黑龍江省住宅物業(yè)管理條例

第一章 總 則

第一條為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護住宅物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

第二條本省行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理以及相關(guān)監(jiān)督管理活動，適用本條例。

本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理)，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務人，由業(yè)主和物業(yè)服務人按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。

第三條物業(yè)管理應當堅持黨委領(lǐng)導、政府主導、居民自治、多方參與、專業(yè)服務、行業(yè)自律的原則。

建立健全社區(qū)黨建引領(lǐng)，居(村)民委員會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務人等共同參與的治理機制;建立健全人民調(diào)解、行業(yè)性專業(yè)性調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解的多元糾紛解決機制。

創(chuàng)新治理模式，利用大數(shù)據(jù)和云平臺將物業(yè)管理融入社區(qū)治理。推動物業(yè)服務線上線下融合發(fā)展，推進物業(yè)管理智能化。

鼓勵和引導中國共產(chǎn)黨黨員、各級人大代表和政協(xié)委員參與社區(qū)治理，推動在物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會中建立黨組織，符合條件的社區(qū)黨組織和居民委員會成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員。

第四條縣級以上人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，將物業(yè)管理納入本地現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系，建立健全物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決重大問題。將街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行物業(yè)管理職責所需經(jīng)費納入財政預算。鼓勵設(shè)立行業(yè)性專業(yè)性人民調(diào)解組織，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

縣級以上物業(yè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，按照職責分工，履行下列職責：

(一)貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定;

(二)制定物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實施;

(三)指導、監(jiān)督建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金(以下簡稱維修資金)交存、管理和使用;

(四)組織物業(yè)管理相關(guān)人員業(yè)務培訓;

(五)建立或者共享物業(yè)管理信息平臺;

(六)指導、監(jiān)督街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理相關(guān)工作;

(七)建立物業(yè)服務誠信評價制度;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

縣級以上人民政府其他有關(guān)行政主管部門，按照各自職責，做好相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第五條街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動，履行下列職責：

(一)組織、協(xié)助、指導業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆、物業(yè)管理委員會組建;

(二)指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會依法履行職責;

(三)測評業(yè)主委員會年度工作;

(四)參加物業(yè)承接查驗，指導、監(jiān)督物業(yè)服務項目移交和接管;

(五)指導、檢查、監(jiān)督物業(yè)服務人依法履行義務，配合采集物業(yè)服務信用信息;

(六)依法調(diào)處物業(yè)管理糾紛;

(七)依照法律授權(quán)規(guī)定行使相應的行政處罰權(quán);

(八)法律、法規(guī)規(guī)定或者市、縣級人民政府確定的其他職責。

居(村)民委員會應當協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的具體工作，并在籌備首次業(yè)主大會會議、選舉業(yè)主委員會、組建物業(yè)管理委員會時，協(xié)助做好相關(guān)人員推薦工作。

第六條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，制定并組織實施自律性行業(yè)規(guī)范，規(guī)范從業(yè)行為，調(diào)解行業(yè)糾紛，促進物業(yè)服務人依法經(jīng)營和誠信服務。

物業(yè)服務人應當加強對員工、物業(yè)服務外包人員的文明服務教育和管理。

第七條物業(yè)服務人應當執(zhí)行縣級以上人民政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作，并由縣級以上人民政府給予必要的物資和資金支持。

對物業(yè)服務人執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業(yè)主、物業(yè)使用人應當依法予以配合，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當對物業(yè)服務人進行監(jiān)督和指導。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域以及相關(guān)配置

第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當遵循規(guī)劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則，以建設(shè)用地宗地確定的用地范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、業(yè)主人數(shù)、自然界線、有利于實施物業(yè)管理等因素。

物業(yè)服務用房、供水、供氣、供熱、供電、消防、人防等配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)共用場地不能分割的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;被道路、河道等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區(qū)，且能明確共用配套設(shè)施設(shè)備維護管理責任的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第九條建設(shè)單位應當在辦理商品房預售許可或者現(xiàn)售備案前，向所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案物業(yè)管理區(qū)域，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在房屋買賣合同中明示，在商品房銷售現(xiàn)場公示。經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域，由縣級物業(yè)行政主管部門及時告知物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

本條例施行前已經(jīng)劃分物業(yè)管理區(qū)域，但尚未向物業(yè)行政主管部門備案的，由物業(yè)服務人或者業(yè)主委員會，或者物業(yè)管理委員會向物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案。

已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域或者劃分的物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的，物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門應當會同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，結(jié)合物業(yè)管理實際，在征求業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域并公告。

第十條建設(shè)單位應當按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務用房;物業(yè)服務用房一般包括物業(yè)辦公用房，業(yè)主委員會辦公用房，維修、保潔等輔助用房：

(一)房屋總建筑面積五萬平方米以下的，按照不低于建筑面積一百平方米的標準配置;

(二)房屋總建筑面積五萬平方米以上二十五萬平方米以下的，按照不低于總建筑面積千分之二的標準配置;

(三)房屋總建筑面積超過二十五萬平方米的，超過部分按照不低于總建筑面積千分之一的標準配置;

(四)分期開發(fā)建設(shè)的，首期配置建筑面積不得低于一百平方米，后期建設(shè)應當按照標準配齊物業(yè)服務用房;

(五)業(yè)主委員會辦公用房建筑面積，不得低于二十平方米。

未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務人不得改變物業(yè)服務用房的用途。

第十一條物業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房應當位于地面以上并能夠獨立使用，具備供水、排水、供熱、供電、通信以及通風、采光等使用功能和獨立通道。所在樓層不得高于二層，但配置電梯和單獨建設(shè)的除外。

國土空間規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應當在附圖中注明物業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房的具體位置和面積。建設(shè)單位應當按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證注明的位置和面積進行建設(shè)。

