中文名 | 應(yīng)交稅費(fèi)審計(jì) | 外文名 | Tax payable audit |
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規(guī)????定 | 向國家交納相應(yīng)的稅金 | 要????點(diǎn) | 確保應(yīng)交稅費(fèi)審計(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) |
審計(jì)程序:
1、應(yīng)交稅費(fèi)業(yè)務(wù)控制制度審計(jì);
2、應(yīng)交稅費(fèi)業(yè)務(wù)處理流程審計(jì);
3、應(yīng)交稅費(fèi)會計(jì)信息審計(jì)。
關(guān)鍵的應(yīng)交稅費(fèi)審計(jì)的程序主要有:
(1)獲取或編制應(yīng)交稅費(fèi)明細(xì)表,復(fù)核其加計(jì)數(shù)是否正確,并核對其期末余額與報表數(shù)、總賬數(shù)和明細(xì)分類賬合計(jì)是否相符。要注意印花稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅等是否計(jì)入應(yīng)交稅費(fèi)項(xiàng)目。
(2)核對期初未交稅費(fèi)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)定數(shù)是否一致,如有差異,應(yīng)查明原因并做出記錄,提請被審計(jì)單位進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。
(3)向被審計(jì)單位索要并審閱納稅申報資料、納稅鑒定或納稅通知及征、免、減稅的批準(zhǔn)文件和稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳確認(rèn)文件,檢查被審計(jì)單位的會計(jì)處理是否符合國家財(cái)稅法規(guī)之規(guī)定。
(4)要結(jié)合長期投資、固定資產(chǎn)、在建工程、營業(yè)外支出、其他業(yè)務(wù)收入、營業(yè)稅費(fèi)及附加等科目的審計(jì),來發(fā)現(xiàn)沒有記錄的應(yīng)交稅費(fèi)。
審計(jì)方法:
(一)制定合理的應(yīng)交稅費(fèi)審計(jì)目標(biāo),為實(shí)現(xiàn)應(yīng)交稅費(fèi)審計(jì)指明方向。應(yīng)交稅費(fèi)審計(jì)目標(biāo)具體包括:1、明確應(yīng)交稅費(fèi)內(nèi)容的真實(shí)性;2、明確應(yīng)交稅費(fèi)計(jì)稅依據(jù)的合規(guī)性;3、明確應(yīng)交稅費(fèi)適從稅率的合法性; 4、明確應(yīng)交稅費(fèi)減、免的合理性;5、明確應(yīng)交稅費(fèi)納稅的時效性;6、明確應(yīng)交稅費(fèi)會計(jì)報表列示的恰當(dāng)性。
(二)確定科學(xué)的應(yīng)交稅費(fèi)審計(jì)程序,使應(yīng)交稅費(fèi)審計(jì)不偏離審計(jì)目標(biāo)并有條不紊地進(jìn)行,從而提高審計(jì)工作質(zhì)量。具體程序如下:
1、應(yīng)交稅費(fèi)業(yè)務(wù)控制制度審計(jì);
2、應(yīng)交稅費(fèi)業(yè)務(wù)處理流程審計(jì);
3、應(yīng)交稅費(fèi)會計(jì)信息審計(jì)。
(三)及時對應(yīng)交稅費(fèi)業(yè)務(wù)控制審計(jì),為實(shí)現(xiàn)應(yīng)交稅費(fèi)審計(jì)目標(biāo)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。具體包括:
1、對應(yīng)交稅費(fèi)核算范圍控制。應(yīng)交稅費(fèi)核算范疇包括增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅、所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、個人所得稅等。印花稅、耕地占用稅以及其他不需要預(yù)計(jì)應(yīng)交數(shù)據(jù)稅費(fèi),不記在本項(xiàng)目中;
