齊齊哈爾市物業(yè)管理?xiàng)l例條例全文

齊齊哈爾市物業(yè)管理?xiàng)l例

齊齊哈爾市物業(yè)管理?xiàng)l例第一章 總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和生活環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理和使用，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條市人民政府物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，縣（市）、區(qū)人民政府物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

其他相關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)，做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)工作。

第四條　街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉與換屆等工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

社區(qū)居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居（村）民委員會(huì)的物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核。

第五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國家和省、市制定的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)優(yōu)惠政策。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地的維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的非經(jīng)營性用水、用電、用氣、用熱價(jià)格按照國家、省、市相關(guān)法規(guī)政策執(zhí)行。

第六條老舊住宅區(qū)的改造整治應(yīng)在各級(jí)政府的主導(dǎo)下進(jìn)行。本著因地制宜、先易后難、區(qū)域負(fù)責(zé)、分批實(shí)施的原則，將地方財(cái)政投資、業(yè)主投資、社會(huì)投資等與建筑節(jié)能改造、供水供熱管網(wǎng)改造等國家政策性補(bǔ)助資金結(jié)合起來，形成多元化投資改造的保障機(jī)制。

老舊住宅區(qū)改造整治完成后，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。

齊齊哈爾市物業(yè)管理?xiàng)l例第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

第七條　物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)按土地使用證確定的使用范圍為基礎(chǔ)，結(jié)合建筑物規(guī)模、物業(yè)的共有、共用設(shè)施設(shè)備和社區(qū)建設(shè)等因素劃定。

分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房房屋銷售備案及棚改回遷房備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)向所在地物業(yè)行政主管部門進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域備案，并將備案情況告知物業(yè)項(xiàng)目所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案，載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共用部位共用設(shè)施設(shè)備主要情況和配套建筑等事項(xiàng)。

建設(shè)單位在物業(yè)銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示并在物業(yè)買賣合同中載明。

第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家、省、市有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑，不得擅自改變用途。

第九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置物業(yè)服務(wù)用房，物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主所有,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)合同約定的期限內(nèi)擁有無償使用權(quán)。

物業(yè)服務(wù)用房的具體位置應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖中注明，分期建設(shè)開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)在一期工程中配置。

物業(yè)總建筑面積5萬平方米以下的，按照不少于建筑面積100平方米配置；總建筑面積在5萬平方米以上20萬平方米以下的，按照總建筑面積的2‰配置；總建筑面積超過20萬平方米的，除按照20萬平方米的2‰配置外，超出部分按照1‰的標(biāo)準(zhǔn)配置，但最多不高于建筑面積500平方米。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)能獨(dú)立使用，具備水、電、暖、通風(fēng)、采光等使用功能及獨(dú)立的水、電、暖等計(jì)量器具。多層物業(yè)應(yīng)設(shè)置在地面一層，高層物業(yè)不得高于四層。物業(yè)服務(wù)用房不得抵押、轉(zhuǎn)讓、出租。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，任何單位、個(gè)人無權(quán)改變物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)所的用途及標(biāo)準(zhǔn)。

第十條　新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列規(guī)定的，方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

（一）生活用水接入城市供水管網(wǎng)系統(tǒng)，并安裝分戶計(jì)量裝置；

（二）雨水、污水排放接入城市雨水排放系統(tǒng)和污水排放系統(tǒng)；

（三）小區(qū)用電接入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計(jì)量裝置；

（四）在城市管道燃?xì)狻⒓泄嶂飨到y(tǒng)管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)?、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)系統(tǒng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶粲?jì)量裝置和供熱分戶控制裝置；

（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報(bào)箱等按相關(guān)設(shè)計(jì)要求配置到位；

（六）按照消防要求完成消防供水、消防自動(dòng)報(bào)警裝置和消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè)；

（七）小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連；

（八）按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設(shè)施建設(shè)；

（九）按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置；

（十）住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行驗(yàn)收。

第十一條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

本條例所稱的前期物業(yè)管理，是指在建設(shè)單位交付房屋之后至物業(yè)項(xiàng)目業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立并選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行物業(yè)管理的活動(dòng)。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書10日前，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向物業(yè)行政主管部門備案。

