山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法印發(fā)通知

山東省物價局、山東省住房城鄉(xiāng)建設廳關于印發(fā)《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》的通知

二0一一年十一月九日 魯價綜發(fā)[2011]185號

各市物價局、住房城鄉(xiāng)建委（建設局）、房管局、市政公用局、城管執(zhí)法局：

為進一步規(guī)范住宅物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我省實際，制定《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

山東省人民政府令 第317號

《山東省物業(yè)服務收費管理辦法》已經(jīng)2018年5月3日省政府第6次常務會議通過，現(xiàn)予公布，自2018年7月1日起施行。

省長　龔正

2018年5月29日

山東省物業(yè)服務收費管理辦法

第一章　總則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，促進經(jīng)濟社會健康穩(wěn)定發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費及其監(jiān)督管理活動。

本辦法所稱物業(yè)服務收費，包括物業(yè)公共服務費、機動車停放費和其他服務收費。

第三條　省人民政府價格主管部門負責全省物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門按照價格管理權(quán)限，負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門和其他有關部門按照各自職責，做好物業(yè)服務收費管理的相關工作。

第四條　物業(yè)服務收費應當遵循合法、合理、公開、公平和收費與服務質(zhì)量相適應的原則，并按照不同物業(yè)的性質(zhì)、特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

第五條　實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)管理部門或者住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門）制定基準價及其浮動幅度，報本級人民政府批準后向社會公布執(zhí)行。

實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準，應當根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展水平以及物業(yè)服務成本變動等情況適時調(diào)整。

第六條　實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)通過物業(yè)服務合同約定。

鼓勵、支持業(yè)主或者物業(yè)使用人通過公平競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，并與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務內(nèi)容、服務質(zhì)量和收費標準、收費方式等。

第二章　物業(yè)公共服務費

第七條　本辦法所稱物業(yè)公共服務費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事房屋以及配套設施設備和相關場地的日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔、公共秩序維持、安全防范協(xié)助等公共性服務，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。

第八條　普通住宅前期物業(yè)公共服務費實行政府指導價，其他物業(yè)的物業(yè)公共服務費實行市場調(diào)節(jié)價。

第九條　普通住宅前期物業(yè)公共服務費應當根據(jù)物業(yè)服務等級、服務質(zhì)量、服務成本等因素，實行分等級定價。

普通住宅前期物業(yè)服務等級標準由設區(qū)的市人民政府物業(yè)主管部門會同價格主管部門制定并向社會公布。

第十條　普通住宅在銷售前，建設單位應當擬定物業(yè)服務方案，選擇物業(yè)服務等級，依法選聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同，并于合同簽訂之日起十日內(nèi)報送所在地價格主管部門和物業(yè)主管部門備案。

第十一條　物業(yè)服務等級、服務內(nèi)容、收費標準、收費方式、收費起始時間、合同終止情形等，應當在前期物業(yè)服務合同中列明，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示。

建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含物業(yè)公共服務費的內(nèi)容。

第十二條　因政府指導價變動需要調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務費標準的，物業(yè)服務企業(yè)應當在政府指導價變動范圍內(nèi)作相應調(diào)整。

因服務成本變化需要調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務費標準的，物業(yè)服務企業(yè)應當將真實、完整的物業(yè)服務成本向業(yè)主公開，并經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意。

物業(yè)服務企業(yè)應當在調(diào)整物業(yè)公共服務費標準之日起十日內(nèi)向所在地價格主管部門備案。

第十三條　普通住宅物業(yè)公共服務費按房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積計收。已辦理房屋權(quán)屬證書的，以房屋權(quán)屬證書載明的房屋建筑面積計收；未辦理房屋權(quán)屬證書的，按房屋買賣合同載明的房屋建筑面積計收。

普通住宅的儲藏室、車庫不得計入物業(yè)公共服務費的計費面積之內(nèi)，但改變設計用途用于居住的除外。

第十四條　房屋以及車庫、儲藏室依法改變設計用途用于餐飲、培訓等經(jīng)營的，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主書面同意并辦理相關手續(xù)，其物業(yè)公共服務費參照經(jīng)營性用房標準由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定。

第十五條　業(yè)主應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)公共服務費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務費的，從其約定。

經(jīng)業(yè)主或者物業(yè)使用人同意，物業(yè)服務企業(yè)可以預收物業(yè)公共服務費，但預收時間不得超過半年；物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人對預收時間另有約定的，從其約定。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)公共服務費。

第十六條　因建設單位分期開發(fā)、分批交付使用等原因，造成配套設施設備、道路通行、綠化環(huán)境等未能達到房屋買賣合同約定標準的，物業(yè)公共服務費應當予以減免，差額部分由建設單位補償給物業(yè)服務企業(yè)。

前款規(guī)定的物業(yè)公共服務費減免比例，屬于普通住宅前期物業(yè)的，由設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同物業(yè)主管部門確定；屬于其他物業(yè)的，由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主或者物業(yè)使用人協(xié)商確定。

第十七條　普通住宅交付后空置六個月以上的，其前期物業(yè)公共服務費應當減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同物業(yè)主管部門規(guī)定，但收取的費用最高不得超過百分之六十。

其他物業(yè)交付后空置六個月以上的，其物業(yè)公共服務費收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定。

第十八條　物業(yè)尚未出售、出租或者因建設單位的原因未按時交付物業(yè)買受人的，物業(yè)公共服務費由建設單位交納。

符合交付條件的物業(yè)，物業(yè)買受人逾期不辦理交付手續(xù)的，物業(yè)公共服務費自建設單位書面通知物業(yè)買受人辦理交付手續(xù)之日起由物業(yè)買受人交納。

第三章　機動車停放費

第十九條　本辦法所稱機動車停放費，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)租賃建設單位的車位、使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車的車庫（場）內(nèi)的車位、占用業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機動車，由承租人、使用人交納的車位租賃費、停車服務費、車位場地使用費。

第二十條　普通住宅車位租賃費和普通住宅前期物業(yè)停車服務費、車位場地使用費實行政府指導價，其他物業(yè)的機動車停放費實行市場調(diào)節(jié)價。

第二十一條　業(yè)主、物業(yè)使用人以及其他承租人租賃建設單位的車位，應當交納車位租賃費。

普通住宅的車位租賃費標準，由承租人與建設單位或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)在政府指導價范圍內(nèi)約定；其他物業(yè)管理區(qū)域的車位租賃費標準，由承租人與建設單位或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)約定。

第二十二條　車位租賃費由建設單位收取。建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)管理和收取車位租賃費的，應當簽訂書面委托合同；未簽訂書面委托合同的，物業(yè)服務企業(yè)不得收取。