2、對應(yīng)交稅費(fèi)設(shè)置的明細(xì)科目控制。應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)設(shè)置與應(yīng)交稅費(fèi)范圍相協(xié)調(diào)的明細(xì)科目,具體設(shè)置“應(yīng)交增值稅”、“應(yīng)交消費(fèi)稅”、“應(yīng)交營業(yè)稅”、“應(yīng)交所得稅”、“應(yīng)交資源稅”、“應(yīng)交土地增值稅”、“應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅”、“應(yīng)交房產(chǎn)稅”、“應(yīng)交土地使用稅”、“應(yīng)交車船使用稅”、“應(yīng)交個人所得稅”;
3、對應(yīng)交稅費(fèi)的征收方式控制。通常是先征后還。對于收到返還的所得稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅、要及時進(jìn)行賬務(wù)處理。
(四)重視對應(yīng)交稅費(fèi)業(yè)務(wù)處理流程審計(jì),最大限度地降低審計(jì)風(fēng)險。應(yīng)交稅費(fèi)業(yè)務(wù)處理流程是:明細(xì)表→納稅鑒定/納稅通知→匯算清繳文件→計(jì)算稅額。具體包括:
1、獲取或編制明細(xì)表,查其內(nèi)容是否真實(shí)可靠,是否與總賬數(shù)、報表數(shù)相等;
2、了解是否按納稅鑒定或納稅通知的稅種、計(jì)稅依據(jù)、稅率來確定應(yīng)納稅內(nèi)容,減免稅的范圍和期限核實(shí);
3、對稅務(wù)部門的匯總清繳文件進(jìn)行有效性分析,并與明細(xì)表進(jìn)行核對;
4、檢查各種應(yīng)交稅費(fèi)計(jì)算的正確性。
(五)慎重地選擇應(yīng)交稅費(fèi)審計(jì)的切入點(diǎn),確保應(yīng)交稅費(fèi)審計(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2100433B
應(yīng)交稅費(fèi)的審計(jì)目標(biāo)-般包括:確定資產(chǎn)負(fù)債表中記錄的應(yīng)交稅費(fèi)是否存在;確定所有應(yīng)當(dāng)記錄的應(yīng)交稅費(fèi)均已記錄;確定記錄的應(yīng)交稅費(fèi)是被審計(jì)單位應(yīng)當(dāng)履行的償還義務(wù);確定應(yīng)交稅費(fèi)以恰當(dāng)?shù)慕痤~包括在財(cái)務(wù)報表中,與之相關(guān)的計(jì)價調(diào)整已恰當(dāng)記錄;確定應(yīng)交稅費(fèi)是否已按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在財(cái)務(wù)報表中作出恰當(dāng)列報。
房屋買賣交稅費(fèi)用都由哪些?普通住宅買賣應(yīng)交稅費(fèi)買方應(yīng)交稅費(fèi)?
普通住宅買賣應(yīng)交稅費(fèi)買方應(yīng)交稅費(fèi):1、印花稅。計(jì)稅價格的0.05%.2、契稅。計(jì)稅價格的1.5%。3、買賣手續(xù)費(fèi)。4、房屋所有權(quán)登記費(fèi)。辦理房屋所有權(quán)登記時,應(yīng)交納登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)和印花稅(每證5元...
教育費(fèi)附加到底記入其他應(yīng)交款還是應(yīng)交稅費(fèi)?
1、如果按照原企業(yè)會計(jì)制度,地方教育費(fèi)提取時,計(jì)入“其他應(yīng)交款--地方教育費(fèi)”科目。 2、如果你單位執(zhí)行了新會計(jì)準(zhǔn)則,地方教育費(fèi)提取時,計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)--地方教育費(fèi)”科目。1、地方教育費(fèi)...
現(xiàn)在賣私人自建房應(yīng)交稅費(fèi)是多少
根據(jù)房屋是否滿2年?是否唯一住房?是否首次購房?根據(jù)前面所問、評估價、面積等情況,繳納如下: 1、測繪費(fèi)1.36元/平方,買方; 2、評估費(fèi)0.5%(評估額,允許浮動),買方; 3、契...