第十二條建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收。對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收應(yīng)由建設(shè)單位向相關(guān)部門申請(qǐng)，由相關(guān)管理部門及前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與；業(yè)主入住時(shí)的分戶驗(yàn)收，應(yīng)在業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，由業(yè)主、建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)并書面記錄確認(rèn)。建設(shè)單位對(duì)業(yè)主專有部分的保修義務(wù)自業(yè)主入住分戶驗(yàn)收之日起計(jì)算，截止日期按國家相關(guān)規(guī)定時(shí)限執(zhí)行。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收合格之日起30日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)。

建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房銷售備案及棚改回遷房備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及交接驗(yàn)收手續(xù)等資料報(bào)物業(yè)行政主管部門，并作為物業(yè)買賣合同約定的內(nèi)容。

第十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)和違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)時(shí)將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約作出書面承諾。

第十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的監(jiān)督下，自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后30日內(nèi)，按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖和分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊(cè)；

（五）專業(yè)經(jīng)營單位的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)；

（六）物業(yè)管理必需的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

齊齊哈爾市物業(yè)管理?xiàng)l例第三章 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

第十五條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況以書面方式及時(shí)報(bào)告物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。

符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

（一）業(yè)主已入住建筑面積的比例達(dá)到小區(qū)總建筑面積50%以上；

（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到小區(qū)總戶數(shù)50%以上；

（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到小區(qū)總戶數(shù)25%以上。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

第十六條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，由建設(shè)單位向街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)；建設(shè)單位30日內(nèi)未提出申請(qǐng)的，可由該物業(yè)管理區(qū)域所在地的社區(qū)居（村）民委員會(huì)組織10人以上的業(yè)主代表提出申請(qǐng)。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)在收到申請(qǐng)的30日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。

首次業(yè)主大會(huì)籌備組由7人以上單數(shù)組成，由建設(shè)單位代表、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、業(yè)主代表和街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府代表等人員組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的50%?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書面公告。

第十七條　籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）制定并提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告前款規(guī)定的內(nèi)容。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以復(fù)核并在首次業(yè)主大會(huì)召開前告知異議人復(fù)核結(jié)果。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起60日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第十八條　業(yè)主身份以及建筑面積的確認(rèn)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效證件為依據(jù)。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在300戶以上的，可以采取以樓（幢）、單元、樓層等為單位的方式推舉1名業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第十九條　業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過5年，可連選連任。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選主任、副主任。

業(yè)主委員會(huì)委員經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入所在地社區(qū)居（村）民委員會(huì)任職。社區(qū)居（村）民委員會(huì)成員符合業(yè)主條件的可在業(yè)主委員會(huì)任職。

業(yè)主委員會(huì)成立、換屆、變更，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向物業(yè)所在地的物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案，并申請(qǐng)辦理刻制公章。

第二十條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財(cái)物等，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，不及時(shí)移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其移交。新一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)上說明上述交接情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定終止其委員資格：

（一）拒不履行委員職責(zé)的；

（二）業(yè)主委員會(huì)過半數(shù)委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；

（三）違法搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；

（四）利用職務(wù)之便要求或接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用的；

（五）違反少數(shù)服從多數(shù)原則，組織、煽動(dòng)業(yè)主進(jìn)行不正當(dāng)維權(quán)等違法違規(guī)活動(dòng)的；

（六）違反其他法律法規(guī)規(guī)定，不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員其他情形的。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，也可由全體業(yè)主分?jǐn)偂?

經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)提出意見，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過后執(zhí)行。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第二十一條 業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事委員會(huì)。業(yè)主監(jiān)事委員會(huì)的工作職責(zé)應(yīng)包括：

（一）在業(yè)主大會(huì)期間，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)監(jiān)督工作的實(shí)施情況；

（二）監(jiān)督本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)決議、決定的執(zhí)行情況、業(yè)主委員會(huì)的工作情況；

（三）監(jiān)督業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)及委員日常工作中遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約、議事規(guī)則及工作規(guī)則等規(guī)章制度的行為，對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的不稱職行為，必要時(shí)應(yīng)提出停任建議；

