已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法第九條

買賣當(dāng)事人在辦理完畢交易過戶手續(xù)之日起三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地行政主管部門申請土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

在本辦法實施前，尚未領(lǐng)取土地使用權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房在2000年底以前需要上市出售的，房屋產(chǎn)權(quán)人可以憑房屋所有權(quán)證書先行辦理交易過戶手續(xù)，辦理完畢房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之日起三十日內(nèi)由受讓人持變更后的房屋所有權(quán)證書到房屋所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核，準(zhǔn)予出售的房屋，如實申報成交價格，并按照規(guī)定到有關(guān)部門繳納有關(guān)稅費和土地收益。

成交價格按照政府宏觀指導(dǎo)下的市場原則，由買賣雙方協(xié)商議定。房地產(chǎn)交易管理部門對所申報的成交價格進(jìn)行核實，對需要評估的房屋進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估。

房地產(chǎn)行政主管部門對已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房所有權(quán)人提出的上市出售申請進(jìn)行審核，并自收到申請之日起十五日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予其上市出售的書面意見。

已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房所有權(quán)人要求將已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請，并提交下列材料：

（一）職工已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請表；

（二）房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；

（三）身份證及戶籍證明或者其他有效身份證件；

（四）同住成年人同意上市出售的書面意見；

（五）個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見。

已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售：

（一）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；

（二）住房面積超過省、自治區(qū)、宜轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；

（三）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（四）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（五）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

（六）上市出售后形成新的住房困難的；

（七）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（八）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他下宜出售的。

經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，具備下列條件的市、縣可以開放已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的交易市場；

（一）已按照個人申報、單位審核、登記立檔的方式對城鎮(zhèn)職工家庭住房狀況進(jìn)行了普查，并對申報人在住房制度改革中有違法、違紀(jì)行為的進(jìn)行了處理；

（二）已制定了已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售收益分配管理辦法；

（三）已制定了已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的具體實施辦法；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

本辦法所稱已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或者標(biāo)準(zhǔn)價）購買的公有住房，或者按照地方人民政府指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟(jì)適用住房。

本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房包括安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房。

本辦法適用于已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房首次進(jìn)入市場出售的管理。

為規(guī)范已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的上市出售活動，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和存量住房的流通，滿足居民改善居住條件的需要，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》 及有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

城鎮(zhèn)職工以成本價購買、產(chǎn)權(quán)歸個人所有的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的，其收入在按照規(guī)定交納有關(guān)稅費和土地收益后歸職工個人所有。

以標(biāo)準(zhǔn)價購買、職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的，可以先按照成本價補足房價款及利息，原購住房全部產(chǎn)權(quán)歸個人所有后，該已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售收入按照本條前款的規(guī)定處理；也可以直接上市出售，其收入在按照規(guī)定交納有關(guān)稅費和土地收益后，由職工與原產(chǎn)權(quán)單位按照產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)所得部分由房地產(chǎn)交易管理部門代收后，納入地方住房基金專戶管理。

鼓勵城鎮(zhèn)職工家庭為改善居住條件，將已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售換購住房。已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售后一年內(nèi)該戶家庭按照市場價購買住房，或者已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售前一年內(nèi)該戶家庭已按照市場價格購買住房的，可以視同房屋產(chǎn)權(quán)交換。

個人繳交的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分不予退還，隨房屋產(chǎn)權(quán)同時過戶。

已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售后，該戶家庭不得再按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買公有住房，也不得再購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政府提供優(yōu)惠政策建設(shè)的住房。

第十四條

違反本辦法第五條的規(guī)定，將不準(zhǔn)上市出售的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的，并處以10000元以上30000元以下罰款。

違反本辦法第十三條的規(guī)定，將已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售后，該戶家庭又以非法手段按照成本價（或者標(biāo)準(zhǔn)價）購買公有住房或者政府提供優(yōu)惠政策建設(shè)的住房的。

房地產(chǎn)行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、貪污受賄的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本辦法的規(guī)定和當(dāng)?shù)貙嶋H情況，選擇部分條件比較成熟的市、縣先行試點。

已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售補交土地收益的具體辦法另行規(guī)定。

本辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

本辦法自1999年5月1日起施行。

建設(shè)部關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售若干問題的說明

（一九九九年七月二十七日）

針對經(jīng)濟(jì)形勢，中央對擴(kuò)大住房消費進(jìn)一步作出了部署，特別要求加快開放住房二級市場。國務(wù)院有關(guān)部門及各地方人民政府正積極研究制定有關(guān)具體措施。建設(shè)部就已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售若干問題向大家作一介紹。

一、關(guān)于開放已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房交易市場的現(xiàn)實意義

加快開放已購公房和經(jīng)濟(jì)適用住房的交易市場，既是深化城鎮(zhèn)住房制度改革的需要，也是完善我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點的需要。從部分省、市試點的情況看，開放已購公房和經(jīng)濟(jì)適用住房的交易市場有著十分積極的現(xiàn)實意義。

第一，有利于搞活市場，擴(kuò)大住房有效需求，推動住房消費。職工按房改政策購買公有住房時，一般是根據(jù)單位分房情況，先住后買，沒有多少可選擇的余地。隨著居民家庭收入和生活水平的不斷提高，相當(dāng)一部分已購公房居民急于進(jìn)一步改善居住條件，希望通過以小換大、以舊換新，實現(xiàn)住房的升級換代。但這部分居民單靠家庭積蓄來購買商品房往往又是不現(xiàn)實的。開放住房二級市場后，將這部分存量房屋資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為貨幣資金，加上家庭的存款及政策性和商業(yè)性的貸款支持，就可以大大增強這部分居民的住房購買力，從而使這部分原來游離于市場之外的住房消費群體進(jìn)入市場，更廣泛地調(diào)動起群眾住房消費的積極性，進(jìn)而促進(jìn)增量住房的消化和住宅建設(shè)的發(fā)展。因此，在停止住房實物分配后，開放已購公房和經(jīng)濟(jì)適用住房的交易市場將成為拉動住房消費的一個重要方面。

