榆林市土地價(jià)格監(jiān)測(cè)中心

榆林市國(guó)土資源局619室

劉滿成2100433B

一、完成主管局交辦的其它工作任務(wù)。

二、市區(qū)及各縣基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估和更新。

三、新征用地以有償方式供地的土地評(píng)估。

四、劃撥用地涉及司法，仲裁等土地評(píng)估。

五、負(fù)責(zé)全市土地評(píng)估及分等定級(jí)技術(shù)協(xié)調(diào)與指導(dǎo)。

六、涉及辦理出讓手續(xù)土地的標(biāo)定地價(jià)和出讓底價(jià)的評(píng)估。

七、涉及政府實(shí)施土地收購(gòu)、土地整理、課稅、拍賣等土地評(píng)估。

八、凡劃撥用地涉及如企業(yè)改制、兼并、破產(chǎn)、出租、抵押、拍賣等行為的土地評(píng)估。

九、參與本市上市公司或企業(yè)改制涉及劃撥用地但需A級(jí)資質(zhì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估項(xiàng)目的土地評(píng)估 。

土地價(jià)格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益（地租）的高低和利息率的大小。用公式表示：土地價(jià)格=地租÷利息率。所以，土地價(jià)格實(shí)際上是按利息計(jì)算的地租購(gòu)買價(jià)格，它隨著地租的提高或利息率的下降而不斷上漲。不同的權(quán)利可取得不同的土地收益，也會(huì)有相應(yīng)不同的土地價(jià)格。由于土地具有不同于一般商品的特殊性，土地價(jià)格與一般物品的價(jià)格相比，有其自身的特性：價(jià)格基礎(chǔ)不同；形成時(shí)間不同；土地價(jià)格的高低不由生產(chǎn)成本決定，主要由地產(chǎn)的有效需求決定；地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和地域性；地價(jià)形成市場(chǎng)的不充分性；地價(jià)呈總體上升趨勢(shì)；地產(chǎn)一般不具有折舊現(xiàn)象。

(一)土地價(jià)格呈總體上升趨勢(shì)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,土地價(jià)格呈總體上升的趨勢(shì),是土地價(jià)格變動(dòng)的一個(gè)基本規(guī)律。它主要受下列因素影響:

1、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平特別是第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平?jīng)Q定城市土地需求,從而決定城市土地價(jià)格。各類生產(chǎn)性建筑、商業(yè)樓宇需求增加;人民居住生活水平的提高,又進(jìn)一步剌激了住宅和商業(yè)場(chǎng)所的增加。迅速增大的城市建設(shè)用地的需求和城市土地供給的稀缺,決定了土地價(jià)格呈總體上漲的趨勢(shì)。盡管通過對(duì)城市周圍耕地的占用在一定程度上緩解了城市土地供需矛盾,但由于對(duì)耕地的控制仍使土地供需矛盾隨城市經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展而加劇,從而決定了這幾年土地價(jià)格的迅速上漲。

2.人口數(shù)量及家庭戶數(shù)增加

人口數(shù)量及家庭戶數(shù)的增加,推動(dòng)了社會(huì)對(duì)住宅需求的增加,從而拉動(dòng)了土地價(jià)格的上漲。日本東京,中國(guó)北京、上海是世界上人口最多的城市,因而其城市土地價(jià)格也居世界前列。隨著我國(guó)改革開放的發(fā)展,大量的農(nóng)民進(jìn)入城市,使城市人口在自然增長(zhǎng)的情況下出現(xiàn)了較大幅度的機(jī)械增長(zhǎng),這也是近幾年我國(guó)城市土地價(jià)格上升的原因之一。美國(guó)、澳大利亞等移民國(guó)家近幾年移民大量涌入,也導(dǎo)致其土地價(jià)格急劇上揚(yáng)。

3.土地投機(jī)