第三章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會

第十二條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

基于人民法院、仲裁機構(gòu)作出的生效法律文書，以及征收安置、繼承、受遺贈、買賣、贈與、合法建造等事由合法占有房屋，但尚未依法辦理不動產(chǎn)登記的自然人、法人和非法人組織，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔業(yè)主義務。

業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利、義務，依照法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約、物業(yè)服務合同約定確定。

第十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列部分依法屬于業(yè)主共有：

(一)道路、綠地，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外;

(二)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位;

(三)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;

(四)物業(yè)服務用房、其他公共場所和公用設(shè)施，以及其他依法屬于業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。

不動產(chǎn)(房屋所有權(quán))首次登記時，未對包括大堂、物業(yè)服務用房、門衛(wèi)用房、設(shè)備間和其他公共場所在內(nèi)的業(yè)主共有部分進行登記的，共有的業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以在建設(shè)工程交付使用后，到不動產(chǎn)登記機關(guān)依法申請登記。

第十四條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。符合下列條件之一的，建設(shè)單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會會議的申請，十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名申請：

(一)交付房屋專有部分建筑面積超過建筑物總面積百分之五十的;

(二)交付房屋套數(shù)超過房屋總套數(shù)百分之五十的;

(三)首套房屋交付滿兩年且交付房屋套數(shù)超過房屋總套數(shù)百分之二十五的。

分期開發(fā)建設(shè)的住宅項目，其首期交付使用房屋滿足前款規(guī)定條件之一的，按照前款規(guī)定執(zhí)行。

符合本條第一款和第二款規(guī)定條件建設(shè)單位未提出申請的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正;逾期仍未申請的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當啟動業(yè)主大會籌備工作。

建設(shè)單位應當按照有關(guān)要求提供相關(guān)資料，并承擔召開首次業(yè)主大會會議所需費用。

第十五條符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到籌備業(yè)主大會書面申請之日起四十五日內(nèi)，組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。

籌備組成員除業(yè)主代表，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，居(村)民委員會代表外，可以吸收建設(shè)單位、轄區(qū)公安派出所等單位代表參加，組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任?；I備組成員人數(shù)應當為九人以上單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。

籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主自薦或者推薦的基礎(chǔ)上確定，業(yè)主代表應當符合本條例第十九條有關(guān)業(yè)主委員會成員條件的規(guī)定。籌備組成員中應當有中國共產(chǎn)黨黨員，鼓勵和支持各級人大代表、政協(xié)委員參加籌備組。

籌備組應當自成立之日起三日內(nèi)，將成員名單以及與籌備工作相關(guān)的個人信息、工作職責在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，公示期不少于七日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)處理。

籌備組決定重大事項須經(jīng)籌備組成員過半數(shù)同意方為有效。

籌備組發(fā)布的通知或者公告，應當加蓋居(村)民委員會公章。

第十六條籌備組履行下列職責：

(一)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(四)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(五)制定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會成員候選人名單;

(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;

(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

籌備組應當自組建之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會會議結(jié)束時，籌備組自動解散。

第十七條下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，決定每屆業(yè)主委員會任期;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務人;

(五)使用維修資金;

(六)籌集維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;

(九)確定和調(diào)整物業(yè)服務方式、服務內(nèi)容、服務標準以及物業(yè)服務收費方案;

(十)審查業(yè)主委員會工作報告、收支預算決算報告;

(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用，業(yè)主委員會成員工作補貼以及聘用專職人員數(shù)量和薪酬的來源、支付標準;

(十二)改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;

(十三)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

第十八條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。業(yè)主委托其他業(yè)主代理參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、權(quán)限和期限。

業(yè)主大會決定本條例第十七條第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定本條例第十七條規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

在業(yè)主身份確認的前提下，可以采用短信、微信和電子郵件等信息化技術(shù)手段改進業(yè)主大會表決方式。

市(地)、縣(市)物業(yè)行政主管部門應當在物業(yè)管理信息平臺中設(shè)定業(yè)主議事功能，供業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、業(yè)主大會免費使用，并提供指導。

第十九條業(yè)主委員會由五至十五人的單數(shù)成員組成，每屆任期一般不超過五年，成員可以連選連任。一個物業(yè)管理區(qū)域分期建設(shè)或者尚有部分物業(yè)未交付使用的，應當預留成員名額，待交付使用后陸續(xù)補充。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會成員中應當有中國共產(chǎn)黨黨員，鼓勵和支持各級人大代表、政協(xié)委員參加業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會成員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并具備下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵守法律、法規(guī)，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有一定的組織能力和文化水平，具備必要的工作時間;

(三)未被列為失信被執(zhí)行人;

(四)依法交納物業(yè)費用和維修資金;

(五)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域服務的物業(yè)服務企業(yè)任職;

(六)未有本條例規(guī)定的物業(yè)使用和維護禁止性規(guī)定的行為;

(七)未有法律、法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔任業(yè)主委員會成員的情形。

業(yè)主委員會成員候選人應當書面承諾符合前款規(guī)定的條件，全面履行工作職責，不以權(quán)謀私。

業(yè)主委員會成員可以實行差額或者等額選舉，具體選舉辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。實行差額選舉的，未當選但得票數(shù)達到規(guī)定票數(shù)的候選人，可以當選候補成員，并按照得票多少的順序在業(yè)主委員會成員出現(xiàn)空缺時依次遞補。候補成員人數(shù)不得超過業(yè)主委員會成員總數(shù)的百分之五十;候補成員可以列席業(yè)主委員會會議，可以發(fā)表意見，但不享有表決權(quán)。

業(yè)主委員會應當自依法選舉產(chǎn)生之日起五日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示業(yè)主委員會成員、候補成員名單以及聯(lián)系方式。

第二十條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并提供下列資料：

(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)管理規(guī)約;

(四)業(yè)主委員會首次會議記錄和會議決定;