第二，有利于保持房改政策的連續(xù)性，推動住房制度改革的深入發(fā)展。向城鎮(zhèn)職工出售公有住房和向中低收入居民出售經(jīng)濟(jì)適用住房是住房制度改革的一項重要內(nèi)容。經(jīng)過十多年的房改實踐，越來越多的職工家庭住房已成為私有財產(chǎn)。而房改的目的是實現(xiàn)住房的商品化、社會化，已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房只有經(jīng)過市場這一環(huán)節(jié)，才能最終實現(xiàn)住房的商品屬性。同時，隨著人們產(chǎn)權(quán)意識、市場意識的增強，職工在購買住房時，除了考慮其經(jīng)濟(jì)承受能力外，也會更多地考慮其所能獲得的權(quán)益。如果長期不能解決再交易的問題，必然會使職工對購買住房特別是經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生后顧之憂。因此，當(dāng)前穩(wěn)步開放已購公房和經(jīng)濟(jì)適用住房的交易市場，是住房制度改革發(fā)展到一定階段的必然要求。

第三，有利于促進(jìn)存量住房資源的合理使用，滿足不同層次居民的住房需求。由于城鎮(zhèn)居民家庭收入水平、住房消費能力等差異較大，開放住房二級市場后，就等于把住房市場中最大的一塊資產(chǎn)盤活了。由于住房二級市場量大面廣，在價格、區(qū)位、戶型等方面選擇余地大，有利于滿足不同層次居民的住房即期消費需求。如，剛步入社會的青年家庭需要的是小戶型住房；住房困難家庭需要的就是面積大一些的住房；而有些家庭住房雖然不困難，但因位置不合適，希望調(diào)整住房；等等。開放住房二級市場后，通過市場機制的作用，將在相當(dāng)程度上促進(jìn)存住房的有效配置，滿足不同層次的住房需求。

第四，有利于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的延伸和發(fā)展。將加快房地產(chǎn)中介服務(wù)、裝飾裝修、物業(yè)管理、房屋租賃等的發(fā)展，增加更多的就業(yè)崗位。如上海市開放住房二級市場后，住房置換、住房置業(yè)擔(dān)保等新興業(yè)務(wù)應(yīng)運而生，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動也異常活躍。僅房屋置換公司就吸納了800名下崗紡織女工擔(dān)當(dāng)“房嫂”，為買賣雙方牽線搭橋，帶來了良好的社會效果。

從部分省市的試點情況看，廣大居民對開放已購公房和經(jīng)濟(jì)適用住房交易市場是積極支持的，這一舉措對促進(jìn)市場流通、刺激住房消費的作用也是十分明顯的。如，上海市共有20069戶（其中僅今年上半年就達(dá)8963戶）職工家庭將已購公有住房上市出售，其中有約90%家庭又重新購房，平均每個家庭通過換購增加住房建筑面積43平方米，增加投入15．91萬元，僅此一項就增加住房消費量近83萬平方米，新增個人直接住房投資22．54億元。江蘇省南通、常熟、江陰三個城市自4季度開展已購公房上市試點以來，已有4360戶居民出售已購公有住房，其中3850戶（占總數(shù)的88%）以舊換新、以小換大，平均每戶增加住房面積40多平方米，新增的購房支出總計6億元，帶動的裝修、家具等間接消費總計5．67億元。青島市自3月開放二級市場以來，房地產(chǎn)交易中心受理的已購公房上市出售登記已達(dá)1．3萬戶，96萬平方米。（注：上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止時間均為6月底）

二、關(guān)于出臺的有關(guān)政策文件

為了貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，促進(jìn)住宅建設(shè)發(fā)展的通知》（國發(fā)〔1998〕23號文件） 關(guān)于“培育和規(guī)范住房交易市場”、“穩(wěn)步開放已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的交易市場”的精神，在總結(jié)部分省市試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，建設(shè)部經(jīng)會簽國土資源部，于四月發(fā)布了《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設(shè)部第69號令），該辦法主要規(guī)定了開放二級市場的基本條件和上市交易程序，明確了上市準(zhǔn)入制度。經(jīng)國務(wù)院原則同意，財政部、國土資源部、建設(shè)部又聯(lián)合下發(fā)了《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》（財綜字〔1999〕113號），進(jìn)一步明確了已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售中所涉及的土地出讓金繳納和收益分配的有關(guān)政策。這兩個文件的發(fā)布，是促進(jìn)和規(guī)范住房二級市場開放的指導(dǎo)性文件。鑒于北京市的特殊地位，國務(wù)院有關(guān)部門還參與制定了北京市的相關(guān)政策（即將由北京市人民政府公布），這是三部文件在北京市的具體化。

三、關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)問題

產(chǎn)權(quán)明晰是已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的基本條件，也是群眾最關(guān)心的問題。三部文件及我部69號令明確規(guī)定：職工個人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房和按成本價購買的公有住房，房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有；已取得合法產(chǎn)權(quán)證書，即房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證，可依法進(jìn)入二級市場交易。同時規(guī)定，對《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》實施前，個人已領(lǐng)取房屋所有權(quán)，但尚未領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，在2000年底以前需要上市出售的，產(chǎn)權(quán)人可以憑房屋所有權(quán)證書上市出售；土地使用權(quán)證書的辦理兩步合并為一步，即在該住房出售后，由購買人憑變更登記后的房屋所有權(quán)證直接辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