審計(jì)要點(diǎn):
慎重地選擇應(yīng)交稅費(fèi)審計(jì)的切人點(diǎn),確保應(yīng)交稅費(fèi)審計(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
具體包括:
1、應(yīng)交稅費(fèi)內(nèi)容真實(shí)性的審計(jì):
①增值稅內(nèi)容是否真實(shí);
②營業(yè)稅內(nèi)容是否真實(shí);
③消費(fèi)稅內(nèi)容是否真實(shí);
④所得稅內(nèi)容是否真實(shí);
⑤城市維護(hù)建設(shè)稅是否真實(shí)。
2、應(yīng)交稅費(fèi)計(jì)稅依據(jù)的合規(guī)性審計(jì):
①增值稅是根據(jù)《增值稅暫行條例》規(guī)定,對我國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修備勞務(wù),以及進(jìn)口貨物的單位和個人收取的一種流轉(zhuǎn)稅。應(yīng)審查其是否以向購買方收取的全部價款和價外費(fèi)用作為計(jì)稅依據(jù);
②營業(yè)稅是根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定,對提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)的單位和個人征收的一種流轉(zhuǎn)稅,應(yīng)審計(jì)其是否以營業(yè)額作為計(jì)稅依據(jù);
③消費(fèi)稅是根據(jù)《消費(fèi)稅暫行條例》規(guī)定,對中國境內(nèi)從事生產(chǎn)、委托加工和進(jìn)口的單位和個人征收的一種流轉(zhuǎn)稅,應(yīng)審計(jì)其是否以銷售額或銷售量作為計(jì)稅依據(jù);
④所得稅是根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例》規(guī)定,對中國境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅,應(yīng)審計(jì)其是否以應(yīng)納稅所得額作為計(jì)稅依據(jù);
⑤城市維護(hù)建設(shè)稅是否以增值稅、營業(yè)稅和消費(fèi)稅的實(shí)際納稅額作為計(jì)稅依據(jù)。
3、應(yīng)交稅費(fèi)適從稅率的合法性審計(jì):
①增值稅稅率是否界定清晰,除另有規(guī)定外是否適從于基本稅率17%,國家扶持政策的貨物是否適從于低稅率13%,出口貨物是否適從于優(yōu)惠率0%,小規(guī)模納稅人是否適用于通用稅率3%;
②營業(yè)稅稅率是否定位定率,有無故意選用低稅率問題,有無擅自調(diào)整稅率行為,兼營不同稅目應(yīng)稅行為的是否從高確定適用稅率;
③消費(fèi)稅稅率是否具有針對性,不同的應(yīng)稅對象是否適用于不同的稅率,有無故意采用低稅率的行為;
④所得稅稅率使用是否正確,除政府政策扶持外是否適從于25%;
⑤城市維護(hù)建設(shè)稅稅率是否根據(jù)企業(yè)所在地視市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的情況分別確定為7%、5%和1%。
4、應(yīng)交稅費(fèi)減、免稅合理性的審計(jì):
①增值稅的減免是否合理,有無任意擴(kuò)大增值稅減免范圍的情況;
②所得稅減免是否合理,有無超范圍、超期限、超審批權(quán)限任意減免所得稅情況。
5、應(yīng)交稅費(fèi)納稅時效性的審計(jì):
①增值稅有無采用延遲確認(rèn)納稅義務(wù)時間、推遲納稅的行為。如采用直接收款方式下,是否確認(rèn)納稅時間為收到銷售款項(xiàng)或取得收取款項(xiàng)憑證,并將把提貨單交給買方的當(dāng)天。采用托收承付方式下,是否確認(rèn)納稅時間為發(fā)出貨物并辦妥托收手續(xù)的當(dāng)天。采用分期收款方式下,是否確認(rèn)納稅時間為合同約定收款法定日的當(dāng)天。采用代銷方式下,是否確認(rèn)納稅時間為收到代銷清單的當(dāng)天。采用預(yù)收貸款方式下,是否確認(rèn)納稅時間為發(fā)出貨物的當(dāng)天等;
②營業(yè)稅有無延遲確認(rèn)納稅義務(wù)時間、推遲納稅的行為。如轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)時是否確認(rèn)納稅時間為轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的當(dāng)天。銷售自建建筑物時是否確認(rèn)納稅時間為銷售建筑物并收到營業(yè)額或取得索取營業(yè)額憑證的當(dāng)天。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)預(yù)收款時是否確認(rèn)納稅時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天;
③消費(fèi)稅有無延遲確認(rèn)納稅義務(wù)時間、推遲納稅行為。如自產(chǎn)自用的消費(fèi)品是否確認(rèn)納稅時間為使用消費(fèi)品的當(dāng)天。委托加工的消費(fèi)品是否確認(rèn)納稅時間為提貨的當(dāng)天;