(五)業(yè)主委員會成員和候補成員名單等基本信息。

街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對符合前款規(guī)定條件的，應當在五日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會可以持備案證明和印章刻制證明按照有關(guān)規(guī)定刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。業(yè)主委員會印章印文中應當包含名稱和屆別。

備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內(nèi)，向原備案機關(guān)備案。

街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將備案情況及時告知所在地縣級物業(yè)行政主管部門。

第二十一條 業(yè)主委員會應當執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責：

(一)召集業(yè)主大會會議，報告業(yè)主委員會年度履職情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立物業(yè)服務合同，與解聘的物業(yè)服務人進行交接;

(三)擬定物業(yè)共有部分、共有資金使用與管理辦法;

(四)組織維修資金的使用以及維修資金的補交、續(xù)交;

(五)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同，督促物業(yè)服務人對物業(yè)服務中存在的問題進行整改，督促業(yè)主交納物業(yè)費用;

(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進行制止;

(七)制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關(guān)文件;

(八)定期向業(yè)主通報工作情況，每年公示業(yè)主委員會成員、候補成員應當交納的物業(yè)費用情況;

(九)協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;

(十)配合行政執(zhí)法部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展的執(zhí)法管理工作;

(十一)配合、支持居(村)民委員會依法履行職責，并接受其指導和監(jiān)督;

(十二)業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十二條經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘用專職人員負責辦理業(yè)主委員會日常事務和財務工作，協(xié)調(diào)解決業(yè)主投訴等工作。

聘用的專職人員應當接受業(yè)主委員會領(lǐng)導、監(jiān)督和管理，在業(yè)主委員會授權(quán)范圍內(nèi)開展工作。

聘用專職人員的薪酬標準不得低于當?shù)刈畹凸べY標準;業(yè)主委員會按照合同約定，決定對聘用的專職人員減薪或者解聘的，應當經(jīng)半數(shù)以上成員同意。

第二十三條除首次業(yè)主大會會議外，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和業(yè)主委員會成員的工作補貼以及聘用專職人員的薪酬，從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，或者由全體業(yè)主分攤，具體辦法和標準由業(yè)主大會決定。

業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示工作經(jīng)費和工作補貼的籌集、使用和管理情況，每年不少于兩次，每次公示期不少于十日。公示期滿后，業(yè)主可以在業(yè)主委員會辦公場所隨時查閱。

第二十四條業(yè)主委員會未按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期召開;業(yè)主委員會逾期仍未召開業(yè)主大會會議的，可以由所在地居(村)民委員會，在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導和監(jiān)督下組織召開。

第二十五條在業(yè)主委員會履職的一個任期內(nèi)，出現(xiàn)業(yè)主委員會成員經(jīng)遞補，人數(shù)仍不足總數(shù)二分之一等無法正常履行職責或者拒不履行職責的情況，以及對業(yè)主委員會工作年度測評連續(xù)兩年不合格的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第二十六條業(yè)主委員會成員不得有下列行為：

(一)干擾、阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定;

(二)虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料;

(三)拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作;

(四)擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章;

(五)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務人訂立、變更、解除物業(yè)服務合同;

(六)違規(guī)使用經(jīng)費，將業(yè)主共有財產(chǎn)借給他人，或者挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn);

(七)與物業(yè)服務人有可能影響其公正履行職務的經(jīng)濟往來或者利益交換;

(八)泄露業(yè)主信息;

(九)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主大會會議討論通過，罷免其成員資格。

第二十七條業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，成員資格應當終止：

(一)以書面形式向業(yè)主委員會提出辭職的;

(二)不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的;

(三)因健康等原因無法履行職責但未提出辭職的;

(四)拒不召集、拒不參加或者阻撓召開業(yè)主委員會會議的;

(五)違反書面承諾的;

(六)一年內(nèi)累計缺席業(yè)主委員會會議總次數(shù)一半以上的;

(七)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

屬于前款第一項、第二項情形的，其成員資格自情形發(fā)生之日起自然終止;屬于前款第三項情形的，經(jīng)業(yè)主大會會議討論通過，其成員資格終止;屬于前款第四項、第五項、第六項情形的，經(jīng)業(yè)主大會會議討論通過，罷免其成員資格;屬于前款第七項情形的，按照相關(guān)規(guī)定處理。

業(yè)主委員會成員資格根據(jù)本條例規(guī)定自然終止、被終止或者被罷免的，業(yè)主委員會應當停止其履行職責，報所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

業(yè)主委員會成員應當自資格終止之日起五日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務賬簿憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給業(yè)主委員會。

第二十八條有下列情形之一的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組建物業(yè)管理委員會,業(yè)主自行管理的除外：

(一)不具備成立業(yè)主大會條件的;

(二)具備成立業(yè)主大會條件但因各種原因未成立的;

(三)業(yè)主大會會議召開后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的;

(四)需要重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導、協(xié)助后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。

物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu)，依據(jù)本條例承擔業(yè)主委員會相關(guān)職責，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項。在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上，組織業(yè)主選聘、解聘物業(yè)服務人，代表業(yè)主與物業(yè)服務人訂立期限一般不超過三年的書面物業(yè)服務合同，并推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

物業(yè)管理委員會自業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起停止履行職責，并在與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)后解散。

第二十九條物業(yè)管理委員會由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織居(村)民委員會、業(yè)主代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表占物業(yè)管理委員會成員總?cè)藬?shù)半數(shù)以上，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主自薦或者推薦的基礎(chǔ)上確定。業(yè)主代表應當適用本條例第十九條有關(guān)業(yè)主委員會成員條件的規(guī)定。物業(yè)管理委員會成員中應當有中國共產(chǎn)黨黨員，鼓勵和支持各級人大代表、政協(xié)委員參加物業(yè)管理委員會。

物業(yè)管理委員會主任由居(村)民委員會代表擔任;副主任由居(村)民委員會指定一名業(yè)主代表擔任;物業(yè)管理委員會成員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