對因各種原因，尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的，當(dāng)事人可向房屋所在地房屋權(quán)屬登記發(fā)證機關(guān)申請辦理。公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)及時履行有關(guān)房改審批等手續(xù)，并提供相關(guān)資料，積極協(xié)助買房個人辦理房產(chǎn)權(quán)登記工作。房屋權(quán)屬登記發(fā)證機關(guān)應(yīng)按照規(guī)定的產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證時限要求抓緊辦理。任何單位和個人都不得以任何理由阻止或妨礙個人住房產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作，也不得扣壓個人住房產(chǎn)權(quán)證書。對此，建設(shè)部曾專門下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，切實加強和改善房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作的通知》（建住房〔1999〕119號），進(jìn)行了部署。

四、關(guān)于不得上市的幾種情況

為了保護(hù)二級市場權(quán)益人的利益，防止在實物分配體制下形成的住房分配不公現(xiàn)象通過二級市場合法化，《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》規(guī)定了八種不得上市的情形。即；1、以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；2、住房面積超過各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款高標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；3、處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍的；4、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；5、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；6、上市出售后形成新的住房困難的；7、擅自改變房屋使用性質(zhì)；8、其它按照法律、法規(guī)及縣以上人民政府規(guī)定不宜出售的。

五、關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售需要履行的必要手續(xù)

1、由產(chǎn)權(quán)人向房屋所在地縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請，并提交相關(guān)材料。房地產(chǎn)行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定對其申請進(jìn)行審核后，十五日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予其上市出售的書面意見。

2、經(jīng)審核，符合上市出售條件，準(zhǔn)予上市出售的，由買賣當(dāng)事人向房屋所在地房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理交易過戶手續(xù)，繳納有關(guān)稅費。

3、買賣當(dāng)事人在辦理完成交易過戶手續(xù)之日起三十日內(nèi)，向房地產(chǎn)行政主管部門申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售，原則上應(yīng)當(dāng)盡可能簡化程序，降低收費，以方便群眾，減輕負(fù)擔(dān)。建設(shè)部在《關(guān)于進(jìn)一步轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，切實加強和改善房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作的通知》 對有關(guān)問題已提出了相應(yīng)要求。

六、關(guān)于上市出售價格確定及其管理問題

已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售成交價格，按照政府宏觀指導(dǎo)下的市場原則，由交易雙方協(xié)商議定。（根據(jù)三部文件規(guī)定，土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款需由購買人交納。）按照《城市房地產(chǎn)管理法》 的規(guī)定，應(yīng)向房地產(chǎn)交易管理部門如實申報成交價格。房地產(chǎn)交易管理部門要對所申報的成交價格進(jìn)行核實，對需要評估的房屋進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估，并以核實的價格作為計征有關(guān)稅費和收費分配的依據(jù)。

七、關(guān)于土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款的繳納問題

由于房改成本價及經(jīng)濟(jì)適用住房價格中均不含土地使用權(quán)價款，因此根據(jù)現(xiàn)行法律制度，三部文件明確：已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時，均需由購買人繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款。

對于經(jīng)濟(jì)適用住房，由于其土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，個人購買時價格中不含土地出讓金，因此已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時，應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》 的規(guī)定，由購買人向國家補交土地出讓金。

對于已購公有住房，則有兩種情況。一種是其原土地使用權(quán)以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定由購買人向國家補交土地出讓金。另一種是原土地使用權(quán)以出讓方式取得的，如原單位購買了商品住房（價格中包含了開發(fā)商已向國家繳納的土地出讓金）再根據(jù)房改政策按房改成本價出售給職工，按現(xiàn)行的法律規(guī)定，其上市出售時，不需要再向國家補交土地出讓金。但因為應(yīng)由新的購買人繳納相當(dāng)于土地出讓金的價款，所不同的是這部分價款應(yīng)當(dāng)根據(jù)原投資渠道分別上交財政或返還原產(chǎn)權(quán)單位。

土地出讓金和相當(dāng)于土地出讓金的價款在繳納標(biāo)準(zhǔn)上是一致的，即均為不低于該住房座落位置的標(biāo)定地價的10%，具體比例由各地確定?？紤]到多數(shù)地方尚沒有標(biāo)定地價資料，而二級市場的開放又是當(dāng)務(wù)之急，實際操作中各地可根據(jù)具體情況確定征收方式。如北京市經(jīng)研究論證，并經(jīng)國務(wù)院房改五人小組原則同意，擬按房屋成交價的3%（相當(dāng)于標(biāo)定地價的10%）作為應(yīng)繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款，以便操作執(zhí)行。

購買人繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款后，按出讓土地使用權(quán)的商品住宅辦理產(chǎn)權(quán)登記。

八、關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售收益分配

經(jīng)濟(jì)適用住房出售價格是按保本微利原則確定的政府指導(dǎo)價，因此，三部文件明確：居民購買的經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時，除按規(guī)定交納有關(guān)稅費外，出售收益全部歸出售人所有。這一點與已購公有住房上市出售收益分配在政策上是有所區(qū)別的。

九、關(guān)于已購公有住房上市出售收益分配

由于職工按房改成本價購買公有住房時享受了各種不同程度政策，已購公有住房上市出售帶來的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系較為復(fù)雜。這些住房客觀上存在著地段、標(biāo)準(zhǔn)等方面的差異，在個人按房改政策購買時，價格上基本上沒有考慮或很少考慮這些因素。但再按市場價上市出售時，這些因素必然會變化。因此，為了解決已購公有住房上市出售時，因成交價格差異過大來的收入不公平問題，三部文件對已購有住房上市出售收益分配作了相應(yīng)規(guī)定。按照這一規(guī)定，職工個人上市出售已購公有住房取得的價款中，除按規(guī)定交納有關(guān)稅費外，出售人實際應(yīng)得收益主要包括兩部分：一部分是出售人應(yīng)得的基本收益，另一部分則是凈收益分成。