④所得稅有無延遲確認(rèn)納稅義務(wù)時間、推遲納稅行為。如所得稅是否按月預(yù)繳、年終多退少補(bǔ);
⑤城市維護(hù)建設(shè)稅有無延遲確認(rèn)納稅義務(wù)時間、推遲納稅行為。如城市維護(hù)建設(shè)稅是否確認(rèn)納稅時間為增值稅、營業(yè)稅和消費(fèi)稅實(shí)現(xiàn)的當(dāng)天;
6、應(yīng)交稅費(fèi)報表列示恰當(dāng)性的審計(jì):
應(yīng)交稅費(fèi)是否根據(jù)“應(yīng)交稅費(fèi)”期末貸方余額填列,如“應(yīng)交稅費(fèi)”期末為借方余額時,是否以“一”號填列。
審計(jì)應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)注意的特殊情況:
注冊會計(jì)師在審計(jì)應(yīng)交稅費(fèi)時,要特別關(guān)注應(yīng)交增值稅的一些特殊情況:
一是增值稅與其他賬戶的勾稽關(guān)系,如增值稅銷項(xiàng)稅額與主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入中相關(guān)項(xiàng)目的配比、增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出與處理財(cái)產(chǎn)損失、在建工程領(lǐng)用生產(chǎn)用原材料等。
二是視同銷售行為是否少交增值稅。根據(jù)稅法規(guī)定,對于企業(yè)將貨物交付他人代銷;銷售代銷貨物將自產(chǎn)或委托加工的貨物用于非應(yīng)稅項(xiàng)目;將自產(chǎn)或委托加工貨物作為投資提供給其他單位或個人將自產(chǎn)或委托加工的貨物用于分配給股東或投資者;將自產(chǎn)或委托加工貨物用于集體福利或個人銷售;設(shè)有兩個以上機(jī)構(gòu)且不在同一地區(qū)但實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人,將貨物從一個機(jī)構(gòu)送到另一個機(jī)構(gòu)用于銷售;將自產(chǎn)或委托加工的或購買的貨物無償贈送他人等行為視同銷售,應(yīng)計(jì)交增值稅。
三是不予抵扣項(xiàng)目有沒有轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅額。根據(jù)稅法規(guī)定,不予抵扣項(xiàng)目包括:購進(jìn)固定資產(chǎn);用于非應(yīng)稅項(xiàng)目的購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù);用于免稅項(xiàng)目的購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù);用于集體福利或個人消費(fèi)的購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)非正常損失的購進(jìn)貨物;非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)。
四是對于同時生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品與免稅產(chǎn)品時,外購貨物的進(jìn)項(xiàng)稅額同時發(fā)生的,是否將應(yīng)稅產(chǎn)品允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額與免稅產(chǎn)品不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額混淆在一起,少計(jì)交增值稅。注冊會計(jì)師在審計(jì)時,應(yīng)利用正確的方法分清應(yīng)稅產(chǎn)品允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額與免稅產(chǎn)品不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額,并提請被審計(jì)單位予以調(diào)整。
注冊會計(jì)師對銷貨退回、銷售折讓、銷售折扣的審計(jì)是產(chǎn)品銷售收入審計(jì)程序的一個補(bǔ)充。實(shí)務(wù)操作中應(yīng)當(dāng)注意收集有關(guān)審計(jì)證據(jù),包括銷售合同、退貨處理單、折讓協(xié)議、銷售發(fā)票等。事實(shí)上,審計(jì)過程中有時會遇到?jīng)]有書面證據(jù)的銷售沖減的會計(jì)處理,對此,注冊會計(jì)師須保持相應(yīng)的警覺,并檢查銷售過程及銷售沖銷過程的所有單據(jù),嚴(yán)防借銷售折扣、退回與折讓之名,行轉(zhuǎn)移收入或侵吞貨款之實(shí)的舞弊行為。
對于大額銷售以及大額退貨的書面證據(jù),注冊會計(jì)師應(yīng)采取復(fù)印并保留于審計(jì)檔案的方法,以表示在審計(jì)中對此項(xiàng)內(nèi)容的關(guān)注。當(dāng)然,這并不能規(guī)避審計(jì)風(fēng)險。