（四）監(jiān)督本物業(yè)管理區(qū)域的有關(guān)的財(cái)務(wù)狀況和共有房屋、設(shè)施、設(shè)備等資產(chǎn)的使用情況；

（五）派員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；

（六）向業(yè)主大會(huì)提出建議和意見；

（七）業(yè)主大會(huì)選舉、表決的記票、監(jiān)票和統(tǒng)計(jì)工作；

（八）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主監(jiān)事委員會(huì)具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)和所需經(jīng)費(fèi)由業(yè)主大會(huì)確定。

第二十二條不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的，應(yīng)當(dāng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組織，由社區(qū)居（村）民委員會(huì)、業(yè)主代表等組成物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，物業(yè)管理委員會(huì)業(yè)主代表所占比例不應(yīng)低于50%。

物業(yè)管理委員會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)設(shè)在物業(yè)項(xiàng)目所在地的社區(qū)居（村）民委員會(huì)，日常活動(dòng)的開展、組織、協(xié)調(diào)由社區(qū)居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)。物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成，應(yīng)當(dāng)公開征求所在物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的意見。

齊齊哈爾市物業(yè)管理?xiàng)l例第四章 物業(yè)使用管理

第二十三條　業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)不得有下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修管理規(guī)定的行為；

（二）違法搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反房屋安全管理規(guī)定的行為；

（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、私改供排水管線及其他共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為；

（五）隨意傾倒垃圾、放置雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為；

（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物質(zhì)或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng)，排放有毒、有害物質(zhì)等違反環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定的行為；

（七）侵占、損壞消防設(shè)施，占用消防通道，堵塞、封閉疏散通道及安全出口以及在建筑內(nèi)的共用走道、樓梯間、安全出口處等公共區(qū)域停放電動(dòng)車或者為電動(dòng)車充電等違反消防安全管理的行為；

（八）賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)、飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；

（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的行為。

有前款行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止并及時(shí)報(bào)告物業(yè)所在地的物業(yè)行政主管部門和有關(guān)管理部門，物業(yè)行政主管部門和有關(guān)管理部門應(yīng)當(dāng)按相關(guān)規(guī)定及時(shí)依法處理。

第二十四條　業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、防盜網(wǎng)、太陽能熱水器等設(shè)施，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約等相關(guān)規(guī)定。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照垃圾收集的有關(guān)規(guī)定傾倒垃圾，保持物業(yè)的整潔、美觀。

第二十五條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租房屋的，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容告知受讓人或者承租人，并自合同簽訂之日起15日內(nèi)將轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十六條業(yè)主或者物業(yè)使用人在辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修監(jiān)督管理協(xié)議。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在住宅裝飾裝修監(jiān)督管理協(xié)議簽訂后對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)危及房屋安全的行為應(yīng)當(dāng)予以勸阻，并及時(shí)報(bào)告房屋安全主管部門或有關(guān)管理部門。

第二十七條住宅裝飾裝修監(jiān)督管理協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容和實(shí)施期限；

（二）允許施工的時(shí)間；

（三）廢棄物的清運(yùn)與處置；

（四）住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求；

（五）禁止行為和注意事項(xiàng)；

（六）違約責(zé)任；

（七）其他需要約定的事項(xiàng)。

第二十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。建立住宅小區(qū)空閑車位“租售并舉”的管理機(jī)制。

第二十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫不足，需要增設(shè)的，在不占用消防通道、城鎮(zhèn)公共道路、城市園林綠地等市政設(shè)施以及公共配套設(shè)施的前提下，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，召開業(yè)主大會(huì)，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)后，方可增設(shè)。

車位、車庫的管理、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)決定收取場(chǎng)地租賃費(fèi)的，扣除管理成本后的場(chǎng)地租賃費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。

具備條件的住宅小區(qū)全部實(shí)行劃線停車，確保車輛停放規(guī)范有序。

鼓勵(lì)建設(shè)單位或者其他投資人在既有住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的情況下，建設(shè)、經(jīng)營地下停車場(chǎng)和立體停車設(shè)施，滿足停車需求。

第三十條　管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納方式和違反規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定。

管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。

物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所產(chǎn)生的收益，應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等。