1、基本收益。是相當(dāng)于其住房面積標(biāo)準(zhǔn)部分的經(jīng)濟(jì)適用住房價款，即該家庭中職務(wù)較高一方應(yīng)享受的住房面積標(biāo)準(zhǔn)與上市出售時當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價格之乘積。這一基本思路的確定，主要是考慮保持新、老房改方案之間的銜接和新、老職工利益的平衡。經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價格是住房貨幣化方案中老職工計發(fā)一次性補貼的基礎(chǔ)，也是新參加工作職工按月計發(fā)住房補貼的依據(jù)。因此，已購公有住房上市出售時，把住房面積標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用住房價款確定為出售人應(yīng)得收益基數(shù)，相對而言比較合理的。

2、凈收益分成。若因上市出售價格高于經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價格等原因，出售收入高于出售人應(yīng)得基本收益的，三部文件規(guī)定：凈收益部分應(yīng)按超額累進(jìn)比例或一定比例繳納所得收益，剩余部分歸出售人。所得收益由房地產(chǎn)交易管理部門代收后，按規(guī)定上交財政或返還原產(chǎn)權(quán)單位。凈收益分成的兩種處理辦法具體采用哪一種，由地方確定，但原則上房屋成交價格差異較大的應(yīng)當(dāng)采用超額累進(jìn)方式，房屋成交價格差異相對較小的一般適用于按一定比例繳納。北京市采取了按超額累進(jìn)比例繳納的方式，即：成交價在4000－5000元/平方米的部分，20%繳納所得收益，80%歸出售人；成交價在5000元/平方米以上的部分，50%繳納所得收益，50%歸出售人。

凈收益實際上相當(dāng)于原產(chǎn)權(quán)單位購建該住房時實際支付的配套費等土地收益，理論上應(yīng)當(dāng)全部返還原產(chǎn)權(quán)單位或財政（原由中央財政或地方財政投資的行政機關(guān)、事業(yè)單位住房）。但考慮到已購公有住房上市出售后，該戶家庭按規(guī)定不得再按照成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買公有住房，也不得再購買經(jīng)濟(jì)適用住房，而只能按市場價購買商品房，因此，為了保證其必要的購房能力，調(diào)動其購房積極性，將部分凈收益留給出售人是必要的，總的精神是這部分收益越高，單位分成的比例也越高。

十、關(guān)地超標(biāo)住房的處理

超過面積標(biāo)準(zhǔn)的住房須于上市出售前按規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)處理后，方可上市出售。上市出售時，除個人已支付的房價款歸出售人外，超標(biāo)部分的凈收益全額繳納所得收益，出售人不得參與分成。

十一、關(guān)于物業(yè)管理

已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售后，房屋維修仍按照上市出售前公有住房售后維修管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。個人繳交的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分，經(jīng)雙方結(jié)算后隨房屋產(chǎn)權(quán)同時過戶。

十二、關(guān)于稅收政策問題

為了進(jìn)一步搞活住房交易市場，鼓勵和支持住房建設(shè)、消費和流通，國家將出臺相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，具體辦法由財政部、國家稅務(wù)總局另行規(guī)定。

十三、關(guān)于違規(guī)行為的處罰

根據(jù)《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，違反規(guī)定將不準(zhǔn)上市出售的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的，沒收違法所得，并處以10000元以上30000元以下罰款。違反規(guī)定，將已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售后，又以非法手段按成本價購買公有住房或政府提供優(yōu)惠政策建設(shè)的住房的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令退回所購房屋，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并處以10000元以上30000元以下罰款；或者按照商品房市場價格補齊房價款，并處以10000元以上30000元以下罰款。

【文件來源】

銀川市已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房

上市出售管理暫行辦法

（2000年9月25日）

第一章 總則

第一條為了規(guī)范我市已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易行為，促進(jìn)房地產(chǎn)二級市場發(fā)展，推動住房商品化、社會化進(jìn)程，根據(jù)建設(shè)部《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設(shè)部第69號令）和《寧夏回族自治區(qū)已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（寧政辦發(fā)[99]176號）及有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條本辦法適用于個人已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房首次進(jìn)入市場上市出售的管理。

第三條本辦法所稱已購公有住房是指根據(jù)國家和自治區(qū)有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定，按照成本價購買的公有住房，或按市人民政府指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟(jì)適用住房。

本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房包括安居工程住房和依法取得全部產(chǎn)權(quán)的集資合作建設(shè)的住房。

本辦法所稱的上市出售，包括已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房買賣、贈與、交換的行為。

第四條銀川市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)本市已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的管理工作。銀川市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡稱銀川市房改辦）具體辦理已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售準(zhǔn)入資格審批手續(xù)。

第五條已購公有住房上市出售實行準(zhǔn)入制度。出售前須經(jīng)銀川市房改辦審查，由銀川市房改辦核發(fā)上市出售準(zhǔn)入通知書。

第六條銀川市紀(jì)檢、監(jiān)察部門要依據(jù)本辦法對個人已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，及時糾正和處理違紀(jì)違規(guī)行為。

第二章 上市出售的條件

第七條具備下列條件可以開放已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的交易市場。

（一）市人民政府房改、紀(jì)檢監(jiān)察部門已按照個人申報、單位審核、登記立檔方式對城鎮(zhèn)職工家庭住房狀況進(jìn)行了普查，并對在住房制度改革中存在的違紀(jì)、違規(guī)行為進(jìn)行了處理，建立了職工個人住房檔案。

（二）已制定了已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售實施辦法及稅費繳納、收益分配等具體政策規(guī)定。

（三）已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理規(guī)范，建立了比較完善的房地產(chǎn)交易市場。

（四）法律法規(guī)規(guī)定的其它條件。

第八條有下列情況之一的住房不得上市出售：

（一）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（二）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（三）已抵押且未經(jīng)抵押人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