第二十三條　使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車的車庫（場）內(nèi)的車位，物業(yè)服務企業(yè)提供相應服務的，車位使用人應當交納停車服務費。

普通住宅前期物業(yè)停車服務費標準，由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在政府指導價范圍內(nèi)約定；其他物業(yè)管理區(qū)域的停車服務費標準，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)約定。

車位未停放機動車的，免收停車服務費。

第二十四條　對占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機動車的，可以收取車位場地使用費。

普通住宅前期物業(yè)收取車位場地使用費的，其具體收費標準由物業(yè)服務企業(yè)在政府指導價范圍內(nèi)確定；其他物業(yè)管理區(qū)域收取車位場地使用費的，其收費標準由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會確定。

第二十五條　停車服務費由物業(yè)服務企業(yè)收取，車位場地使用費可以由物業(yè)服務企業(yè)代為收取。

長期使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車的車庫（場）內(nèi)的車位，或者長期占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機動車的，可以按月收取停車服務費或者車位場地使用費；臨時停放機動車的，可以按小時收取，但停放未超過二小時的應當免費。

第二十六條　對進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執(zhí)行公務期間的機動車，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人提供維修、安裝和物品配送等服務臨時停放的機動車，不得收取機動車停放費。

第四章　其他服務收費

第二十七條　本辦法所稱其他服務收費，是指除物業(yè)公共服務費、機動車停放費之外，由物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主或者物業(yè)使用人提供服務并收取相應的費用，以及涉及物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主或者物業(yè)使用人的其他收費。

第二十八條　其他服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人以及其他有關單位、人員協(xié)商約定；國家、省對其他服務收費規(guī)定實行政府指導價或者實行其他管理方式的，依照其規(guī)定執(zhí)行。

第二十九條　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的書面同意，并依法辦理有關手續(xù)。

物業(yè)服務企業(yè)代業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在物業(yè)服務合同中約定。

第三十條　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會決定其使用方式和用途；未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經(jīng)費或者折抵物業(yè)公共服務費。屬于普通住宅前期物業(yè)的，其收益資金可以優(yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務費。

物業(yè)服務企業(yè)代為收取、保管前款規(guī)定的收益資金的，除扣除相應的管理費和稅費外，不得挪作他用。管理費的扣除比例由設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門確定。

第三十一條　業(yè)主或者物業(yè)使用人對物業(yè)進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生建筑垃圾的，應當按照物業(yè)服務企業(yè)指定的地點存放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協(xié)商確定。

第三十二條　物業(yè)服務企業(yè)對人員、機動車實行出入管理的，應當為業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置必要的出入證（卡）。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費。

物業(yè)服務企業(yè)提供前款之外的其他通行設備的，可以收取適當?shù)馁M用，但應當由業(yè)主、物業(yè)使用人自愿選擇，物業(yè)服務企業(yè)不得強制收取費用。

第三十三條　物業(yè)服務企業(yè)可以按照與業(yè)主或者物業(yè)使用人的約定，提供機動車看管、家政服務等特約服務并收取相應的費用。具體收費標準由雙方根據(jù)服務內(nèi)容、服務質(zhì)量協(xié)商確定。

第三十四條　供水、供氣、供電、供暖和通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位以及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位以及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。

專業(yè)經(jīng)營單位以及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

第三十五條　物業(yè)共用部位、共用設施設備在保修期限內(nèi)的，維修養(yǎng)護費用由建設單位負擔；超過保修期限的，其維修、更新和改造費用應當通過專項維修資金予以列支。

第五章　監(jiān)督管理

第三十六條　縣級以上人民政府價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查，建立物業(yè)服務收費成本調(diào)查和價格監(jiān)測制度，及時查處物業(yè)服務收費違法行為。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的賬簿、文件和其他資料，不得弄虛作假。

第三十七條　縣級以上人民政府物業(yè)主管部門應當會同價格主管部門和其他有關部門，建立物業(yè)服務質(zhì)量評價體系和服務等級動態(tài)調(diào)整機制，對投訴率高、問題反映集中和達不到服務標準的物業(yè)服務企業(yè)進行重點監(jiān)督檢查，并可以采取限期整改、降低收費標準等措施。

物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格遵守價格法律、法規(guī)，全面履行物業(yè)服務合同，保證服務質(zhì)量與收費標準質(zhì)價相符。

第三十八條　物業(yè)服務收費實行明碼標價制度。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、服務等級、收費項目、計費方式與起始時間、收費標準與依據(jù)、舉報投訴電話等，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督，并不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。

物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務保證金、押金等應當符合有關規(guī)定，并不得以保證金、押金等形式變相收費。

第三十九條　物業(yè)服務企業(yè)代為收取的物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營收入和車位場地使用費等收益資金，應當單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公示。公示時間不得少于一個月。

第四十條　物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同和本辦法規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕交納。

物業(yè)服務企業(yè)依照約定履行義務的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務費用。未按照合同約定交納的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當督促其交納；拒不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以通過訴訟等方式依法追繳。

第四十一條　建立物業(yè)服務收費糾紛調(diào)處機制。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間對物業(yè)服務收費有爭議的，可以向縣級以上人民政府價格主管部門申請調(diào)解處理。價格主管部門接到申請后，應當及時進行調(diào)解處理。

第四十二條　建立物業(yè)服務收費信用管理體系。物業(yè)服務企業(yè)有超標準收費、強制或者變相強制收費、低于服務等級提供服務等行為的，納入失信企業(yè)名單并給予相應懲戒；業(yè)主或者物業(yè)使用人有惡意拖欠物業(yè)服務費用等行為的，納入其個人誠信記錄。

第四十三條　建立物業(yè)服務收費投訴舉報處理機制。對因物業(yè)服務收費引起的投訴舉報，由縣級以上人民政府價格主管部門和其他有關部門按照各自職責依法處理。

第六章　法律責任

第四十四條　違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已規(guī)定法律責任的，從其規(guī)定；法律、法規(guī)未規(guī)定法律責任的，依照本辦法的規(guī)定實施處罰。

第四十五條　違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未將前期物業(yè)服務合同或者調(diào)整后的物業(yè)服務收費標準報送備案，或者未按規(guī)定公示物業(yè)共用部位、共用設施設備收益資金和車位場地使用費的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

第四十六條　違反本辦法規(guī)定，因建設單位分期開發(fā)、分批交付使用等原因造成配套設施設備、道路通行、綠化環(huán)境等未能達到房屋買賣合同約定標準，致使物業(yè)公共服務費減免，建設單位未按照規(guī)定將差額部分補償給物業(yè)服務企業(yè)的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令改正，處二萬元以上五萬元以下罰款。