第三十條物業(yè)管理委員會成立后滿三年，仍未推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會。

第四章 前期物業(yè)管理

第三十一條新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。建設(shè)單位應當在銷售房屋前，按照國家規(guī)定通過招投標方式選聘前期物業(yè)服務人。

投標人不足三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門批準，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務人。規(guī)模較小的認定標準由市(地)、縣(市)確定。

新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位不得選聘其出資設(shè)立的物業(yè)服務企業(yè)，以及建設(shè)單位法定代表人或者股東參股的物業(yè)服務企業(yè)承接該物業(yè)的前期物業(yè)服務。但被評為省物業(yè)行業(yè)信用評價最高等級和全國物業(yè)服務企業(yè)綜合實力五百強的物業(yè)服務企業(yè)除外。

第三十二條 建設(shè)單位應當依法與選聘的物業(yè)服務人訂立前期物業(yè)服務合同，并在銷售場所公示。前期物業(yè)服務合同不得包含拓展收費服務事項。前期物業(yè)服務合同期限不得超過三年，具體期限在前期物業(yè)服務合同中約定。

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動的，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務人應當在前期物業(yè)服務合同中，對經(jīng)營項目、收費標準、經(jīng)營收益收支及使用分配、財務管理、經(jīng)營性活動的禁止性要求等事項進行約定，且不得損害業(yè)主的共同利益。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務的內(nèi)容進行約定。

第三十三條前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日發(fā)生的物業(yè)費用，由建設(shè)單位承擔;出售房屋交付之日至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的物業(yè)費用，由業(yè)主承擔。

第三十四條建設(shè)單位可以邀請物業(yè)服務人提前介入，就住宅物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量、設(shè)備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

建設(shè)單位應當邀請物業(yè)服務人參加竣工驗收。

第三十五條物業(yè)服務人承接前期物業(yè)服務項目時，應當按照國家有關(guān)規(guī)定與建設(shè)單位對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗，承接查驗相關(guān)費用由建設(shè)單位和物業(yè)服務人在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔。

建設(shè)單位可以邀請居(村)民委員會、業(yè)主代表、專業(yè)機構(gòu)參與承接查驗，進行見證和監(jiān)督，并在承接查驗記錄上簽字確認。

建設(shè)單位應當對承接查驗全過程進行影像記錄，并在業(yè)主辦理入住手續(xù)時，主動公開承接查驗協(xié)議，現(xiàn)場播放承接查驗影像資料。影像資料應當包含安防監(jiān)控、消防、特種設(shè)備等重要設(shè)施設(shè)備查驗內(nèi)容。

第三十六條建設(shè)單位應當與物業(yè)服務人共同確認物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備查驗結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。物業(yè)承接查驗協(xié)議應當對承接查驗的基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務、違約責任等事項作出約定。

建設(shè)單位應當按照承接查驗協(xié)議內(nèi)容及時解決、整改落實并組織復驗。建設(shè)單位未按照約定期限整改落實的，物業(yè)服務人應當及時向所在地縣級物業(yè)行政主管部門報告，縣級物業(yè)行政主管部門應當依法處理。物業(yè)服務人未及時報告的，承擔整改落實責任。

第三十七條物業(yè)承接現(xiàn)場查驗二十日前，建設(shè)單位應當向物業(yè)服務人移交相關(guān)資料，并將復印件或者電子文檔交所在地縣級物業(yè)行政主管部門存檔。

物業(yè)服務人應當自物業(yè)交接之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案，并提供下列資料：

(一)前期物業(yè)服務合同;

（二）臨時管理規(guī)約;

(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議;

(四)建設(shè)單位移交資料以及清單;

(五)查驗記錄和承接查驗影像資料;

(六)交接記錄;

(七)其他承接查驗有關(guān)的資料。

縣級物業(yè)行政主管部門應當將備案情況及時告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第五章 物業(yè)服務管理

第三十八條選聘物業(yè)服務人，除業(yè)主決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務人外，應當公開招標。投標人不足三個或者住宅規(guī)模較小的，可以協(xié)議選聘物業(yè)服務人。規(guī)模較小的認定標準由市(地)、縣(市)確定。

第三十九條業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立書面物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同的內(nèi)容一般包括服務事項、服務質(zhì)量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接、糾紛解決方式、雙方違約責任、解除合同條件等條款。

物業(yè)服務合同示范文本由省物業(yè)行政主管部門制定，報省市場監(jiān)督管理部門備案。

物業(yè)服務人公開作出的有利于業(yè)主的服務承諾，為物業(yè)服務合同的組成部分。

物業(yè)服務人應當自物業(yè)服務合同訂立或者變更之日起十五日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案。

物業(yè)行政主管部門應當將備案情況及時告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第四十條物業(yè)服務事項一般包括下列基礎(chǔ)內(nèi)容：

(一)物業(yè)共用部位的日常維護和管理;

(二)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備運行、保養(yǎng)和管理;

(三)環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護管理服務;

(四)安全防范、車輛停放管理等公共秩序維護;

(五)房屋裝飾裝修管理;

(六)物業(yè)檔案資料的保管。

物業(yè)服務人應當為業(yè)主接收郵件、快件提供便利，除執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施等原因外，不得阻撓快遞企業(yè)進入物業(yè)管理區(qū)域按址投遞。阻礙、拒絕進入的，物業(yè)服務人應當提供免費的代投遞服務。因執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施等原因不能進入時，物業(yè)服務人應當提供免費的寄存場所。

物業(yè)服務人應當按照相關(guān)規(guī)定設(shè)置生活垃圾分類收集容器，提示、引導業(yè)主和物業(yè)使用人進行生活垃圾分類。

鼓勵和支持物業(yè)服務人在保證業(yè)主知情同意的前提下，依法采用信息化、智能化技術(shù)開展物業(yè)服務相關(guān)活動，但不得將人臉識別、指紋等生物識別技術(shù)作為唯一服務手段。