（四）擅自改變住房使用性質(zhì)的；

（五）在學(xué)校校園、機關(guān)工作區(qū)、企業(yè)生產(chǎn)區(qū)、部隊營房區(qū)域內(nèi)的；

（六）違反產(chǎn)權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位購房約定的；

（七）違反法律、法規(guī)及政策規(guī)定購買住房，沒有清理、糾正的；

（八）職工以其本人或配偶的工齡購買辦子女權(quán)證的；

（九）職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，未以房改成本價補足房價款的；

（十）銀川市人民政府規(guī)定暫不宜上市出售的（應(yīng)向居民公開說明）。

第九條已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位享有優(yōu)先購買權(quán)。原產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)在接到書面通知七日內(nèi)簽署是否購買的意見，并按時送達(dá)銀川市房改辦。原產(chǎn)權(quán)單位在規(guī)定時限內(nèi)不簽署購買意見或已簽署購買意見又不按規(guī)定時間送達(dá)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。

購買公有住房時與原產(chǎn)權(quán)單位有書面約定的，應(yīng)遵守約定。

第十條已購公有住房上市出售后，該戶家庭不得再購買、租賃享有政府優(yōu)惠的住房。

第十一條已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得分割拆套出售、交換。

第三章 稅費繳納和收益分配

第十二條已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的價格按照政府宏觀指導(dǎo)下的市場原則，由買賣雙方協(xié)商確定，并向銀川市房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)如實申報，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)對所申報的成交價格進(jìn)行核實，對需要評估的房屋進(jìn)行現(xiàn)場勘察和評估。

第十三條出售已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)繳納的稅費和收益分配標(biāo)準(zhǔn)。

（一）應(yīng)繳納的稅款

1、營業(yè)稅、土地增值稅

個人購買公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房居住滿一年的，上市出售免征營業(yè)稅；購買居住不足一年的，出售時營業(yè)稅按銷售價減去原價后的差額計征。出售已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房暫免征收土地增值稅。

2、契稅

按房屋成交價的1．5%計征，由買方繳納。已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房出售后，在2000年底前購進(jìn)1998年6月30日以前建成尚未售出的積壓空置商品住房的，免征契稅。

3、印花稅

按房屋成交價或房屋產(chǎn)權(quán)證所載金額的萬分之五計征，由買方交納。

4、個人所得稅

應(yīng)納稅所得額為個人出售已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售價，減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房價款、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價款、向財政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費用后的余額。

為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后一年內(nèi)市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。具體辦法為：

（1）個人出售已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房所應(yīng)繳納的個人所得稅款，應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)繳納。稅務(wù)機關(guān)在收取納稅保證金時，應(yīng)向納稅人正式開具“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)”，并納入專戶存儲。

（2）個人出售已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房后一年內(nèi)重新購房的，按照購房金額大小相應(yīng)退還納稅保證金。購房金額大于或等于原住房銷售額（原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應(yīng)扣除已按規(guī)定向財政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益，下同）的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。

（3）個人出售已購住房后一年內(nèi)未能重新購房的，所繳納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。

（4）個人在申請退還納稅保證金時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提供合法、有效的售房、購房合同和主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他有關(guān)證明材料，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核確認(rèn)后，方可辦理納稅保證金退還手續(xù)。

（5）跨行政區(qū)域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，應(yīng)向納稅保證金繳納地稅務(wù)機關(guān)申請退還納稅保證金。

（6）對個人出售自用五年（含）以上的已購公有住房繼續(xù)免征個人所得稅。

為了確保出售已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房各項稅收政策得到全面、正確的實施，房產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)與稅務(wù)機關(guān)加強協(xié)作、配合。主管稅務(wù)機關(guān)可以委托房產(chǎn)交易管理機構(gòu)代收代征出售已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的各項稅款及辦理有關(guān)業(yè)務(wù)。

（二）土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款

由賣方按所購買的公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房坐落位置標(biāo)定地價的10%繳納。沒有標(biāo)定地價資料的，為便于操作，由賣方暫按住房成交價的2%繳納。

土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款應(yīng)當(dāng)設(shè)立財政專戶儲存。

（三）應(yīng)繳納的費用

按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（四）收益分配

1、出售已購公有住房，賣方除按規(guī)定繳納有關(guān)稅費外，其收益按超額累進(jìn)比例繳納。

每平方米成交價低于市政府公布的當(dāng)年經(jīng)濟(jì)適用住房指導(dǎo)價格1．5倍（含1．5倍）的部分不繳納所得收益；高于市政府公布的當(dāng)年經(jīng)濟(jì)適用住房指導(dǎo)價格1．5倍，但低于其3倍（含3倍）的部分由賣方按10%繳納所得收益；高于市政府公布的當(dāng)年經(jīng)濟(jì)適用住房指導(dǎo)價格3倍以上的部分，由賣方按30%繳納所得收益。超過面積標(biāo)準(zhǔn)部分的凈收益，全額繳納所得收益。

2、出售已購經(jīng)濟(jì)適用住房，出售收益全部歸賣方所有。

第十四條土地出讓金和所得收益的上交辦法，按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）土地出讓金按規(guī)定全額上交財政；相當(dāng)于土地出讓金的價款和所得收益，已購公有住房原產(chǎn)權(quán)屬行政機關(guān)的，全額上交財政；屬事業(yè)單位的，50%上交財政，50%返還事業(yè)單位；屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。

（二）上交財政的相當(dāng)于土地出讓金的價款和所得收益，按已購公有住房原產(chǎn)權(quán)單位的財務(wù)隸屬關(guān)系和財政體制分別上交中央財政和地方財政，專項用于住房補貼；返還給企業(yè)和事業(yè)單位的相當(dāng)于土地出讓金的價款和所得收益，分別納入企業(yè)和事業(yè)單位住房基金管理，專項用于住房補貼。

第四章 買賣程序

第十五條已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售實行申請審批制度，按以下程序辦理有關(guān)手續(xù)：