第四十七條　違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定程序調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務收費標準，或者未按照規(guī)定使用、管理物業(yè)共用部位、共用設施設備收益資金和車位場地使用費的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十八條　違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定免費配備出入證件的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令改正，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第四十九條　違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)有下列情形之一的，由縣級以上人民政府價格主管部門依照價格法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；

（二）低于服務等級標準提供服務并收費的；

（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

（四）強制或者變相強制服務并收費的；

（五）違反有關規(guī)定以保證金、押金等形式變相收費的；

（六）不按照規(guī)定實行明碼標價的；

（七）其他違反價格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為。

第五十條　違反本辦法規(guī)定，縣級以上人民政府價格主管部門和其他有關部門有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）未按照規(guī)定制定和調(diào)整物業(yè)服務收費標準的；

（二）未按照規(guī)定建立物業(yè)服務質(zhì)量評價體系和服務等級動態(tài)調(diào)整機制，并實施物業(yè)服務收費監(jiān)督管理措施的；

（三）未按照規(guī)定建立物業(yè)服務收費糾紛調(diào)處機制、信用管理體系和投訴舉報處理機制的；

（四）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行為。

第七章　附則

第五十一條　物業(yè)服務企業(yè)之外的其他管理人提供物業(yè)服務的，其收費參照本辦法執(zhí)行。

第五十二條　本辦法自2018年7月1日起施行。

山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法背景意義

（一）出臺《辦法》是維護業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)實要求。當前，我省業(yè)主自治組織還不完善，全省近90%的居民小區(qū)還未建立業(yè)主委員會，物業(yè)服務收費無法完全依靠市場進行有效調(diào)節(jié)，亂收費、質(zhì)價不符與收費難的現(xiàn)象并存，全省物業(yè)服務收費舉報投訴每年達2萬件，占價格舉報投訴的40%。出臺《辦法》，對規(guī)范物業(yè)服務收費行為，解決群眾難點、痛點問題，滿足人民日益增長的美好生活需要，促進社會和諧穩(wěn)定具有重要意義。

（二）出臺《辦法》是促進物業(yè)服務行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實要求。我省物業(yè)服務企業(yè)從2004年的不到2000家，目前已發(fā)展到6000多家、從業(yè)人員40萬余人、管理項目2萬多個，物業(yè)服務覆蓋面和經(jīng)營范圍不斷擴大，與此同時，物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展面臨的困難和挑戰(zhàn)也越來越多。一是，經(jīng)營困難，發(fā)展動力不足。當前，我省物業(yè)服務企業(yè)主要營業(yè)收入仍然來自于物業(yè)公共服務費，部分企業(yè)面臨“成本上漲--服務水平降低--業(yè)主滿意度降低--物業(yè)費收繳率降低--企業(yè)營收降低--服務水平再降低”的惡性循環(huán)。二是，多元化經(jīng)營不夠，發(fā)展半徑過窄。我省物業(yè)服務企業(yè)提供的服務主要限于物業(yè)管理區(qū)域的保潔、綠化、秩序維護等基礎公共服務，服務內(nèi)容簡單同質(zhì)、門檻偏低，企業(yè)之間競爭激烈，經(jīng)營效益不高。而家政、中介、咨詢、托管等特約服務、咨詢服務及其收入占比很小，委托利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營服務的規(guī)范化和普及度、收入的公開化和透明度比較低，影響了業(yè)務拓展?！掇k法》的出臺，將進一步規(guī)范物業(yè)服務收費行為，有利于提高物業(yè)服務水平，拓展物業(yè)服務領域，促進物業(yè)服務行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

（三）出臺《辦法》是完善我省物業(yè)服務收費法制體系建設的現(xiàn)實要求。目前，規(guī)范我省物業(yè)服務收費的文件只有以省物價局名義印發(fā)的部門規(guī)范性文件，法律效力層級過低，難以對當前物業(yè)服務收費面臨的突出問題進行有效規(guī)范，致使不少環(huán)節(jié)無法可依，一些違規(guī)行為因缺乏處罰規(guī)定而屢禁不止，群眾反映強烈。《辦法》的出臺，將有效提升我省物業(yè)服務收費法律規(guī)范效力層級，推進物業(yè)服務收費納入法制化管理軌道。

山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法原則特點

（一）堅持問題導向和市場取向。《辦法》以解決當前我省物業(yè)服務收費面臨的問題為出發(fā)點，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，建立健全主要由市場決定物業(yè)服務價格的機制，規(guī)范行為，促進競爭，著力維護業(yè)主合法權(quán)益，最大程度促進物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展。

（二）堅持科學立法、民主立法?！掇k法》認真貫徹習近平總書記關于推進科學立法、民主立法的立法指導思想，在開門立法、傾聽民意方面作了很多工作，是《辦法》立法的一大亮點。2015年，省法制辦聯(lián)合省物價局通過大眾日報等媒體，先后兩次向社會征集意見建議1000余條。2016年，深入開展調(diào)研，聽取業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、管理部門等各方面意見。2017年，委托第三方專業(yè)機構(gòu)組織開展民意調(diào)查，完成有效調(diào)查樣本2500多個。在我省規(guī)章立法上這是第一次啟動專業(yè)性民意調(diào)查，具有標志性意義。在廣泛征求意見的基礎上，我們又多次召開專家論證會研究論證，數(shù)易其稿，凝聚了社會共識，保障了《辦法》的立法質(zhì)量。

（三）堅持立法為民、惠及民生?！掇k法》認真貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，努力為群眾辦實事、解難題，充分體現(xiàn)人民群眾意愿和合理訴求，使改革發(fā)展成果最大限度地惠及民生。例如，《辦法》規(guī)定，配套物業(yè)設施不到位的減收物業(yè)公共服務費、普通住宅前期物業(yè)空置房屋物業(yè)費減免比例不得低于40%，車位未停放機動車的免收停車服務費，為業(yè)主免費配置必要的出入證，等等，這既能夠有效增強群眾的獲得感，又有利于經(jīng)濟社會的健康穩(wěn)定和諧發(fā)展。