第四十一條物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費形式在物業(yè)服務合同中約定。

第四十二條物業(yè)服務收費按照有關(guān)規(guī)定實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會有權(quán)對物業(yè)服務人違法收取物業(yè)費的行為向市場監(jiān)督管理部門舉報、投訴。

市(地)、縣(市)物業(yè)行政主管部門制定并發(fā)布基本物業(yè)服務項目清單，明確服務內(nèi)容和服務等級標準，供價格主管部門定價和業(yè)主協(xié)商物業(yè)費時參考。

實行政府指導價的，市(地)、縣(市)價格主管部門會同物業(yè)行政主管部門，依據(jù)物業(yè)服務項目、服務內(nèi)容、服務等級標準等，制定相應的物業(yè)服務收費基準價格和浮動幅度，依法向社會公布，并每三年進行一次評估，根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。

實行市場調(diào)節(jié)價的，物業(yè)服務收費可以參照基本物業(yè)服務項目清單和物業(yè)服務收費基準價格及其浮動幅度，遵循合理、公開、費用與服務水平相適應、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務人在物業(yè)服務合同中約定。

第四十三條物業(yè)服務人拓展收費服務事項的，應當公示服務標準和收費標準。

物業(yè)服務人可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域居民寵物代管、車輛租借、家電維修、家政保潔、助老、托幼、代購等服務需求，與業(yè)主或者物業(yè)使用人訂立個性化服務合同，提供有償服務。

第四十四條業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)費，物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同的約定提供相應的服務。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以申請街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行調(diào)解，也可以依法提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供氣的方式，也不得采取限制業(yè)主進出小區(qū)、入戶、使用電梯以及車輛進出車位等其他方式催交物業(yè)費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費超過三個月，且經(jīng)兩次以上催告仍不支付的，物業(yè)服務人可以根據(jù)管理規(guī)約的規(guī)定對相關(guān)業(yè)主，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

物業(yè)服務人可以根據(jù)物業(yè)服務合同約定預收物業(yè)費，預收期限最長不得超過一年。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，轉(zhuǎn)讓雙方應當對物業(yè)費的結(jié)算作出約定，并告知物業(yè)服務人。

第四十五條物業(yè)服務人應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示、及時更新下列信息，并可以通過電子信息方式告知全體業(yè)主：

(一)物業(yè)服務人營業(yè)執(zhí)照，物業(yè)服務事項和質(zhì)量要求，收費項目、標準和方式等;

(二)物業(yè)項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務投訴電話;

(三)物業(yè)服務合同履行以及物業(yè)服務項目收支情況;

(四)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營情況以及收益收支情況等;

(五)維修資金使用情況;

(六)其他應當公示的信息。

業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務人應當及時答復。

物業(yè)服務人應當聽取業(yè)主意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，每年向業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會報告工作情況。

第四十六條物業(yè)服務人負責管理的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備可能存在安全隱患時，物業(yè)服務人應當設(shè)置警示標識，采取防范措施，及時消除安全隱患;不能自行處置的，應當及時報告相關(guān)縣級行政主管部門處理。

物業(yè)服務人發(fā)現(xiàn)由其他單位負責管理的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時，應當及時通知相關(guān)管理單位。相關(guān)管理單位未及時消除安全隱患的，物業(yè)服務人應當報告相關(guān)縣級行政主管部門，由其督促相關(guān)單位消除安全隱患。

物業(yè)服務人應當履行安全保障提示義務，采取合理措施保護業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全，可以采取安裝監(jiān)控、加強日常巡查、建立舉報制度等方式，預防和制止從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落物品等危險行為。

第四十七條物業(yè)服務合同當事人一方依法提出解除物業(yè)服務合同的，應當按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)服務合同未約定通知期限的，提出解除合同的當事人應當提前六十日書面通知另一方，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當在物業(yè)服務合同期滿前三十日內(nèi)與物業(yè)服務人續(xù)訂物業(yè)服務合同。

解除物業(yè)服務合同前，物業(yè)服務人不得擅自停止物業(yè)服務。解除物業(yè)服務合同后，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當在五日內(nèi)向所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案。物業(yè)行政主管部門應當將備案情況及時告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理信息平臺公示相關(guān)信息。

第四十八條物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務人應當在約定期限或者物業(yè)服務合同依法解除后十五日內(nèi)，或者在接到解聘通知之日起三十日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，結(jié)清預收、代收和預付、代付的有關(guān)費用，將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務用房等資產(chǎn)和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務所必須的相關(guān)資料，交還給業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，并配合新選聘的物業(yè)服務人做好其他交接工作。

原物業(yè)服務人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新選聘的物業(yè)服務人進行服務。

新選聘的物業(yè)服務人按照約定承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，并保存查驗記錄。

第四十九條原物業(yè)服務人拒不退出物業(yè)管理區(qū)域，或者拒不移交有關(guān)資料、財物、資產(chǎn)的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當與原物業(yè)服務人協(xié)商;協(xié)商不成的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁，也可以向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣級物業(yè)行政主管部門報告。

街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣級物業(yè)行政主管部門接到業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會報告后，應當組織調(diào)解;調(diào)解不成的，向所在地縣級人民政府報告。縣級人民政府經(jīng)評估論證確有必要的，可以組織城市管理、市場監(jiān)督管理、物業(yè)管理、公安等部門現(xiàn)場監(jiān)督原物業(yè)服務人退出;有妨礙公務或者擾亂公共秩序行為的，由公安機關(guān)依法處理。

第五十條物業(yè)檔案屬于全體業(yè)主所有。選聘物業(yè)服務人的，物業(yè)服務人應當妥善保管，保證檔案資料齊全，不得泄露業(yè)主信息;業(yè)主自行管理的，由自行管理組織或者機構(gòu)履行保管義務。