土地投機(jī)的本質(zhì)是借助于出現(xiàn)的稀缺和壟斷,人為地制造土地的虛假需求,在一段時(shí)間內(nèi)使土地價(jià)格上漲以達(dá)到獲利的目的。韓國(guó)在1972年至1978年因通貨膨脹和大量外資涌入,引發(fā)了土地投機(jī),主要城市土地價(jià)格在1977年上升了50%,1988年上升了79%。中國(guó)廣西北海市,在20世紀(jì)90年代初也是因?yàn)橥恋赝稒C(jī),使其土地價(jià)格在、兩三年內(nèi)成倍上漲。

(二)土地價(jià)格變動(dòng)呈現(xiàn)周期性特征

就總體來講,土地價(jià)格呈不斷上升的趨勢(shì)。但具體分析,它并不是直線上升,而是在一定時(shí)期內(nèi)上下波動(dòng),呈現(xiàn)周期性變動(dòng)特征。

1.土地價(jià)格的周期性變動(dòng)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響在宏觀經(jīng)濟(jì)分析中,經(jīng)濟(jì)的周期性發(fā)展是其主要特征。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的一個(gè)子系統(tǒng),因此,其價(jià)格變動(dòng)規(guī)律也受宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響,呈現(xiàn)周期性波動(dòng)。在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期,各產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá),各項(xiàng)投資增加,對(duì)土地的需求也增加,從而導(dǎo)致土地價(jià)格上漲。相反,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢或經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí),社會(huì)有效需求減少,各業(yè)投資減少,從而導(dǎo)致對(duì)土地的需求和投資減少,土地價(jià)格下跌。我國(guó)1994年為抑制通貨膨脹,放慢經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度而實(shí)行的緊縮銀根、壓縮投資政策,使全國(guó)土地價(jià)格的總體水平下降。在20世紀(jì)30年代,世界主要資本主義國(guó)家爆發(fā)的大危機(jī)使經(jīng)濟(jì)陷入蕭條,土地價(jià)格也跌入谷底。隨著第二次世界大戰(zhàn)后政治的穩(wěn)定,經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,主要資本主義國(guó)家的房地芹市場(chǎng)持續(xù)繁榮,土地價(jià)格也持續(xù)上漲。

2.土地價(jià)格變動(dòng)受政府調(diào)節(jié)的影響

政府為了實(shí)現(xiàn)不同時(shí)期不同的經(jīng)濟(jì)目標(biāo),也會(huì)在不同時(shí)期采取不同的經(jīng)濟(jì)政策來調(diào)節(jié)土地價(jià)格,從而使土地價(jià)格變動(dòng)受到影響。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不穩(wěn)定,通貨膨脹和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快時(shí),政府往往會(huì)采取對(duì)土地買賣征重稅、減少土地投資計(jì)劃,提高銀行利率等辦法來抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期,政府一般采取稅收、利率等優(yōu)惠政策,剌激土地投資,使土地價(jià)格回升。專家根據(jù)長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)得出一個(gè)結(jié)論:在美國(guó),利率每上下一個(gè)百分點(diǎn),將減少或增加10萬個(gè)房屋單位。在韓國(guó),為了平抑土地價(jià)格,自1992年6月1日起開始實(shí)行新的超額土地稅,對(duì)擁有600平方米以上的土地所有者課重稅,使該季度地價(jià)僅微漲0.4%,遠(yuǎn)低于1991年上漲12.8%和1990年上漲20%的水平。

(三)土地價(jià)格變動(dòng)具有明顯的地區(qū)差異性

由于土地位置的固定性,使土地市場(chǎng)具有區(qū)域性特性。由于各地區(qū)的自然、政治、經(jīng)濟(jì)條件不同,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也不相同,因此,土地價(jià)格變動(dòng)具有地區(qū)差異性。即使在同一地區(qū),由于不同產(chǎn)業(yè)對(duì)土地又有不同的要求,在不同位置上的地價(jià)也呈現(xiàn)明顯的差異。如中國(guó)深圳特區(qū)等沿海開放城市,其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快,因而其地價(jià)水平的波動(dòng)幅度要高于內(nèi)陸城市,特別是高于西部區(qū)。從微觀區(qū)位講,一個(gè)城市的商業(yè)中心區(qū)地價(jià)最高,隨著位置由市中心向市邊緣移動(dòng),土地價(jià)格也逐步下降。另外,在同一供需圈內(nèi),商業(yè)區(qū)的地價(jià)高于住宅區(qū)地價(jià),也高于工業(yè)區(qū)地價(jià)。