山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法主要內(nèi)容

《辦法》共7章52條，主要內(nèi)容是：

（一）明確了四個基本問題。一是概念范圍。《辦法》在明確界定物業(yè)服務收費、物業(yè)公共服務費、機動車停放費、其他服務收費四個基本概念的基礎上，對《辦法》的適用范圍又作出明確規(guī)定，即適用于我省區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務企業(yè)提供服務收取的物業(yè)服務收費，其他管理人的物業(yè)服務收費行為參照執(zhí)行。二是監(jiān)管部門。《辦法》明確價格主管部門負責物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理，住房城鄉(xiāng)建設部門及有關部門按照職責做好相關工作。三是定價機制。物業(yè)服務收費是實行政府定價，還是實行市場調(diào)節(jié)價，是《辦法》需要做出明確規(guī)定的關鍵問題。對此，《辦法》明確了物業(yè)服務價格主要由市場決定的機制，由政府制定價格的物業(yè)服務收費項目僅僅限定在未能形成有效競爭、容易發(fā)生壟斷和隨意定價的前期物業(yè)階段，即：普通住宅前期物業(yè)公共服務費、停車服務費、車位場地使用費和普通住宅車位租賃費。除此之外，普通住宅前期其他物業(yè)服務收費、成立業(yè)主委會員的普通住宅物業(yè)服務收費、別墅等高檔住宅及寫字樓等非住宅物業(yè)服務收費，均實行市場調(diào)節(jié)價。四是計費辦法。物業(yè)公共服務費如何計費是物業(yè)服務收費的核心內(nèi)容，關系到廣大業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的切身利益。對此，《辦法》規(guī)定，物業(yè)公共服務費實行分等級定價，具體等級由住房城鄉(xiāng)建設部門會同價格主管部門制定；交費金額按照產(chǎn)權(quán)建筑面積計收，普通住宅的儲藏室、車庫不計入計費面積，但改變設計用途用于居住的納入計費面積；交費時間和方式自交付之日起按月交納，有約定的可預收，空置的、尚未交付的按規(guī)定減收。

（二）完善了四個關鍵環(huán)節(jié)的管理。實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準如何制定和調(diào)整、小區(qū)停車收費和其他服務收費如何管理、業(yè)主共有權(quán)益如何保護，是現(xiàn)實中廣大業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)關心的熱點和難點問題，對此，《辦法》完善了四個關鍵環(huán)節(jié)的管理。一是完善了物業(yè)服務收費標準動態(tài)管理。規(guī)定價格主管部門應當根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展水平及物業(yè)服務成本變動情況，適時調(diào)整實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準；物業(yè)服務企業(yè)也可以履行一定程序調(diào)整收費標準。二是完善了物業(yè)管理區(qū)域停車收費管理。對停車服務費、車位場地使用費以及外來車輛的停車收費等問題作了明確規(guī)定。三是完善了建筑垃圾清運等其他服務收費管理。對物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供建筑垃圾清運、機動車看管、家政等服務的收費，以及專業(yè)經(jīng)營單位的收費等，都作出了相應規(guī)定。四是完善了共用部位和設施設備的經(jīng)營使用及收益管理。對利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的決定權(quán)、公共收益的使用、物業(yè)服務企業(yè)代經(jīng)營行為等進行了明確規(guī)范，并設定了相應的法律責任，保障了業(yè)主的共有權(quán)益。

（三）建立了四項事中事后監(jiān)管措施。充分發(fā)揮市場作用，讓絕大部分物業(yè)服務收費通過市場競爭形成，并不意味著弱化政府的作用。在轉(zhuǎn)變政府管理方式，抓好放管結(jié)合方面，《辦法》規(guī)定了四項事中事后措施：一是建立了備案制度。對前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務企業(yè)調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務費標準的，應當向價格主管部門備案。二是建立了物業(yè)服務質(zhì)量評價體系和服務等級動態(tài)調(diào)整機制。對投訴率高、問題反映集中和達不到服務標準的物業(yè)服務企業(yè)，可以限期整改、降低收費標準。三是建立了物業(yè)服務收費信用管理制度。一方面，收費要明碼標價、做好公示；另一方，對亂收費行為和不交費行為納入信用管理。四是建立了物業(yè)服務收費維權(quán)機制。業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)對收費有爭議的，可以向價格主管部門申請調(diào)解處理或者進行舉報投訴。

（四）強化了三個主體的法律責任?！掇k法》依照我國行政處罰法等法律規(guī)定，強化了三個主體的法律責任。一是強化了物業(yè)服務企業(yè)的法律責任。對物業(yè)服務企業(yè)未按規(guī)定程序調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務收費標準、未按規(guī)定公示有關收費等行為設定了罰則。二是強化了建設單位的法律責任。對建設單位未按規(guī)定補償物業(yè)服務費等設定了相應的處罰。三是強化了監(jiān)管部門的法律責任。對價格主管部門及其他有關部門的違法行為，規(guī)定了相應的處罰措施。

文件全文

泰安市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法

第一條為規(guī)范住宅物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》、《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》等法律、法規(guī)及相關政策規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。

第三條本辦法所稱住宅物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照服務合同的約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費用。

第四條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。

第五條住宅物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

第六條市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門依據(jù)國家和省有關規(guī)定，制定全市住宅物業(yè)服務收費政策，負責全市住宅物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

各縣（市、區(qū)）價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門按照價格管理權(quán)限負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

第七條住宅物業(yè)服務收費根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務階段，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

第八條通過協(xié)議選聘的物業(yè)服務企業(yè)，應在開發(fā)建設單位預銷售物業(yè)前，按照政府指導價的有關規(guī)定擬定前期物業(yè)服務方案，確定物業(yè)服務等級和收費標準。通過招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，應在招標過程中明確所提供的物業(yè)服務等級和收費標準。所確定的服務等級和收費標準等內(nèi)容，均應詳細載入前期物業(yè)服務合同。

第九條普通住宅前期物業(yè)服務費、停車服務費實行政府指導價。泰山區(qū)、岱岳區(qū)、泰安高新區(qū)、泰山景區(qū)區(qū)域內(nèi)基準價格及浮動幅度由市價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定，報同級人民政府批準并每年向社會公布；各縣（市）價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定各自區(qū)域內(nèi)的基準價格及浮動幅度，報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)在相應服務等級規(guī)定的基準價和浮動幅度內(nèi)約定。

非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務收費、停車服務費實行市場調(diào)節(jié)價由雙方合同約定。

第十條普通住宅前期物業(yè)服務費根據(jù)物業(yè)服務的等級、服務質(zhì)量、服務成本等因素，實行分等級定價。停車服務費根據(jù)停車服務標準、服務質(zhì)量等因素定價。

普通住宅前期物業(yè)服務等級標準、停車服務標準由市物業(yè)主管部門會同市價格主管部門制定并公布。

第十一條普通住宅物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業(yè)服務企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

供水二次加壓設備運行電費和供熱換熱站、加壓設備運行電費、水費由供水、供熱單位承擔，不得列入物業(yè)服務成本。

第十二條普通住宅物業(yè)服務合同應當約定以下內(nèi)容：物業(yè)服務等級、物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同中應當包含上述物業(yè)服務合同內(nèi)容。

建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同期限未滿, 業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

物業(yè)服務企業(yè)應當自與業(yè)主委員會或建設單位簽訂物業(yè)服務合同之日起十五日內(nèi)，將營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)服務合同、物業(yè)服務成本等相關資料向市、縣（市、區(qū)）價格主管部門備案。