第五十一條市(地)、縣(市)物業(yè)行政主管部門應當組織實施物業(yè)服務誠信評價制度，根據(jù)物業(yè)服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，對物業(yè)服務人實行等級評定，采取相應的激勵或者懲戒措施。省物業(yè)行政主管部門負責對市(地)、縣(市)物業(yè)行政主管部門進行指導、監(jiān)督和考核。等級評定和考核的具體辦法由省物業(yè)行政主管部門制定。

市(地)、縣(市)物業(yè)行政主管部門應當及時記載更新物業(yè)服務人、物業(yè)項目負責人、物業(yè)從業(yè)人員誠信履約信息，并通過物業(yè)管理信息平臺予以公布。

推進物業(yè)服務第三方評估機構(gòu)參與物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務成本監(jiān)審、物業(yè)服務質(zhì)量評估等活動，出具公正、客觀、真實、準確的評估結(jié)論。

第五十二條物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)突發(fā)失管、棄管狀態(tài)時，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織確定應急物業(yè)服務單位，提供維持業(yè)主基本生活服務事項的應急服務，并公示應急服務的內(nèi)容、期限、費用等相關(guān)情況。應急服務期限不得超過十二個月，費用由全體業(yè)主承擔。

在應急服務期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當推動成立或者改選業(yè)主委員會;應急服務期滿后仍未成立或者改選業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組建物業(yè)管理委員會。

第六章 物業(yè)的使用與維護

第五十三條業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務人對物業(yè)的使用和維護，應當遵守有關(guān)規(guī)定，不得有下列行為：

(一)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;

(二)損壞或者擅自變動房屋建筑主體、承重結(jié)構(gòu);

(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物或者亂挖地下空間;

(四)破壞或者擅自改變房屋外貌;

(五)損壞或者擅自占用、改動物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(六)擅自設(shè)置或者改變煙道、排風、排水管道;

(七)存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性物質(zhì)或者超負重物品;

(八)侵占、損壞消防設(shè)施，占用消防車通道，堵塞、封閉疏散通道以及安全出口;

(九)在共用走廊、樓梯間、安全出口等公共區(qū)域堆放雜物、停放摩托車、電動車、自行車或者為電動車充電;

(十)產(chǎn)生明顯異味或者超過規(guī)定標準的噪聲;

(十一)不當妨礙其他業(yè)主采光、通風;

(十二)從建筑物中拋擲物品;

(十三)違反規(guī)定傾倒垃圾、排放污水和露天焚燒;

(十四)在建筑物、構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

(十五)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活;

(十六)法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會決定禁止的其他行為。

有前款規(guī)定行為之一的，物業(yè)服務人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告相關(guān)縣級行政主管部門，相關(guān)縣級行政主管部門應當及時依法處理。

發(fā)生本條第一款第七項、第十二項、第十五項情形的，公安機關(guān)接到報警后，應當及時調(diào)查并依法處理。

業(yè)主或者物業(yè)使用人對侵害自身合法權(quán)益的行為，可以依法提起訴訟;業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法提起訴訟。

第五十四條縣級人民政府應當確定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、公共秩序、消防、人防工程、房屋經(jīng)營、建設(shè)工程質(zhì)量、環(huán)境保護、園林綠化、特種設(shè)備安全、環(huán)境衛(wèi)生等活動實施監(jiān)督管理的行政主管部門。

前款規(guī)定的相關(guān)行政主管部門，應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布所負責的執(zhí)法事項和聯(lián)系方式，依法及時處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動產(chǎn)生的收入，扣除合理成本后歸全體業(yè)主所有。經(jīng)營收益的使用按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

經(jīng)營收益由物業(yè)服務人代管的，應當單獨列賬，不得挪用或者侵占，并接受業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的監(jiān)督;由業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會自行管理的，應當接受業(yè)主和居(村)民委員會的監(jiān)督。

第五十六條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)需要臨時占用物業(yè)共用部位，或者開挖、埋設(shè)、維修有關(guān)供水、排水、排污、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等管線的，施工單位應當了解相關(guān)地下管線布局，在施工現(xiàn)場做好安全防護，并按照約定的時間、標準恢復原狀;有停水、停電、停熱、停氣等情形的，施工單位應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告，公告內(nèi)容包括施工周期、地點。物業(yè)服務人或者物業(yè)管理委員會可以通過電子信息方式告知全體業(yè)主。

物業(yè)服務人應當在施工過程中進行必要的巡查，維護施工現(xiàn)場秩序，對施工過程中產(chǎn)生的破壞行為及時向有關(guān)部門報告。

第五十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務人。物業(yè)服務人應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

房屋裝飾裝修污染物業(yè)共用部位、損壞共用設(shè)施設(shè)備的，由業(yè)主或者物業(yè)使用人負責修復、清潔、恢復原狀;業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)服務人通知期限內(nèi)未修復、清潔、恢復原狀的，由物業(yè)服務人按照管理規(guī)約或者約定處理，所需費用由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔。房屋裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時清理;委托物業(yè)服務人清理的，按照約定支付清理費用。

物業(yè)服務人應當對房屋裝飾裝修情況進行現(xiàn)場檢查，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應當予以配合。

業(yè)主或者物業(yè)使用人違反房屋裝飾裝修和安全生產(chǎn)管理規(guī)定的，物業(yè)服務人應當及時制止，并督促其改正;經(jīng)督促未改正的，物業(yè)服務人應當及時報告相關(guān)縣級行政主管部門依法處理。

第五十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，應當出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;不能出售或者尚未售出的，應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人，每次期限不超過六個月。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人防工程，用作車位、車庫或者儲藏室的，應當按照設(shè)計文件實地標注，并向全體業(yè)主開放。建設(shè)單位不得將其出售、附贈，收取的停車費、租金應當保障人防工程的維護管理和停車管理的必要支出。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全部建設(shè)項目竣工驗收五年后未售出的地下車位、車庫，可以整體轉(zhuǎn)讓給專業(yè)資產(chǎn)管理公司，由其統(tǒng)一出租經(jīng)營或者出售給業(yè)主。