齊齊哈爾市物業(yè)管理?xiàng)l例第五章 物業(yè)服務(wù)管理

第三十一條　本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法成立并具有獨(dú)立法人資格，按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù)的企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)配備相應(yīng)的專業(yè)人員，具備為業(yè)主提供解決物業(yè)維修使用問題的專項(xiàng)服務(wù)能力。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請(qǐng)專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕和秩序維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)。但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出，一般包括以下部分：

（一）工作人員工資、社會(huì)保障和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、清冰雪費(fèi)用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

（六）辦公費(fèi)用；

（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；

（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

（九）各項(xiàng)稅費(fèi)；

（十）經(jīng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)同意的其他費(fèi)用。

第三十二條　物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)定期開展業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)，運(yùn)用企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅黑榜”社會(huì)發(fā)布制度，建立誠信企業(yè)激勵(lì)獎(jiǎng)勵(lì)和不良企業(yè)的懲戒機(jī)制。

第三十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)下，建立行業(yè)自律組織，規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

物業(yè)行業(yè)自律組織可以依據(jù)國家、省、市有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善自律制度，配合物業(yè)行政主管部門建立健全信用檔案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向物業(yè)行政主管部門報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等資料。

第三十四條業(yè)主大會(huì)或業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)代表其與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

（一）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、質(zhì)量和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和收取辦法；

（三）雙方權(quán)利義務(wù)；

（四）專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（五）物業(yè)管理用房的使用；

（六）合同期限；

（七）違約責(zé)任；

（八）爭(zhēng)議解決途徑。

業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵(lì)通過招投標(biāo)方式進(jìn)行。

選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)選聘方式、合同期限以及服務(wù)內(nèi)容等進(jìn)行表決。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)不得擅自選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起10日內(nèi)，向物業(yè)行政主管部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主有權(quán)進(jìn)行查閱和復(fù)制。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同進(jìn)行監(jiān)督。

業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)因合同糾紛欲提前終止物業(yè)服務(wù)合同的，可向物業(yè)行政主管部門及街道、社區(qū)居（村）民委員會(huì)提請(qǐng)調(diào)解，物業(yè)行政主管部門及街道、社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)予受理，調(diào)解不成的，業(yè)主大會(huì)可按法定程序提前終止物業(yè)服務(wù)合同，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十六條物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會(huì)尚未作出續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效至新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)正式接管時(shí)為止。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照原合同約定的價(jià)格交納延續(xù)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

因物業(yè)服務(wù)合同期滿、解除或者終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面告知業(yè)主委員會(huì)，并與業(yè)主委員會(huì)按照相關(guān)規(guī)定辦理退出手續(xù)，履行相關(guān)義務(wù)，否則不得擅自退出物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理退出手續(xù)，應(yīng)履行下列交接義務(wù)：

（一）移交保管的物業(yè)檔案、服務(wù)檔案；

（二）提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

（三）移交物業(yè)服務(wù)用房；

（四）清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

（五）移交物業(yè)財(cái)務(wù)賬、款；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

業(yè)主欠交被解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)予交納，可按約定由新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。

第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示下列信息：

（一）物業(yè)項(xiàng)目基本情況、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人姓名及聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在社區(qū)、街道名稱及聯(lián)系方式、業(yè)主委員會(huì)成員名單及聯(lián)系方式；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況及審計(jì)報(bào)告、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)經(jīng)營的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益等；

（五）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

第三十八條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定和相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受物業(yè)服務(wù)或者無需接受物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，經(jīng)督促未交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。逾期未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，可自逾期之日起，按照物業(yè)服務(wù)合同約定加收違約金，收取標(biāo)準(zhǔn)不超過日1‰。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)；未結(jié)清的，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作出約定，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得有下列行為：

（一）未按照相關(guān)規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示的；

（二）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍的；

（三）擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)的。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條規(guī)定，相關(guān)部門有權(quán)糾正，并依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行查處。

第四十條　已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。

建設(shè)單位銷售房屋，不得與房屋買受人約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）接受業(yè)主的監(jiān)督，及時(shí)處理業(yè)主的投訴，反饋處理情況并建立投訴工作臺(tái)賬；

（二）加強(qiáng)電梯、消防設(shè)施等涉及人身安全以及其他有特定要求設(shè)施設(shè)備的管理，并委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，協(xié)助相關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范等工作；