第十三條業(yè)主或者物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務費。已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位交納。

業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務費從建設單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。

物業(yè)服務合同有約定的，物業(yè)服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。

第十四條物業(yè)服務收費按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。

普通住宅小區(qū)內(nèi)改變設計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室、地下室，物業(yè)服務收費標準實行市場調(diào)節(jié)價。

普通住宅小區(qū)內(nèi)承擔義務教育任務的中小學、公立幼兒園、福利院、非營利性醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)等物業(yè)服務收費標準執(zhí)行本住宅小區(qū)普通住宅物業(yè)服務費標準。

物業(yè)服務費應當與水、電、暖、數(shù)字電視、燃（煤）氣、垃圾處理費等代收費用分開收取。

第十五條因開發(fā)建設單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成物業(yè)管理區(qū)域配套設施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務收費按照收費標準的80%收取，并在前期物業(yè)服務合同中約定，差額部分由建設單位補償物業(yè)服務企業(yè)。

第十六條房屋交付后空置一年以上的，經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)確認后，其物業(yè)服務費按照物業(yè)服務收費標準的80%交納，合同另有約定的從其約定。

第十七條住宅區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地，以及其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房屬于業(yè)主共有。

利用道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房以及物業(yè)共用設施設備、共用部分進行商業(yè)經(jīng)營，應當征得相關業(yè)主或業(yè)主委員會同意，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益在扣除合理成本（人工、維護和稅費等）后，主要用于補充相關物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金。

第十八條車位租賃費實行政府指導價，由市、縣（市）價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定基準價及浮動幅度，報同級政府批準后執(zhí)行。具體收費標準由承租人與建設單位在規(guī)定的基準價和浮動幅度內(nèi)合同約定。

第十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的共用車庫內(nèi)的車位產(chǎn)權(quán)人或承租人應當交納停車服務費。

獨立專有車庫，按照房屋權(quán)屬證書或購房合同載明的建筑面積交納物業(yè)服務費。

停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。

車位未停放車輛空置半年以上的，經(jīng)車位產(chǎn)權(quán)人或車位承租人與物業(yè)服務企業(yè)確認后，停車服務費按照收費標準的80%收取。

第二十條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定，所收費用歸全體業(yè)主共有，主要用于補充相關物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金。

停車場地的保潔、秩序維護、購買公共責任保險等發(fā)生的物業(yè)管理服務費用，可依照物業(yè)服務合同約定，按實際支出在車位場地使用費中列支；業(yè)主大會成立前，支出比例按30%執(zhí)行。

第二十一條業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行合同約定。

第二十二條物業(yè)服務企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務等車輛收取停車費用。

除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，業(yè)主或業(yè)主大會若允許其他外來車輛進入住宅物業(yè)管理區(qū)域臨時停放的，物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主大會的決定收取一定費用。

第二十三條住宅小區(qū)對車輛實行出入證管理的，應當為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證（卡）。因遺失、損壞需要補辦證（卡）的，可以按照每證（卡）最高不超過80元的標準收取工本費；對業(yè)主或物業(yè)使用人實行電子門禁系統(tǒng)管理的，應當至少為每戶業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置3張門禁卡，因增加、遺失、損壞需要補辦證（卡）的，可以按照每證（卡）最高不超過30元的標準收取工本費。除此之外不得再另行收取押金、門禁系統(tǒng)管理費、運行費等其他任何費用。

第二十四條電梯運行費包括相關日常管理、維護保養(yǎng)、直接物質(zhì)消耗費用及其他相關檢測檢驗費用。物業(yè)服務企業(yè)應當單獨立賬、?？顚Ｓ?，并按照業(yè)主大會的要求，定期公布收支賬目。

電梯起始層為住宅的，免收電梯起始層住宅業(yè)主或物業(yè)使用人的電梯運行費。

第二十五條供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。

專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第二十六條業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應當按照物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協(xié)商確定。自行清運的，不得收費。在業(yè)主裝修完畢后，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)檢查驗收合格，裝修保證金應自檢查合格之日起60日內(nèi)退還業(yè)主。

物業(yè)服務企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或物業(yè)使用人收取裝修電梯使用費、裝修管理費及與裝修相關的管理費用。

裝修期間對裝修施工人員實行出入證管理的，不得收取任何費用。

第二十七條安裝并使用中央空調(diào)和集中式太陽能的普通住宅小區(qū)，其運行費用物業(yè)服務企業(yè)應單獨列賬，并按實際支出費用和約定方式向物業(yè)使用人收取。

第二十八條物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，服務標準與收費標準應當質(zhì)價相符。

第二十九條物業(yè)服務企業(yè)應當在小區(qū)門口等物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。

第三十條物業(yè)服務企業(yè)應當定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

第三十一條物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。

物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費。

第三十二條物業(yè)服務企業(yè)接受委托為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，其收費標準由雙方協(xié)商約定。

第三十三條政府價格主管部門對物業(yè)服務收費實行成本監(jiān)審和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務企業(yè)應按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，報送相關資料。

第三十四條政府價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰：

（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；

（二）低于服務等級要求提供服務并收費的；

（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

（四）強制服務并收費的；

（五）不按規(guī)定實行明碼標價的；

（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

第三十五條本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務合同，合同約定期限的，在合同期內(nèi)，物業(yè)服務及其收費標準仍按合同約定執(zhí)行；物業(yè)服務合同未約定固定期限或者前期物業(yè)服務合同已經(jīng)到期的，物業(yè)服務及其收費標準等應按本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第三十六條其他管理人的物業(yè)服務收費可參照本規(guī)定執(zhí)行。

第三十七條本辦法自2013年3月1日起施行，有效期至年 月 日。泰安市物價局、建設局《關于印發(fā)<泰安市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法>的通知》（泰價費發(fā)[2001]48號）同時廢止 。

文件內(nèi)容

淄博市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法

第一條

為規(guī)范住宅物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》、《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》（魯價綜發(fā)〔2011〕185號）等有關規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。

第三條

本辦法所稱住宅物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。

第四條

市及區(qū)縣價格主管部門會同同級房管主管部門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

第五條

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及社區(qū)居民委員會，具體指導、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務管理的有關工作。

第六條

提倡開發(fā)建設單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。

第七條

住宅物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

第八條

住宅物業(yè)服務收費根據(jù)住宅的種類、特點及不同物業(yè)服務階段，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

普通住宅前期（業(yè)主委員會成立之前，下同）物業(yè)服務費、停車服務費、車位租賃費實行政府指導價，由市價格主管部門會同市房管主管部門制定基準價及浮動幅度，并定期向社會公布。