(四)地價(jià)在房地產(chǎn)價(jià)格中所占比重越來越大

從價(jià)格構(gòu)成看,地價(jià)在房地產(chǎn)價(jià)格中所占的比重越來越高,而越是繁華地區(qū),地價(jià)所占比重越高。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步,人類勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高,單位產(chǎn)品中的價(jià)值量下降。在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中,勞動(dòng)力價(jià)格,建筑材料價(jià)格隨著技術(shù)進(jìn)步和生產(chǎn)率的提高而降低,在總價(jià)格中的比重會(huì)越來越小;而土地則不同,其自然供給是無彈性的,土地需求會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加而擴(kuò)大,因而土地價(jià)格總體上呈上升趨勢(shì),其在房地產(chǎn)總價(jià)格中的比重也會(huì)越來越高。美國(guó)在20世紀(jì)50年代地價(jià)占房地產(chǎn)價(jià)格比重為10%~15%,70年上升為20%,80年代達(dá)到30%左右。

怎么評(píng)估土地價(jià)格 ？土地如何定價(jià)"para" label-module="para">

其實(shí)不然。首先，土地作為一種實(shí)物資產(chǎn)，交易頻率很低，其流動(dòng)性遠(yuǎn)不及金融資產(chǎn)。其次，土地交易成本很高，往往需要在前期進(jìn)行考察、評(píng)估，中期又需要投標(biāo)、融資，交易之后還要交割、付稅，導(dǎo)致其實(shí)際成本不那么公開透明。這兩條原因，往往導(dǎo)致沒有現(xiàn)成的二手交易市場(chǎng)可直接找到最具代表性的土地價(jià)格。此外，土地的同質(zhì)性也不及其他實(shí)物資產(chǎn)，如黃金、白銀等貴金屬，或原油、煤礦、銅等工業(yè)原料。緊鄰的兩塊地，其價(jià)格可能因規(guī)劃用途或?qū)W區(qū)差異相差甚遠(yuǎn)，這使得以土地為標(biāo)的物的大宗商品期貨交易也難以進(jìn)行。

不過，土地的科學(xué)定價(jià)并非無跡可尋，大致可以分為三類：邊際農(nóng)業(yè)價(jià)值定價(jià)法、實(shí)物期權(quán)定價(jià)法和時(shí)間空間模型定價(jià)法。

所謂邊際農(nóng)業(yè)價(jià)值，就是指這片土地上所有的未來凈農(nóng)業(yè)產(chǎn)出的折現(xiàn)值。在城鄉(xiāng)結(jié)合部，如果土地是可以自由買賣的，那么根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，土地的商業(yè)價(jià)值應(yīng)該大致等于其農(nóng)業(yè)價(jià)值，否則城市就會(huì)持續(xù)擴(kuò)張，直到其邊際商業(yè)價(jià)值等于邊際農(nóng)業(yè)價(jià)值。如果農(nóng)業(yè)產(chǎn)出相對(duì)穩(wěn)定，那這些土地的價(jià)值就基本由農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格決定。據(jù)報(bào)道，美國(guó)中西部?jī)?nèi)布拉斯加州的農(nóng)業(yè)用地，在全美的房地產(chǎn)大蕭條中上漲了30%，其主要原因就是大豆的現(xiàn)價(jià)比歷史平均價(jià)上漲了40%，而玉米價(jià)格幾乎翻倍。