（一）賣方向銀川市房改辦提交按規(guī)定填寫的下列材料：

1、《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請表》；

2、《房屋所有權(quán)證》；

3、夫婦雙方的身份證、戶籍證明或其他有效身份證件；

4、同住成年人同意上市出售的書面意見。

（二）銀川市房改辦自接到申請之日起七日內(nèi)作出是否準(zhǔn)許上市的書面意見，簽發(fā)《已購公有住房上市出售準(zhǔn)入通知書》。買賣雙方接到通知后，到銀川市房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，辦理有關(guān)交易手續(xù)。

（三）買方持交易過戶憑證向銀川市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所申領(lǐng)《房屋所有權(quán)證》，并憑《房屋所有權(quán)證》到銀川市土地管理部門辦理土地權(quán)屬變更手續(xù)，領(lǐng)取《國有土地使用證》。

第十六條已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房交換、贈與的，經(jīng)住房產(chǎn)權(quán)人申請，銀川市房改辦核準(zhǔn)，按有關(guān)規(guī)定履行手續(xù)。

第十七條已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售后，其共用部位，共用設(shè)施的維修管理責(zé)任以及維修基金管理方式不變，買賣雙方與維修管理責(zé)任單位辦理戶名變更手續(xù)，賣方個人原繳納的維修基金或所剩金額不予退還，隨房屋產(chǎn)權(quán)同時過戶。

第五章 罰則

第十八條違反本辦法規(guī)定，將違反房改政策購買的公有住房或不準(zhǔn)上市房屋出售的，由市房產(chǎn)管理局沒收非法所得，并處以10000元以上30000元以下的罰款。

第十九條違反本辦法規(guī)定，弄虛作假、私下交易、偷逃稅收的，由稅務(wù)機關(guān)追究其法律責(zé)任。

第二十條違反本辦法規(guī)定，將已購公有住房上市出售后，又以非法手段購買政府提供優(yōu)惠政策建設(shè)的房屋的家庭，由市房產(chǎn)管理局責(zé)令按市場價補足房價款，并處以10000元以上30000元以下罰款。

第二十一條當(dāng)事人對處罰決定不服的，可以依法向市人民政府申請復(fù)議或向人民法院提起訴訟。

第二十二條房產(chǎn)行政主管部門和交易管理機構(gòu)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、營私舞弊、貪污受賄的，由所在單位或者上級主管部門給予行政處分。情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章 附則

第二十三條本辦法經(jīng)自治區(qū)房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后施行。

第二十四條本辦法由銀川市房改辦公室負(fù)責(zé)解釋。

第二十五條本辦法自發(fā)布之日起施行。

第一條　為了加強本市已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的管理，根據(jù)本市實際情況，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱已購公有住房，是指本市城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和市人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定，按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價（含標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)惠辦法，下同）購買的公有住房。

本辦法所稱已購經(jīng)濟(jì)適用住房，是指按照市人民政府規(guī)定的指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟(jì)適用住房，包括本市城鎮(zhèn)職工按照高于國家和市人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的成本價的價格購買的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房。

本市城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和市人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定，按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房，應(yīng)當(dāng)視為已購公有住房。

第三條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房首次進(jìn)入市場出售的管理。

對在京中央和國家機關(guān)職工以及中央在京企業(yè)事業(yè)單位職工進(jìn)入市場出售已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的管理，本市另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第四條　市房屋土地管理局是本市已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的主管機關(guān)，負(fù)責(zé)本辦法的組織實施和監(jiān)督檢查。區(qū)、縣房屋土地管理局負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的管理工作。

本市計劃、財政、稅務(wù)、物價、城鎮(zhèn)住房制度改革等行政管理部門按照各自的職責(zé)權(quán)限，依法做好已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的管理工作。

第五條　已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以進(jìn)入市場出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得進(jìn)入市場出售：

（一）以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價格購買并且沒有按照規(guī)定補足房屋價款的；

（二）已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（三）所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（四）有所有權(quán)糾紛的；

（五）已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

（六）上市出售后會形成新的住房困難的；

（七）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（八）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的；

（九）法律、法規(guī)以及市人民政府規(guī)定的其他不得出售的情形。

第六條　房屋所有權(quán)人要求進(jìn)入市場出售已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的區(qū)、縣房屋土地管理局提出書面申請，并提交下列材料：

（一）已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請表；

（二）房屋所有權(quán)證書；

（三）身份證或者其他有效身份證明；

（四）房屋所有權(quán)共有的，其他房屋共有人同意出售的書面意見；

（五）已購公有住房的房屋所有權(quán)人與房屋原所有權(quán)單位對已購公有住房上市出售另有約定的，應(yīng)當(dāng)提供房屋原所有權(quán)單位同意出售的書面意見；

（六）市房屋土地管理局規(guī)定的其他材料。

第七條　區(qū)、縣房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)自受理已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請之日起15日內(nèi)作出批準(zhǔn)或者不予批準(zhǔn)的決定；作出不予批準(zhǔn)決定的，應(yīng)當(dāng)書面說明理由。

第八條　已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)入市場交易，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，在合同簽訂后30日內(nèi)到房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)，并按照規(guī)定繳納房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費和房屋變更登記費。

買賣雙方當(dāng)事人在辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門提供區(qū)、縣房屋土地管理局同意已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的批準(zhǔn)書、房屋買賣合同、房屋所有權(quán)證書以及買賣雙方當(dāng)事人的身份證明等材料。

第九條　已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售，應(yīng)當(dāng)依法納稅，由辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)的房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門代收代繳。

第十條　本市東城、西城、崇文、宣武、朝陽、海淀、豐臺、石景山等城近郊八區(qū)的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售，房屋買受人應(yīng)當(dāng)按照房屋所在地標(biāo)定地價的10%繳納土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價款；房屋所在地沒有標(biāo)定地價的，按照房屋買賣成交價格的3%繳納土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價款。