非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務費、停車服務費、車位租賃費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標準由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)以合同形式約定。

第九條

普通住宅物業(yè)管理范圍包括：

（一）經(jīng)濟適用住房、集資建房、房改房、廉租住房物業(yè)管理區(qū)域；

（二）公共租賃性住房物業(yè)管理區(qū)域；

（三）普通（限價）商品住房物業(yè)管理區(qū)域；

（四）其他符合政府規(guī)定的普通住宅標準建設條件的建設項目。

第十條

業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。普通住宅前期物業(yè)服務收費實行包干制。

包干制是指由業(yè)主、物業(yè)使用人向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主、物業(yè)使用人享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

第十一條

實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。

普通住宅物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下內(nèi)容：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護、安全防范費用；

（六）辦公費用；

（七）物業(yè)服務企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

第十二條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

專業(yè)經(jīng)營設施設備產(chǎn)權(quán)屬于專業(yè)經(jīng)營單位的，其運行、維護、養(yǎng)護、更新費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

第十三條

普通住宅前期物業(yè)服務費根據(jù)物業(yè)服務等級、服務質(zhì)量、服務成本等因素，實行分等級定價。

住宅物業(yè)服務等級標準按照山東省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《物業(yè)服務規(guī)范第一部分：住宅物業(yè)》（DB37/T1997.1-2011）執(zhí)行（見附件）。

第十四條

新建小區(qū)前期物業(yè)服務等級，由開發(fā)建設單位向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或社區(qū)居民委員會提出申請，在房管、價格主管部門指導下，由物業(yè)所地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或社區(qū)居民委員會召集由物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)建設單位等參加的聯(lián)席會議，依據(jù)小區(qū)規(guī)劃建設情況、物業(yè)服務內(nèi)容、物業(yè)服務成本等因素協(xié)商確定。

第十五條

新建小區(qū)前期物業(yè)服務、停車服務、車位租賃服務收費標準，由開發(fā)建設單位與其依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)聯(lián)席會議確定的物業(yè)服務等級，在政府規(guī)定的基準價及浮動幅度內(nèi)以合同形式約定。開發(fā)建設單位在新建商品房銷（預）售價格備案時，一并報物業(yè)所在地價格、房管主管部門備案。

第十六條

前期物業(yè)服務企業(yè)在開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂購房合同時，應當按照與開發(fā)建設單位約定的物業(yè)服務等級及收費標準，與房屋買受人一并簽訂物業(yè)服務合同。

第十七條

已實行物業(yè)服務但尚未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間因物業(yè)管理、物業(yè)服務等級標準、物業(yè)服務收費等問題發(fā)生爭議的，應當由物業(yè)服務企業(yè)與全體業(yè)主協(xié)商解決。協(xié)商不成的，依據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》規(guī)定，由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或社區(qū)居民委員會，組織由開發(fā)建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主代表和相關單位參加的聯(lián)席會議研究解決。需要調(diào)整物業(yè)服務收費標準的，經(jīng)聯(lián)席會議研究同意后，由物業(yè)服務企業(yè)與半數(shù)以上業(yè)主重新簽訂物業(yè)服務合同。

老舊小區(qū)需由業(yè)主交納的前期物業(yè)服務費標準的確定，按前款規(guī)定程序辦理；其他事項按《淄博市中心城區(qū)老舊小區(qū)簡易物業(yè)管理辦法》（淄政辦發(fā)〔2011〕65號）執(zhí)行。

第十八條

物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務等級、服務內(nèi)容、收費項目、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。

開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的購房合同應當包含上述物業(yè)服務合同的內(nèi)容

第十九條

普通住宅前期物業(yè)服務收費標準在《物業(yè)服務合同》簽訂后，物業(yè)服務企業(yè)應當于實施收費30日前到物業(yè)所在地價格主管部門備案并申領服務價格登記證。

第二十條

物業(yè)服務企業(yè)在向價格主管部門備案收費標準時，應當提供以下資料：

（一）收費標準備案的書面申請；

（二）營業(yè)執(zhí)照；

（三）資質(zhì)證書；

（四）淄博市房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案表；

（五）聯(lián)席會議確定的物業(yè)服務等級意見；

（六）物業(yè)服務合同；

（七）其他相關資料。

第二十一條

價格主管部門和房管主管部門應加強對物業(yè)服務收費行為的規(guī)范和指導，促進相關各方合理約定物業(yè)服務收費。

第二十二條

業(yè)主或者物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務費。物業(yè)交付當月按實際交付天數(shù)交納物業(yè)服務費。

開發(fā)建設單位向業(yè)主或物業(yè)使用人交付物業(yè)，應當依照法律法規(guī)規(guī)定和購房合同約定進行，并辦理交付手續(xù)。開發(fā)建設單位交付物業(yè)時，應當具備《淄博市房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案管理辦法》（淄政辦發(fā)〔2011〕10號）規(guī)定的交付條件。綜合驗收不合格的，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取物業(yè)服務費。

業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務費自開發(fā)建設單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。

已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位交納。

物業(yè)服務合同有約定的，物業(yè)服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。

第二十三條

物業(yè)服務費按房屋權(quán)屬證書載明的建筑面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。辦理權(quán)屬證書之前的，可暫按購房合同所載明的建筑面積計收，權(quán)屬證書與購房合同所載明的房屋建筑面積有誤差的，物業(yè)服務費應多退少補。

改變設計用途用于經(jīng)營的住宅、車庫、儲藏室等物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標準由雙方協(xié)商約定。

第二十四條

前期物業(yè)服務住宅小區(qū)，因開發(fā)建設單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務收費應適當降低，具體收費標準可在物業(yè)服務收費標準的70%以內(nèi)確定，具體比例由開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定，差額部分由建設單位補償物業(yè)服務企業(yè)。

第二十五條

房屋交付后空置一年以上的，經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)雙方確認后，其空置期間的物業(yè)服務費應當依據(jù)實際運行費用適當減收，具體收費標準可在物業(yè)服務收費標準的70%以內(nèi)確定。

第二十六條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車，且物業(yè)服務企業(yè)提供停車服務的車位使用人應當交納停車服務費，具體收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與車位使用人在政府指導價范圍內(nèi)合同約定。

停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。

業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。

已購買車位但尚未停放車輛的，經(jīng)車位使用人與物業(yè)服務企業(yè)確認后，其空置期間的停車服務費應適當降低，具體收費標準可在停車服務收費標準的70%以內(nèi)確定。

第二十七條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位，承租人應當交納車位租賃費。具體收費標準由承租人與開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)在政府指導價范圍內(nèi)合同約定。

第二十八條

占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會根據(jù)車位供求關系、秩序維護、車位租賃費價格等因素確定。業(yè)主委員會成立前，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意，車位場地使用費收取標準可參照車位租賃費標準執(zhí)行。