第五十九條利用物業(yè)共用部位停放車輛的，車位的設(shè)置、使用、收費和管理等事項，由業(yè)主共同決定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置車位、停放車輛，不得占用疏散通道、消防車通道、安全通道、公共綠地、公共健身場地和其他機動車通道，不得影響其他車輛和行人通行。

工程車輛、大中型客貨車輛和危險品運輸車輛不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，但因急救、安全、工程建設(shè)或者設(shè)施設(shè)備維修等確需停放的除外。

物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同的約定，履行車輛停放管理義務，及時督促違反規(guī)定停放的車輛駛離;督促無效的，應當及時報告有關(guān)部門依法處理。

第六十條電梯、機械式停車設(shè)備等特種設(shè)備，應當按照特種設(shè)備安全管理有關(guān)規(guī)定，委托具有相應資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)進行定期檢驗、檢測和維護;消防、安防監(jiān)控等涉及人身、財產(chǎn)安全以及有其他特定要求的設(shè)施設(shè)備，可以委托專業(yè)機構(gòu)進行維護。

第六十一條住宅物業(yè)建設(shè)工程質(zhì)量保修期滿后，需要對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、更新和改造的，應當按照國家有關(guān)規(guī)定申請使用維修資金。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。

第六十二條首期維修資金，由業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前存入維修資金專戶。業(yè)主未按照規(guī)定交存首期維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付買受人。

未建立維修資金的物業(yè)，應當按照有關(guān)規(guī)定進行補建。維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當及時通知、督促業(yè)主續(xù)交。

第六十三條在物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生下列危及房屋安全等緊急情況的，應當啟動維修資金的應急使用程序，物業(yè)服務人或者物業(yè)管理委員會應當采取必要的應急措施：

(一)電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障損壞情況，經(jīng)有關(guān)行政主管部門出具整改通知，或者專業(yè)機構(gòu)出具檢驗、檢測、評估整改報告的;

(二)物業(yè)共用部位屋頂、外墻出現(xiàn)嚴重滲漏的;

(三)建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危險的;

(四)共用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身、財產(chǎn)安全的;

(五)突發(fā)事件造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的;

(六)其他危及房屋安全的緊急情況。

維修資金的應急使用辦法可以由市(地)根據(jù)國家規(guī)定制定。

發(fā)生本條第一款規(guī)定情形后，未按照規(guī)定實施維修、更新和改造的，市、縣級物業(yè)行政主管部門可以組織代修，代修費用以及物業(yè)服務人在緊急情況下墊付的維修、更新和改造費用，從相關(guān)業(yè)主維修資金分戶賬中列支。

第六十四條維修資金的使用接受業(yè)主和有關(guān)部門的監(jiān)督。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用情況，應當在維修資金撥付前進行公示。

維修資金管理部門應當建立維修資金管理系統(tǒng)，定期公布維修資金的收支情況，方便業(yè)主查詢賬戶余額以及使用情況。

第六十五條新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，應當按照國家、省技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范設(shè)計、施工。

建設(shè)單位應當通知供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位參加竣工驗收;驗收合格后，應當將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶終端計量裝置或者入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護管理，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。管道燃氣經(jīng)營單位的維護管理范圍包括除燃氣器具外的所有設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線。

已投入使用的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶終端計量裝置或者入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，專業(yè)經(jīng)營單位應當承擔維護管理責任。市(地)、縣(市)人民政府(行政公署)應當組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位接收。經(jīng)評估確需更新改造的，市(地)、縣(市)人民政府(行政公署)應當組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位進行更新改造。具體接收方式和費用承擔由市(地)、縣(市)確定。

移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護管理的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，其維護、更新和改造等費用，由專業(yè)經(jīng)營單位依法承擔。尚在保修期內(nèi)的，其費用由建設(shè)單位承擔。

價格主管部門在制定專業(yè)經(jīng)營單位收費價格時，應當考慮維護、更新和改造成本。

第六十六條供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置，公示服務范圍和聯(lián)系方式。

除執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施等原因外，物業(yè)服務人不得限制、阻礙專業(yè)經(jīng)營單位進入物業(yè)管理區(qū)域提供相應服務。

供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位對應當接收的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線不接收，以及不履行維護管理責任的，由所在地市、縣級人民政府約談相關(guān)主管部門和單位。

第六十七條 市、縣級人民政府實施老舊小區(qū)改造時，應當完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施，改善小區(qū)居住環(huán)境，建立健全物業(yè)管理長效機制。

第七章 法律責任

第六十八條違反本條例規(guī)定，物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)行政主管部門的工作人員不依法履行監(jiān)督管理職責，有下列行為之一的，由有權(quán)機關(guān)依法給予處分：

(一)與物業(yè)服務人串通，阻礙業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉的;

(二)對符合備案條件的申請，不予備案的;

(三)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為不予查處的;

(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行為。

第六十九條違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位未對承接查驗全過程進行影像記錄，或者在業(yè)主辦理入住手續(xù)時，未主動公開承接查驗協(xié)議或者現(xiàn)場未播放承接查驗影像資料，或者影像資料未包含安防監(jiān)控、消防、特種設(shè)備等重要設(shè)施設(shè)備查驗內(nèi)容的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門處以一萬元以上三萬元以下罰款。

第七十條違反本條例規(guī)定，對物業(yè)承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位未按照約定期限整改落實或者未簽訂承接查驗協(xié)議的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。

第七十一條違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下罰款：

(一)未備案物業(yè)管理區(qū)域的;

(二)未在房屋買賣合同中明示經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域的;

(三)未提出召開首次業(yè)主大會會議申請或者提供籌備首次業(yè)主大會會議所需資料的;