對(duì)城市里的商業(yè)地塊，農(nóng)業(yè)價(jià)值定價(jià)法就不靈了，這時(shí)可以采用實(shí)物期權(quán)定價(jià)法。所謂實(shí)物期權(quán)，是指對(duì)持有的土地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)的權(quán)力。在考慮投入的建筑、運(yùn)營(yíng)成本之后，其未來凈現(xiàn)金流折現(xiàn)值最高的項(xiàng)目決定了這塊土地的價(jià)值。比如在某塊地上有三個(gè)可行項(xiàng)目：停車場(chǎng)、電影院、百貨商場(chǎng)。建筑、運(yùn)營(yíng)成本和運(yùn)營(yíng)收入都依次升高，考慮一定的資金回報(bào)率之后，最有利可圖的項(xiàng)目就應(yīng)該能夠確定這個(gè)商業(yè)地塊的價(jià)值。所謂“黃金地段”“寸土寸金”，可不是空話，美國(guó)商場(chǎng)的每平方米年均銷售額大約是3000美元，而拉斯維加斯的凱撒皇宮商場(chǎng)則達(dá)到了驚人的13000美元。當(dāng)然，這和蘋果零售店的每平方米年均銷售額56260美元比起來，仍是小巫見大巫。

對(duì)于沒有商業(yè)產(chǎn)出的住宅地塊，這兩種辦法基本上都無能為力。因?yàn)樽≌玫匾话闶歉鶕?jù)市政規(guī)劃指定，無法用于商業(yè)開發(fā)，而與純粹的農(nóng)業(yè)用地間的距離又參差不齊。

在美國(guó)最常采用的是集時(shí)間、空間模型為一體的自動(dòng)定價(jià)模型。這個(gè)模型的基本原理是考慮到同一住宅的同質(zhì)性，對(duì)價(jià)格的變化采取時(shí)間序列的回歸分析，來得到某一地區(qū)房?jī)r(jià)指數(shù)的平均變動(dòng)。在此基礎(chǔ)上，再對(duì)房屋的具體特征進(jìn)行定價(jià)調(diào)整。這一辦法最初用于房產(chǎn)估值，在對(duì)建筑成本進(jìn)行估算和折舊之后，就可得到隱含的土地價(jià)值。

在當(dāng)前的中國(guó)，對(duì)土地進(jìn)行科學(xué)、準(zhǔn)確的估值定價(jià)，意義重大。中國(guó)城鄉(xiāng)之間區(qū)別實(shí)行土地國(guó)有制和集體所有制，人為割裂了土地的實(shí)際用途，造成了城市建設(shè)用地和農(nóng)用土地之間的巨大價(jià)值差異和混沌。不準(zhǔn)確的定價(jià)、不公開的交易，往往造成大批農(nóng)民的合法權(quán)益受到侵害，而地方官員卻中飽私囊，與之關(guān)系緊密的開發(fā)商從中攫取暴利。這不但無益于資金的合理分配，也造成了社會(huì)的不穩(wěn)定。同時(shí)，建立合理的土地估值制度，也有助于地方政府把土地推向市場(chǎng)。完全由競(jìng)標(biāo)決定的土地價(jià)格，如同所有的拍賣一樣，體現(xiàn)的是對(duì)其估值最高的買主的估價(jià)，也往往是一個(gè)過分樂觀的估價(jià)。2009年拍下“地王”的房企紛紛陷入困境就是一個(gè)很好的例子。而這些過分樂觀估值者的悲觀境遇也同樣感染市場(chǎng)，加重悲觀情緒的釋放，大批城市的土地流拍與此不無干系。

土地，如同勞動(dòng)力、資金一樣，最好都由市場(chǎng)來決定其價(jià)格，配置其使用，提高其效率。同時(shí)輔之經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的定價(jià)，可以對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行有益的補(bǔ)充和指導(dǎo)，緩解價(jià)格的大幅波動(dòng)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定。