車位場地使用費以及其他公共部位收益資金歸全體業(yè)主共有，主要用于補充相關物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金。車位場地使用費可參照住宅專項維修資金管理模式執(zhí)行，并接受全體業(yè)主監(jiān)督。

車位場地停車委托物業(yè)服務企業(yè)進行管理并提供停車服務的，物業(yè)服務企業(yè)可從車位場地使用費中提取一定比例的服務費用，具體比例由業(yè)主大會或半數(shù)以上業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。

第二十九條

物業(yè)服務企業(yè)對車輛實行出入證管理的，應當為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可按實際成本收取工本費。

第三十條

物業(yè)服務企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務等車輛收取停車費用。

除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，停放時間超過2小時的，物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主大會的決定收取一定費用，并報物業(yè)所在地價格主管部門備案。

第三十一條

供水、供氣、供電、供暖、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。

專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第三十二條

業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行裝飾裝修開工前，應與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議。裝飾裝修所產(chǎn)生的廢棄物，應當按照物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協(xié)商確定。業(yè)主或物業(yè)使用人自行清運的，物業(yè)服務企業(yè)不得收費。

物業(yè)服務企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或物業(yè)使用人收取物業(yè)裝飾裝修管理費、電梯使用費等其他相關費用。

第三十三條

物業(yè)服務企業(yè)接受委托為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，其收費標準由雙方協(xié)商約定。

第三十四

條物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)和相關政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，服務標準與收費標準應當質(zhì)價相符。

第三十五

條物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。

第三十六條

物業(yè)服務企業(yè)應當定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

第三十七條

物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。

物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費。

第三十八條

政府價格主管部門對前期物業(yè)服務收費實行成本監(jiān)審和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供相關資料。

第三十九條

政府價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰：

（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；

（二）低于服務等級要求提供服務并收費的；

（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

（四）強制服務并收費的；

（五）不按規(guī)定實行明碼標價的；

（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

第四十條

價格、房管主管部門未按照《價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》、《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務的，由上級價格、房管主管部門予以糾正，并依法追究相關人員責任。

第四十一條

本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務合同且尚未到期的，物業(yè)服務及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行，物業(yè)服務合同未約定具體期限或物業(yè)服務合同已經(jīng)到期的按本辦法執(zhí)行。

第四十二條

其他管理人的物業(yè)服務收費可參照本辦法執(zhí)行。

第四十三條

各區(qū)縣可結(jié)合當?shù)貙嶋H制定具體實施辦法，并報市價格、房管主管部門備案。

第四十四條

本辦法自2013年月日起施行，有效期四年。《淄博市物價局、淄博市房產(chǎn)管理局關于印發(fā)、的通知》（淄價字〔2005〕86號）同時廢止。

第一條為規(guī)范我市物業(yè)服務收費行為，維護國家、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國家發(fā)展和改革委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》和省物價局、建設廳《山東省物業(yè)服務收費管理實施辦法》，結(jié)合我市實際，制定本實施辦法(以下簡稱《辦法》)。

第二條本實施辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。

第三條本實施辦法所稱住宅物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。

第四條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場形成。

第五條住宅物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

第六條市、縣兩級政府價格主管部門會同同級房產(chǎn)管理部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務收費的日常管理和監(jiān)督檢查工作。

第七條住宅物業(yè)服務收費，根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務階段，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

第八條普通住宅前期物業(yè)服務費、停車服務費實行政府指導價。德城區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、運河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)基準價及浮動幅度由市價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定，報同級人民政府批準并每年向社會公布；各縣（市）價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定各自區(qū)域內(nèi)的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準并每年向社會公布。

第九條非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

改變設計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室、地下室，物業(yè)服務收費標準實行市場調(diào)節(jié)價。

獨立用于居住的閣樓，物業(yè)服務費按住宅物業(yè)服務費標準收取。

第十條為業(yè)主提供代辦性、特約性服務的收費實行市場調(diào)節(jié)價（政府價格主管部門另有規(guī)定除外）。

第十一條普通住宅前期物業(yè)服務實行按項目分等級收費管理，分等級收費標準包括物業(yè)服務等級標準和物業(yè)服務等級收費標準。物業(yè)服務等級標準由市物業(yè)主管部門會同市價格主管部門制定；物業(yè)服務等級收費標準由價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定。

德城區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、運河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的普通住宅前期物業(yè)服務分等級收費基準價格，由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門根據(jù)住宅物業(yè)不同的服務內(nèi)容、服務要求制定；縣（市）的普通住宅前期物業(yè)服務分等級收費基準價格，由所在縣(市)價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門在不超過市制定的普通住宅前期物業(yè)服務分等級收費基準價格及浮動幅度的范圍內(nèi)，結(jié)合本地實際制定。

第十二條普通住宅前期物業(yè)服務等級收費標準中的物業(yè)服務項目，根據(jù)不同服務內(nèi)容分為綜合管理服務，房屋管理與維修養(yǎng)護服務，共用設備設施運行、維修、保養(yǎng)，協(xié)助公共秩序維護服務，保潔服務和綠化養(yǎng)護服務六個項目。每個項目根據(jù)不同服務要求、設施設備配置等情況，劃分為五個等級，最高為五星級。

每個服務等級對應的收費標準為基準價格，在上下浮動不超過20%幅度內(nèi)，確定具體收費標準。

物業(yè)服務收費標準為選取的各物業(yè)服務項目、服務等級對應收費標準的總和。

第十三條普通住宅物業(yè)服務成本包括：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護、安全防范費用；

（六）辦公費用；

（七）物業(yè)服務企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過住宅專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

供水二次加壓設備運行電費由供水單位承擔，不得列入物業(yè)服務成本。

第十四條實行政府指導價的普通住宅前期物業(yè)，建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。建設單位根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級，并按本《實施辦法》和當?shù)貎r格主管部門、物業(yè)主管部門公布的《普通住宅前期物業(yè)服務分等級收費基準價格》擬定收費標準，在發(fā)布招標公告前將擬定的收費標準報價格主管部門審核，具體收費標準在不超過審核的收費標準范圍內(nèi)通過競標產(chǎn)生。建設單位在擬定物業(yè)服務收費標準時，其中綜合管理服務項目所選的等級不得高于所選的保潔服務項目和協(xié)助公共秩序維護服務項目等級。