（三）按照規(guī)定及時(shí)公開涉及物業(yè)管理的相關(guān)信息；

（四）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法、違規(guī)或者可能侵害業(yè)主權(quán)益的行為及時(shí)勸阻、制止，對(duì)拒不聽從勸阻的，及時(shí)向轄區(qū)相關(guān)部門報(bào)告；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第四十二條專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報(bào)酬。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得以物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用為由停止向最終用戶提供服務(wù)。

住宅小區(qū)專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)供水、供電、供氣、供熱分戶計(jì)量裝置和通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用,與終端用戶另有合同約定或者法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

專業(yè)經(jīng)營單位需要架設(shè)管線，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意，并簽訂鋪設(shè)安裝協(xié)議。

第四十三條　物業(yè)管理實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議應(yīng)當(dāng)由物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)召集，物業(yè)行政主管部門、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表和專業(yè)經(jīng)營單位等應(yīng)當(dāng)參加。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)：

（一）業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接手續(xù)中出現(xiàn)的問題；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的突發(fā)事件；

（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；

（五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第四十四條　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居（村）民委員會(huì)或者聯(lián)席會(huì)議申請(qǐng)調(diào)解，也可以申請(qǐng)仲裁或者依法向人民法院提起訴訟。

第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計(jì)劃生育等社區(qū)服務(wù)活動(dòng)以及突發(fā)事件應(yīng)急知識(shí)的宣傳普及和應(yīng)急演練活動(dòng)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助、配合。

齊齊哈爾市物業(yè)管理?xiàng)l例第六章 物業(yè)的維護(hù)

第四十六條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家、省、市規(guī)定的保修期限、保修范圍、質(zhì)量要求，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第四十七條　物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。

業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)養(yǎng)護(hù)、維修，相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。

第四十八條　業(yè)主長期空置物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其就專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商約定，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。

業(yè)主長期空置物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納比例有約定的，從其約定；未作約定的，與其他未空置物業(yè)同等交納。

第四十九條　物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理由業(yè)主共同承擔(dān)，也可以委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

電梯等屬于業(yè)主共有的特種設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主按照特種設(shè)備管理的相關(guān)規(guī)定，委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維護(hù)、保養(yǎng)。

第五十條供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位對(duì)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報(bào)酬。

政府及有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設(shè)和維護(hù)管理義務(wù)。

第五十一條新建住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋交付手續(xù)前一次性足額交存首期房屋專項(xiàng)維修資金。

竣工交付后尚未售出的房屋，由開發(fā)建設(shè)單位作為產(chǎn)權(quán)人交存首期房屋專項(xiàng)維修資金。實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交存的房屋專項(xiàng)維修資金可以從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。開發(fā)建設(shè)單位交存的房屋專項(xiàng)維修資金，在房屋售出后轉(zhuǎn)由買受人承擔(dān)。業(yè)主未按規(guī)定交存首期房屋專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付買受人。

第五十二條首期房屋專項(xiàng)維修資金應(yīng)按業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存首期房屋專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為本市建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%。

本市每平方米建筑面積交存首期房屋專項(xiàng)維修資金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)定期公布。

第五十三條業(yè)主分戶賬內(nèi)房屋專項(xiàng)維修資金余額不足30%時(shí)，應(yīng)當(dāng)續(xù)交專項(xiàng)維修資金；已辦理入住手續(xù)尚未交存首期房屋專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行交存。

業(yè)主拒不交存房屋專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居（村）民委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以書面督促其限期交存；逾期不交存的，應(yīng)當(dāng)按拖欠金額加計(jì)同期銀行貸款利息交存；發(fā)生共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時(shí)，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)維修責(zé)任。因業(yè)主延期交存或拒交房屋專項(xiàng)維修資金，延誤維修時(shí)機(jī)或無法維修，給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；拒不承擔(dān)賠償?shù)?，業(yè)主委員會(huì)或者具有利害關(guān)系的業(yè)主，可以依法向人民法院提起訴訟。

第五十四條已交存住房公積金的業(yè)主，可以依法從業(yè)主及其配偶個(gè)人住房公積金賬戶中提取一定金額用于交存房屋專項(xiàng)維修資金。

第五十五條房屋專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

房屋專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則，并接受維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主監(jiān)督。

房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主按照各自房屋建筑面積的比例分?jǐn)偂?