本市遠(yuǎn)郊區(qū)、縣已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售，應(yīng)當(dāng)繳納的土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價款的具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)、縣人民政府制定，報市人民政府備案。

應(yīng)當(dāng)繳納的土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價款由辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)的房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門代收代繳，并按照規(guī)定上繳中央財政或者市財政，或者返還房屋原所有權(quán)單位。

第十一條　已購公有住房上市出售收益分配的具體辦法按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十二條　根據(jù)國家和市人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定，本市城鎮(zhèn)職工按照標(biāo)準(zhǔn)價購買、擁有部分所有權(quán)的已購公有住房，可以直接上市出售，其收入在按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費和收益后，由城鎮(zhèn)職工與房屋原所有權(quán)單位按照房屋所有權(quán)比例分成。房屋原所有權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)所得的部分由房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門代收后，納入市住房基金專戶管理。

根據(jù)國家和市人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定，本市城鎮(zhèn)職工按照標(biāo)準(zhǔn)價購買、擁有部分所有權(quán)的已購公有住房，也可以在按照成本價補足房屋價款以及利息，取得房屋所有權(quán)后上市出售。

第十三條　已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)入市場的買賣成交價格由買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。

辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)時，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)對買賣雙方當(dāng)事人申報的買賣成交價格進(jìn)行核實。申報的買賣成交價格明顯低于屆時正常市場價格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場勘察和評估，并按照評估的價格計算應(yīng)當(dāng)繳納的稅費。

買賣雙方當(dāng)事人對評估價格有異議的，可以自接到評估價格通知書之日起15日內(nèi)向市房屋土地管理局申請復(fù)核，市房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)自接到復(fù)核申請書之日起10日內(nèi)作出復(fù)核決定。

第十四條　已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售前后一年內(nèi)該戶家庭按照市場價格購買住房的，可以視同房屋所有權(quán)交換。

第十五條　已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售后，房屋的維修管理按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十六條　已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售后，該戶家庭不得再按照國家和市人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的成本價購買公有住房。

第十七條　違反本辦法第五條規(guī)定的，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門不予辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)。

違反本辦法第五條第（一）、（七）、（八）項規(guī)定的，由市或者區(qū)、縣房屋土地管理局給予警告，并視情節(jié)輕重，可以對房屋出賣人處以1萬元以上3萬元以下罰款。

第十八條　違反本辦法第十六條規(guī)定的，由市或者區(qū)、縣房屋土地管理局責(zé)令當(dāng)事人退回購買的房屋或者按照同類房屋的商品房價格補足房屋價款，并可以視情節(jié)輕重處以1萬元以上3萬元以下罰款。

第十九條　本辦法自發(fā)布之日起施行。

第一章　總則

第一條　為規(guī)范已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售行為，啟動住房消費，滿足居民改善居住條件的需要，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于四川省城鎮(zhèn)（含獨立工礦區(qū)）已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房首次上市出售的管理。

第三條　本辦法所稱的已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工（含居民，下同）根據(jù)國家和縣以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定按成本價格購買的公有住房。

本辦法所稱的經(jīng)濟(jì)適用住房，是指城鎮(zhèn)職工（含居民，下同）按市、縣人民政府指導(dǎo)價購買的國家給予優(yōu)惠政策建造的住房，包括安居房、廣廈房、解危解困房和集資合作建設(shè)的住房。

第四條　已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售必須依法進(jìn)行，遵循自愿、平等、等價有償?shù)脑瓌t，成交價格由買賣雙方協(xié)商議定，其合法權(quán)益受法律保。

第五條　已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房出售后，該職工不得以任何理由再按照成本價購買公有住房，也不得購買政府提供優(yōu)惠政策的經(jīng)濟(jì)適用住房或租住公有廉租住房。

第六條　市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在建立職工家庭住房檔案，清理、糾正違規(guī)住房，并根據(jù)本辦法制定當(dāng)?shù)毓凶》亢徒?jīng)濟(jì)適用住房上市出售實施方案的基礎(chǔ)上，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)后，開放已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房交易市場。

第七條　省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的管理工作。

各市、州、縣人民政府和地區(qū)行政公署房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理工作。

第二章　出售條件

第八條　職工已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，在取得合法房屋產(chǎn)權(quán)證書后，可以上市出售；但有下列情形之一的，不得上市出售：

（一）超過其住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)部分（不含公攤面積）未按規(guī)定以市場價補足差價的已購公有住房；

（二）超過其住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)部分未按規(guī)定補交稅費的已購經(jīng)濟(jì)適用住房；

（三）超過其住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)購占兩套以上公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的，或者以非市場租金租住公有住房又按住房制度改革政策購買的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房；

（四）利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，超標(biāo)準(zhǔn)部分未按規(guī)定補足裝修費用的；

（五）上市出售后會形成新的住房困難的；

（六）以分期付款或抵押貸款方式購買，但房價款尚未付清或未經(jīng)抵押權(quán)人同意上市出售的；

（七）處于房屋拆遷公告范圍內(nèi)的；

（八）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（九）法律、法規(guī)以及縣以上人民政府規(guī)定的其他情形。

第九條　與機關(guān)辦公區(qū)、學(xué)校教學(xué)區(qū)和企事業(yè)單位生產(chǎn)區(qū)、工作區(qū)分割不開的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，只能向原產(chǎn)權(quán)單位或者單位職工出售。

第三章　出售程序

第十條　市（縣）人民政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在房地產(chǎn)交易市場設(shè)立已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售服務(wù)專柜，房地產(chǎn)交易管理部門、產(chǎn)權(quán)管理部門、住房制度改革管理部門實行聯(lián)合辦公，為職工出售已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房辦理有關(guān)手續(xù)提供便利。