(四)未承擔前期物業(yè)承接查驗費用和首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的;

(五)未在銷售場所公示前期物業(yè)服務合同的。

第七十二條違反本條例規(guī)定，業(yè)主未交存首期維修資金，建設(shè)單位將房屋交付買受人的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以三萬元以下罰款。

第七十三條違反本條例規(guī)定，新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位選聘其出資設(shè)立的物業(yè)服務企業(yè)，以及建設(shè)單位法定代表人或者股東參股的物業(yè)服務企業(yè)承接該物業(yè)的前期物業(yè)服務的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門責令限期改正，并沒收物業(yè)服務企業(yè)此項目經(jīng)營所得。

第七十四條違反本條例規(guī)定，前期物業(yè)服務人未按照規(guī)定在交接后辦理備案或者物業(yè)服務人在訂立、變更物業(yè)服務合同后未按照規(guī)定備案的，由縣級物業(yè)行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以三萬元以上五萬元以下罰款。

第七十五條違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務人有下列行為之一的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門處以十萬元以上二十萬元以下罰款，并在二年以內(nèi)不得參加物業(yè)服務招投標活動;有違法所得的，沒收違法所得：

(一)未經(jīng)法定程序，擅自接管物業(yè)服務項目的;

(二)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定，停止物業(yè)服務的;

(三)被解聘或者物業(yè)服務合同終止后，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的。

兩次違反前款第二項規(guī)定的，除依法處罰外，該物業(yè)服務企業(yè)不得承接新的物業(yè)服務項目，其法定代表人和股東不得在新成立的物業(yè)服務企業(yè)擔任法定代表人或者股東。

第七十六條違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務人有下列行為之一的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以一萬元以上十萬元以下罰款，并在二年以內(nèi)不得參加物業(yè)服務招投標活動：

(一)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)的;

(二)拒不移交有關(guān)資料、財物、資產(chǎn)的。

第七十七條違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務人有下列行為之一的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以五千元以上二萬元以下罰款：

(一)物業(yè)檔案資料缺失的;

(二)在不得設(shè)置車位的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)置車位的;

(三)采取停止供電、供水、供熱、供氣，限制業(yè)主進出小區(qū)、入戶、使用電梯以及車輛進出車位方式，催交物業(yè)費的;

(四)泄露業(yè)主信息的;

(五)未按照規(guī)定提供免費代投遞服務或者提供免費寄存場所的;

(六)除執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施等原因外，限制、阻礙專業(yè)經(jīng)營單位進入物業(yè)管理區(qū)域提供相應服務的;

(七)未公示有關(guān)信息的。

第七十八條違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務人挪用、侵占屬于業(yè)主共有的經(jīng)營收益的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門責令退還，處以挪用、侵占金額二倍以下罰款;有違法所得的，沒收違法所得。

第七十九條業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務人違反本條例禁止行為規(guī)定的，由縣級物業(yè)行政主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門，依照相關(guān)法律、法規(guī)給予行政處罰。

物業(yè)服務人對業(yè)主和物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定的禁止行為負有報告義務而未及時報告的，處以二千元以上五千元以下罰款;有違法所得的，沒收違法所得。

第八十條 違反本條例規(guī)定，業(yè)主委員會未按照業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約履行工作職責的，由縣級物業(yè)行政主管部門責令限期改正;有違法所得的，沒收違法所得，并對直接負責的主管人員和其他直接責任人員處以三千元以上一萬元以下罰款。

第八十一條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對違反本條例規(guī)定的行為，應當依照有關(guān)法律授權(quán)規(guī)定依法處罰。

違反本條例規(guī)定，給他人造成損失的，依法承擔民事責任;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章 附 則

第八十二條法律、法規(guī)和規(guī)章對物業(yè)管理有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

業(yè)主依法決定對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭凶孕泄芾淼模瑓⒄毡緱l例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第八十三條本條例下列用語的含義：

(一)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定以及前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。

(二)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，是指變(配)電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。

(三)入戶端口，是指包括變(配)電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置與最終用戶交接處。

(四)共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主以及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位。包括住宅物業(yè)的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

(五)共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主以及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備。一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

(六)專有部分，是指在構(gòu)造和利用方面具有獨立性，由單獨業(yè)主獨立使用和處分，能夠為特定業(yè)主登記所有權(quán)的物業(yè)部位。

(七)物業(yè)管理區(qū)域顯著位置，包括物業(yè)管理區(qū)域的主要出入口、房屋單元門廳、公共活動場所等。

(八)物業(yè)檔案，包括物業(yè)權(quán)屬資料、技術(shù)資料、驗收資料，業(yè)主、物業(yè)使用人的權(quán)屬資料、個人資料，物業(yè)運行、維修、服務記錄和物業(yè)管理相關(guān)合同資料等。

(九)經(jīng)營收益，是指經(jīng)營所得收入扣除管理服務費用后的收益，主要包括公共場地的車位租金收益、公共區(qū)域的廣告收益、公共區(qū)域設(shè)立攤位的租金收益以及其他收益。

第八十四條本條例規(guī)定的面積和人數(shù)，除國家另有規(guī)定外，按照下列方式計算：

(一)專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

(二)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。

(三)建筑物總面積與總?cè)藬?shù)，分別按照前兩項的統(tǒng)計總和計算。

第八十五條非住宅物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。

第八十六條本條例自2021年3月1日起施行。 2100433B

黑龍江省住宅物業(yè)管理條例

2020年12月24日黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過

黑龍江省人民代表大會常務委員會關(guān)于批準《牡丹江市住宅物業(yè)管理條例》的決定

（2017年10月13日黑龍江省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議通過）

黑龍江省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議經(jīng)過審查，決定批準牡丹江市人民代表大會常務委員會報請批準的《牡丹江市住宅物業(yè)管理條例》。