第五十六條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情形之一的，可以立即使用房屋專項(xiàng)維修資金：

（一）電梯故障；

（二）消防設(shè)施故障；

（三） 因不可抗力等突發(fā)事件導(dǎo)致屋面、外墻體嚴(yán)重滲漏；

（四）上、下水管爆裂或排水設(shè)施出現(xiàn)坍塌引起的功能性障礙；

（五）供電線路故障；

（六）樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)；

（七）其他危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。

業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居（村）民委員會(huì)均可以憑相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的鑒定報(bào)告、應(yīng)急維修工程項(xiàng)目說明、維修工程實(shí)施方案，向市、縣（市）房屋專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)提出資金使用申請(qǐng)。

房屋專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請(qǐng)之日起3個(gè)工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，組織者應(yīng)當(dāng)將維修資金使用及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

房屋專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)方便快捷地處理應(yīng)急維修事項(xiàng)，加強(qiáng)監(jiān)督管理，保障資金安全。

第五十七條提出房屋專項(xiàng)維修資金使用的申請(qǐng)單位對(duì)所提交材料的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)，因隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料給相關(guān)業(yè)主造成損失的，依法賠償相關(guān)業(yè)主損失并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第五十八條因維護(hù)物業(yè)或者公共利益，供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地等共用部位的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并于施工前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，采取安全保障措施，施工結(jié)束后應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

第五十九條物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。因拒絕配合造成物業(yè)損壞或者財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

齊齊哈爾市物業(yè)管理?xiàng)l例第七章 法律責(zé)任

第六十條違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）未及時(shí)進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域備案、未與專業(yè)經(jīng)營單位辦理接收管理手續(xù)、未移交相關(guān)資料的，處1萬元以上3萬元以下罰款；

（二）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房或物業(yè)用房未交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

（三）未通過招投標(biāo)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，處3萬元以上10萬元以下的罰款。

第六十一條違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，予以警告，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用，并按照下列規(guī)定處罰：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，專業(yè)經(jīng)營單位施工后未及時(shí)修復(fù)路面，損害業(yè)主共同利益的；

（三） 擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；

（四）擅自改動(dòng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)排水管線的。

個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十二條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）未及時(shí)報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等資料，處1萬元以上3萬元以下罰款；

（二）未公開物業(yè)服務(wù)合同等應(yīng)公開公示信息的，處5000元以上2萬元以下罰款；

（三）擅自終止物業(yè)服務(wù)或退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、未按規(guī)定辦理退出手續(xù)履行交接義務(wù)的，處1萬元以上3萬元以下罰款。

第六十三條業(yè)主委員會(huì)作出的決定，違反法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定，損害業(yè)主合法權(quán)益或者嚴(yán)重影響公共秩序的，依法追究相關(guān)責(zé)任。

齊齊哈爾市物業(yè)管理?xiàng)l例第八章 附則

第六十四條按照業(yè)主群體意愿實(shí)行自治管理或者由社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)代行管理及企事業(yè)單位通過自行管理等方式進(jìn)行物業(yè)管理的，參照本條例執(zhí)行。

第六十五條本條例自2019年7月1日起施行。

齊齊哈爾市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告

第3號(hào)

《齊齊哈爾市物業(yè)管理?xiàng)l例》已由齊齊哈爾市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議于2018年11月27日通過，經(jīng)黑龍江省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議于2019年4月26日批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自2019年7月1日起施行。

齊齊哈爾市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

2019年4月29日

黑龍江省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于批準(zhǔn)《齊齊哈爾市物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定

（2019年4月26日黑龍江省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議通過）

黑龍江省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議經(jīng)過審查，決定批準(zhǔn)齊齊哈爾市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)的《齊齊哈爾市物業(yè)管理?xiàng)l例》。

物業(yè)管理對(duì)改善城市面貌、優(yōu)化居住環(huán)境、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定有著重要意義，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)管理方面各種細(xì)節(jié)問題凸顯。因此，齊齊哈爾市經(jīng)黑龍江省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議批準(zhǔn)，《齊齊哈爾市物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)應(yīng)運(yùn)而生，并將在7月1日起正式實(shí)施。