第十一條　職工出售已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，應(yīng)到房地產(chǎn)交易市場公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售服務(wù)專柜，向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，填報已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請表，并提交下列材料：

（一）房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書；

（二）房屋所有權(quán)人（含共有權(quán)人）簽署的同意出售的書面意見；

（三）房屋所有權(quán)人（含共有權(quán)人）身份證及戶籍證明；

（四）購房專用發(fā)票或有效付款憑證；

（五）職工及其配偶所在單位出具的已購公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房是否超標(biāo)，超標(biāo)部分是否按規(guī)定補差，有無違規(guī)購占住房，是否已作糾正的證明。已建立職工家庭住房檔案的，可不再提交單位證明。

第十二條　房地產(chǎn)交易管理部門在受理申請后，應(yīng)當(dāng)會同縣以上住房制度改革管理部門對是否符合售房條件進(jìn)行審核；房屋產(chǎn)權(quán)管理部門應(yīng)在該申請出售房屋的所在地公告售房信息，并對該房屋面積進(jìn)行復(fù)核。

自公告售房信息之日起7個工作日內(nèi)，單位和個人可對該房屋上市出售提出異議；該房屋原產(chǎn)權(quán)單位可提出同等條件下保留優(yōu)先購買權(quán)的書面意見。

房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)自收到申請之日起15日內(nèi)，根據(jù)審核和公告情況，作出是否準(zhǔn)予該房屋上市出售的書面答復(fù)。準(zhǔn)予出售的，應(yīng)通知保留優(yōu)先購買權(quán)的原產(chǎn)權(quán)單位參與交易。

第十三條　已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的買賣當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法簽訂房屋買賣合同，如實申報成交價格，經(jīng)房地產(chǎn)交易管理部門核實后，按規(guī)定繳交有關(guān)稅費。房屋產(chǎn)權(quán)管理部門應(yīng)自交易過戶手續(xù)完畢之日起30日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，發(fā)放房屋所有權(quán)證。

第十四條　已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房出售時，房屋所有權(quán)和該房屋所占用的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移，買方應(yīng)憑變更后的房屋所有權(quán)證書到土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更登記。

尚未領(lǐng)取土地使用權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房在2000年底以前需上市出售的，房屋所有權(quán)人可以憑房屋所有權(quán)證到房地產(chǎn)交易管理部門先行辦理交易過戶手續(xù)，辦理完房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)之日起30日內(nèi)，由買方持變更后的房屋所有權(quán)證書到土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。辦理土地使用權(quán)證書，除工本費外，不得收取其他任何手續(xù)費。

第十五條　已購公有住房實際復(fù)核面積與房屋所有權(quán)證書標(biāo)明面積不符的，以實際復(fù)核面積為準(zhǔn)。實際復(fù)核面積大于房屋所有權(quán)證書標(biāo)明面積的，在該購房職工住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的部分按購房當(dāng)年房改成本價、超過住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)的部分按購房當(dāng)年市場價，向原產(chǎn)權(quán)單位補足購房款后，方可上市出售。

第四章　交易稅費

第十六條　已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售，按國家現(xiàn)行規(guī)定繳交下列稅費：

（一）出售居住超過一年的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，免繳營業(yè)稅；居住不足一年的，營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計繳；

（二）買方暫按當(dāng)?shù)貓?zhí)行的契稅稅率標(biāo)準(zhǔn)減半繳納契稅；

（三）買賣雙方分別按成交價的0．5‰繳納印花稅；

（四）普通住宅暫免繳納土地增值稅；

（五）買方按所購住房座落位置的標(biāo)定地價的10%、沒有標(biāo)定地價的按成交價的1%繳納土地出讓金；

（六）按成交價的0．5%交納交易手續(xù)費（含房屋產(chǎn)權(quán)登記費等），由買賣雙方各負(fù)擔(dān)一半；

（七）房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證工本費各按10元交納。

國家稅費政策有新規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十七條　鼓勵職工家庭為改善居住條件，將已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售換購住房。已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售后一年內(nèi)，該戶家庭按照市場價購買住房的，或者已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售前一年內(nèi)，該戶家庭已按照市場價購買住房的，按房屋產(chǎn)權(quán)交換繳交稅費。

第十八條　職工按本辦法規(guī)定以市場價出售已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，在依法繳交稅費后，其收入歸職工所有。

第五章　房屋售后維修

第十九條　已購公有住房上市出售后，房屋維修仍按照上市出售前已購公有住房售后維修管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，職工原繳納的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分不予退還，隨房屋產(chǎn)權(quán)同時過戶。

第六章　罰則

第二十條　違反本辦法第五條的規(guī)定，將已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售后，又以非法手段按照成本價購買公有住房或者政府提供優(yōu)惠政策建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其退回所購房屋或者按照商品房市場價格補齊房價款，并處1萬元以上3萬元以下罰款；以非法手段租住公有廉租住房的，責(zé)令退還公有廉租住房，按市場住房出租標(biāo)準(zhǔn)補交租金，并可處相當(dāng)于補交租金金額的罰款，但最高不得超過3萬元。

第二十一條　采取欺騙手段，將不得上市出售的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處3萬元以下罰款。

第二十二條　從事公有廉租住房出租管理工作的人員違反本辦法規(guī)定出租公有廉租住房的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處以相當(dāng)于承租人按市場住房出租標(biāo)準(zhǔn)補交租金金額的罰款，但最高不得超過3萬元；并由其所在單位或上級主管部門給予行政處分。

第二十三條　從事已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房出售管理工作的人員弄虛作假、玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、索賄受賄的，由所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十四條　依照本辦法第二十條、第二十一條和第二十二條收取的罰款、補交房價款、補交租金和沒收的違法所得，應(yīng)一并上交財政。

第二十五條　當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。

第七章　附則

第二十六條　已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房首次出售后再次出售的，不適用本辦法。

第二十七條　本辦法自公布之日起施行。