材料之日起5個(gè)工作日內(nèi)對(duì)符合條件的，發(fā)出《協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意書(shū)》。

八、附則

符合招標(biāo)條件而未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，按國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條規(guī)定予以處理。

招標(biāo)人不得向他人透露已設(shè)的標(biāo)底、已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱(chēng)、數(shù)量以及可以影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。

在確定中標(biāo)人之前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容進(jìn)行談判。

投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。

投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。

投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益。

禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。

物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)違法違規(guī)行為將記入我市的物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠(chéng)信檔案，并作出相應(yīng)的處罰。

招投標(biāo)過(guò)程中的違法違規(guī)行為，依照有關(guān)法規(guī)處理。

招標(biāo)人備案材料和事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)重新備案。備案材料不實(shí)的，招標(biāo)人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

招投標(biāo)活動(dòng)結(jié)束后，招標(biāo)人或者原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，辦理物業(yè)服務(wù)承接驗(yàn)收手續(xù)，移交相關(guān)物業(yè)服務(wù)資料和物業(yè)服務(wù)用房。

本實(shí)施細(xì)則由懷化市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

本實(shí)施細(xì)則自2014年9月1日起施行。本辦法未盡事宜按國(guó)家、省相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 2100433B

懷化市鶴城區(qū)交通運(yùn)輸局機(jī)關(guān)行政編制7名，其中：局長(zhǎng)1名，副局長(zhǎng)3名，紀(jì)委書(shū)記1名，總工程師1名，行業(yè)工會(huì)主任1名，戰(zhàn)備辦主任1名（高配）；股（室）領(lǐng)導(dǎo)職數(shù)6名。 紀(jì)檢（監(jiān)察）機(jī)構(gòu)行政編制在局機(jī)關(guān)行政編制總額內(nèi)單列。后勤服務(wù)全額撥款事業(yè)編制1名。

五、其它事項(xiàng)核定安全監(jiān)督股全額撥款事業(yè)編制2名，戰(zhàn)備辦全額撥款事業(yè)編制2名。 2100433B

懷化市鶴城區(qū)建設(shè)項(xiàng)目審計(jì)中心，核全額撥款事業(yè)編制5名。

主要職能：根據(jù)上級(jí)審計(jì)機(jī)關(guān)授權(quán)，對(duì)財(cái)政性資金，企業(yè)事業(yè)組織管理和使用的國(guó)有資產(chǎn)、國(guó)有企業(yè)和事業(yè)組織自籌資金或銀行貸款、國(guó)際組織和外國(guó)政府援助資金或貸款、社會(huì)公益性資金和融資為主的基本建設(shè)項(xiàng)目、技術(shù)改造為主的基本建設(shè)項(xiàng)目、技術(shù)改造項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)、預(yù)決算和資金使用情況進(jìn)行審計(jì)。