據(jù)了解，目前齊齊哈爾市共有住宅小區(qū)730個(gè)，物業(yè)管理總面積5638萬平方米，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)205家。居民對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求與日俱增，物業(yè)管理工作呈現(xiàn)出一些新情況、新問題，如：業(yè)主自治制度不能有效執(zhí)行、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)互不信任、物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為不規(guī)范、物業(yè)經(jīng)費(fèi)使用不透明、物業(yè)設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任不明確、監(jiān)督管理體制不健全、不規(guī)范，部門職責(zé)不清晰等。

《條例》共八章六十五條，其中明確各級(jí)管理職責(zé)，按照“屬地管理、重心下沉、責(zé)權(quán)統(tǒng)一”的原則，確定了自上到下的物業(yè)監(jiān)管體制，進(jìn)一步明確了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和社區(qū)的物業(yè)管理職責(zé)。并對(duì)新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備辦理物業(yè)交付手續(xù)的條件做出明確的限制性規(guī)定?！稐l例》還創(chuàng)新的提出了成立業(yè)主監(jiān)事委員會(huì)，用于完善物業(yè)管理工作中的監(jiān)督機(jī)制，避免或減少物業(yè)工作執(zhí)行過程中的違法、違規(guī)事宜，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。同時(shí)，對(duì)于房屋維修資金的使用上，明確規(guī)定了在發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用房屋專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修和更新、改造的，可以不經(jīng)過專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，并為了保護(hù)物業(yè)企業(yè)的權(quán)益，規(guī)定了何種情況下，物業(yè)企業(yè)可以加收欠費(fèi)違約金等。

為了保證《條例》的有效運(yùn)行，業(yè)主與物業(yè)之間能夠相互制約，《條例》還根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定以及齊齊哈爾市物業(yè)管理的實(shí)際情況，針對(duì)規(guī)定的禁止行為和活動(dòng)，分別制定了相應(yīng)的處罰條款，完善了相關(guān)法律責(zé)任。

趙樹學(xué)：齊齊哈爾市審計(jì)局黨組書記、局長

段芃：齊齊哈爾市審計(jì)局黨組成員、副局長

劉強(qiáng)：齊齊哈爾市審計(jì)局黨組成員、副局長

郝勝哲：齊齊哈爾市審計(jì)局黨組成員、四級(jí)調(diào)研員

張蕊：齊齊哈爾市審計(jì)局黨組成員、原總審計(jì)師

明陽：齊齊哈爾市審計(jì)局三級(jí)調(diào)研員

趙煥成：齊齊哈爾市審計(jì)局四級(jí)調(diào)研員

田凱：齊齊哈爾市審計(jì)局四級(jí)調(diào)研員

左玉東：齊齊哈爾市審計(jì)局四級(jí)調(diào)研員

閆曉光：齊齊哈爾市審計(jì)局四級(jí)調(diào)研員

宋清海：齊齊哈爾市自然資源局局局長

宋貴春：齊齊哈爾市自然資源局局黨組成員、副局長

鄭廷東：齊齊哈爾市自然資源局局黨組成員、副局長，市規(guī)劃委員會(huì)辦公室主任

韓鵬：齊齊哈爾市自然資源局局黨組成員、紀(jì)檢組長

孫志民：齊齊哈爾市自然資源局副局長、三級(jí)調(diào)研員

張春雙：齊齊哈爾市自然資源局局黨組成員、市勘察測(cè)繪研究院院長

徐迎冬：齊齊哈爾市自然資源局局黨組成員、工會(huì)主席

鞏志偉：齊齊哈爾市自然資源局二級(jí)調(diào)研員

劉天春：齊齊哈爾市自然資源局副調(diào)研員

路軍：齊齊哈爾市自然資源局副調(diào)研員

歐玉斌：齊齊哈爾市自然資源局副調(diào)研員富寶君 四級(jí)調(diào)研員

本條例自2014年6月6日起施行，1995年7月10日齊齊哈爾市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公布施行的《齊齊哈爾市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。