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本文根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定,淺議企業(yè)自用建筑物轉(zhuǎn)為出租對應(yīng)交稅費(fèi)的影響。希望能給與相關(guān)企業(yè)提供幫助。
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評分: 4.4
編制單位: 項(xiàng) 目 行次 本月數(shù) 本年累計(jì)數(shù) 一、增值稅 1 —— —— 1. 應(yīng)交增值稅 2 (1) 年初未抵扣數(shù) 3 期初余額 222101 (2) 銷項(xiàng)稅額 4 當(dāng)期貸方發(fā)生額 22210105 出口退稅 5 當(dāng)期貸方發(fā)生額 22210106 進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出 6 當(dāng)期貸方發(fā)生額 22210107 轉(zhuǎn)出多交增值稅 7 當(dāng)期貸方發(fā)生額 22210109 增值稅檢查調(diào)整 8 期末余額 222114 (3) 進(jìn)項(xiàng)稅額 9 當(dāng)期借方發(fā)生額 22210101 新增增值稅抵扣固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額 10 當(dāng)期借方發(fā)生額 22210198 已交稅金 11 當(dāng)期借方發(fā)生額 22210102 減免稅款 12 當(dāng)期借方發(fā)生額 22210104 出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)
應(yīng)交稅金科目審計(jì)是指對企業(yè)向國家應(yīng)繳而未繳納的稅金進(jìn)行審計(jì)。
應(yīng)交稅金重點(diǎn)審計(jì)以下方面:虛報銷售收入,少繳營業(yè)稅;逃繳所得稅,偷逃印花稅;虛開發(fā)票逃避增值稅;進(jìn)銷貨不入賬,偷逃營業(yè)稅、所得稅;其他收費(fèi)不人賬,存進(jìn)小倉庫,偷逃收益稅;走私逃稅;騙取出口退稅;以物易物偷逃稅款。 2100433B
應(yīng)交土地使用稅的會計(jì)處理:
1.按規(guī)定計(jì)算出應(yīng)繳的土地使用稅時
借:管理費(fèi)用
貸:應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交土地使用稅
2.實(shí)際將土地使用稅款上繳稅務(wù)機(jī)關(guān)時
借:應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交土地使用稅
貸:銀行存款
3.計(jì)算出應(yīng)補(bǔ)繳的土地使用稅稅額時,作會計(jì)分錄
借:管理費(fèi)用
貸:應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交土地使用稅
4.年終實(shí)際上繳稅金,作有關(guān)會計(jì)分錄如下
借:應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交土地使用稅
貸:銀行存款
5.如稅務(wù)機(jī)關(guān)退回多繳納的土地使用稅,應(yīng)調(diào)整以前年度的損益,作會計(jì)分錄如下
①借:銀行存款
貸:應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交土地使用稅
②借:應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交土地使用稅
貸:以前年度損益調(diào)整
免征土地使用稅的單位和企業(yè),由于其不需要計(jì)算繳納土地使用稅,因而不存在相應(yīng)的會計(jì)核算。2100433B
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國稅總局摸底房地產(chǎn)稅費(fèi) 二手房營業(yè)稅有望年底前調(diào)整
國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,10月份70個大中城市新房價格環(huán)比無一上漲,盡管環(huán)比降幅繼續(xù)收窄,但房價尚未止跌企穩(wěn)。
多位業(yè)內(nèi)人士分析,央行9·30新政之后,全國樓市確實(shí)出現(xiàn)一波回暖,但進(jìn)入11月后,回暖態(tài)勢并未得以持續(xù),多地房地產(chǎn)市場成交再次趨于平淡。隨著經(jīng)濟(jì)下滑壓力的加大,政府或再次出手維穩(wěn)樓市。
“關(guān)于二手房營業(yè)稅的相關(guān)政策,國稅總局正在研究,前一段時間總局也在部分重點(diǎn)城市進(jìn)行了有針對性的調(diào)研,并將當(dāng)前二手房市場的交易與稅收情況做了匯總。”國稅總局的一位官員對記者表示。
國稅總局多地調(diào)研
“此前國稅總局的確派出調(diào)研組對部分城市的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅種進(jìn)行調(diào)研,并對二手房交易環(huán)節(jié)各稅種的稅收情況做了詳細(xì)的摸底。”東部某省會城市政府部門的一位官員告訴記者,從國稅總局調(diào)研期間透露的情況來看,國稅總局確實(shí)有計(jì)劃對二手房交易營業(yè)稅做出調(diào)整,但是否會在今年年底出臺仍要視市場情況而定。