第十五條建設單位在招投標之前向價格主管部門申請住宅前期物業(yè)服務收費標準時，應當提供以下資料復印件并加蓋單位公章，同時報物業(yè)主管部門。

（一）經(jīng)規(guī)劃部門批準的建設工程規(guī)劃許可證；

（二）建筑工程施工許可證；

（三）住宅小區(qū)總平面圖；

（四）申請物業(yè)服務項目、服務等級標準的書面申請；

（五）成本測算資料；

（六）共用設施設備配備（包括排水系統(tǒng)、公共照明、消防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、升降系統(tǒng)、水景（動力）系統(tǒng)等）情況說明；

（七）其它需要報送的資料。

經(jīng)審查符合要求的，價格主管部門會同物業(yè)主管部門，核定住宅前期物業(yè)服務收費標準，并出具書面意見。建設單位根據(jù)核定的物業(yè)服務收費標準，按規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)。建設單位與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》后，將《前期物業(yè)服務合同》報價格主管部門和物業(yè)主管部門備案。

第十六條物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務等級、服務內(nèi)容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。

建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業(yè)服務合同內(nèi)容。

前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設單位分期開發(fā)、分批交付使用等原因，造成小區(qū)配套設施和綠化環(huán)境未達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務費應適當減免，減免比例不低于20%，具體減免比例應在前期物業(yè)服務合同中約定，差額部分由建設單位補償物業(yè)服務企業(yè)。

第十七條業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)服務收費，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務的特點和服務要求合同約定，并報物業(yè)所在地的價格主管部門和物業(yè)主管部門備案。

第十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務費。已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位交納。

業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務費從建設單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。

物業(yè)服務合同有約定的，物業(yè)服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。

房屋交付后空置一年以上，業(yè)主可向物業(yè)服務企業(yè)提出申請，經(jīng)雙方確認，一年后的物業(yè)服務費按實際執(zhí)行標準的80%交納。合同另有約定的，從其約定。

第十九條物業(yè)服務費按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積計收。已辦理產(chǎn)權(quán)證的，以《房屋所有權(quán)證》載明的房屋建筑面積計收；未辦理《房屋所有權(quán)證》的，可暫按購房合同載明的建筑面積計收，《房屋所有權(quán)證》與購房合同載明的房屋建筑面積有誤差的，物業(yè)服務收費應當多退少補。與住宅配套的儲藏室不得收取物業(yè)服務費。

獨立專有車庫，需要按照房屋權(quán)屬證書或購房合同載明的建筑面積交納物業(yè)服務費，其服務費按同等級不帶電梯普通住宅物業(yè)服務費標準執(zhí)行。

第二十條車位租賃費實行政府指導價，德城區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、運河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)基準價及浮動幅度，由市價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定，報同級人民政府批準；各縣（市）價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定各自區(qū)域內(nèi)的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準。具體收費標準由承租人與建設單位在規(guī)定的基準價和浮動幅度內(nèi)約定。

第二十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用車庫內(nèi)的車位使用人應當交納停車服務費。收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與車位使用人在停車服務費指導標準范圍內(nèi)約定，并報物業(yè)所在地的價格主管部門和物業(yè)主管部門備案。

停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。

業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。

己購買車位但未停放車輛的，停車服務費按實際執(zhí)行標準的80%收取，并在物業(yè)服務合同中約定。

第二十二條普通住宅前期物業(yè)服務費、停車服務費按照《山東省服務價格登記證管理辦法》（魯價綜發(fā)[2013]54號），實行服務價格登記證管理。物業(yè)服務企業(yè)應當于實施收費30日前申領《服務價格登記證》。在德城區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、運河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)提供物業(yè)服務的企業(yè)到市價格主管部門申領；在各縣（市）提供物業(yè)服務的企業(yè)到所到縣（市）價格主管部門申領。

第二十三條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費。未成立業(yè)主大會的車位場地使用費實行政府指導價。德城區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、運河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)由市價格主管部門會同級物業(yè)主管部門確定；各縣（市）區(qū)域內(nèi)由各縣（市）價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門確定。成立業(yè)主大會的，收費標準由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。

停車場地的保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的物業(yè)管理服務費用，業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務企業(yè)可按不超過20%的比例提取停車服務費；業(yè)主大會成立后，具體比例由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)確定。

車位場地使用費以及其他公共部位收益資金歸全體業(yè)主共有，具體使用辦法由業(yè)主大會決定，可參照住宅專項維修資金管理模式執(zhí)行，并接受全體業(yè)主監(jiān)督。

第二十四條住宅物業(yè)管理區(qū)域出入口實行門禁智能化管理或電梯實行電梯卡管理的，應當為每戶業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置3張門禁卡或電梯卡；車輛實行出入證管理的，應當為每輛車免費配置1張出入證。因增加、遺失、損壞需要補辦證（卡）的，可以據(jù)實收取工本費。

第二十五條物業(yè)服務企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務等車輛收取停車費用。

除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定費用，收費標準經(jīng)業(yè)主大會同意，報物業(yè)所在地價格主管部門備案。業(yè)主大會未成立的，報物業(yè)所在地價格主管部門核定。

第二十六條供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取一定的報酬。

專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第二十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，裝修前應與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議，裝修保證金的數(shù)額和用途在住宅裝飾裝修服務協(xié)議中約定。裝飾裝修結(jié)束后，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)驗收合格的，裝修保證金應自檢查合格之日起90日內(nèi)退還業(yè)主。對房屋結(jié)構(gòu)造成破壞的，其損壞情況，由政府房屋安全鑒定主管部門界定。除法律法規(guī)規(guī)定外，物業(yè)服務企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或物業(yè)使用人收取押金、保證金。

業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應當按照物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協(xié)商確定。

業(yè)主或物業(yè)使用人按規(guī)定繳納了物業(yè)服務費后，物業(yè)服務企業(yè)不得再向業(yè)主收取裝修電梯使用費、裝修管理費及與裝修相關的管理費用。

裝修期間對裝修施工人員實行出入證管理的，不得收取任何費用。

第二十八條物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，服務標準與收費標準應當質(zhì)價相符。

第二十九條物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。

物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費。

第三十條物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。

第三十一條物業(yè)服務企業(yè)應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告共有部分收益的收支帳目。

第三十二條政府價格主管部門對物業(yè)服務實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

第三十三條政府價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《價格法》、《山東省服務價格管理辦法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰：

（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；

（二）低于服務等級要求提供服務并收費的；

（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

（四）強制服務并收費的；

（五）不申領或不按規(guī)定程序申領《服務價格登記證》的；

（六）不按規(guī)定實行明碼標價的；

（七）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

第三十四條價格主管部門、物業(yè)主管部門未按照《價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》、《山東省住宅物業(yè)收費管理辦法》及本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務的，由上級價格主管部門、物業(yè)主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

第三十五條本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務合同尚未到期的，物業(yè)服務及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第三十六條其他管理人的物業(yè)服務收費可參照本規(guī)定執(zhí)行。