一位接近國稅總局的知情人士則表示,二手房營業(yè)稅政策在年底前進(jìn)行調(diào)整的可能性很大,預(yù)計(jì)在調(diào)整方向上國稅總局會給出一個比較寬泛的政策基調(diào),但具體落地政策還需要各地出臺。
“近期,我們多次給相關(guān)部委和地方政府提供二手房交易數(shù)據(jù),從目前的市場情況來看,二手房的成交狀況在經(jīng)歷了10月份的短暫回暖之后,目前仍不容樂觀。”鏈家地產(chǎn)一位高層告訴記者,從全國層面來看,在二手房的相關(guān)稅費(fèi)政策中,營業(yè)稅的免征期限具有較大調(diào)整空間。
日前,部分城市二手房市場再次呈現(xiàn)出成交放緩的趨勢。以北京為例,偉業(yè)我愛我家市場研究院16日統(tǒng)計(jì)顯示,11月上半月,北京市二手住宅網(wǎng)簽量為4662套,環(huán)比10月下半月回落31.5%,與9月相比回落幅度達(dá)21.7%。
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉認(rèn)為,就北京現(xiàn)階段二手房的區(qū)位和價格來說,整體總價依然較高。在銀行房貸七折利率優(yōu)惠難以落地、貸款成本偏高的情況下,未來一段時間二手房交易量或?qū)⒒貧w平淡,議價空間或?qū)⑦M(jìn)一步增大,二手房價也將出現(xiàn)穩(wěn)中有降。
按照營業(yè)稅暫行條例規(guī)定,目前商品房過戶已滿2年但未滿5年的二手房交易,統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。以一套市場成交價格100萬元的普通住宅為例,超過2年但未滿5年,出售時需要繳納5%的營業(yè)稅即5萬元,同時以5萬元營業(yè)稅為基準(zhǔn),分別還需要繳納6%的城建稅、3%的教育稅和2%的地方教育附加稅,共0.55萬元。
“對稅費(fèi)政策的調(diào)整不僅關(guān)系到市場,還關(guān)系到地方財(cái)政,二手房交易營業(yè)稅目前屬于各地稅局管理范疇,一旦做出調(diào)整會影響地方財(cái)政收入,所以目前國稅總局還需要對稅種價值做出全面評估。”上述接近國稅總局的人士對記者表示。
實(shí)際上,差額稅制一直是樓市調(diào)控的重要手段,利用二手房交易營業(yè)稅來調(diào)整樓市早有先例。
1999年,為配合當(dāng)時國家住房制度改革,積極啟動住房二級市場,國家出臺優(yōu)惠政策提出,個人購買并居住超過一年的普通住宅,銷售時免征營業(yè)稅,且銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計(jì)征。
此后,為了遏制房價過快上漲,國家頻繁調(diào)整二手房交易稅的免征期限。2005年,國務(wù)院為遏制投機(jī)炒作,穩(wěn)住房價,將前述免征營業(yè)稅期限“1年”調(diào)整為“2年”。2009年12月,國務(wù)院又將免征期限由“2年”調(diào)整為“5年”。2011年1月,在免征營業(yè)稅期限5年的基礎(chǔ)上,國務(wù)院將此前的二手房銷售總額差額計(jì)征改為全額計(jì)征。
地方首提營業(yè)稅補(bǔ)貼
盡管中央層面尚未出臺相關(guān)政策,目前部分省市已經(jīng)悄然調(diào)整了二手房交易稅的相關(guān)政策。
前不久,江西省出臺政策,提出對個人購買普通住房且屬于家庭唯一住房的,減半征收契稅;個人購買90平方米及以下普通住房且屬于家庭唯一住房的,契稅按1%稅率征收。同時,各地可對二手房交易應(yīng)繳納的契稅、營業(yè)稅給予適當(dāng)補(bǔ)貼。
“由于二手房營業(yè)稅屬于各地稅局管理范疇,因此地方政府有調(diào)整政策的權(quán)限,目前一些三四線城市為了刺激當(dāng)?shù)貥鞘谐山?,已?jīng)在政策上做出了調(diào)整,這也可以看出地方政府在救市行動中的迫切心態(tài)。”業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波告訴記者。
實(shí)際上,從今年各地紛紛取消限購開始,到央行9·30新政,各地的房地產(chǎn)政策已經(jīng)進(jìn)行了多次調(diào)整,其中超過20個城市還在購房補(bǔ)貼、契稅減免等方面做出調(diào)整。不過,時至今日,多輪救市后,市場成交情況仍未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,在新建商品住宅方面,與9月相比,10月份70個城市中價格下降的有69個,持平的有1個。同比去年價格下降的有67個,上漲的有3個。此外,10月全國一、二手住宅價格同比指數(shù)仍處于進(jìn)一步回落狀態(tài),均為2011年以來最低水平,相較2012年上半年低谷時期水平還要低1.22點(diǎn)和0.52點(diǎn)。
陳劍波分析,今年以來中央和各地救市政策頻出,但這些政策雖然在短期內(nèi)有助于緩解住房剛需購房壓力、刺激改善性需求入市,在樓市預(yù)期逆轉(zhuǎn)、住宅市場購買力需求萎縮的因素下,刺激樓市效應(yīng)遠(yuǎn)遜當(dāng)初的政策預(yù)期。